งานเสวนา UD Product Knowledge ครั้งที่ 8

Thailand Best Destination

1.ประชากรโลก = ผู้สูงอายุ

       องค์การ Helpage คาดการณ์ว่า ปีค.ศ. 2030 และค.ศ.2050 โลกจะมีประชากรสูงอายุ(อายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป) 1,402 ล้านคน และ 2,092 ล้านคน หรือประมาณ 21.5% ของประชากรโลก  และผู้สูงอายุเหล่านี้ส่วนหนึ่งตั้งเป้าจะมาใช้ชีวิตบั้นปลายในต่างประเทศ ตลาดLongstay จึงเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจในอนาคต

http://www.helpage.org/global-agewatch/population-ageing-data/population-ageing-projections/

2.Thailand…Destination

        ในต้นปี ค.ศ.2018 ทาง International Living Australia Global Retirement ได้จัดลำดับประเทศที่ชาวออสเตรเลียสนใจไปใช้ชีวิตช่วงเกษียณอายุ โดยดูจาก ค่าครองชีพ คุณภาพชีวิต คุณภาพของการดูแลสุขภาพ

โครงสร้างพื้นฐานของประเทศ ความสามารถทางภาษาอังกฤษของประชากรในท้องถิ่น ขนาดของชุมชนชาวต่างชาติที่มีอยู่ และผลตอบแทนที่ดีที่สุดสำหรับในแง่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปรากฏว่าประเทศไทยอยู่ในลำดับที่ 2 รองจากมาเลเซีย คะแนนรวม มาเลเซีย ไทย บาลี ได้แก่ 91%,88%,86% ตามลำดับ จะพบว่าปัญหา Longstay Visa เป็นประเด็นที่มาเลเซียชนะไป 13 คะแนน

แต่ปัจจุบันประเทศไทยให้ชาวต่างชาติสามารถขอ Longstay Visa เป็น 10 ปี แล้ว โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ที่จะขอวีซ่าประเภทนี้ได้จะต้องมีเงินฝากในบัญชี 3 ล้านบาทขึ้นไป หรือมีรายได้ต่อเดือน 1 แสนบาทขึ้นไป และต้องคงบัญชีเงินฝากตามที่แสดงไว้ในธนาคาร โดยให้ดำเนินการใน 14 ประเทศ ได้แก่ เดนมาร์ก นอร์เวย์ เนเธอร์แลนด์ สวีเดน ฝรั่งเศส ฟินแลนด์ อิตาลี เยอรมนี สวิตเซอร์แลนด์ ออสเตรเลีย สหรัฐอเมริกา อังกฤษ ญี่ปุ่น แคนาดา ฉะนั้นคาดว่าผู้สูงอายุชาวออสเตรเลียจะหลังไหลเข้าไทยมากขึ้น

สำหรับเมืองของประเทศไทยที่ให้ชาวต่างชาติสนใจที่จะมา  Longstay นั้น จากการสำรวจของ International Living Australia Global Retirement Rankings ปี ค.ศ.2018 พบว่ามี 2 เมือง คือ เชียงใหม่ ได้เกรด  A- และเมืองหัวหิน ได้ B-

ข้อมูลจาก สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง พบว่าชาวออสเตรเลียที่มาพำนักในประเทศไทยประเภทวีซ่าเข้ามาใช้ชีวิตบั้นปลาย ในปี พ.ศ. 2551-2558 มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างน่าสนใจ คือภายในช่วง 8 ปี เพิ่มขึ้นถึง 343 % แล้วกลุ่มเป้าหมายนี้เขาดูปัจจัยอะไรบ้าง ในการเลือกประเทศที่จะมา Longstay..

3.Long stay กับ Real estate

กลุ่มผู้สูงอายุ Longstay นี้เขาพิจารณา 13 ปัจจัย ในการเลือกประเทศที่จะมาพำนักระยะยาว ได้แก่

ค่าครองชีพ

1. ภาษี
2. สภาพภูมิอากาศ
3. อาชญากรรมและความปลอดภัย
4. การใช้ภาษาอังกฤษ
5. ความบันเทิง
6. เงื่อนไขด้านสิ่งแวดล้อมชุมชนชาวต่างชาติ
7. การดูแลสุขภาพ
8. โครงสร้างพื้นฐาน
9. ความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
10. ข้อจำกัดด้านอสังหาริมทรัพย์
11. การพักผ่อนหย่อนใจ
12. ตัวเลือกที่พักอาศัย

จะพบว่า 7 ใน 13 ข้อ เกี่ยวข้องกับ Real  estate

ฉะนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับผู้สูงอายุ-Longstay จึงเป็นตลาดที่น่าสนใจ เป็น Blue Ocean Strategy ที่มีคู่แข่งน้อยราย ลูกค้ามีกำลังซื้อสูง  แต่การเข้าสู่ตลาดจะต้องศึกษารายละเอียดพฤติกรรมผู้บริโภคดีๆ ทำความเข้าใจกับสินค้าประเภทเดียวกันในต่างประเทศ และต้องเลือก Partnership กับผู้เชี่ยวชาญของชาตินั้นๆ

สัมมนา Thailand Retirement Destination 10 พค.2561 ติดต่อ Line id : udguru ,0925181301

https://www.liveandinvestoverseas.com/best-places-to-retire/

อสังหาฯ…สูงวัย…แดนจิงโจ้

Australia  senior living

รศ.ไตรรัตน์  จารุทัศน์  trirat13@gmail.com

Universal design research unit ,Faculty of Architecture,Chulalongkorn University

1.ออสเตรเลีย…น่าสนใจ

ประเทศไทยมีเนื้อที่ประมาณ 513,120 ตารางกิโลเมตร

ในขณะที่ออสเตรเลียมีพื้นที่ประมาณ 7,741,220 ตารางกิโลเมตร(ใหญ่กว่าไทย 15 เท่า)

ประเทศไทยมีประชากรประมาณ 68 ล้านคน

ในขณะที่ออสเตรเลียมีประชากรเพียง 25 ล้านคน(น้อยกว่าไทย 2.7 เท่า)

                    http://www.mylifeelsewhere.com/compare/australia/thailand

ออสเตรเลียเป็นประเทศที่พัฒนาแล้ว และเป็นหนึ่งในประเทศที่ร่ำรวยที่สุดในโลก ที่มีเศรษฐกิจใหญ่ที่สุดเป็นอันดับที่ 12 ของโลก ในปี 2012 ออสเตรเลียมีรายได้ต่อหัวที่สูงที่สุดอันดับห้าของโลก ในปี 2016 ออสเตรเลียมีรายได้ตัวหัวที่ 48,800 USD  ในขณะที่ประเทศไทยมีรายได้ตัวหัวที่ 16,800 USD(น้อยกว่า 3 เท่า)  ทำให้ค่าครองชีพที่ออสเตรเลียค่อนข่างสูง เช่น น้ำเปล่าที่ออสเตรเลียขายประมาณขวดละ68 บาท ในขณะที่ไทยขวดละ 10 บาท (แพงกว่าไทย 6.8 เท่า)

2.ผู้สูงอายุ ไทย-ออสเตรเลีย

        อายุคาดหวังเฉลี่ยคนไทยอยู่ที่ 74.7 ปี ในขณะที่อายุคาดหวังเฉลี่ยคนออสเตรเลียอยู่ที่ 82.2 ปี(มากกว่าไทย 7.5 ปี)แสดงว่าการรักษาสุขภาพของคนออสเตรเลียดีกว่าคนไทย ข้อมูลที่น่าสนใจคือ การเข้าสู่สังคมสูงวัย ประเทศออสเตรเลียเริ่มเข้าสู่สังคมสูงวัย(Ageing society คือมีประชากรที่อายุ 65 ปีจำนวน7%) ตั้งแต่ปี ค.ศ.1938 และจะเข้าสู่สังคมสูงวัยแบบสมบูรณ์(Aged society คือมีประชากรที่อายุ 65 ปีจำนวน 14%)ในปี ค.ศ.2011 ในขณะที่ประเทศไทยเริ่มเข้าสู่สังคมสูงวัยตั้งแต่ปี ค.ศ.2003 และจะเข้าสู่สังคมสูงวัยแบบสมบูรณ์ ในปี ค.ศ.2025 การที่ประเทศไทยเข้าสู่สังคมสูงวัยช้ากว่าออสเตรเลียมาก(ช้ากว่า 65 ปี) แต่การเข้าสู่สังคมสูงวัยแบบสมบูรณ์ใช้เวลาน้อยกว่าในช่วงต้น(ช้ากว่าแค่ 14 ปี)  เป็นเพราะระยะเวลาเข้าสู่สังคมสูงวัยของออสเตรเลียใช้เวลา 73 ปี ของไทยใช้เวลาแค่ 22 ปีนั้นเอง  ประเด็นสำคัญคือ ออสเตรเลียเพิ่งผ่านการเข้าสู่สังคมสูงวัยแบบสมบูรณ์ มาในปี ค.ศ.2011...ประสบการณ์การรับมือกับสังคมสูงวัยแบบสมบูรณ์ของออสเตรเลีย  จึงน่าสนใจมาก และอาจนำมาประยุกต์ใช้กับประเทศไทยได้

 3.ตลาดอสังหาฯ…สูงวัย…แดนจิงโจ้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับผู้สูงอายุชาวออสเตรเลียแบ่งเป็น 2 ประเภทใหญ่ๆคือ

1.หมู่บ้านผู้สูงอายุ(Retirement  village)

หมู่บ้านผู้สูงอายุเป็นที่อยู่อาศัยที่ออกแบบเฉพาะสำหรับผู้สูงอายุที่มีอายุ 55 ปีขึ้นไป ส่วนใหญ่เป็นวิลลาชั้นเดียว มีภูมิทัศน์ที่สวยงาม พื้นที่ชุมชน บริการด้านสุขภาพ การรักษาพยาบาล และการพักผ่อน ในบางกรณีหมู่บ้านตั้งอยู่ร่วมกับสถานดูแลผู้สูงอายุ ปัจจุบันชาวออสเตรเลียประมาณ 184,000 คนอาศัยอยู่ในหมู่บ้านผู้สูงอายุ  จากการสำรวจพบว่าผู้สูงอายุที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านผู้สูงอายุนี้ มีความสุขมากกว่าที่อยู่เดิม

การใช้ชีวิตในหมู่บ้านผู้สูงอายุ เป็นการใช้ชีวิตแบบอิสระ  ไม่มีพนักงานดูแล ผู้สูงอายุสามารถขอความช่วยเหลือเพิ่มเติมได้(โดยการจ่ายเงินเพิ่ม) เช่น การทำอาหาร การดูแลรักษาที่บ้าน  หมู่บ้านผู้สูงอายุมักจะเป็นสิทธิการเช่าที่มีการจ่ายค่าธรรมเนียมแรกเข้า เงินบริจาคจะถูกจ่ายเมื่อเข้าอยู่และได้รับการชำระคืนเมื่อออกและขายที่อยู่อาศัย

สำหรับตลาดหมู่บ้านผู้สูงอายุนี้แบ่งเป็น 3  กลุ่ม คือ

กลุ่มPremium  ราคาจะสูงกว่าราคาตลาด 10% มีจำนวน 13% ของตลาด

กลุ่ม Affordable ราคาจะอยู่ระหว่าง +10% กับ -10% ของราคาตลาด มีจำนวน 24%ของตลาด

และกลุ่ม Budget ราคาจะต่ำกว่าราคาตลาด 10% มีจำนวนถึง 63% ของตลาด

ภาคเอกชนและองค์กรที่ไม่แสวงหาผลกำไร มีบทบาทสำคัญในการตอบสนองความต้องการของผู้สูงอายุชาวออสเตรเลีย หมู่บ้านผู้สูงอายุเหล่านี้เสนอบริการที่หลากหลายแก่ผู้อยู่อาศัย เนื่องจากบริการเหล่านี้มีประโยชน์ไม่เพียงแต่การดูแลวิถีชีวิตของผู้อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังสร้างการออมให้กับรัฐบาลอีกด้วย จากข้อมูลแสดงให้เห็นว่าเงินฝากออมทรัพย์นี้มีมูลค่า 2.16 พันล้านดอลลาร์ ในระบบการดูแลสุขภาพ การเกษียณอายุ  เป็นของผู้สูงอายุที่อยู่ในหมู่บ้านผู้สูงอายุถึง 1.98 พันล้านดอลลาร์(กว่า 92%)

        ผู้สูงอายุชาวออสเตรเลียหลายคนเลือกหมู่บ้านผู้สูงอายุ เนื่องจากหมู่บ้านให้การสนับสนุนที่เหมาะสมในสภาพแวดล้อมของชุมชน หมู่บ้านผู้สูงอายุนี้จึงมีการเติบโตสูง โดยคาดการณ์ว่าในปี ค. ศ. 2025 จะมีผู้สูงอายุประมาณ 382,000 คน ที่กำลังมองหาหมู่บ้านผู้สูงอายุ ซึ่งเป็นจำนวนมากกว่าสองเท่าของปัจจุบัน จึงนับว่าเป็นโอกาสทางธุรกิจที่สำคัญเลยทีเดียว

2.สถานดูแลผู้สูงอายุ(Aged care facilities)

การใช้ชีวิตในสถานดูแลผู้สูงอายุนี้ไม่เป็นอิสระ เป็นกลุ่มผู้สูงอายุที่มีสภาพร่างกายที่อ่อนแอมาก และต้องได้รับการประเมินจาก Aged Care Assessment Service ก่อนการเข้าอยู่

ผู้สูงอายุกลุ่มนี้มีความจำเป็น ที่ต้องการการดูแลส่วนบุคคลเช่น การแต่งตัว การอาบน้ำและการทำอาหาร การอยู่อาศัยในสถานดูแลผู้สูงอายุนี้ มีทางเลือกระหว่างการชำระเงินล่วงหน้าและการชำระเงินรายวัน  โครงสร้างการจ่ายเงินสำหรับการดูแลผู้สูงอายุในสถานดูแลผู้สูงอายุ  จะแตกต่างกันโดยสิ้นเชิงกับหมู่บ้านผู้สูงอายุ ค่าที่พักและบริการในสถานดูแลผู้สูงอายุนี้ มักจะเป็นเงินอุดหนุนจากรัฐและถูกควบคุมอย่างมาก

ตัวอย่างหมู่บ้านผู้สูงอายุ ของสถาบันการกุศลที่ไม่แสวงผลกำไร คาร์ริงตัน ในรัฐนิวเซาท์เวลส์

สัมมนา Thailand Retirement Destination 10 พค.2561 ติดต่อ Line id : udguru ,0925181301

Carrington  Retirement Community

รศ.ไตรรัตน์  จารุทัศน์  trirat13@gmail.com

Universal design research unit ,Faculty of Architecture,Chulalongkorn University

คาร์ริงตันเป็นองค์กรการกุศลที่ไม่แสวงผลกำไร ตั้งอยู่ทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ของเมืองแคมเดนในรัฐนิวเซาท์เวลส์ ก่อตั้งโดย วิลเลี่ยม เฮนรี นักธุรกิจผู้มั่งคั่งและผู้ใจบุญ ในปีพ. ศ. 2431 เขาได้บริจาคที่ดิน 500 เอเคอร์ พร้อมกับหุ้นในผลิตภัณฑ์นม และกระท่อมสองหลังบวกกับเงิน 10,000 ปอนด์ เพื่อที่จะสร้างโรงพยาบาลคาร์ริงตัน Centennial ผู้ว่าการรัฐในวันนั้น คือ Lord Carrington

โรงพยาบาลคาร์ริงตัน Centennial เปิดในเดือนสิงหาคมปีพ. ศ. 2433 และเป็นโรงพยาบาลแห่งแรกที่เปิดดำเนินการในรัฐนิวเซาท์เวลส์  รูปแบบสถาปัตยกรรมเป็นอาคารเชิงประวัติศาสตร์ เป็นสัญลักษณ์ของเมือง และ 'Excellence in Care' มานานกว่า 125 ปี เป้าหมายของโครงการชุมชนผู้สูงอายุนี้ คือผู้สูงอายุที่อยู่อย่างอิสระ  ได้รับการเคารพ  สุขภาพดี มีความสุขและมี "ความสัมพันธ์"ที่ดี  Carrington ดำเนินธุรกิจดูแลผู้สูงอายุสี่แห่ง ผ่าน Community Care ที่ให้บริการลูกค้าเป็นจำนวนมากในพื้นที่และบริเวณโดยรอบ

ในพื้นที่กว่า 500 เอเคอร์(ประมาณ 1,265 ไร่)ประกอบด้วย 3 ส่วน คือ

1.Independent Living Units(ILU) เป็นรูปแบบหมู่บ้านผู้สูงอายุที่แข็งแรง

2.Aged Care Facilities เป็นสถานดูแลผู้สูงอายุที่มีภาวะพึ่งพิง

3.Facilities อื่นๆ เช่น อาคารสันทนาการ ห้องครัว/อาหาร

ข้อสังเกตุในการวางผังคือการเอาสิ่งอำนวยความสะดวก(Facilities)ไว้ตรงกลาง ล้อมด้วยกลุ่มสถานดูแลผู้สูงอายุที่มีภาวะพึ่งพิง ส่วนหมู่บ้านผู้สูงอายุที่แข็งแรงจะอยู่รอบนอก

สำหรับอัตราการเข้าพักปรากฎว่าทั้ง 3 โซน คือ Retirement  village Residential care facilities และCommunity care มีอัตราการเข้าพักตั้งแต่ 88-98 % ซึ่งเป็นอัตราที่สูงมาก

MAYFARM COTTAGES

Mayfarm ประกอบด้วย 19 กระท่อมสุดหรู ที่ได้รับการออกแบบที่สวยงาม พร้อมพื้นที่ใช้สอยกว้างขวางทั้งในร่มและกลางแจ้ง ห้องครัวขนาดใหญ่ และพื้นที่จัดเก็บที่เพียงพอ  ภายในบ้านพักมีระบบปรับอากาศที่ดี และได้รับการออกแบบให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ

ผู้พักอาศัยมีความสะดวกสบายในการดูแลสุขภาพจาก GP Clinic กายภาพบำบัด ร้านขายยา และบริการทันตกรรม  มีการสนับสนุนเพื่อให้ผู้สูงอายุสามารถใช้ชีวิตได้ตามที่เลือกได้ เช่นบริการในการดูแลเรื่องส่วนตัว บริการเหล่านี้ผ่านการแนะนำจากทีมการดูแลชุมชน ซึ่งจะประเมินความต้องการของแต่ละบุคคลและจัดแพคเกจบริการที่เหมาะเพื่อให้ผู้สูงอายุ อยู่ได้อย่างอิสระ แต่หมู่บ้านไม่อนุญาตให้มีสัตว์เลี้ยงในบ้านนอกเหนือจากนกหรือปลา

(ตามพระราชบัญญัติเกษียณอายุในปีพ. ศ. 2542 ลูกค้าต้องมีอายุ 55 ปีขึ้นไป )

https://carringtoncare.com.au/independent-living/independent-living/

สำหรับค่าใช้จ่ายจะมี  ส่วน คือ

1.ค่าบำรุงรักษา MAINTENANCE CHARGES

ค่าบริการรายเดือนครอบคลุมพื้นที่ทั้งหมดอาคารและการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสถานที่ การประกันภัยทั้งหมด ค่าน้ำ

2.ค่าธรรมเนียมการออก DEPARTURE FEES

ค่าธรรมเนียมการออกจะต้องชำระในหรือหลังสิ้นสุดสัญญา ค่าธรรมเนียมการออก คำนวณเป็นรายวัน

3.ค่าใช้จ่ายทางการเงิน / กฎหมาย FINANCIAL / LEGAL ARRANGEMENTS

Paling court

ประกอบด้วยห้องสวีทจำนวน 130 ห้อง ในโครงการ Carrington โซน Residential Aged Care ผู้อยู่อาศัยจะเพลิดเพลินไปกับทิวทัศน์ชนบท โปรแกรมการพักผ่อนหย่อนใจ และการจัดเตรียมอาหารที่มีคุณภาพสูง Paling Court ยังมีห้องเลานจ์แบบเปิดโล่งที่มีบริเวณระเบียงกว้างขวาง ลานกลางแจ้งที่สวยงาม ห้องรับประทานอาหารและห้องนั่งเล่น ที่ออกแบบอย่างสวยงามเหมาะสำหรับการสังสรรค์ในครอบครัว

ขนาดของห้อง 34.1m2

เงินประกันที่พัก/สูงสุด : 300,000 ดอลลาร์(ประมาณ 722,000 บาท)

การชำระเงินที่อยู่อาศัยรายวัน: 46.84 ดอลลาร์(ประมาณ 1,128 บาท)

เผยข้อมูล Thailand Retirement Destination สัมมนา 10 พค.2561 ติดต่อ Line id : udguru ,0925181301