แนวทางการพัฒนาที่ดินมักกะสันของการรถไฟแห่งประเทศไทย
ที่ดินใจกลางกรุงของการรถไฟแห่งประเทศไทยมีมูลค่าสูง สมควรนำมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์ต่อการรถไฟฯ และกรุงเทพมหานครโดยรวม แต่ไม่ใช่เอามาทำสวนสาธารณะให้เฉพาะคนกรุงเทพมหานครใช้
พื้นที่โรงซ่อมรถไฟมักกะสันนี้มีขนาดเกือบ 400 ไร่ เป็นโรงซ่อมมานานและพื้นที่ส่วนมากถูกปล่อยรกร้างว่างเปล่ามานาน จนครั้งหนึ่งเคยมีผู้พบเห็นและสามารถจับเสือที่แอบซ่อนอยู่ในพื้นที่นี้ได้ แสดงว่าพื้นที่นี้ไม่ได้ใช้ประโยชน์มาเท่าที่ควร จนต่อมาได้มีการก่อสร้างทางด่วนและถนนเข้าไปใสพื้นที่บางส่วนทางด้านข้าง อย่างไรก็ตามในปัจจุบันนับเป็นทำเลทองสำคัญเพราะด้านทิศเหนือติดกับทางด่วน ด้านทิศตะวันออกติดกับรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (รถไฟฟ้า MRT) และทางด้านทิศใต้ติดกับรถไฟฟ้าเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (Suvarnabhumi Airport Rail Link, Airport Rail Link) การรถไฟแห่งประเทศไทยมีแนวคิดที่จะนำที่ดินแปลงนี้มาจัดประโยชน์ในเชิงธุรกิจ แต่ก็ถูกคัดค้านอย่างหนักจากกลุ่มนักอนุรักษ์ นักรักพื้นที่สีเขียว ฯลฯ เป็นจำนวนมาก อันที่จริง การแก้ปัญหาการขาดทุนของการรถไฟแห่งประเทศไทย ไม่สมควรจะแก้ไขโดยการหากำไรจากทางอื่นมาโปะเพื่อตัดหรือลดการขาดทุน การขาดทุนเกิดขึ้นจากการทุจริต การบริหารที่ไม่มีประสิทธิภาพ การตัดการขาดทุนด้วยวิธีนี้ ก็เท่ากับเป็นการรักษาไว้ซึ่งระบบการทุจริตหรือไม่ได้แก้ไขปัญหาทุจริต อย่างไรก็ตามก็สมควรนำรายได้ส่วนนี้มาพัฒนาคุณภาพบริการและขยายกิจการให้ดีขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน
การนำที่ดินแปลงนี้ไปทำสวนสาธารณะนั้นเป็นแนวคิดที่ดูคล้ายจะดี เพราะทำให้กรุงเทพมหานครมีพื้นที่สีเขียวเพิ่มขึ้น กรุงเทพมหานครเองก็มีพื้นที่สีเขียวอยู่น้อยมาก ขนาดว่ากรุงเทพมหานครนำเอาที่หนองบึง สวนสาธารณะในหมู่บ้านจัดสรร ค่ายทหาร พื้นที่สีเขียวบนเกาะกลางถนน ฯลฯ ไปนับรวมแล้ว ประชากรกรุงเทพมหานครยังมีพื้นที่สีเขียวเพียง 4.6 ตารางเมตรต่อคนเท่านั้น การเคลื่อนไหวของผู้คนที่สนับสนุนแนวคิดนี้ก็ดูศิวิไลซ์ น่ารักน่าชังที่ต่างเห็นแก่สิ่งแวดล้อม เห็นแก่เมือง เห็นแก่ส่วนรวมกัน
อย่างไรก็ตาม การที่คิดจะเอาพื้นที่นี้ไปทำสวนสาธารณะก็ไม่ใช่สิ่งที่สมควรทำเช่นกัน สิ่งที่พึงเข้าใจก็คือที่ดินแปลงนี้ไม่ใช่ของชาวกรุงเทพมหานคร เป็นของประชาชนทั่วประเทศโดยรวมที่ถือครองโดยการรถไฟแห่งประเทศไทยซึ่งเป็นรัฐวิสาหกิจที่ประชาชนเจ้าของประเทศทุกคนเป็นเจ้าของโดยการดูแลของรัฐบาล หากชาวกรุงเทพมหานครจะถือวิสาสะ เอาที่ดินแปลงนี้ไปเป็นสาธารณะเพื่อประโยชน์ของตน โดยเฉพาะผู้ที่อยู่ใกล้พื้นที่นี้แล้ว ย่อมเป็นสิ่งที่ควรทบทวนเป็นอย่างยิ่ง
ที่ดินแถวถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แถวสี่แยกอโศกแถวขนาดไม่เกิน 10 ไร่นั้น หากเป็นของเอกชนก็จะขายได้ ณ ราคาตารางวาละ 800,000 บาท หรือไร่ละ 320 ล้านบาทเข้าไปแล้ว ถ้าที่ดินแปลงนี้ที่มีขนาด 400 ไร่ หักแบ่งเป็นถนนและสาธารณูปโภคอื่นสัก 40% ก็จะเหลือที่ดิน 240 ไร่ที่จะขายได้ แต่โดยที่ที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ติดถนนใหญ่ปัจจุบัน ราคาอาจลดหย่อนกว่าปกติประมาณ 30% ดังนั้นจึงน่าจะมีราคาตลาด (หากขายได้) เป็นเงินไร่ละ 224 ล้าน รวม 240 ไร่ ก็จะเป็นเงินถึง 53,760 ล้านบาทเข้าไปแล้ว
โดยนัยนี้ ประชาชนไทยโดยรวม จะยอมยกที่ดินที่มีมูลค่าสูงเท่านี้ประเคนให้คนกรุงเทพมหานครไปใช้เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ โดยที่ตนเองอาจได้มีโอกาสไปนั่งเล่นบ้างชาตินี้สักหนสองหน หรือในอีกทางหนึ่ง คนกรุงเทพมหานครจะ "กลืน" ที่ดินแปลงนี้ซึ่งเป็นของคนไทยทั้งชาติได้ลงคอเชียวหรือ หรือแม้หากกรุงเทพมหานครจะเจียดเอางบประมาณแผ่นดินที่เก็บจากภาษีของคนกรุงเทพมหานครมาซื้อ คนในกรุงเทพมหานครที่อยู่ในเขตที่ห่างไกลออกไปก็อาจไม่ยินยอมพร้อมใจให้ซื้อก็ได้ เพราะตนก็จะได้ประโยชน์ไม่คุ้มค่าไปด้วย
ในที่นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงเสนอทางออกให้มาที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หอประชุม-สัมมนา โรงแรม ที่พักอาศัยให้เช่าระยะยาว ฯลฯ โดยใช้พื้นที่เพียง 60% ของที่ดินทั้งหมด (240 ไร่จากประมาณ 400 ไร่)
พื้นที่ส่วนที่เหลือ นอกจากเป็นถนนและสาธารณูปโภคต่าง ๆ แล้ว ยังอาจเป็นสวนสาธารณะรอบ ๆ พื้นที่ก่อสร้างอาคาร เพื่อเพิ่มมูลค่าของที่ดิน และควรประสานกับการทางพิเศษแห่งประเทศไทย และรถไฟฟ้าทั้งสองสายเพื่อเชื่อมสถานี ตลอดจนการจัดทำรถไฟฟ้ามวลเบา (Light Rail / Monorial) วิ่งอยู่ภายในโครงการเพื่อลดปัญหามลพิษอีกด้วย หากจัดการให้ดี ราคาที่ดินที่คาดว่าจะได้รับเป็นเงินไร่ละ 224 ล้านบาท หรือ 70% ของราคาตลาด ก็อาจได้รับรู้มูลค่าสูงกว่านี้ ทำให้โครงการมีความเป็นไปได้ทางการเงินมากกว่านี้เสียอีก
การรถไฟฯ เคยมีดำริให้เอกชนรายเดียวประมูลที่ดินแปลงใหญ่ไปพัฒนา แต่โครงการนี้ไม่พึงให้เอกชนรายใดรายหนึ่งประมูลไปทำแบบเหมาเข่ง ควรจัดสรรแปลงที่ดินตามแผนแม่บทให้เรียบร้อยแล้วแยกประมูลเป็นแปลงย่อยไป และควรทำสัญญาให้รัดกุม หากเอกชนรายใดไม่สามารถดำเนินการได้แล้วเสร็จตามกำหนด ก็สามารถเปลี่ยนรายใหม่ได้ โดยไม่กลายเป็นปัญหาเช่นที่เคยเกิดขึ้นแล้วในกรณีโครงการโฮปเวลล์ เป็นต้น
และโดยที่การรถไฟแห่งประเทศไทย ไม่มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาที่ดิน หรือแม้แต่หน่วยราชการหรือรัฐวิสาหกิจอื่นใดที่ครอบครองที่ดินอยู่แล้วไม่ได้ใช้ประโยชน์ เช่น จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ก็ควรคืนหลวง ให้กรมธนารักษ์ โดยบริษัทธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์เป็นผู้ดำเนินการ โดยยกระดับหน่วยงานนี้ให้เป็นหน่วยงานที่ชำนาญการพัฒนาที่ดิน เช่นเดียวกับ Urban Redevelopment Authority ของประเทศสิงคโปร์
รัฐบาลพึงนำรายได้ที่ได้จากการนี้มาพัฒนาประเทศโดยรวม จึงจะเหมาะสมกับที่ดินแปลงนี้เป็นสมบัติของประชาชนทั้งประเทศ อย่างไรก็ตาม บางท่านอาจเกรงว่ารัฐบาลที่ขึ้นมาบริหารประเทศ (ไม่ว่าจะมาจากพรรคการเมืองใดก็ตาม) จะโกง กรณีการโกง หน่วยงานที่ตรวจสอบหรือคณะบุคคลที่อาสาตรวจสอบ ก็ต้องตรวจสอบเป็นเรื่อง ๆ ไป แบบ "กัดไม่ปล่อย" จะอ้างเอาการทุจริตขึ้นมาเพื่อจะได้ไม่ต้องทำอะไร ประเทศก็ไม่พัฒนา แล้วปล่อยให้เกิดการ "มือใครยาวสาวได้สาวเอา" จากทรัพยากรของประเทศโดยรวม ก็ย่อมไม่ได้
การพัฒนานี้จะถือเป็นการสร้างศูนย์ธุรกิจกลางเมือง (CBD) ในเขต CBD ของกรุงเทพมหานคร ทำเมืองให้มีประสิทธิภาพสูงขึ้น ที่มา : Thaipr
พื้นที่โรงซ่อมรถไฟมักกะสันนี้มีขนาดเกือบ 400 ไร่ เป็นโรงซ่อมมานานและพื้นที่ส่วนมากถูกปล่อยรกร้างว่างเปล่ามานาน จนครั้งหนึ่งเคยมีผู้พบเห็นและสามารถจับเสือที่แอบซ่อนอยู่ในพื้นที่นี้ได้ แสดงว่าพื้นที่นี้ไม่ได้ใช้ประโยชน์มาเท่าที่ควร จนต่อมาได้มีการก่อสร้างทางด่วนและถนนเข้าไปใสพื้นที่บางส่วนทางด้านข้าง อย่างไรก็ตามในปัจจุบันนับเป็นทำเลทองสำคัญเพราะด้านทิศเหนือติดกับทางด่วน ด้านทิศตะวันออกติดกับรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (รถไฟฟ้า MRT) และทางด้านทิศใต้ติดกับรถไฟฟ้าเชื่อมท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (Suvarnabhumi Airport Rail Link, Airport Rail Link) การรถไฟแห่งประเทศไทยมีแนวคิดที่จะนำที่ดินแปลงนี้มาจัดประโยชน์ในเชิงธุรกิจ แต่ก็ถูกคัดค้านอย่างหนักจากกลุ่มนักอนุรักษ์ นักรักพื้นที่สีเขียว ฯลฯ เป็นจำนวนมาก อันที่จริง การแก้ปัญหาการขาดทุนของการรถไฟแห่งประเทศไทย ไม่สมควรจะแก้ไขโดยการหากำไรจากทางอื่นมาโปะเพื่อตัดหรือลดการขาดทุน การขาดทุนเกิดขึ้นจากการทุจริต การบริหารที่ไม่มีประสิทธิภาพ การตัดการขาดทุนด้วยวิธีนี้ ก็เท่ากับเป็นการรักษาไว้ซึ่งระบบการทุจริตหรือไม่ได้แก้ไขปัญหาทุจริต อย่างไรก็ตามก็สมควรนำรายได้ส่วนนี้มาพัฒนาคุณภาพบริการและขยายกิจการให้ดีขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน
การนำที่ดินแปลงนี้ไปทำสวนสาธารณะนั้นเป็นแนวคิดที่ดูคล้ายจะดี เพราะทำให้กรุงเทพมหานครมีพื้นที่สีเขียวเพิ่มขึ้น กรุงเทพมหานครเองก็มีพื้นที่สีเขียวอยู่น้อยมาก ขนาดว่ากรุงเทพมหานครนำเอาที่หนองบึง สวนสาธารณะในหมู่บ้านจัดสรร ค่ายทหาร พื้นที่สีเขียวบนเกาะกลางถนน ฯลฯ ไปนับรวมแล้ว ประชากรกรุงเทพมหานครยังมีพื้นที่สีเขียวเพียง 4.6 ตารางเมตรต่อคนเท่านั้น การเคลื่อนไหวของผู้คนที่สนับสนุนแนวคิดนี้ก็ดูศิวิไลซ์ น่ารักน่าชังที่ต่างเห็นแก่สิ่งแวดล้อม เห็นแก่เมือง เห็นแก่ส่วนรวมกัน
อย่างไรก็ตาม การที่คิดจะเอาพื้นที่นี้ไปทำสวนสาธารณะก็ไม่ใช่สิ่งที่สมควรทำเช่นกัน สิ่งที่พึงเข้าใจก็คือที่ดินแปลงนี้ไม่ใช่ของชาวกรุงเทพมหานคร เป็นของประชาชนทั่วประเทศโดยรวมที่ถือครองโดยการรถไฟแห่งประเทศไทยซึ่งเป็นรัฐวิสาหกิจที่ประชาชนเจ้าของประเทศทุกคนเป็นเจ้าของโดยการดูแลของรัฐบาล หากชาวกรุงเทพมหานครจะถือวิสาสะ เอาที่ดินแปลงนี้ไปเป็นสาธารณะเพื่อประโยชน์ของตน โดยเฉพาะผู้ที่อยู่ใกล้พื้นที่นี้แล้ว ย่อมเป็นสิ่งที่ควรทบทวนเป็นอย่างยิ่ง
ที่ดินแถวถนนเพชรบุรีตัดใหม่ แถวสี่แยกอโศกแถวขนาดไม่เกิน 10 ไร่นั้น หากเป็นของเอกชนก็จะขายได้ ณ ราคาตารางวาละ 800,000 บาท หรือไร่ละ 320 ล้านบาทเข้าไปแล้ว ถ้าที่ดินแปลงนี้ที่มีขนาด 400 ไร่ หักแบ่งเป็นถนนและสาธารณูปโภคอื่นสัก 40% ก็จะเหลือที่ดิน 240 ไร่ที่จะขายได้ แต่โดยที่ที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ติดถนนใหญ่ปัจจุบัน ราคาอาจลดหย่อนกว่าปกติประมาณ 30% ดังนั้นจึงน่าจะมีราคาตลาด (หากขายได้) เป็นเงินไร่ละ 224 ล้าน รวม 240 ไร่ ก็จะเป็นเงินถึง 53,760 ล้านบาทเข้าไปแล้ว
โดยนัยนี้ ประชาชนไทยโดยรวม จะยอมยกที่ดินที่มีมูลค่าสูงเท่านี้ประเคนให้คนกรุงเทพมหานครไปใช้เพื่อการพักผ่อนหย่อนใจ โดยที่ตนเองอาจได้มีโอกาสไปนั่งเล่นบ้างชาตินี้สักหนสองหน หรือในอีกทางหนึ่ง คนกรุงเทพมหานครจะ "กลืน" ที่ดินแปลงนี้ซึ่งเป็นของคนไทยทั้งชาติได้ลงคอเชียวหรือ หรือแม้หากกรุงเทพมหานครจะเจียดเอางบประมาณแผ่นดินที่เก็บจากภาษีของคนกรุงเทพมหานครมาซื้อ คนในกรุงเทพมหานครที่อยู่ในเขตที่ห่างไกลออกไปก็อาจไม่ยินยอมพร้อมใจให้ซื้อก็ได้ เพราะตนก็จะได้ประโยชน์ไม่คุ้มค่าไปด้วย
ในที่นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงเสนอทางออกให้มาที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า หอประชุม-สัมมนา โรงแรม ที่พักอาศัยให้เช่าระยะยาว ฯลฯ โดยใช้พื้นที่เพียง 60% ของที่ดินทั้งหมด (240 ไร่จากประมาณ 400 ไร่)
พื้นที่ส่วนที่เหลือ นอกจากเป็นถนนและสาธารณูปโภคต่าง ๆ แล้ว ยังอาจเป็นสวนสาธารณะรอบ ๆ พื้นที่ก่อสร้างอาคาร เพื่อเพิ่มมูลค่าของที่ดิน และควรประสานกับการทางพิเศษแห่งประเทศไทย และรถไฟฟ้าทั้งสองสายเพื่อเชื่อมสถานี ตลอดจนการจัดทำรถไฟฟ้ามวลเบา (Light Rail / Monorial) วิ่งอยู่ภายในโครงการเพื่อลดปัญหามลพิษอีกด้วย หากจัดการให้ดี ราคาที่ดินที่คาดว่าจะได้รับเป็นเงินไร่ละ 224 ล้านบาท หรือ 70% ของราคาตลาด ก็อาจได้รับรู้มูลค่าสูงกว่านี้ ทำให้โครงการมีความเป็นไปได้ทางการเงินมากกว่านี้เสียอีก
การรถไฟฯ เคยมีดำริให้เอกชนรายเดียวประมูลที่ดินแปลงใหญ่ไปพัฒนา แต่โครงการนี้ไม่พึงให้เอกชนรายใดรายหนึ่งประมูลไปทำแบบเหมาเข่ง ควรจัดสรรแปลงที่ดินตามแผนแม่บทให้เรียบร้อยแล้วแยกประมูลเป็นแปลงย่อยไป และควรทำสัญญาให้รัดกุม หากเอกชนรายใดไม่สามารถดำเนินการได้แล้วเสร็จตามกำหนด ก็สามารถเปลี่ยนรายใหม่ได้ โดยไม่กลายเป็นปัญหาเช่นที่เคยเกิดขึ้นแล้วในกรณีโครงการโฮปเวลล์ เป็นต้น
และโดยที่การรถไฟแห่งประเทศไทย ไม่มีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาที่ดิน หรือแม้แต่หน่วยราชการหรือรัฐวิสาหกิจอื่นใดที่ครอบครองที่ดินอยู่แล้วไม่ได้ใช้ประโยชน์ เช่น จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ก็ควรคืนหลวง ให้กรมธนารักษ์ โดยบริษัทธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์เป็นผู้ดำเนินการ โดยยกระดับหน่วยงานนี้ให้เป็นหน่วยงานที่ชำนาญการพัฒนาที่ดิน เช่นเดียวกับ Urban Redevelopment Authority ของประเทศสิงคโปร์
รัฐบาลพึงนำรายได้ที่ได้จากการนี้มาพัฒนาประเทศโดยรวม จึงจะเหมาะสมกับที่ดินแปลงนี้เป็นสมบัติของประชาชนทั้งประเทศ อย่างไรก็ตาม บางท่านอาจเกรงว่ารัฐบาลที่ขึ้นมาบริหารประเทศ (ไม่ว่าจะมาจากพรรคการเมืองใดก็ตาม) จะโกง กรณีการโกง หน่วยงานที่ตรวจสอบหรือคณะบุคคลที่อาสาตรวจสอบ ก็ต้องตรวจสอบเป็นเรื่อง ๆ ไป แบบ "กัดไม่ปล่อย" จะอ้างเอาการทุจริตขึ้นมาเพื่อจะได้ไม่ต้องทำอะไร ประเทศก็ไม่พัฒนา แล้วปล่อยให้เกิดการ "มือใครยาวสาวได้สาวเอา" จากทรัพยากรของประเทศโดยรวม ก็ย่อมไม่ได้
การพัฒนานี้จะถือเป็นการสร้างศูนย์ธุรกิจกลางเมือง (CBD) ในเขต CBD ของกรุงเทพมหานคร ทำเมืองให้มีประสิทธิภาพสูงขึ้น ที่มา : Thaipr
Discussion
Follow breaking news Investment property articles on Facebook, click here.
