ช่วงเวลานี้หากลองสังเกตดีๆ เราจะพบความเปลี่ยนแปลงเล็กๆน้อยๆในแวดวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่ตลอดเวลา ทั้งการที่ยักษ์ใหญ่ในวงการเครื่องดื่มอย่าง เครือสิงห์ หรือ เครือช้าง ที่ได้ก้าวกระโดดเข้ามาในสมรภูมิอสังหาฯอย่างเต็มตัว นอกจากนั้นยังรวมไปถึงการที่เริ่มเห็นคอนโดมิเนียมในตลาดระดับ super luxury เปิดตลาดกันอย่างต่อเนื่อง ส่วนคอนโดมิเนียมระดับกลางก็ยังไม่ค่อยเห็นโครงการใหม่เท่าไรนัก อสังหาฯแนวราบก็ยังคงเติบโตได้เรื่อยๆ  เหตุผลก็เนื่องจากการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน ที่เริ่มมองเห็น supply ในตลาดระดับกลางและระดับล่างที่ยังคงเหลือมาจากการเปิดในช่วงปี 2556-2559 อยู่มาก บวกกับปัจจัยหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้ธนาคารลดการปล่อยสินเชื่อให้กับบุคคลในระดับดังกล่าว ทำให้นักพัฒนาทั้งหลายจึงต้องหันเหเป้าหมาย ไปยังกลุ่มผู้ซื้อระดับสูงที่ไม่ได้รับผลกระทบในเรื่องนี้เท่าไร และชะลอการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางและล่างไปก่อน
แต่สิ่งที่น่าสนใจในปี 2560 นี้คือ การที่เราเริ่มมมองเห็นนักพัฒนารายใหญ่ๆ เริ่มกระโดดมาพัฒนา อสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use Real Estate) มากขึ้นโดย TerraBKK Research จะขอขยายความของคำว่า Mixed-use เพื่อให้เข้าใจได้อย่างง่ายก่อนว่าแท้จริงแล้วโครงการแบบ Mixed-use คืออะไร? แตกต่างกับอสังหาริมทรัพย์แบบอื่นอย่างไร? และเอื้อให้เกิดประโยชน์อะไรบ้าง? อสังหาริมทรัพย์นั้น สามารถแบ่งประเภทแบบหนึ่งได้ 2 ประเภทใหญ่ๆ นั่นคือ อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย (Residential RealEstate) เน้นการซื้อขาย และ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (Commercial Real Estate) เพื่อการเช่า เช่น ศูนย์การค้า โรงงาน หรือสำนักงานให้เช่า เป็นต้น โดยโครงการ Mixed-use เป็นโครงการที่ผสมผสานทั้งการอยู่อาศัยและพาณิชยกรรม กล่าวคือ Mixed-use เป็นโครงการที่มีทั้ง ศูนย์การค้า สำนักงาน ความบันเทิง และที่อยู่อาศัย นั่นเอง ปัจจัยสำคัญที่การพัฒนาโครงการแบบ Mixed-use นั้น เริ่มเป็นที่สนใจสำหรับนักพัฒนารายใหญ่มากขึ้นถึงในระดับ Global Trend เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรเมืองและมูลค่าที่ดินในเมืองจากอดีต ซึ่งการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบที่อยู่อาศัยหรือเชิงพาณิชย์เพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง อาจไม่คุ้มค่าและไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้คุ้มค่าเต็มศักยภาพอีกต่อไป การพัฒนาโครงการแบบ Mixed-use จึงเป็นผลลัพธ์ที่ได้ออกมา ยกตัวอย่างเช่น โรงแรมดุสิตธานี เมื่อ 20 ปีก่อน ได้ FAR (การสร้างอาคารต่อขนาดที่ดิน) เท่ากับ 4:1 แต่ปัจจุบัน FAR เท่ากับ 12:1 ซึ่งหมายความว่าสามารถสร้างตึกได้สูงกว่าในอดีตถึง 3 เท่า ทำให้การลงทุนสร้างใหม่บนที่ดินเดิม สามารถใช้ที่ดินได้เต็มศักยภาพมากกว่ามาก อีกทั้งการพัฒนาแบบ Mixed-use นทำเล CBD ยังสามารถเรียก traffic ได้มากกว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่งโดยเฉพาะ

ขอบคุณภาพจาก : http://archinect.com/shawnpatricktubb/project

นอกจากนั้น Rob Speyer  CEO ของบริษัท Tishman Speyer ที่บริหารงานอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกมูลค่ากว่า 68,000 ล้านเหรียญ ได้ให้สัมภาษณ์เกี่ยวกับการพัฒนาแบบ Mixed-use ว่าจะเข้ามาเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากแนวโน้มในอนาคตจะมี ประชากรในเมือง (และพื้นที่เมือง) เพิ่มขึ้นถึง 2.5 ล้านคน ทำให้การใช้พื้นที่ในเมืองเข้มข้นมากขึ้น การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่แค่การพัฒนาโดยแยกบุคคลเหล่านี้เป็นปัจเจก เนื่องจากคนจะใช้ประโยชน์จากอาคารแตกต่างไปจากเดิม โดยจะต้องมีพื้นที่ที่คนสามารถสร้างปฏิสัมพันธ์กันได้ทั้งแบบตั้งใจและแบบบังเอิญ ซึ่งการพัฒนาแบบ Mixed-use สามารถทำให้เกิดรูปแบบเช่นนี้ได้ ในแง่ของเมืองและการพัฒนาเมือง การพัฒนาแบบ Mixed-use ก็ม้กจะได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐมากกว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบที่อยู่อาศัย (คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์) เนื่องจากสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างเข้มข้นเต็มศักยภาพ เกิดพื้นที่เมืองที่รัฐไม่ต้องลงทุนเอง เกิดมูลค่าของเมืองและที่ดินมากขึ้น อีกทั้งยังเชื่อมโยงให้สาารถต่อยอดการพัฒนาเมืองในรูปแบบอื่นๆ เช่น เศรษฐกิจเมือง, พื้นที่สาธารณะ, โครงสร้างพื้นฐาน, ระบบขนส่งมวลชน ฯลฯ ซึ่งเป็นการส่งเสริมให้เกิด เมืองกระชับ (Compact city) ที่รัฐสามารถควบคุม ดูแล และพัฒนาได้โดยไม่เกิดการกระจัดกระจายอย่างไร้ทิศทาง ในแง่ของเจ้าของกิจการของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนใหญ่การพัฒนาโครงการแบบ Mixed-use นั้น มักจะเกิดในรูปแบบของ Joint Venture (JV) หรือการร่วมทุนกัน เนื่องจากสามารถกระจายความเสี่ยงในการลงทุน ลดการแข่งขันทางธุรกิจ และสามารถมีเงินทุนก้อนใหญ่ในการพัฒนาได้ โดยในประเทศไทยก็มีกลุ่มทุนรายใหญ่ที่ได้จับมือกันพัฒนาโครงการแบบ Mixed-use ให้ได้เห็นกันบ้างแล้ว เช่น เครือดุสิตธานีและเซ็นทรัลกรุ๊ป ร่วมทุนพัฒนาโครงการแบบ Mixed-use บนเนื้อที่ 23 ไร่ พื้นที่ก่อสร้าง 403,000 ตร.ม. ในที่ดินโรงแรมดุสิตธานีเดิม ประกอบด้วย โรงแรมระดับ 5 ดาว, คอนโดมิเนียม, ศูนย์การค้าฯ มูลค่าโครงการกว่า 36,700 ล้านบาท นอกจากนั้น ยังมีบริษัทรายใหญ่อีกหลายราย ที่ได้เขยิบเข้ามาพัฒนาโครงการ Mixed-use ซึ่งทำให้เกิดกระแสของการเทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบ Mixed-use และ Complex ในประเทศไทยให้คึกคักมากขึ้น โดยที่เราได้เห็นว่าได้เปิดตัวมาแล้วได้แก่ โครงการ ICONSIAM โดยความร่วมมือระหว่าง สยามพิวรรธน์/แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้ต์ คอร์ปอเรชั่น/เครือเจริญโภคภัณฑ์ ตั้งอยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถนนเจริญนคร เขตคลองสาน บนขนาดพื้นที่โครงการ 50 ไร่ มูลค่าการลงทุน 50,000 ล้านบาท ประกอบไปด้วย ศูนย์การค้า 2 อาคาร, คอนโดมิเนียมระดับ Luxury ริมแม่น้ำ ความสูง 70 ชั้น จำนวน 300 ยูนิต 1 อาคาร และความสูง 50 ชั้น จำนวน 1,400 ยูนิต 1 อาคาร นอกจากนั้นยังมี พิพิธภัณฑ์ศูนย์รวมมรดกทางประวัติศาสตร์และภูมิปัญญาไทย, การแสดงสายน้ำผสมผสานมัลติมีเดีย แสง สี เสียง, ภัตตราหรูระดับ Michelin starts, ร้านค้ากว่า 500 ร้านค้า, ภัตตาคารจาก 30 ประเทศ, Sport Complex และศูนย์การประชุมระดับโลกขนาด 3,500 ที่นั่ง โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2560

โครงการ Whizdom 101 โดย บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นท์ คอร์ปอเรชั่น (MQDC) ตั้งอยู่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสปุณวิถี งบประมาณกว่า 30,000 ล้านบาท พื้นที่อาคารประมาณ 340,000 ตารางเมตร ภายใต้แนวคิด “The Great Good Place” ประกอบไปด้วย สโมสรกีฬาและสุขภาพ พื้นที่ประมาณ 10,000 ตารางเมตร, Social Lounge, คอร์ทเทนนิส, สระว่ายน้ำ, ร้านค้า, พื้นที่สำนักงานให้เช่าประมาณ 30,000 ตารางเมตร, co-working space และพื้นที่พักอาศัยจำนวน 3 อาคาร พื้นที่ประมาณ 140,000 ตารางเมตร บนเนื้อที่ 43 ไร่ โดยมีกำหนดก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2561

โครงการ SINGHA COMPLEX โดย บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ตั้งอยู่บนแยกถนนอโศก-เพชรบุรีตัดใหม่ งบประมาณ 4,255 ล้านบาท (ไม่รวมค่าที่ดิน) บนที่ดินขนาด 9-0-23 ไร่ ประกอบไปด้วย อาคารสำนักงานเกรดเอและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าสูง 28 ชั้น พื้นที่ประมาณ 111,900 ตารางเมตร (พื้นที่สำนักงาน 28 ชั้น ประมาณ 50,6000 ตารางมเตร, พื้นที่ค้าปลีก 5 ชั้น พื้นที่ประมาณ 6,000 ตารางเมตร, พื้นที่จอดรถ 11 ชั้น รองรับได้ประมาณ 1,000 คัน) คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2561

โครงการ The Super Tower โดย บริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) ตั้งอยู่โครงการ The Grand Rama9 เป็นโครงการตึกสูงถึง 215  ชั้น หรือประมาณ 615 เมตร ซึ่งจะมาครองตำแหน่งตึกที่สูงที่สุดในไทยและอาเซียนหากสร้างเสร็จ โครงการประกอบไปด้วย อาคารสำนักงานระดับพรีเมี่ยม, โรงแรมระดับ 6 ดาว, ห้องจัดเลี้ยงและศูนย์ประชุม, ภัตตาคารลอยฟ้า และจุดชมวิวที่สูงที่สุดในประเทษไทน โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2562

โครงการ One Bangkok โดย บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด และ บริศัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด ตั้งอยู่บนที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์บริเวณหัวมุมถนนวิทยุตัดกับถนนพระราม4 ติดกับสวนลุมพินี (เดิมเป็นสวนลุมไนท์บาซาร์) ซึ่งเปิดตัวไม่กี่วันที่ผ่านมา บนที่ดินขนาด 104 ไร่ แบ่งเป็นพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิด 50 ไร่้ และพื้นที่ใช้สอย (GFA) ขนาด 1,830,000 ตารางเมตร โดยประกอบไปด้วย อาคารสำนักงานมาตรฐาน LEED และ WELL จำนวน 5 อาคาร, โรงแรมระดับ Luxury จำนวน 5 แห่ง, ที่พักอาศัยระดับ Ultra Luxury จำนวน 3 อาคาร, ร้านค้าปลีกและพื้นที่ทำกิจกรรม, พื้นที่กิจกรรมและศิลปวัฒนธรรมขนาด 10,000 ตารางเมตร และทางเดินกว้างมากกว่า 40 เมตร ด้วยมูลค่าการลงทุนที่สูงถึง 120,000 ล้านบาท โดยคาดว่าจะสามารถเปิดให้บริการในปี 2568

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก