เจาะลึก"บ้านประชารัฐ" สานฝันคนรายได้น้อย

การสานฝันให้ "ผู้มีรายได้น้อย" มี "ที่อยู่อาศัย" เป็นของตัวเอง เพื่อความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น ถือเป็นนโยบายสำคัญที่ไม่ว่ารัฐบาลยุคไหนก็จะต้องเร่งดำเนินการ จึงเป็นที่มาของโครงการ "บ้านประชารัฐ" ในรัฐบาลพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี มีวัตถุประสงค์ในลักษณะใกล้เคียงกับโครงการบ้านเอื้ออาทร หรือบ้านมั่นคง ของรัฐบาลชุดที่ผ่านมา จุดริเริ่มโครงการบ้านประชารัฐเกิดขึ้นในช่วง เดือนต.ค.2558 ที่ผ่านมา หลังจากที่ นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจ ประชุมหารือกับกระทรวงการคลัง และ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ เหมือนเพื่อเป็นการยื่นหมูยื่นแมว จากที่รัฐบาลปล่อยมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในส่วนของการยกเว้นค่าธรรมเนียม การโอน จดจำนอง การนำค่าใช้จ่ายซื้อบ้านมาหักลดหย่อนเงินได้ไม่เกิน 20% ระยะ 5 ปี รวมถึงมาตรการสินเชื่อบ้านผู้มีรายได้น้อยผ่านธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) วงเงิน 1 หมื่นล้านบาท ในหลักการรัฐบาลต้องการสร้างบ้าน ราคาไม่เกิน 5 แสนบาท ให้ผู้มีรายได้น้อยผ่อนไม่เกิน 3-4 พันบาทต่อเดือน โดยที่อยู่อาศัยนั้นมาจากการลงทุนของหน่วยงานรัฐ และความร่วมมือของภาคเอกชนที่จะจัดสรรงบกิจการเพื่อสังคม (ซีเอสอาร์) ในรูปแบบกองทุนร่วมเอกชน หรือ Social Enterprise กระทรวงการคลังจะเป็นผู้จัดหาที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ ซึ่งอาจจะเป็นที่ราชพัสดุของกรมธนารักษ์ ที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) หรือการเคหะแห่งชาติ โดยมีสัญญาการเช่าระยะยาวไม่ได้ซื้อขาดเหมือนการซื้อขายบ้านทั่วไป และให้ภาคเอกชนมาลงทุนในพื้นที่ที่จัดสรรไว้ ก่อสร้าง ที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยเช่าซื้อ หรือเอกชนจะเลือกก่อสร้างโครงการบ้านประชารัฐในพื้นที่ของตนเองก็ได้ แผนดำเนินการแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ รูปแบบแรก ให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เป็นหัวหอก นำทรัพย์สินรอการขาย (เอ็นพีเอ) ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นห้องชุด และบ้านแถว หรือทาวน์เฮาส์ ราคาเฉลี่ย 7-9 แสนบาท จากธนาคารของรัฐที่เข้าร่วมโครงการ อาทิ ธอส. กรุงไทย ธนาคารอิสลามแห่งประเทศไทย (ไอแบงก์) บริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด (บบส.) บริษัทบริหารสินทรัพย์สุขุมวิท (บสส.) และภาคเอกชน กว่า 1 หมื่นยูนิต มาทยอยปล่อยขายในปีนี้ ธอส.อยู่ระหว่างหารือกับกระทรวงการคลังเพื่อหาข้อสรุปเกี่ยวกับคุณสมบัติของผู้เข้าร่วมโครงการ โดยเบื้องต้นกำหนดว่าต้องเป็นผู้มีรายได้ที่ 1.5-2 หมื่นบาทต่อเดือน และต้องไม่เคยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ใดๆ มาก่อน ธอส.จะปล่อยกู้ให้ทั้งประชาชนและผู้ประกอบการ 100% ซึ่งโครงการมีวงเงินทั้งสิ้น 3 หมื่นล้านบาท โดยธนาคารจะรับผิดชอบในส่วนของค่าโอนและจดจำนอง ในส่วนของอัตราดอกเบี้ยเพื่อปล่อยกู้เป็นอัตราดอกเบี้ยต่ำ คงที่ประมาณ 5-6 ปี เพื่อเป็นการแบ่งเบาภาระผู้มีรายได้น้อยในการผ่อนชำระ เช่น กรณีที่ซื้อบ้าน 7 แสนบาท ค่างวด 3 ปี เฉลี่ยจะอยู่ที่ 3 พันบาทต่อเดือน และ 3 ปีหลังอยู่ที่ 3.4 พันบาทต่อเดือน และหลังลอยตัวจะเสียค่างวดที่ 4 พันบาทต่อเดือน ซึ่งต่ำกว่ากรณีอัตราดอกเบี้ยปกติ ธอส.เตรียมเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาอนุมัติโครงการบ้านประชารัฐ ภายในเดือนก.พ. นี้ หลังจากนั้น 2 สัปดาห์จะเปิดรับลงทะเบียนประชาชนที่สนใจเข้าร่วมโครงการ โดยจะเริ่มที่สำนักงานใหญ่ก่อน คาดว่าจะมีประชาชนให้ความสนใจเข้าร่วมลงทะเบียนในช่วงแรกอย่างน้อยหลักหมื่นราย ส่วนการดำเนินการในรูปแบบที่สอง เป็นการสร้างบ้านใหม่ขึ้นมาขาย ล่าสุด นายจักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ เตรียมเรียกหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ กรมธนารักษ์ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการ ที่เกี่ยวข้อง ธอส. การเคหะแห่งชาติ และสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ประชุมหารือลงลึกในรายละเอียด โดยเฉพาะรูปแบบการก่อสร้างในแต่ละพื้นที่ กรมธนารักษ์ได้นำเสนอที่ ราชพัสดุ 6 แปลง ได้แก่ แปลงที่วัดไผ่ตัน, โรงกษาปณ์เก่า ตรงถนนประดิพัทธ์, ที่ดิน ที่เชียงใหม่ 9 ไร่ อยู่ในเมือง, ที่ดินที่ชะอำ มี 2 แปลง และที่ดินที่เชียงราย คาดว่าทั้งหมดสร้างได้ 3,400 ยูนิต รูปแบบก่อสร้างเชิงราบ เพราะที่ราชพัสดุเกือบทั้งหมดติดข้อกฎหมายเรื่องการสร้างอาคารสูงมาก ไม่ได้ หากตกลงกันได้ก็จะเริ่มตอกเสาเข็มภายใน ปี 2559 นอกจากนี้ยังต้องหารือเรื่องต้นทุนการจำหน่ายหรือเช่า รวมถึงเรื่องวิธีการจำหน่าย ซึ่งทาง สศค.วางกรอบราคาบ้านเดี่ยวไม่ควรเกิน 7 แสนบาท ส่วนอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมไม่ควรเกิน 5 แสนบาท ขณะที่รูปแบบการขายคาดว่ามี 3 รูปแบบ แยกเป็นกรณีก่อสร้างบนที่ราชพัสดุ ของกรมธนารักษ์ จะให้เช่าเซ้งแบบอยู่ได้ยาว 30 ปี แต่ รมว.คลังเสนอว่าให้ไปศึกษาเรื่องรูปแบบเช่าระยะสั้น เหมือนประเทศจีนและฮ่องกง ที่ผู้บริหารโครงการจะติดตามดูเรื่องรายได้และทรัพย์สินของผู้เช่า หากเกินหรือเริ่มมีรายได้หรือทรัพย์สินสูงกว่าเกณฑ์ก็จะต้องย้ายออกไปเพื่อเปิดทางให้ผู้มีรายได้น้อยคนอื่นได้เข้ามาอยู่อาศัย กรณีข้าราชการต้องกำหนดว่าเมื่อได้เลื่อนขั้นถึงระดับที่กำหนดก็ต้องออกไปหาบ้านที่อื่นอยู่ และห้ามขายเปลี่ยนมือ ในส่วนของที่ดินเอกชนให้วิธีสร้างแล้วขายขาดเลย แต่ทาง สศค.ต้องการให้เอกชนตั้งทีมบริหารโครงการต่อไป เหมือนเป็นกิจการเพื่อสังคม เพื่อดูแลเรื่องการเก็บค่าเช่ารายเดือน ทำหน้าที่เหมือนนิติบุคคลดูแลความเรียบร้อยของโครงการตลอดไป เพราะเกรงว่าผู้มีรายได้น้อยจะมีปัญหาเรื่องการผ่อนค่าเช่าที่ไม่ตรงเวลา แต่ทางเอกชนเสนอว่าต้องการทำโครงการแบบขายขาด แล้วให้ผู้ที่ซื้อหรือเช่าบ้านไปจัดตั้งนิติบุคคลกันเอง สำหรับเรื่องแหล่งที่มาของเงิน ทั้งการปล่อยกู้ให้ผู้ประกอบการเพื่อก่อสร้างบ้าน หรือคอนโดฯ และการปล่อยกู้ให้ผู้มีรายได้น้อยซื้อบ้านหรือคอนโดฯ ทาง ธอส.เสนอรับดูแลเรื่องนี้ทั้งหมด คาดว่าภายในเดือนก.พ.นี้จะได้ข้อสรุปในรายละเอียดหลักๆ ว่าสามารถตอกเสาเข็มในพื้นที่แห่งใดแห่งหนึ่ง ที่มีความพร้อมที่สุดก่อน หลังจากนั้นจะใช้เวลาในการก่อสร้างไม่น้อยกว่า 1 ปีครึ่งถึงจะพร้อมเปิดให้ผู้มีรายได้น้อยที่ลงทะเบียนสมัครในโครงการนี้ได้ มีบ้านประชารัฐ เป็นของตนเอง "บ้านประชารัฐ" ที่เปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยผ่อนบ้านเป็นของตัวเอง ดูจะไม่ใช้เรื่องเพ้อฝัน ไกลตัวอีกต่อไป และเป็นโจทย์ใหญ่ของภาครัฐ จะต้องจับตาให้ดีว่าผู้ที่เข้าร่วมโครงการเป็นผู้ที่มีรายได้น้อยและขาด โอกาสจริงหรือไม่ รวมทั้งพื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยต้องเลือกให้เหมาะสม ไม่ห่างไกลเกินไป รวมถึงวางมาตรการป้องกันเก็งกำไร หรือเช่าแล้วนำไปปล่อยต่อเหมือนที่แฟลตหลายแห่งของการเคหะฯ เป็นอยู่ เช่น แฟลตดินแดง ที่ปล่อยเช่าหลายทอด ปั่นราคาสูงเกินกว่าคนจนจะเช่าอยู่ได้ หากวางมาตรการป้องกัน และแนวทางบริหารจัดการ สมประโยชน์ในทุกๆ ฝ่าย จึงนับเป็นโครงการที่ประสบผลสำเร็จอย่างแท้จริง ขอขอบคุณข้อมูล จาก : ข่าวสด