ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทยเผยภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ

Feb 02, 2018 | อ่าน 816

แผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทยเปิดเผยภาพรวมตลาดว่า“เส้นทางขนส่งมวลชนสายใหม่ๆจะเป็นส่วนสำคัญต่อตลาดอสังหาฯในอีกหลายๆปีข้างหน้า เนื่องจากกรุงเทพฯกำลังมีการเปลี่ยนแปลงเส้นทางการขนส่งสาธารณะที่สำคัญหลายๆแห่งในอนาคต ซึ่งเป็นที่คาดการณ์ว่าจะเห็นการแข่งขันที่สูงมากขึ้นในบางพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน (หมอชิต-คูคตและแบริ่ง-สำโรง), รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (เตาปูน-ท่าพระ-หัวลำโพง), รถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี), รถไฟฟ้าสายสีส้ม (พระราม9 – รามคำแหง) และรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว - หัวหมาก) ราคาเช่าและราคาขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่บริเวณดังกล่าวถูกคาดการณ์ว่าจะปรับเพิ่มสูงขึ้นตามระยะห่างจากสถานีหรือความสะดวกสบายในการเดินทาง ในด้านอุปทาน จะมีโครงการใหม่ในกรุงเทพฯเปิดตัวขึ้นหลายแห่ง และนักพัฒนาโครงการรายใหญ่เป็นผู้เล่นสำคัญในตลาด เนื่องจากมีเงินทุนที่มั่นคง อีกทั้งยังมีอำนาจต่อรองสูงและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ล้ำสมัย ในขณะที่ราคาขายในพื้นที่เขตชานเมืองคาดว่าจะคงตัวเนื่องจากมีปริมาณที่ดินเหลืออยู่มากและราคาที่ดินที่ไม่สูงนัก สำหรับราคาขายของอุปทานย่านศูนย์กลางธุรกิจในอนาคตคาดว่าจะเพิ่มขึ้นตามความขาดแคลนของที่ดินและราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้น ในปีนี้จะเห็นโครงการที่มีราคาที่ไม่สูงนักเพิ่มเข้ามาในตลาดอยู่ในช่วงราคาระหว่าง 3-5 ล้านบาท ซึ่งจะดึงดูดความสนใจของกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางในตลาด อย่างไรก็ตาม นักพัฒนาโครงการควรระมัดระวังในการสร้างโครงการใหม่ในราคาระดับล่าง-กลางตามแนวเส้นทางขนส่งมวลชนใหม่ในเขตชานเมืองเพื่อลดความเสี่ยงด้านอุปทานล้นตลาด ด้านอุปสงค์ของตลาดจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยและชาวต่างชาติ นอกจากนี้อีกหนึ่งแนวโน้มที่เป็นแรงผลักดันคือการเข้ามาของกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากชาวจีนที่กำลังมองหาการลงทุนที่ปลอดภัย

ภาพรวมตลาด

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2560 มีผลลัพธ์ที่ดี อัตราการครอบครองโดยรวมในครึ่งหลังของปี 2560 มีจำนวนอยู่ที่ร้อยละ 76.5 และราคาขายเฉลี่ยปรับตัวขึ้นในหลายพื้นที่ นอกจากนี้ยังคงมีโครงการพัฒนาใหม่เพิ่มเข้ามาอยู่ตลอด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่เขตชานเมืองที่ใกล้กับบริเวณส่วนต่อขยายเส้นทางขนส่งมวลชนสายใหม่ เนื่องจากปริมาณที่ดินย่านไพรม์ที่มีจำกัดและราคาที่ดินในเขตศูนย์กลางธุรกิจที่สูง ทั้งนี้มีจำนวน 32,258 ยูนิตที่เปิดตัวไปในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 โดยมีปริมาณอุปทานสูงที่สุดในรอบ 8 ไตรมาสที่ผ่านมา ส่งผลให้เกิดคอนโดมิเนียมสะสมในกรุงเทพฯปรับเพิ่มขึ้นถึง 538,920 ยูนิต หรือเพิ่มร้อยละ 6.4 ครึ่งปีต่อครึ่งปี ในส่วนของราคาขายในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจและเขตชานเมืองยังคงไต่ระดับราคาสูงขึ้น ในขณะที่ราคาขายในเขตศูนย์กลางธุรกิจปรับลดลงเล็กน้อย โดยอยู่ที่ร้อยละ 5.2 ครึ่งปีต่อครึ่งปี ทั้งนี้เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงส่วนแบ่งการขายของตลาดจากย่านไพร์มสุขุมวิทไปยังพื้นที่เขตอื่นๆ โดยราคาขายเฉลี่ยของอุปทานใหม่ทั่วกรุงเทพฯปรับตัวลดลงเหลือ 154,068 บาท/ตารางเมตร หรือคิดเป็นร้อยละ 1.1 เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2560

ในปี 2560 มีนักพัฒนาโครงการรายใหญ่หลายรายในประเทศไทยจับมือทำธุรกิจร่วมกับนักลงทุนต่างชาติมากขึ้น เช่น ญี่ปุ่น, จีน, และฮ่องกง ทั้งนี้เพื่อรองรับปริมาณอุปสงค์ที่เพิ่มมากขึ้นของกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติและการปรับปรุงเทคโนโลยีการก่อสร้าง ทั้งนี้ทำเลพื้นที่ตามเส้นทางขนส่งมวลชนสายใหม่ จะได้รับความสนใจอย่างยิ่งเพราะที่ดินกลางเมืองขาดแคลนและราคาที่ดินที่สูง โดยนักพัฒนาโครงการหลายรายจึงกำลังหันไปสนใจพื้นที่เขตรามคำแหง, รามอินทรา, และธนบุรี เพิ่มมากขึ้น

แนวโน้มอุปทาน

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯยังคงมีแนวโน้มที่ดีในปี 2560 โดยมีจำนวนโครงการใหม่เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 19 ปีต่อปี หรืออยู่ที่ 62,751 ยูนิต ในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 มีปริมาณอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 5 หรืออยู่ที่ 32,258 ยูนิต เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2559 อยู่ที่ 30,789 ยูนิต สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 นั้นแสดงอัตราการเติบโตที่ดีเนื่องจากมีโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในย่านศูนย์กลางธุรกิจมากขึ้น โดยส่วนใหญ่อยู่ในย่านสุขุมวิท มีจำนวนประมาณ 6,500 ยูนิตที่เปิดตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 โดยคิดเป็นร้อยละ 51 อยู่ในย่านสุขุมวิท รองลงมาคิดเป็นร้อยละ 22 อยู่บนถนนวิทยุ-ชิดลม และคิดเป็นร้อยละ 12 อยู่ในย่านพระราม 4 ทั้งนี้โครงการคอนโดมิเนียมระดับไพร์ม 15 แห่งมียูนิตรวมทั้งสิ้น 4,777 ยูนิตที่เปิดตัวในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 โดยมีปริมาณเพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 22.8 จากในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 อยู่ที่ 1,091 ยูนิต โดยโครงการใหม่ที่เปิดตัวไป ได้แก่ Life One Wireless, The Lofts Silom, Vittorio Sukhumvit 39, Maru Ekkamai 2, และ Ideo Rama 4

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 มีจำนวนอุปทานใหม่ในพื้นที่เขตชานเมืองรวมอยู่ที่ 18,732 ยูนิต คิดเป็นประมาณร้อยละ 58 ของจำนวนอุปทานทั้งหมดที่เปิดตัวไปในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 โดยโครงการพัฒนาคอนโดมิเนียมล่าสุดในบริเวณนี้ ได้แก่ Knightsbridge Prime Ratchayothin, Lumpini Park Phahol 32, The Nest Sukhumvit 64 และ Supalai Park Taladplu Station ในขณะดียวกัน อุปทานใหม่ในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจคิดเป็นร้อยละ 22 ของโครงการที่เปิดตัวทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยทำเลที่ตั้งยอดนิยมของโครงการใหม่ที่เพิ่มเข้ามา ได้แก่ ลาดพร้าว, รัชดาภิเษก, และธนบุรี

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

แนวโน้มอุปสงค์

ยอดขายตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้นหลายไตรมาสติดต่อกัน ซึ่งเป็นผลมาจากกิจกรรมส่งเสริมการซื้อขายในตลาด ในปี 2560 อัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยตลอดทั้งปี พุ่งสูงขึ้นถึงร้อยละ 75.8 หรือเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 2 ปีต่อปี ซึ่งสะท้อนถึงความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้นของกลุ่มผู้ซื้อ สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 ตลาดแสดงอัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 76.5 และเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.4 ครึ่งปีต่อครึ่งปี ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจยังคงทรงตัวดี โดยมีอัตราการครอบครองโดยเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 77.4 ความต้องการยูนิตระดับสูงในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีคุณภาพสามารถทำยอดขายได้ดีกว่า โดยนักพัฒนาโครงการบางรายสามารถขายโครงการได้ถึงร้อยละ 80 ภายในวันเปิดตัวเพียงวันเดียว และจะสังเกตเห็นได้ว่าความต้องการโครงการคอนโดมิเนียมคุณภาพที่ดีบนทำเลเด่นๆนั้นจะได้รับความสนใจ โดยกลุ่มผู้ซื้ออสังหาฯชนิดนี้มักซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อเป็นการลงทุนระยะยาว

ช่วงครึ่งหลังของปี 2560 มีปริมาณความต้องการที่อยู่อาศัยที่ล้นตลาด ในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจและเขตชานเมืองหลังได้รับการยืนยันเรื่องการสร้างส่วนต่อขยายเส้นทางขนส่งมวลชน โดยผู้ซื้อยังคงมีความสนใจโครงการในหลายพื้นที่ ส่วนใหญ่อยู่ในเขตรัชดาภิเษก, พหลโยธิน, ลาดพร้าว, และอ่อนนุช-แบริ่ง ด้านอัตราการครอบครองสำหรับโครงการในเขตพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจและเขตชานเมืองอยู่ที่ร้อยละ 72.5 และร้อยละ 79.6 ตามลำดับ

ที่มา: ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย

แนวโน้มด้านราคา

ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมทุกประเภทที่เปิดตัวในกรุงเทพฯปี 2560 อยู่ที่ 153,220 บาท/ตารางเมตร โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9 ปีต่อปี สำหรับในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 152,371 บาท/ตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.8 ครึ่งปีต่อครึ่งปี และราคาขายเฉลี่ยในย่านศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 241,585 บาท/ตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.6 เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2559 อย่างไรก็ตาม ราคาขายของโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจปรับลดลงเล็กน้อยหากเทียบกับช่วงครึ่งแรกของปี 2560 โดยมีราคาขายเฉลี่ยลดลงร้อยละ 5.24 เนื่องจากมีส่วนแบ่งการขายของตลาดไปจากย่านไพร์มสุขุมวิทไปยังพื้นที่เขตอื่น เช่น ถนนวิทยุ, สีลม, สาทร, และพระราม 4

ราคาขายเฉลี่ยของพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจในช่วงครึ่งหลังของปี 2560 อยู่ที่ 131,906 บาท/ตารางเมตร หรือประมาณร้อยละ 0.6 ซึ่งสูงกว่าช่วงครึ่งแรกของปี 2560 ในขณะเดียวกัน ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านชานเมืองปรับเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 83,623 บาท/ตารางเมตร จากเดิมอยู่ที่ 74,591 บาท/ตารางเมตรในช่วงครึ่งหลังของปี 2559 และราคาขายทั้งในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจและพื้นที่เขตชานเมืองเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อันเนื่องมาจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นเพราะการขยายเส้นทางขนส่งมวลชนในเมือง