เศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจไทย และตลาดอสังหาริมรัพย์ปี 2561 

            ภาวะเศรษฐกิจโลก ยังคงเดินหน้าไปในทิศทางที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง เกิดจากปัจจัยพื้นฐานภาคธุรกิจจริง อัตราเงินเฟ้อพร้อมปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่ยังอยู่ในระดับต่ำ ยังไม่น่ากลัว ส่งผลต่อมาให้อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวเลขขึ้นตามในระยะสั้น สังเกตได้จากต่างชาติผ่อนเบานโนบายเงินกระตุ้นอย่าง QE ลดลง ด้านตลาดทุนหรือตลาดหุ้นยังคงปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง คาดว่าเศรษฐกิจโลกจะขยายตัว 3.9% ในปี 2561

           เศรษฐกิจไทย ระยะแรกมีการฟื้นตัวแบบกระจุกตัว เริ่มจากภาคท่องเที่ยวที่ดูดีขึ้นในปี 2558 ประกอบกับการกระตุ้นเศรษฐกิจจากการลงทุนภาครัฐ จากนั้นภาคการส่งออกเริ่มปรับตัวดีขึ้นในช่วงกลางปี 2559 ล่าสุดกลางปี 2560 ที่ผ่านมา เริ่มเห็นภาคอุตาหกรรมและการลงทุนภาคเอกชนที่ปรับตัวดีขึ้น

           ดังนั้น เศรษฐกิจไทยปี 2561 เห็นพ้องต้องกันว่าจะมีทิศทางเติบโตแบบกระจายตัวมากขึ้น ตัวเลขจ้างงานจะปรับตัวดีขึ้น ทางสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติประมาณการ GDP ปี 2561 ไว้ที่ 4.1% ขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดการณ์ที่ตัวเลข 3.9% และธนาคารทหารไทยคาดการณ์ที่ตัวเลข 4.2% ปัจจัยน่าจับตามองต่อไปในปีนี้ หนีไม่พ้นเรื่องการฟื้นตัวของอุปสงค์ในประเทศ และแรงส่งจากการใช้จ่ายภาครัฐ โดยเฉพาะส่วนของโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน

           สำหรับภาค อสังหาไทย ปี 2561 มองว่า มีแนวโน้มฟื้นตัว แต่ยังไม่ทั่วถึง ตลาดบน-กลางยังเติบโตดี ทำเลติดเส้นทางรถไฟฟ้าและปริมณฑลเติบโตดี แต่ตลาด อสังหาไทย ระดับล่างยังไม่ฟื้น และต่างจังหวัดไม่ดีมากนัก แรงกดดันหลักยังคงเป็นเรื่องระดับหนี้ภาคครัวเรือนค่อนข้างสูง กำลังซื้อผู้บริโภคยังไม่ขยายตัวอย่างเข้มแข็ง รวมทั้งสถาบันการเงินยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่

 กฎระเบียบ ข้อกฎหมาย และผลกระทบต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2561 

            โครงการ EEC โครงการพัฒนาพื้นที่รูปธรรมตามแนวทางไทยแลนด์ 4.0 ตัวผลักดันสำคัญสร้าง S Curve ใหม่ให้กับประเทศไทย ด้วยกรอบการพัฒนาพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก อสังหาไทย อาทิ พัฒนาโครงการพื้นฐาน เขตส่งเสริมอุตสาหกรรม พัฒนาบุคลกรการศึกษา วิจัยและเทคโนโลยี ส่งเสริมด้านการท่องเที่ยว การพัฒนาเมื่องใหม่ เป็นต้น ซึ่งความคืบหน้า 5 โครงสร้างพื้นฐานสำคัญ ดังนี้

  • รถไฟความเร็วสูงเชื่อมต่อ 3 สนามบิน (ดอนเมือง , สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา) จะเริ่ม TOR ในเดือนกุมภาพันธ์ 2561 (คาดว่าโครงการจะเปิดบริการปี 2566)
  • ท่าอากาศยานอู่ตะเภา จะเริ่ม TOR ในเดือนกรกฎาม 2561 (คาดว่าโครงการจะเปิดบริการปี 2566)
  • ศูนย์ซ่อมอากาศยาน (MRO) จะเริ่ม TOR ในเดือนมีนาคม 2561 (คาดว่าโครงการจะเปิดบริการปี 2564)
  • ท่าเรือแหลมฉบัง ระยะที่ 3 เริ่มทำ TOR สิงหาคมปี 61 (คาดว่าโครงการจะเปิดบริการปี 2568)
  • ท่าเรืออุตสาหกรรมมาบตาพุด ระยะที่ 3 เริ่มทำ TOR มิถุนายนปี 61 (คาดว่าโครงการจะเปิดบริการปี 2567)

พร้อมร่างพระราชชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก คาดว่าจะประกาศใช้ในไตรมาส 1 ปี 2561 นี้


ด้านความคืบหน้าของผังเมืองโดยรวม สิ่งที่น่าสนใจ อสังหาไทย คือ แนวคิดการวางผังเมืองกรุงเทพและปริมณฑล วิสัยทัศน์ปี 2580 ว่าจะเป็น "มหานครที่มีศักยภาพการแข่งขัน เป็นเมืองน่าอยู่และมีการพัฒนาอย่างยั่งยืน" โดยแบ่งเป็น 4 ชั้นด้วยกัน ดังนี้

  • ชั้นที่ 1 พื้นที่ภายในวงแหวนรอบที่ 1 (ถนนวงแหวนรัชดาภิเษก) เป็นพื้นที่เมืองศูนย์กลางของภาคมหานคร มีบทบาทเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมหลัก ที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง ศูนย์กลางการค้าการบริการระดับประเทศ (สีลม สาธร ปทุมวัน อโศก พระราม 9) และกำหนดให้มีศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ (SUB-CBD) พื้นที่โดยรอบ ศูนย์คมนาคมทางราง ได้แก่ พหลโยธิน มักกะสัน และตากสิน
  • ชั้นที่ 2 พื้นที่ระหว่างถนนวงแหวนรอบที่ 1 (วงแหวนรัชดาภิเษก) และถนนวงแหวนรอบที่ 2 (ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก) เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง รองรับการอยู่อาศัย แหล่งงาน และศูนย์กลางการค้าและบริการสำหรับชานเมือง เนื่องจากมีการพัฒนาโครงข่ายระบบขนส่งมวลชนที่ครอบคลุมทุกพื้นที่ (บางขุนเทียน รังสิต ปทุมธานี ธัญญบุรี นนทบุรี บางใหญ่ และสมุทรปราการ)
  • ชั้นที่ 3 พื้นที่ระหว่างถนนวงแหวนรอบที่ 2 (ถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก) และ ถนนวงแหวนรอบที่ 3 เป็นพื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มุ่งเน้น ให้คงไว้เป็นพื้นที่เพื่อการเกษตร พื้นที่เพื่อการรักษาสภาพแวดล้อม พื้นที่นันทนาการ และเป็นพื้นที่รองรับและการระบายน้ำเพื่อป้องกันน้ำท่วม (ไทรน้อย หนองเสือ หนอง จอก บางบ่อ สมุทรปราการ กระทุ่มแบน ศาลายา)
  • ชั้นที่ 4 พื้นที่นอกถนนวงแหวนรอบที่ 3 เป็นพื้นที่เกษตรกรรมและเมืองปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางการค้า การบริการระดับจังหวัดและระดับอำเภอ (นครปฐม กำแพงแสน สมุทรสาคร)

            ด้านร่าง พ.ร.บ. ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ได้ยกเลิกภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดิน เปลี่ยนเป็น " ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" ผลจาการเปลี่ยนแปลงคาดว่าจะช่วย อสังหาไทย เพิ่มอุปทานของที่ดินเพื่อการเกษตร สำหรับภาคอุตสาหกรรมได้รับการยกเลิกนำค่าเช่าเครื่องจักรมาคำนวณภาษี ด้านอสังหาริมทรัพย์จะช่วยลดการกักตุนหรือเก็งกำไรที่ดิน รวมทั้ง ช่วยลดจำนวนที่ดินรกล้าง ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ให้เหมาะสมแก่พื้นที่ โดยมีอัตราจัดเก็บตามประเภท

 แนวโน้มตลาด อสังหาไทย และกลยุทธ์ดำเนินธุรกิจอสังหา ปี 2561 

            อัตรา Growth อสังหาไทย ปี 2561 คาดการณ์ตัวเลขราว 5-10% “อาคารชุด” ยังเป็น Sector ที่ปริมาณหน่วยขายและยอดโอนมากที่สุด โดยเฉพาะกรุงเทพฯ (ตามแนวรถไฟฟ้า) แต่ “ทาวน์เฮาส์” จะเป็น Sector ที่มีการเติบโตสูงขึ้น โดยภาครวม ราคาอสังหาจะสูงขึ้นเฉลยี่ 3-10 % ต่อปี จากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ประมาณการอุปทานตลาดที่อยู่อาศัยกรงเทพฯ-ปริมณฑลปี ปี2561 คาดว่ากว่า 154,200 หน่วย สูงสุดในพื้นที่ กทม. 69,300 หน่วย รองลงมา นนทบุรี 30,300 หน่วย และสมุทรปราการ 21,600 หน่วย ที่เหลือกระจายอยู่ใน ปทุมธานี สมุทรสาคร และนครปฐม

            กลยุทธ์ดำเนินธุรกิจ อสังหาไทย ปี 2561 แนะนำว่า เน้น product ที่คุ้มค่าคุ้มราคาและเป็น smart home ในช่วงราคา 1.5-5 ลบ. (สัดส่วน 65%ของตลาด) ทำเลเหมาะสม เช่น คอนโดมิเนียมเส้นทางรถไฟฟ้า บ้านเดี่ยวทำเลปลายทางรถไฟฟ้าหรือใกล้ทางด่วน หากเป็นทาวน์เฮ้าส์ ควรอยู่ในทำเลระหว่างคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยวที่กล่าวไปข้างต้น สำหรับการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ต่างจังหวัด ควรเน้นไปที่จังหวัดที่มีศักยภาพครบรอบด้าน ทั้งภาคพาณิชยกรรมและการท่องเที่ยว นอกจากนี้ควรจะ พิจารณาโครงการสอดรับอุปสงค์ ระมัดระวังการเปิดขายที่อยู่อาศัยใหม่ในทำเลที่มีอุปทานคงค้างสูง รวมถึงควรพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของผู้บริโภค พร้อมทั้ง เรียนรู้เทคโนโลยีทันสมัย เพื่อปรับปรุงผลิตภัณฑ์/กลยุทธ์การตลาด ให้ตามทันความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ท้ายสุดต้องไม่ลืม บริหารสภาพคล่อง ทำยังไงให้อยู่รอดได้ภายใต้ภาวะตลาดที่อาจเปลี่ยนแปลงเหนือความคาดหมาย อาทิ ต้นทุนแรงงาน ราคาวัสดุอุปกรณ์ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ --- TerraBKK สรุปข้อมูลสำคัญจากงานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2561 

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน
TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก