เผยภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครในปี 2559

ซัพพลายใหม่ที่จำกัดและการใช้พื้นที่ต่อเนื่อง ส่งผลค่าเช่าพื้นที่สำนักงานกรุงเทพฯ โตทั้งปี 2559

แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี เผยภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครในปี 2559 ว่าเติบโตได้ดีตลอดปี เนื่องจากพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นใหม่ที่มีปริมาณจำกัด และมีปริมาณการใช้พื้นที่มากอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นและทำให้อัตราพื้นที่ว่างลดต่ำลงกว่าเดิมอีกด้วย

แม้ประเทศไทยจะอยู่ในช่วงไว้อาลัยต่อการเสด็จสวรรคตของพระบาทสมเด็จพระปรมินทรมหาภูมิพลอดุลยเดชในวันที่ 13 ตุลาคม แต่ภาคธุรกิจยังคงมีความเคลื่อนอยู่ไหวอย่างต่อเนื่อง ปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานยังคงเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ จนคาดว่าจะแตะที่ระดับ 1.8 แสนตารางเมตรภายในสิ้นปีนี้ นอกจากนี้ แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี ยังพบว่าความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานล่วงหน้า (pre-leasing) ซึ่งเริ่มเห็นตั้งแต่ปี 2558 ยังคงมีอยู่มาก จากที่ก่อนหน้านั้นการตกลงเช่าพื้นที่ล่วงหน้าก่อนอาคารจะแล้วเสร็จเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ยาก

ในปี 2559 ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 6.5% โดยค่าเช่าพื้นที่สำนักงานระดับเกรดเอและเกรดบีเพิ่มสูงขึ้นราว 8% และ 5% ตามลำดับ อาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ สามารถปล่อยเช่าพื้นที่ได้ในราคา 1 พันบาทต่อตารางเมตรต่อเดือนสำหรับพื้นที่แบบมาตรฐานขนาดเล็กที่ไม่มีการตกแต่งภายใน และถือเป็นหนึ่งในอาคารสำนักงาน 3 แห่งที่การก่อสร้างแล้วเสร็จในกรุงเทพฯ ที่สามารถปล่อยเช่าได้ในระดับนี้ ด้าน อาคารปาร์ค เวนเชอร์ ซึ่งสามารถปล่อยเช่าได้ในอัตรา 1 พันบาทต่อตารางเมตรไปตั้งแต่เมื่อปี 2556 นั้นได้ทำลายสถิติใหม่ในปีนี้ด้วยอัตราค่าเช่า 1.3 พันบาทต่อตารางเมตรสำหรับพื้นที่แบบมาตรฐานขนาดเล็กที่ไม่มีการตกแต่งภายในเช่นกัน

ค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพปี 2549 - ไตรมาส 3 2559

นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยว่า ปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ที่แล้วเสร็จในปี 2559 มีทั้งสิ้น 1.51 แสนตารางเมตร โดย ในช่วงไตรมาส 4 จะมาจาก 2 อาคารด้วยกันคือ อาคารใหม่ของไทยรัฐ และ โอสถสภา ซึ่งมีพื้นที่รวมกัน 2.6 หมื่นตารางเมตรและเป็นอาคารที่เจ้าของใช้พื้นที่เอง ทำให้มีพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ทั้งหมดรวม 8.54 ล้านตารางเมตร คิดเป็นพื้นที่เพิ่มขึ้น 1.7% ต่อปี ปีนี้เป็นครั้งแรกที่เริ่มเห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของอาคารสำนักงานที่ล้าสมัย เช่น การรื้อถอนอาคารเคี่ยนหงวน 1 และอาคารวานิสสา ซึ่งส่งผลให้ปริมาณพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ลดลง 2.8 หมื่นตารางเมตร นายนิธิพัฒน์ คาดว่าจะเห็นกระแสดังกล่าวอย่างต่อเนื่องเพราะเจ้าของอาคารสำนักงานที่เปิดมานานพิจารณาทางเลือกต่างๆ ท่ามกลางราคาที่ดินใจกลางเมืองที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และค่าเช่าที่ปรับตัวสูงขึ้น

ปริมาณพื้นสำนักงานใหม่ในกรุงเทพ ปี 2552 - คาดการณ์ 2562

ถึงแม้จะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้น แต่อัตราการใช้พื้นที่โดยรวมก็เพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน เป็น 91.8% ในปัจจุบัน โดยตลอดปี 2559 ปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานเป็นไปตามที่คาดการณ์ซึ่งน่าจะแตะที่ระดับ 1.8 แสนตารางเมตร โดยลดลงเล็กน้อยจากปี 2558 แต่ก็มากพอที่จะทำให้อัตราพื้นที่ว่างโดยรวมในตลาดลดลง 0.8% ต่อปี ด้านความต้องการเช่าพื้นที่ล่วงหน้ายังคงมีอยู่มาก เห็นได้ชัดจากอาคารเกษร ทาวเวอร์ และอาคารเอ็ม ทาวเวอร์ ซึ่งมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 2 ปี 2560 ที่ต่างประสบความสำเร็จในการปล่อยเช่าพื้นที่ล่วงหน้าเช่นเดียวกับอาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ที่สามารถปล่อยเช่าพื้นที่ก่อนอาคารสร้างแล้วเสร็จมากกว่า 6 เดือน

ในขณะที่ผู้พัฒนาโครงการจำนวนหนึ่งมีแผนที่จะพัฒนาที่ดินที่ถือครองอยู่ให้เป็นอาคารสำนักงาน ซึ่งคาดว่าโดยรวมแล้วจะทำให้มีพื้นที่สำนักงานให้เช่าเพิ่มขึ้นประมาณ 1 ล้านตารางเมตร แต่จะมีพื้นที่สำนักงานเพียง 4.63 แสนตารางเมตรเท่านั้นที่มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2562 ซีบีอาร์อีจึงเชื่อว่าอัตราการใช้พื้นที่โดยรวมในตลาดอาคารสำนักงาน รวมถึงค่าเช่า จะยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดช่วงระยะเวลา 12 เดือนข้างหน้านี้