การขายฝาก - สิทธิไถ่คืน

เนื่องจากฎหมายขายฝากเป็นกฎหมายที่เรียกได้ว่าเก่าแก่ที่สุดกฎหมายหนึ่งที่โดยมากมักจะถูกใช้เป็นเครื่องมือของนายทุนแสวงหาลู่ทางการเข้าถือครองที่ดินจากชาวบ้านที่ปราศจากความรู้พอ

สรุปข้อควรระวัง

1. ดอกเบี้ยห้ามเกิน 15% แม้จะจ่ายไปเกินมาตลอดเพราะโดนบังคับแต่ก็ไม่ได้ทำให้สัญญาขายฝากเป็นโมฆะทั้งฉบับแต่อย่างใด

2. ต้องจดทะเบียนการขยายระยะเวลาต่อเจ้าหน้าที่ เสมอ

3. ห้ามเลยระยะเวลาไถ่โดยเด็ดขาด

โดยมากผู้เขียนมักจะได้ยินเสมอว่านายทุนจะใช้ช่องโหว่ของกฎหมายมาเอารัดเอาเปรียบ แต่คดีส่วนใหญ่ไม่ใช่ช่องโหว่ของกฎหมายแต่ประการใด แต่เป็นข่องโหว่ของการเรียนรู้เรื่องสำคัญในการดำรงชีพในสังคมของผู้คนโดยทั่วไป

*ขณะที่ผู้เขียนกำลังเขียนบทความนี้รัฐบาลปัจุบันมีความประสงค์จะแก้ไขกฎหมายขายฝาก แต่ยังไม่มีการประกาศการแก้ไขกฎหมายแต่ประการใด

เนื่องจากกฎหมายนี้สำคัญมาก ผู้เขียนแนะนำให้อ่านช้าๆ โดยละเอียด ไม่ต้องหาบทย่อยข้อความใดๆ เพราะไม่ยากและเข้าใจง่าย

การขายฝาก

ป.พ.พ. มาตรา 491 ถึง 502

อันว่าขายฝากนั้นคือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไป ยังผู้ซื้อโดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้

1. สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยผู้ซื้อ ตกลงในขณะทำสัญญาว่า ผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในกำหนดเวลาเท่าใด แต่ต้องไม่เกินเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ เช่น ขายที่ดินโดยมีข้อตกลงว่า ถ้าผู้ขาย ต้องการซื้อคืน ผู้ซื้อจะยอมขายคืนเช่นนี้ถือว่าเป็นข้อตกลงให้ไถ่คืนได้

ข้อตกลงที่ว่า " ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ "

*แปลว่ากรรมสิทธิ์ตกไปทันที คนขายมีสิทธิไถ่ ต่างกับการจะจำนองที่ดินอย่างมาก เพราะหากไม่มีเงินไถ่ เจ้าหนี้ต้องฟ้องบังคับจำนองกับศาลแต่ขายฝากไม่ต้อง

2. ข้อตกลงนี้จะต้องมีขึ้นในขณะที่ทำสัญญาซื้อ ขายกันเท่านั้น ถ้าทำขึ้นภายหลังจากที่ได้ทำสัญญาซื้อขายกันแล้ว สัญญาดังกล่าวไม่ใช่ สัญญาฝากขาย แต่เป็นเพียงคำมั่นว่าจะ ขายคืน เท่านั้น

3. ทรัพย์สินทุกชนิดไม่ว่าจะเป็นประเภทใดก็ตาม เช่น ที่ดิน ที่สวน ไร่นา บ้าน รถยนต์ เรือ เกวียน โทรทัศน์ ฯลฯ ย่อมสามารถ ขายฝากได้เสมอ

4. ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน ที่นา บ้าน ฯลฯ ต้องทำเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่ เป็นที่ดินต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าเป็นบ้านก็ จดทะเบียนต่อ ที่ว่าการอำเภอที่บ้านนั้นตั้งอยู่ ถ้าไม่ทำตามนี้แล้ว ถือว่า สัญญาขายฝากนี้เสียเปล่า เป็นอันใช่ไม่ได้ เท่ากับว่า ไม่ได้ทำสัญญากันเลย

5. ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ เช่น แพ เรือยนต์ สัตว์พาหนะ ฯลฯ ต้องทำ เป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยเรือจะต้องจดทะเบียนที่ กรมเจ้า ท่า สัตว์พาหนะและจะต้อง จดทะเบียนที่อำเภอ ถ้าไม่ทำตามนี้แล้วถือว่าสัญญาขาย ฝากจะเสียเปล่า ใช้บังคับไม่ได้เลย

6. ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้ว่า ต้องทำเป็น หนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เช่น รถยนต์ ตู้เย็น แหวน สร้อย นาฬิกา โทรทัศน์ ฯลฯ การขายฝากชนิดนี้ ต้องมีหลักฐาน เป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับ ผิดชอบเป็นสำคัญ หรือต้องมีการวางมัดจำหรือจำต้องมีการชำระหนี้บางส่วน อย่างใด อย่างหนึ่งก็ได้ ถ้าไม่ทำตามนี้แล้วกฎหมายถือว่า สัญญาขายฝากรายนี้ต้องห้ามมิให้มี การฟ้องร้องบังคับคดี

7. ในการตกลงขายฝากคู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อฝาก จำหน่ายทรัพย์สิน ที่ขายฝาก ก็ได้ แต่ถ้าผู้ซื้อฝากฝ่าฝืน ข้อตกลงที่กำหนดในสัญญาโดยนำทรัพย์สินที่ขายฝากไป จำหน่ายให้ผู้อื่น ผู้ซื้อฝากจะต้องรับผิดชดใช้ ความเสียหายใด ๆ ที่เกิดขึ้นแก่ผู้ขายฝาก

8. มาตรา 493 ในการขายฝากคู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินซึ่งขาย ฝากก็ได้ ถ้าและผู้ซื้อจำหน่ายทรัพย์สินนั้นฝ่าฝืนสัญญาไซร้ ก็ต้องรับผิดต่อผู้ขายใน ความเสียหายใดๆ อันเกิดแต่การนั้น

ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดเวลา ในการใช้สิทธิไถ่คืน ไม่เกิน ๑๐ ปี นับแต่วันที่มีการซื้อขายฝากกัน แต่ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาในการไถ่เอาไว้ หรือกำหนด เวลาไว้เกินกว่า ๑๐ ปี กฎหมายให้ลดเวลาลงเหลือแค่ ๑๐ ปีเท่านั้น

9. ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษและชนิดธรรมดา ต้องกำหนดเวลาไถ่คืนไม่เกิน ๓ ปีนับ แต่วันที่มีการซื้อขายกัน แต่ถ้าไม่ได้ กำหนดเวลาในการไถ่คืนเอาไว้ หรือกำหนดเวลาไว้ เกินกว่า ๓ ปี ให้ลดเวลาลงเหลือ ๓ ปี เท่านั้น

10. มาตรา 494 ท่านห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลาดั่งจะกล่าวต่อไปนี้

(1) ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์กำหนดสิบปีนับแต่เวลาซื้อขาย

(2) ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์กำหนดสามปีนับแต่เวลาซื้อขาย

มาตรา 495 ถ้าในสัญญามีกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้น ท่านให้ลดลงมาเป็นสิบปีและ สามปีตามประเภททรัพย์

กฎหมายกำหนดไว้ว่า กำหนดเวลาไถ่นั้น อาจทำสัญญาขยายเวลาไถ่ถอนได้ กำหนด เวลาไถ่ถอนทรัพย์สินที่ขายฝากนั้น เดิมกฎหมายไม่อนุญาตให้ขยายเวลา

11.ในปัจจุบัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 496 "การกำหนดเวลาไถ่นั้นอาจทำสัญญาขยาย กำหนดเวลาไถ่ได้แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมด ถ้าเกินกำหนดเวลาตามมาตรา 494 ให้ลดลงมาเป็นกำหนดเวลาตามมาตรา 494" อนุญาตให้ขยายเวลาได้

12. ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้รับไถ่ ส่วนทรัพย์สินที่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า หน้าที่ เช่น ที่ดิน บ้าน เป็นต้น การขยายเวลาไถ่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงาน เจ้าหน้าที่ อย่างไรก็ดีระยะเวลาที่ขยายไปจะต้องไม่เกินเวลา ที่อาจไถ่ทรัพย์ได้

13. มาตรา 496 การกำหนดเวลาไถ่นั้นอาจทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ได้แต่กำหนด เวลาไถ่รวมกันทั้งหมด ถ้าเกินกำหนดเวลาตามมาตรา 494 ให้ลดลงมาเป็นกำหนด เวลาตามมาตรา 494

การขยายกำหนดเวลาไถ่ตามวรรคหนึ่งอย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือ ชื่อผู้รับไถ่ ถ้าเป็นทรัพย์สินซึ่งการซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ ห้ามมิให้ยกการขยายเวลาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมา โดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว เว้นแต่จะได้นำ หนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือดังกล่าวไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

14. ตามกฎหมายเดิม สินไถ่จะกำหนดไว้เท่าไรก็ได้ตามแต่จะตกลงกัน ซึ่งทำให้การกำหนด สินไถ่เป็นช่องทางให้ผู้ซื้อฝากคิดประโยชน์ ตอบแทนได้สูงกว่าการให้กู้โดยปกติ ซึ่ง กฎหมายควบคุมการเรียกอัตราดอกเบี้ยไว้ไม่เกินร้อยละ ๑๕ ต่อปี แต่กฎหมายใน ปัจจุบัน ( พ.ศ. ๒๕๔๒ ) สินไถ่ถ้าไม่กำหนดกันไว้จะไถ่ได้ตามราคาขายฝาก แต่ถ้าสินไถ่ นั้น กำหนดกันไว้ กฎหมายจำกัดการกำหนดสินไถ่ว่าจะต้องไม่เกิน ราคาขายฝากรวม กับประโยชน์ตอบแทนร้อยละ ๑๕ ต่อปี

15. สินไถ่นั้น ถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใดให้ไถ่ตามราคาที่ขาย ฝาก

ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริง เกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปีให้ไถ่ได้ตามราคาขาย ฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทน ร้อยละสิบห้าต่อปี

ในกรณีที่ครบกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับไถ่ ผู้ขายฝาก มีสิทธิวางเงิน สินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ได้ และมีผลให้ทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขอ ไถ่ทันที

16.ในกรณีที่มีการไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนดหรือผู้ไถ่ได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวาง ทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝาก ตกเป็นกรรมกสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่แล้ว แต่กรณี

17. สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้นจะพึงใช้ได้แต่บุคคลเหล่านี้คือ

(1) ผู้ขายเดิมหรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือ

(2) ผู้รับโอนสิทธินั้นหรือ

(3) บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้

ในการไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากต้องดำเนินการต่อผู้ซื้อฝากเดิม รวมตลอดถึงทายาทของผู้ ซื้อฝากนั้น หรือ ผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝาก ในกรณีที่ทรัพย์ที่ขายฝากเป็น สังหาริมทรัพย์ธรรมดานั้น ผู้รับโอนได้รู้ว่าทรัพย์ที่รับโอนมานั้นอยู่ในบังคับแห่งสิทธิไถ่ คืน

18. สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้นจะพึงใช้ได้เฉพาะต่อบุคคล เหล่านี้ คือ

(1) ผู้ซื้อเดิม หรือทายาทของผู้ซื้อเดิม หรือ

(2) ผู้รับโอนทรัพย์สิน หรือรับโอนสิทธิเหนือทรัพย์สินนั้น แต่ในข้อนี้ถ้าเป็น สังหาริมทรัพย์จะใช้สิทธิได้ต่อเมื่อผู้รับโอนได้รู้ในเวลาโอนว่าทรัพย์สินตกอยู่ในบังคับ แห่งสิทธิไถ่คืน

กรณีที่มีเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากอันได้จดทะเบียนเช่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แล้วไซร้ ท่านว่าการเช่านั้นหากมิได้ทำขึ้นเพื่อจะให้เสียหายแก่ผู้ขายกำหนดเวลาเช่ายัง คงมีเหลืออยู่อีกเพียงใดก็ให้คงเป็นอันสมบูรณ์อยู่เพียงนั้นแต่มิให้เกินกว่าปีหนึ่ง

การขายฝากนั้นไม่ทริกทางกฎหมาย เข่นที่ว่า กำหนดไถ่ แค่ 3ปี พอชาวบ้านไม่มีเวินมาจ่ายงวดนั้น เจ้าหนี้ไม่ยอม ที่ดินะตกเป็นขอวเจ้าหนี้ทันที่ เส้นแต่จะต้องจดทะเบียนขยายระยะเวลา เน้นว่าตกลงกันปากเปล่าไม่ได้

แม้เจ้าหนี้จะตกลงยอม แต่ตามเอกสารที่ไม่ได้ไปจดทะเบียนนั้น เจ้าหนี้ถือสิทธิ 100% ทันที

ปัจจุบันมีธุรกิจประเภทรับซื้อฝากอสังหาเพิ่มขึ้นมาก แปลว่า ใครมีที่ดินร้อนเงิน จึงรีบขายฝากไว้ก่อน เพราะจะได้เงินมากกว่าเอาไปจำนอง และแบงค์ก็มักจะให้ราคาไม่ดี แถมต้องส่งเอกสารเงินเดือน

จึงทำให้เกิดหนี้นอกระบบรุนแรงมากขึ้นเรื่อยๆ