หลักเกณฑ์การประเมินภาวะตลาดที่อยู่อาศัย ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม ศูนย์วิจัยศุภาลัย

Oct 03, 2017 | อ่าน 661

ในปัจจุบันความเข้าใจเกี่ยวกับหลักเกณฑ์ที่จะใช้ประเมินภาวะตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่ถูกต้อง เช่น จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ เป็นเพียงตัวชี้โอกาสในการได้ที่ดินใหม่ เพื่อใช้ทำโครงการของผู้ประกอบการ แต่ไม่ใช่ตัวชี้ว่าผู้บริโภคจะซื้อที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่มากน้อยเพียงใด อีกทั้งไม่ได้คำนึงถึงว่า จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างเพื่อขายมีจำนวนเท่าใด

ความพยายามในการบอกภาวะตลาดด้วยเปอร์เซ็นต์ที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงของจำนวนหน่วยที่ขายได้ก็ไม่ถูกต้องเช่นเดียวกัน เนื่องจากจำนวนหน่วยที่ขายได้ขึ้นอยู่กับโอกาสของที่ดินที่เหมาะสมแก่การทำโครงการจะออกสู่ตลาด หรือการส่งเสริมการขายของผู้ประกอบการเฉพาะที่อยู่อาศัยบางรูปแบบ เช่น ทาวน์เฮ้าส์บูม เป็นต้น

ที่จริงแล้ว ความต้องการที่อยู่อาศัยควรจะต้องขยายตัวด้วยอัตราที่ใกล้เคียงกับประชากรที่ตั้งครอบครัวใหม่ หรือแม้แต่ประชากรที่ไม่ได้ตั้งครอบครัวใหม่แต่เจริญเติบโตขึ้น และควรจะเป็นอัตราที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ ไม่ควรจะเพิ่มหรือลด ในอัตราที่มากเกินไปอย่างที่เกิดขึ้นจริง

ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วประมาณ 5 ปีที่ผ่านมา ทำให้ผู้บริโภคที่ไม่อาจมีกำลังซื้อบ้านเดี่ยวได้มีมากขึ้น และเป็นช่องทางให้แก่ผู้ประกอบการในการนำเสนอทาวน์เฮ้าส์ในทำเลกึ่งกลางระหว่างชานเมืองกับในเมืองอย่างขนานใหญ่ ทำให้จำนวนบ้านเดี่ยวที่ขายได้มีแนวโน้มระยะยาวลดลง (ดังรูปที่ 1) ส่วนจำนวนทาวน์เฮ้าส์กลับเพิ่มขึ้นอย่างมาก (ดังรูปที่ 2)

ในขณะเดียวกันปัญหาการจราจรที่ติดขัด นำไปสู่การนำเสนอโครงการอาคารชุดในตัวเมืองที่พุ่งขึ้นอย่างมากเช่นเดียวกัน และในช่วงระยะเวลาเดียวกัน (ดังรูปที่ 3) จนกระทั่งจำนวนหน่วยอาคารชุดที่ขายได้มากกว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ รวมกันเสียอีก

อย่างไรก็ตาม การได้มาซึ่งที่ดินโครงการของผู้ประกอบการไม่ได้อยู่ที่ตัวผู้ประกอบการเอง แต่ขึ้นอยู่กับเจ้าของที่ดินว่า ยินดีจะขายหรือไม่ บางครั้งที่ดินทำโครงการอาจมีเพิ่มมากขึ้นในบางปี แต่หลังจากนั้นก็ต้องแสวงกลุ่มผู้ขายที่ดินรายใหม่ๆ ซึ่งจะต้องใช้เวลา นี่คือที่มาของการเพิ่มขึ้นและลดลงอย่างฮวบฮาบของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่มีเสนอขายและผู้บริโภคจะหาซื้อได้ และนำไปสู่จำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ที่เพิ่มขึ้นหรือลดลง หลายสิบเปอร์เซ็นต์ระหว่างปี ซึ่งบุคคลทั่วไปคงจินตนาการได้เองว่า จำนวนประชากรคงไม่ได้เพิ่มหรือลดปีละหลายสิบเปอร์เซ็นต์เป็นแน่

บางครั้งเมื่อมีจำนวนที่อยู่อาศัยออกเสนอขายมากและผู้บริโภคก็ซื้อกันมากในคราวเดียวกัน จำนวนที่ขายได้หลังจากนั้นอาจลดลงก็ได้ เนื่องจากความต้องการถูกนำไปใช้ล่วงหน้าแล้ว เหมือนกับกรณีรถยนต์คันแรก เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม จำนวนที่อยู่อาศัยที่ต้องการในระยะสั้นสัก 5 ปี มีจำนวนค่อนข้างสม่ำเสมอ (ดังรูปที่ 4) ดังนั้น ควรเลิกเสียทีกับการบอกภาวะตลาดที่อยู่อาศัยด้วยจำนวนเพิ่มลดเป็นเปอร์เซ็นต์