ธนาคารแห่งประเทศไทย จัด “กลุ่มค้าส่งค้าปลีก” ว่าเป็นหนึ่งในเครื่องชี้ทางเศรษฐกิจ ซึ่งปี 2560 ที่ผ่านมา ภาพรวมกลุ่มค้าปลีกค้าส่ง ขยายตัวเพิ่มขึ้นราว 6.3% หลายหมวดสินค้า เช่น สินค้าคงทน (+2.5%), การขายและซ่อมแซมรถยนต์ (+8.5%), ห้างสรรพสินค้าและร้านค้า (+7.1%) เป็นต้น

               ประเทศไทยมี “พื้นที่ศูนย์การค้า” ปี 2560 กว่า 18.9 ล้านตารางเมตร บริษัทมหาชนกลุ่มค้าปลีกที่ดูมาแรงที่สุด คงจะเป็น กลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา ( CPN หรือ Central Pattana plc.) ซึ่งมีส่วนแบ่งการตลาดสูงที่สุดถึง 21% รองมาเป็น กลุ่มเดอะมอลล์ 5% และ โรบินสัน 4% ตามลำดับ TerraBKK พาทุกท่านมาดูกันสิว่า CPN ซึ่งมีการขยายพื้นที่ศูนย์การค้าเร็วเช่นนี้ อัตราการเช่าพื้นที่จะดีตามไปด้วยหรือไม่ ? กระแส Shopping Online มาแรง จะส่งผลกระทบอย่างไร ? รายละเอียดดังนี้

  CPN ไม่ได้ทำแต่ศูนย์การค้า  

               หากมองที่ตัวเลข “จำนวนแห่ง” ต้องบอกว่า สัดส่วนครึ่งหนึ่งของธุรกิจทั้งหมดของ CPN Central Pattana plc. จะเป็นธุรกิจศูนย์การค้า (32แห่ง) และที่เหลืออีกครึ่งหนึ่งจะเป็นธุรกิจอื่น เช่น ศูนย์อาหาร (28แห่ง), โรงแรม(2แห่ง), อาคารสำนักงาน (7แห่ง), อาคารที่พักอาศัย( 1 แห่ง) สำหรับ ” สัดส่วนรายได้” แน่นอนว่า รายได้จากศูนย์การค้าสูงเป็นอันดับ 1 ด้วยสัดส่วน 82% ของทั้งหมด สรุปว่า ศูนย์การค้ายังเป็นธุรกิจหลักของ CPN

  ศูนย์การค้า CPN ขนาดพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้น แต่อัตราการเช่าพื้นที่กลับลดลง  

                5 ปีผ่านมา CPN Central Pattana plc.เพิ่มพื้นที่เช่าขึ้นกว่า 3.88 แสนตารางเมตร ทั่วประเทศ โดยปี 2560 มีพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งหมด1.66 ล้านตารางเมตร ส่วนใหญ่ยังคงเป็นพื้นที่กรุงเทพ 9.12 แสนตารางเมตร และพื้นที่ต่างจังหวัด 7.51 แสนตารางเมตร แต่ในแง่ “อัตราการเช่าพื้นที่” แม้ภาพรวมจะยังคงรักษาให้อยู่ในระดับ 90% ขึ้นไปได้ แต่ก็มีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยในทุกปี ส่วนหนึ่งเป็นเพราะการปรับปรุงศูนย์การค้าเดิมให้ทันสมัยมากขึ้น เช่น เซ็นทรัลเวิลด์ และเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 เป็นต้น อย่างล่าสุด พื้นที่กรุงเทพ มีอัตราการเช่าพื้นที่ปี 2560 อยู่ที่ 91% (ปี 59 = 93%) และต่างจังหวัด 93% (ปี 59 = 94%)

  อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้า CPN ทั่วประเทศ  

                แม้อัตราการเช่าพื้นที่ของศูนย์การค้าเดิมยังอยู่ในเกณฑ์ 90% แต่สำหรับศูนย์การค้าเปิดใหม่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา กลับเปิดตัวด้วยอัตราการเช่าพื้นที่ลดลงมาอยู่ในระดับ 80% ณ วันเปิดตัว เช่น เซ็นทรัลพลาซา นครศรีธรรมราช 89% , เซ็นทรัลพลาซา นครราชสีมา 80% ,เซ็นทรัลพลาซา มหาชัย 85% เป็นต้น  ข้อมูลล่าสุด ภาพรวมปี 2560 CPN Central Pattana plc. มีอัตราการเช่าพื้นที่ทั่วประเทศ ดังนี้

                 หากถามว่า ศูนย์การค้าเดิมที่ไม่ใช่การเปิดใหม่ มีการเติบโตของรายได้ ที่เรียกว่า Same Store Rental Revenue Growth เป็นอย่างไรบ้าง ? คำตอบคือ เติบโตราว 3.5%จากปีก่อน ดูจะไม่ได้เป็นตัวเลขที่สูงเลย  แบบนี้ CPN Central Pattana plc. จะเดินเกมส์ธุรกิจนี้อย่างไรต่อไป

   เส้นทางใดที่ CPN เลือกเดินต่อไป   

              ทางออกของ CPN Central Pattana plc. ที่จะทำตัวเลขกำไรให้ดีขึ้นได้ จึงเป็นเรื่องการบริหารต้นทุนให้ลดลง โดยเน้นไปที่ต้นทุนค่าสาธารณูปโภค เช่น มาตรการประหยัดพลังงาน เป็นต้น ทำให้ต้นทุนค่าสาธารณูปโภค ซึ่งเป็นต้นทุนหลักสัดส่วน 30% ของต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการทั้งหมด ลดลง3.2% ในปี 2560 ที่ผ่านมา

              ความน่ากลัวของกระแส Shopping Online มาแรงเหลือเกิน และก็ดูเหมือนจะทดแทนการซื้อของในศูนย์การค้าได้จริงเสียด้วย นอกเหนือจากการเลือกซื้อสินค้า "ศูนย์กลางการใช้ชีวิต (Center of Life)" คือกลยุทธ์ของ CPN Central Pattana plc. ใช้ดึงดูดคนเข้ามาใช้ชีวิตในศูนย์การค้าหลากหลายวัตถุประสงค์ ไม่ใช่แค่การเดินซื้อของแบบเดิมๆ อีกต่อไป เช่น Food Destination , Think Space เป็นต้น เพราะสิ่งที่ Shopping Online ทำไม่ได้ คือการสร้างสังคมและการใช้ชีวิตของลูกค้า นั้นเอง

               นอกจากกลยุทธ์หลักข้างต้น CPN Central Pattana plc. ยังเปิดโอกาสให้ตนเองได้มีการลงทุนกับพันธมิตรใหม่ ๆ อย่าง การประกาศร่วมทุนกับ บมจ. ดุสิตธานี (DTC) พัฒนาที่ดินหัวมุมถนนสีลมและถนนพระราม 4 เป็นโครงการ MIX USE ด้วยสัดส่วนการลงทุน 85%ในธุรกิจศูนย์การค้า สัดส่วน 100%ในธุรกิจอาคารสำนักงาน และ สัดส่วน 40% ในธุรกิจโรงแรม นอกจากนี้ ยังเปิดแบรนด์ใหม่ เซ็นทรัล วิลเลจ (Central village -Bangkok Outlet Experience) แห่งแรกใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ หวังจับกลุ่มเป้าหมายผู้ชื่นชอบสินค้าแบรนด์เนมทั้งชาวไทยและต่างประเทศ โดยจะเปิดให้บริการไตรมาส 2 ปี 2562

                กองทุน REIT เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ที่ CPN Central Pattana plc. เลือกใช้ในการระดมทุน นำเงินจากขายทรัพย์ทรัพย์สินเข้ากองทุน REIT ไปพัฒนาโครงการอื่น ๆ โดยยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นหลังหมดสัญญาเช่า (กองREIT เป็นแบบสิทธิการเช่า หรือ lease hold หมายความว่าเป็นสิทธิในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์นั้นๆในช่วงเวลาที่กำหนดไว้ ) ปัจจุบัน CPN ขายทรัพย์สินเข้ากอง REIT ไปแล้ว 2 กอง คือ CPNCG เป็นที่ดินพร้อมอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัล เวิลด์ (ยกเว้น พื้นที่บางส่วนของชั้น G และชั้น 3 และพื้นที่ชั้นใต้ดิน B1-B3) และสิทธิในการใช้บริการพื้นที่จอดรถจำนวน 1,271 คัน และล่าสุดเมื่อปลายปี 2560 ที่ผ่านมา คือ CPNREIT ในโครงการเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 โครงการเซ็นทรัล พลาซา พระราม 3 โครงการเซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า โครงการเซ็นทรัล พลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และ โรงแรมฮิลตัน พัทยา

ท้ายนี้ CPN Central Pattana plc. ยังตั้งเป้ารักษาการเติบโดของธุรกิจอย่างมั่นคง ในระยะ 5 ปีข้างหน้า (ปี 2561-2565) ด้วยอัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ย (CAGR) 13%ต่อปี TerraBKK มองว่าหากทำได้จริง CPN อาจจะอีกหนึงบริษัทสำคัญที่สามารถสร้างแรงขับเคลื่อนภาคการค้าปลีกของประเทศไทยได้ ---TerraBKK

บทความโดย : TerraBKK เคล็ดลับการลงทุน
TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก