“พัทยา” ก้าวใหม่สู่ ‘เมืองหลวง’ ตะวันออก

            หากจะถามว่านอกจากกรุงเทพมหานครแล้ว ยังมีจังหวัดไหนอีกบ้างที่มีความเจริญทางเศรษฐกิจและมีศักยภาพด้านการลงทุน หลายคำตอบที่ผุดขึ้นในใจของหลายคนคงเป็น ‘ชลบุรี’ โดยในปี 2558 มีการจัดอันดับจังหวัดที่เจริญที่สุดในประเทศไทย ใช้ตัวชี้วัดจาก 19 คะแนนรวมของสถิติหน่วยงานภาครัฐ ซึ่งจังหวัดชลบุรีครองอันดับที่ 2 รองจากกรุงเทพฯ มีค่าคะแนนเฉลี่ย 95.42% ในขณะที่กรุงเทพฯ มีค่าคะแนนเฉลี่ย 99.86%

ทำให้เรามองว่าในแง่เศรษฐกิจแล้ว ชลบุรีมีความพร้อมทุกด้าน ทั้งระยะห่างที่ไม่ไกลจากเมืองหลวง การท่องเที่ยว การลงทุนจากต่างประเทศ นิคมอุตสาหกรรม การขนส่งทางน้ำ สนามบินที่เปิดให้บริการ และล่าสุดยังมีเมกะ โปรเจกต์ จากทางภาครัฐอย่าง EEC ที่ทำให้การลงทุนแถบนี้น่าสนใจอีกด้วย 

โอกาสจาก EEC (ระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก)         

นับตั้งแต่โลกเริ่มเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจแบบ 4.0 หลายๆประเทศต่างก็ตื่นตัวและพร้อมปรับเพื่อให้เท่าทันกับโลกาภิวัฒน์ สำหรับประเทศไทยก็ไม่ได้นิ่งเฉย แต่มีการตอบรับการพัฒนาด้วยนโยบายมากมายจากรัฐบาล ซึ่งในชั่วโมงนี้คงไม่มีโครงการอะไรร้อนแรงไปกว่า EEC อีกแล้ว ด้วยมูลค่ารวมโครงการจากการร่วมลงทุนทั้งเอกชนและรัฐบาลใน 5 ปีแรกกว่า 1.5 ล้านล้านบาท ที่จะยกระดับประเทศไทยเข้าสู่อุตสาหกรรม 4.0 อย่างเต็มรูปแบบ พื้นที่ยุทธศาสตร์ครอบคลุม 3 จังหวัดภาคตะวันออก ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง ซึ่งทำให้จังหวัดชลบุรีมีศักยภาพทั้งในด้านเศรษฐกิจ การลงทุนและอยู่อาศัยมากขึ้นด้วยยุทธศาสตร์ “Modern of the East”

EEC สัมพันธ์กับความเจริญของชลบุรีอย่างไร?

            โครงการ EEC เกิดขึ้นด้วยความมุ่งหวังว่าอยากให้ประเทศไทยเป็น World-Class Business Hub โดยแผนงานพัฒนาประกอบด้วย 4 แผนงานย่อย ได้แก่ แผนงานพัฒนาอุตสาหกรรมศักยภาพ, แผนงานพัฒนาคมนาคมและโลจิสติกส์, แผนงานพัฒนาเมือง และการบริหารจัดการ ซึ่งโครงการที่ใกล้ตัวที่สุดก็คือแผนพัฒนา 5 ปีแรก (ปี 2560-2564 ) ด้วยงบลงทุนกว่า 1.5 ล้านล้านบาท มีทั้งหมด 15 โครงการ โดยเน้นด้านการคมนาคมและโลจิสติกส์ อย่าง รถไฟความเร็วสูง, รถไฟรางคู่, มอเตอร์เวย์ และท่าเรือ รวมถึงโครงการพัฒนาเมืองอุตสาหกรรมใหม่เพื่อส่งเสริมเศรษฐกิจอีกด้วย

สำหรับจังหวัดชลบุรี เป็นหนึ่งในพื้นที่พัฒนา EEC ที่จะมีแนวคิดพัฒนาเป็น “Modern of the East” โดยจะเป็นศูนย์กลางด้านการท่องเที่ยวผนวกการแพทย์ และอุตสาหกรรมแห่งอนาคตที่มีโอกาสขยายตัวสูง (EEC of Digital Park: EECd) ซึ่งนับตั้งแต่เดือนมกราคมถึงกันยายน พ.ศ.2560 มีโครงการที่ได้รับอนุมัติลงทุนในพื้นที่ EEC จำนวน 147 โครงการ มูลค่ารวม 109,116 ล้านบาท โดยเป็น โครงการในจังหวัดชลบุรี จำนวน 84 โครงการ มูลค่า 27,848 ล้านบาท

            ความน่าสนใจของโครงการที่จะมาลงทุนเหล่านี้ ส่วนหนึ่งคืออุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริม ซึ่งถือเป็นอุตสาหกรรมที่จะขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ (New-Growth Engine) เลยทีเดียว โดยเป็นกลุ่มอุตสาหกรรมดิจิทัลใหม่ (New S-Curve Digital Industry) จำนวน 5 ประเภท คือ กลุ่มผลิตฮาร์ดแวร์และชิ้นส่วน, กลุ่มผู้ผลิตและให้บริการซอฟท์แวร์, กลุ่มผู้ให้บริการข้อมูลดิจิทัล, กลุ่มผู้ผลิตอุปกรณ์และบริการสื่อสาร และกลุ่มผู้ให้บริการดิจิทัล ซึ่งพื้นที่ที่จะถูกจัดตั้งอยู่บนอำเภอศรีราชา ขนาดพื้นที่กว่า 500 ไร่ ในชื่อโครงการว่า Digital Park Thailand หรือ EECd ซึ่งคาดว่า จะสามารถสร้างบุคลากรดิจิทัลได้ถึงหนึ่งแสนคนต่อปี

            แน่นอนว่าเมื่อระบบคมนาคมได้รับการพัฒนา มีการเชื่อมโยงสนามบินสำคัญ 3 แห่ง (ดอนเมือง, สุวรรณภูมิ และอู่ตะเภา), มีรถไฟรางคู่และรถไฟความเร็วสูง ช่วยลดต้นทุนการขนส่ง อีกทั้งยังมีมอเตอร์เวย์ สร้างความสะดวกในการเดินทาง และยังมีแหล่งงานคุณภาพ ทำให้การดึงดูดบุคลากรคุณภาพทั้งชาวไทยและชาวต่างชาตินั้นย่อมเป็นผลลัพธ์ที่ตามมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองที่มีการกระจุกตัวทางด้านธุรกิจและการท่องเที่ยวสูงอย่าง “พัทยา”

ชลบุรี เมืองที่มีชาวต่างชาติเข้ามาทำงานเป็นอันดับที่สองรองจาก กรุงเทพฯ

            นอกเหนือจากกรุงเทพฯ แล้ว เมืองที่ชาวต่างชาติเข้ามาทำงานมากที่สุดคือจังหวัดชลบุรี โดยจากข้อมูลด้านแรงงานต่างชาติที่ได้รับอนุญาตทำงานในประเทศไทย ประเภททั่วไป และประเภทส่งเสริมการลงทุนซึ่งเป็นประเภทแรงงานระดับบุคลากรคุณภาพ มีจำนวนชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตทำงาน 2 ประเภทดังกล่าว ปี 2560 ทั่วประเทศทั้งหมด 151,931 คน โดยอยู่ในกรุงเทพฯ 87,099 คน หรือกว่า 57%

            แต่ที่น่าสนใจคือ ชลบุรี เป็นจังหวัดที่มีชาวต่างชาติระดับคุณภาพเข้ามาทำงานสูงที่สุดเป็นอันดับสองรองจากกรุงเทพฯ โดยมีจำนวน 10,870 คน คิดเป็น 7% มากกว่าเมืองท่องเที่ยวอื่นอย่าง ภูเก็ตและเชียงใหม่

            สำหรับประเภทแรงงานทั่วไป ประเทศที่มีแรงงานเข้ามาทำงานในประเทศไทยมากที่สุด 10 อันดับแรก ได้แก่ ญี่ปุ่น, จีน, อินเดีย, อังกฤษ, เกาหลีใต้, จีนไต้หวัน, ฝรั่งเศส, อเมริกา, ฟิลิปปินส์ และรัสเซีย ตามลำดับ ซึ่งส่วนใหญ่มีตำแหน่งผู้บัญญัติกฎหมาย ข้าราชการระดับอาวุโส ผู้ประกอบวิชาชีพด้านต่างๆ ช่างเทคนิค ผู้ปฏิบัติงานเสมียน เจ้าหน้าที่ และพนักงานบริการ

แรงงานประเภทส่งเสริมการลงทุนทั่วไป ประเทศที่มีแรงงานเข้ามาทำงานในประเทศไทยมากที่สุด 10 อันดับแรก ได้แก่ ญี่ปุ่น, จีน, อินเดีย, จีนไต้หวัน, เกาหลีใต้, ฟิลิปปินส์, ฝรั่งเศส, อังกฤษ, อเมริกา, และมาเลเซีย ตามลำดับ ซึ่งส่วนใหญ่มีประกอบอาชีพผู้จัดการฝ่าย ช่างเทคนิคด้านต่างๆ สถาปนิก วิศวกร กรรมการผู้จัดการ ผู้บริหารรดับสูง ผู้จัดการฝ่ายผลิต และผู้จัดการฝ่ายปฏิบัติการ

จากการพัฒนาเมืองอย่างรวดเร็วของพัทยา TerraBKK Research มองว่าพัทยาเป็นเมืองที่น่าลงทุนรองจากกรุงเทพฯ ที่หากนักลงทุนคนไหนที่สนใจจะลงทุนคอนโดฯในสไตล์ที่พักตากอากาศ TerraBKK Research แนะนำว่า “พัทยา” เป็นเมืองท่องเที่ยวที่ดีที่สุดในการลงทุน ด้วยปัจจัยหลักๆ 3 อย่างทั้งเรื่องการเดินทางที่ใกล้กรุงเทพฯ, อัตราผลตอบแทนที่ดีเทียบเท่า CBD และจำนวนนักท่องเที่ยว/คนทำงานในพัทยาที่ต้องอาศัยการเช่าเป็นหลัก ทำให้ “พัทยา” ขึ้นแท่นเมืองที่น่าลงทุนสูง เมื่อเทียบกับจังหวัดอื่นๆที่เป็นเมืองท่องเที่ยวเหมือนๆกัน

1. แหล่งท่องเที่ยวที่ใช้เวลาเดินทางไม่ถึง 2 ชั่วโมง

            อันดับแรกที่ทำให้พัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวที่น่าลงทุน เพราะเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ใกล้กรุงเทพฯด้วยระยะเวลาการเดินทางที่ไม่ถึง 2 ชั่วโมง ใครที่เป็นนักลงทุนจากกรุงเทพฯ ก็สามารถเดินทางไปดูแลได้ง่ายๆ หรือเบื่อๆจะไปพักห้องตัวเองก็ยังได้เลย ต่างจากจังหวัดอื่นที่มีระยะทางไกล แม้จะให้นายหน้าเป็นคนช่วยดูแลก็ตาม แต่สุดท้ายแล้วในฐานะเจ้าของห้องก็ต้องไปบ้าง ดังนั้นเรื่องการเดินทางใครว่าไม่จำเป็น?

2. ผลตอบแทนเทียบเท่า CBD ในกทม.

            หากจะให้ยืนยันเรื่องความน่าลงทุน แน่นอนว่า TerraBKK Research ได้เก็บข้อมูลสำหรับห้องปล่อยเช่าในพัทยา โดยสามารถแบ่งออกเป็น 5 โซนได้ดังนี้

วงศ์อมาตย์ หรือพัทยาเหนือนั่นเองเป็นโซนที่เต็มไปด้วยโรงแรม 5 ดาวและแหล่งท่องเที่ยวที่ไม่ได้พลุกพล่านมากนัก รวมไปถึงคอนโดมิเนียมระดับ High-End ก็มักจะมีให้เห็นในโซนนี้ ซึ่งจะสังเกตุได้ว่าโซนนี้จะเป็นโซนเดียวที่คอนโดมิเนียมมือสองมีราคาเกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 70,000-130,000 บาท และมีค่าเช่าตกเดือนละ 30,000-80,000 บาท ซึ่งถือว่าได้ Rental Yield ประมาณ 4-6% ต่อปี

พัทยากลาง เป็นโซนที่โดดเด่นในเรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวก ที่เรียกได้ว่าเป็นโซนเดียวของพัทยาที่อัดแน่นไปด้วยแหล่งช้อปปิ้งและสถานบันเทิงมากมาย ไม่ว่าจะเป็น Terminal Pattaya, Central Festival Pattaya, Index, King Power รวมไปถึงร้านอาหารนั่งชิลทั้งหลาย ที่ทำให้โซนนี้คึกคักไปด้วยนักท่องเที่ยวโดยเฉพาะชาวต่างชาติ เรามองว่าคอนโดมิเนียมในโซนนี้เปรียบเสมือน City Condo คือแม้ไม่ได้อยู่ติดหาดทะเล แต่ก็ไม่ได้ไกลเกินไปที่จะไปเล่นชายหาดและยังอยู่ท่ามกลางสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน ทำให้คอนโดมิเนียมมือสองในโซนนี้มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 60,000-100,000 บาท และมีค่าเช่าประมาณเดือนละ 20,000-55,000 บาทต่อเดือน ทำให้โซนพัทยากลางเป็นโซนที่ได้อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าสูงที่สุดเมื่อเทียบกับโซนอื่นๆ โดยได้ Rental Yield สูงถึง 4.5-9% ต่อปี

พระตำหนัก ถ้าพูดถึงจุดชมวิวที่สวยที่สุดในพัทยาต้องยกให้โซนพระตำหนักไป เป็นจุดที่มีทั้งวิวภูเขาและวิวทะเล รวมถึงเป็นโซนที่เป็นที่อยู่อาศัยเงียบสงบ ไม่ได้มีแหล่งท่องเที่ยวหรือสถานบันเทิง และเป็นโซนที่ไม่ได้มีสิ่งปลูกสร้างทั้งโรงแรมและคอนโดฯมากนัก โดยมีคอนโดมิเนียมมือสองปล่อยขายประมาณตารางเมตรละ 50,000-80,000 บาท และมีค่าเช่าประมาณเดือนละ 15,000-45,000 บาทต่อเดือน ซึ่งจะได้ Rental Yield ประมาณ 4-6.7% ต่อปี

จอมเทียน ใครที่เคยมาพัทยาคงไม่พลาดที่จะต้องแวะจอมเทียนที่ขึ้นชื่อในเรื่องร้านอาหารเจ้าเด็ดเจ้าดังและยังเป็นที่ตั้งของโรงแรม 3-4 ดาว ซึ่งเหมาะกับการมาพักผ่อนโดยไม่ได้เน้นเที่ยวหนักหรือความบันเทิงมากนัก ทำให้คอนโดมิเนียมมือสองที่ปล่อยขายในโซนนี้มีราคาถูกกว่าโซนอื่นในพัทยา ประมาณตารางเมตรละ 45,000-70,000 บาท และมีค่าเช่าประมาณเดือนละ 14,000-27,000 บาทต่อเดือน ซึ่งจะได้ Rental Yield ประมาณ 6-8.3% ต่อปี

นาจอมเทียน จุดสุดท้ายที่อยู่ถัดจากโซนจอมเทียน ซึ่งเงียบสงบกว่า 4 โซนข้างต้น และเด่นกว่าจอมเทียนตรงที่มีชายหาดส่วนตัว จึงเหมาะแก่ครอบครัวที่ต้องการมาพักผ่อนอย่างแท้จริง ทำให้ราคาที่พักและคอนโดมิเนียมสูงกว่าจอมเทียน ด้วยราคาคอนโดมิเนียมมือสองประมาณตารางเมตรละ 55,000-100,000 บาท และมีค่าเช่าประมาณเดือนละ 30,000-55,000 บาทอต่อเดือน ซึ่งจะได้ Rental Yield ประมาณ 4.0-7.2% ต่อปี

           

               จากภาพรวมของกราฟนี้ ทำให้เราเห็นภาพคอนโดมิเนียมในพัทยาได้ดีขึ้น หากใครมีงบอย่างจำกัดประมาณ 2-5 ล้าน “จอมเทียน” ก็เป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับคอนโดมิเนียมราคาไม่สูงเกินไป แต่หากสำหรับนักลงทุน “พัทยากลาง” เป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับผู้ที่มองหาคอนโดฯสำหรับการลงทุนในพัทยา

3. นักท่องเที่ยวที่ไหลเข้ามาอย่างไม่ขาดสาย

            จังหวัดชลบุรีเป็นเมืองที่มีชาวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวมากที่สุดเป็นอันดับสาม รองจากกรุงเทพฯ และภูเก็ต ซึ่งมีอัตราการเพิ่มขึ้นสูงทุกปี โดยมีเมืองพัทยาเป็นเมืองท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมสูงที่สุด โดยข้อมูลจากสถิตินักท่องเที่ยว กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ปี 2559 จังหวัดชลบุรี มีนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติเข้ามาถึง 16.2 ล้านคน โดยเป็นชาวไทย 35% และชาวต่างชาติ 65% มีรายได้จากการท่องเที่ยวถึง 2.06 แสนล้านบาท โดยแบ่งเป็นรายได้จากนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติประมาณ 1.25 ล้านบาท

            สิ่งที่น่าสนใจคือ เมืองพัทยา เป็นแหล่งท่องเที่ยวอันดับหนึ่งที่ทำรายได้ถึง 1.98 แสนล้านบาท จากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เข้ามากว่า 13.6 ล้านคน หรือสัดส่วนประมาณ 84% ของนักท่องเทียวทั้งจังหวัด

กระแสนิยม ”พัทยา” ของชาวจีน

           ประเทศไทยได้รับความนิยมจากชาวจีนมากมายเหลือเกินตลอดช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา สังเกตได้จากตัวเลขชาวจีนที่เดินทางมาประเทศไทยเพิ่มจำนวนกว่าเท่าตัว จาก 4.61 ล้านคนในปี 2556 กลายเป็น 8.82 ล้านคนในปี 2559 ส่วนใหญ่กว่า 36.7% เป็นชาวจีนช่วงอายุตั้งตัวสร้างฐานะ 25-34 ปี และ “พัทยา” กลายเป็นหนึ่งจุดหมายสำคัญของชาวจีนที่เดินทางมาประเทศไทย ด้วยตัวเลขเฉลี่ยปีละ 1.16 - 2.03 ล้านคน คิดเป็นสัดส่วน 1ใน 4 ของชาวจีนทั้งหมดที่เดินทางมาประเทศไทย เลยทีเดียว

            ภาพจำเดิมที่ว่า “พัทยา” เต็มไปด้วยชาวรัสเซียกลายเป็นอดีตไปเสียแล้ว หลังจากจำนวนนักท่องเที่ยวสัญชาติรัสเซียตกวูบ จากวิกฤติค่าเงินรูเบิลของรัสเซียในปี 2015 และนั้นก็เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญในการวิเคราะห์กลุ่มนักท่องเที่ยวในพัทยา ปี 2016 จำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนสูงเป็นอันดับ 1 ของพัทยา ด้วยสัดส่วน 31.3% หรือ 2.54 ล้านคน จากเดิมสัดส่วน 18% หรือ 1.09 ล้านคน ในปี 2014 เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็น 28.7% หรือ 1.86 ล้านคนในปี 2015 ทิ้งห่างนักท่องเที่ยวชาติอื่นที่ยังมีตัวเลขอยู่ในระดับแสนคนต่อปี

           หากมอง “พัทยา” ด้านตัวเลขการท่องเที่ยว ปี 2016 ล่าสุด พบว่า นักท่องเที่ยวต่างชาติในพัทยามีการใช้จ่ายเพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ เฉลี่ย 7% -10.5%ต่อปี ปัจจุบันเฉลี่ย 4,725 บาท/คน/วัน โดยสัดส่วน 1 ใน 3 ของทั้งหมด มักเป็นค่าใช้จ่ายด้านที่พัก เฉลี่ย 1,540 บาทต่อคืน ขณะที่ ภาพรวมที่พักใน “พัทยา” ก็มีอัตราเข้าพัก หรือ Occupancy Rate เฉลี่ย 73.5% รักษาระดับมาอย่างต่อเนื่อง

            ทว่า นอกจากด้านการท่องเที่ยวแล้ว ชาวจีนยังให้ความสนใจเข้าลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยปี 2017 เพิ่มขึ้นกว่า 114%yoy โดยสื่อจีนด้านอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่อย่าง Juwai.com ยังกล่าวว่า นักลงทุนชาวจีนที่มีฐานะการเงินดีกว่า 60% วางแผนลงทุนอสังหาริมทรัพย์นอกประเทศจีนภายใน 3 ปี โดยปี 2017 “ประเทศไทย” คือเป้าหมายอันดับ 1 ที่ชาวจีนสนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดในทวีปเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ และเป็นอันดับ 3 รองจาก อเมริกาและออสเตรเลีย จาก 90 ประเทศทั่วโลก และหากเปรียบเทียบระหว่างเมืองในเอเชียด้วยกันแล้ว เมืองที่ชาวจีนให้ความสนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากที่สุดเป็นอันดับ 1 คือ “พัทยา” ติดต่อกันถึง 2 ปี ทั้งในปี 2016 และ 2017   นั้นเป็นเพราะชาวจีนมองว่า “พัทยา” ตอบโจทย์ด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างมีไลฟ์สไตล์ เป็นบ้านหลังที่ 2 เดินทางไม่ไกลจากประเทศจีน สามารถใช้ชีวิตได้ทั้งการพักผ่อน Holiday และชีวิตหลังเกษียณ ในสายตาของชาวจีนมองว่า การแพทย์ประเทศไทยอยู่ในระดับ World Class Health Service ของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ จึงรองรับสังคมวัยชราได้อย่างสบาย อีกด้วย

นอกจากนานาเหตุผลที่เราหยิบยกมาพูดถึงเพื่อยืนยันศักยภาพการลงทุนในทำเลพัทยาแล้ว สิ่งที่น่าจับตามองต่อไป คือพัทยาจะมีก้าวใหม่จากการเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยว รวมไปถึงผลประโยชน์จากการพัฒนา EEC ที่จะทำให้พัทยานั้นไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป ตลาดทุน และปล่อยเช่าจะคึกคักยิ่งกว่าเดิม โดยเฉพาะในอนาคต ที่การพัฒนาจากภาครัฐและเอกชนเสร็จสมบูรณ์

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน

TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก