‘สำโรง-ปู่เจ้าสมิงพราย-เอราวัณ’

เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างไร เมื่อ ‘สายสีเขียวแบริ่ง-สมุทรปราการ’ เปิดให้บริการ ?



             สำหรับกรุงเทพฯ ‘รถไฟฟ้า’ กับ ‘การเติบโตของเมือง’ ทั้ง 2 สิ่งนี้เป็นสิ่งคู่กัน เพราะหากนึกย้อนไปเมื่อ 2542 ยุคที่ชาวกรุงกำลังตื่นเต้นกับการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายแรก ผ่านเวลามา 20 ปี ไม่ว่ารถไฟฟ้าพาดผ่านไปทำเลไหน ทำเลนั้นเติบโตขึ้นจนเห็นได้ชัดเจน 

             แต่เรากำลังพูดถึงปัจจุบันที่มีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการเพียงแค่ 5 สาย จำนวน 87 สถานีเท่านั้น ไม่ใช่ในอนาคตที่จะมีรถไฟฟ้าถึง 11 สาย และมีจำนวนสถานีถึง 282 สถานี! 

             นั่นหมายความว่า ในอนาคตหากรถไฟฟ้าทั้ง 11 สายเปิดให้ใช้บริการได้ตาม roadmap กรุงเทพฯของเรา จะมีเส้นทางรถไฟฟ้าแทรกผ่านเข้าไปในทุกท้องที่ทุกทำเลไม่ต่างกับเส้นเลือดใหญ่ ความตื่นเต้นดีใจของการมีเส้นทางรถไฟฟ้ามาผ่านแถวบ้านจะไม่มีอีกต่อไป

             สิ่งที่เรากำลังจะพูดก็คือ ในอนาคตการมีรถไฟฟ้าเข้าถึงในทำเลจะไม่ใช่เรื่องแปลก และไม่ได้แปลว่าจะทำให้ทำเลนั้นเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงสุด จนกลายเป็นทำเลขายดีเทน้ำเทท่าเสมอไป พิสูจน์ได้จากภาวะ over supply ของคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เป็นรถไฟฟ้าที่ไม่ได้ผ่านเข้า CBD โดยตรง) เมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา หากแต่ทำเลศักยภาพตามแนวรถไฟฟ้า จะเกิดเพราะรถไฟฟ้าสายนั้นๆ เป็นสายที่มีศักยภาพแท้จริงเท่านั้น ซึ่งต้องเป็นรถไฟฟ้าสายที่วิ่ง Direct to CBD และเรากำลังพูดถึง ‘รถไฟฟ้าสายสีเขียว’

รถไฟฟ้าสายสีเขียวนส่วนต่อขยาย เติมเต็มศักยภาพทำเลได้ก้าวกระโดด

             TerraBKK Research มองว่า รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้ม เป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่มี ศักยภาพสูงที่สุด เหตุผลก็เนื่องจากว่า แนวเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีเขียวนั้นมีการวิ่งเป็นทางยาว เหนือ-ใต้ของกรุงเทพฯ และ ผ่ากลางทำเล CBD ชั้นในได้อย่างครอบคลุม ทั้งการขยายตัวของเมือง ก็ขยายตัวไปตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มฝั่งใต้โดยส่วนใหญ่ สังเกตได้ว่าทำเลแนวรถไฟฟ้า สายสีเขียวอ่อนส่วนต่อขยาย มีความโดดเด่นในด้านการเติบโตของเมืองชัดเจน ไม่ว่าจะเป็น พระโขนง, อ่อนนุช, บางนา และล่าสุดคือ สำโรง-ปู่เจ้าสมิงพราย-เอราวัณ ซึ่งถือเป็น Rising area อีกหนึ่งทำเลที่น่าจับตามอง โดย TerraBKK Research ขอแบ่งเหตุผลไว้ด้วยกัน 3 ประการ ดังนี้

ประการที่ 1 : องค์ประกอบครบด้านการเดินทาง

               สำหรับ สำโรง-ปู่เจ้าฯ-เอราวัณ เป็นทำเลเชื่อมระหว่างชานเมืองกรุงเทพฯ-เมืองสมุทรปราการ แต่เดิมมีถนนเส้นหลักที่ใช้สัญจรระหว่างย่านคือ ถนนสุขุวิท ซึ่งสามารถใช้ เส้นทางนี้ดิ่งตรงยาวไปสู่เมืองชั้นในของกรุงเทพฯ อีกทั้งยังมี ทางพิเศษกาญจนาภิเษก และ ทางพิเศษบูรพาวิถี ที่สามารถเข้าถึงได้อย่างสะดวก เป็นอีกหนึ่งเส้นทางที่เชื่อมระหว่าง ทำเลและเมืองชั้นในกรุงเทพฯ และยังใช้เส้นทาง เทพารักษ์ เพื่อเข้าถึงสนามบินนานาชาติสุวรรรภูมิ ได้อีกด้วย

               สำคัญที่สุดก็คือ นอกเหนือจากการเข้ามาของรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อนส่วนต่อขยาย ที่เข้ามาทำให้การเดินทางเชื่อมระหว่างกรุงเทพฯ-สมุทรปราการ ประสานรอยต่อกันอย่างสมบูรณ์แล้ว ในอนาคตยังมี รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง และ รถไฟฟ้ารางเบา บางนา-สุวรรณภูมิ เข้ามาในทำเลอีกด้วย


ประการที่ 2 : เป็นทำเลที่มองเห็นอนาคต

               กรุงเทพฯ ตอนใต้ตั้งแต่ช่วงบางนา เรื่อยไปจนถึง สำโรง-ปู่เจ้าฯ-เอราวัณ นั้น ไม่ได้เป็น เพียงชานเมืองของกรุงเทพฯอีกต่อไปแล้ว เพราะจะเห็นได้ว่าช่วงทำเลนี้ความเป็น Central area เกิดขึ้นอย่างชัดเจน กล่าวคือ มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เทียบเคียงกับกรุงเทพฯชั้นในทุกประการ ประชากรในทำเลนี้ไม่จำเป็นต้องเดินทางเข้ากรุงเทพฯชั้นใน เพื่อแสวงหา Lifestyle center อีกต่อไป

                นอกจากสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน ในอนาคตทำเลนี้ยังมีเมกะโปรเจกต์หลายโครงการที่เริ่มดำเนินการไปแล้ว ไม่ว่าจะเป็น Bangkok Mall, The Forestias หรือ Central Village ล้วนเป็นโครงการที่เชื่อมั่นในศักยภาพทำเล ที่เข้ามา เติมเต็มให้ทำเลแห่งนี้มีความสมบูรณ์ และสร้างโอกาสในการเติบโตในทำเล


ประการที่ 3 : ‘สำโรง-ปู่เจ้าฯ-เอราวัณ’ ทำเลของ แหล่งงานเดิม & แหล่งงานใหม่

            ช่วงทำเล สำโรง-ปู่เจ้าฯ-เอราวัณ เป็นช่วงคาบเกี่ยวกับถนนเทพารักษ์ ซึ่งเป็นชุมทาง ของแหล่งงานดั้งเดิมในทำเล ได้แก่ โรงงาน,โกดัง และอุตสาหกรรมต่างๆ นับเป็นแหล่งงาน สำคัญดั้งเดิมของกรุงเทพฯตอนปลายและสมุทรปราการ  ผนวกกับการเข้ามาของแหล่งงานใหม่ในช่วงบางนา โดยมีอาคารสำนักงานให้เช่า เเปิดใหม่ในทำเลหลายแห่ง อาทิ เซ็นทรัล ซิตี้ บางนา, ภิรัช ทาวเวอร์ และ ไบเทค บางนา เป็นต้น ทำให้ สำโรง-ปู่เจ้าฯ-เอราวัณ มีมิติที่สมบูรณ์ครบทุกองค์ประกอบ ทั้งในด้าน โครงสร้างพื้นฐาน, สิ่งอำนวยความสะดวก และแหล่งงาน


ราคาประเมินที่ดินรอบปี 55-62 เติบโตเฉลี่ย 20% สะท้อนความเจริญพื้นที่

             ด้วยความเป็นพื้นที่รองรับโครงสร้างคมนาคมขนส่ง อย่างส่วนต่อขยาย รถไฟฟ้าสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) เพิ่มมิติการเดินทางเข้าถึงใจกลางเมือง พร้อมเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองในอนาคต ไม่แปลกใจหากมองในแง่การเปลี่ยนแปลงด้านอสังหาริมทรัพย์ สำหรับทำเลที่ได้รับอานิสงค์อย่าง “สำโรง-ปู่เจ้า-เอราวัณ” ตลอดกว่าหลายปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินมีการปรับเปลี่ยนราคาสูงขึ้นเฉลี่ยกว่า 20% จากรอบปีก่อน รายละเอียดดังนี้ 

              ราคาประเมินที่ดิน ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) จัดอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการ โดยสถานีรอยต่อ อย่าง สถานีสำโรง หรือ สถานีปู่เจ้า ล้วนแวดล้อมด้วย 3 ถนนสายหลัก นั้นคือ “ถนนสุขุมวิท” มีราคาประเมินที่ดิน 12,500-160,000 บาทต่อตารางเมตร (รอบปี 2562-2559) ปรับขึ้นจาก 10,000-140,000 บาทต่อตารางเมตร (รอบปี 2555-2558) ขณะที่ “ถนนเทพารักษ์” มีราคาประเมินที่ดิน 64,000-120,000 บาทต่อตารางเมตร (รอบปี 2562-2559) ปรับขึ้นจาก 50,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร (รอบปี 2555-2558) เช่นเดียวกับ “ถนนปู่เจ้าสมิงพราย” เริ่มเห็นตัวเลขแตะหลักแสนบาทเรียบร้อยแล้ว ด้วยราคาประเมินที่ดิน 20,500-100,000 บาทต่อตารางเมตร (รอบปี 2562-2559) ปรับขึ้นจาก 74,000-80,000 บาทต่อตารางเมตร (รอบปี 2555-2558) กล่าวได้ว่า ภาพรวม ราคาประเมินที่ดินย่านนี้ มีการเติบโตของราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินราว 20% ต่อรอบปีประเมิน เลยทีเดียว


สถานการณ์คอนโดมิเนียม ย่านสำโรง-ปู่เจ้า-เอราวัณ

              อย่างหนึ่งที่สังเกตได้ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม บริเวณส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว มักเริ่มจากพื้นที่ใกล้เมืองขยายตัวออกนอกเมืองเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ คอนโดมิเนียมย่านสถานีแบริ่ง เริ่มเกาะตัวหนาแน่นมาตั้งแต่ปี 2555 จากนั้นขยายพื้นที่สู่ ย่านสถานีสำโรง-ปู่เจ้า-เอราวัณ ด้วยราคาเปิดตัวเฉลี่ย 45,000-55,000 บาทต่อตารางเมตร จำนวนหน่วยขายมากน้อยตามแต่ขนาดโครงการ ตั้งแต่หลักร้อยหน่วยไปจนหลักพันหน่วยต่อโครงการ อาทิ บี ลอฟท์ สุขุมวิท109, The Cabana Condo เป็นต้น ความคึกคักพื้นที่นี้ เริ่มมากขึ้นในปี 2558 ซึ่งมีหน่วยเปิดขายรวมทั้งปีสูงกว่า 5,000 หน่วยเลยทีเดียว สะท้อนว่าผู้ประกอบการรายเล็กรายใหญ่ล้วนเล็งเห็นศักยภาพทำเลนี้ เช่น ศุภาลัย เวอเรนด้า สุขุมวิท 117, เดอะเมโทรโพลิส สำโรง อินเตอร์เชนจ์ เป็นต้น ปัจจุบัน คอนโดมิเนียมทำเลนี้ มีราคาเปิดตัวเฉลี่ยราว 65,000-75,000 บาท/ตารางเมตร โครงการคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดตัวล่าสุดในปี 2562 นี้ จะเป็น Niche Mono Sukhumvit-Puchao จากแบรนด์เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่เข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2560 ที่ผ่านมา


             ผลตอบแทน จากการลงทุนคอนโดมิเนียม ย่านสำโรง-ปู่เจ้า-เอราวัณ สามารถปล่อยเช่าสร้าง Rental Yield เฉลี่ย 5%-6% ต่อปี ราคาตลาดค่าเช่ามากน้อยตามแต่ประเภทห้องพัก โดยอัตราค่าเช่าห้อง studio เฉลี่ย 7,500-9,500 บาทต่อเดือน, อัตราค่าเช่าประเภท 1 ห้องนอน เฉลี่ย 7,000-10,000 บาทต่อเดือน และ อัตราค่าเช่าประเภท 2 ห้องนอน เฉลี่ย 12,000-22,000 บาทต่อเดือน ขณะเดียวกัน การถือครองคอนโดมิเนียมระยะยาว ภาพรวม Cap Gain เฉลี่ย 4% - 7.5% ต่อปี ราคาตลาดเฉลี่ยราว 60,000-82,000 บาทต่อตารางเมตร

              ทั้งหมดนี้ คำตอบของการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้น เมื่อ “รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียว แบริ่ง-สำโรง” เปิดให้บริการ นำมาซึ่งโอกาสความเจริญในมิติด้านการเดินทางเชื่อมต่อ ตามมาด้วยการเกิด Central Area เชื่อมโยงแหล่งงานรูปแบบหลากหลาย ความโดดเด่นของส่วนต่อขยาย “สำโรง-ปู่เจ้าสมิงพราย-เอราวัณ” กลายเป็น “หนึ่งทำเลน่าจับตามมอง” ไม้น้อยเลยหลังจากนี้