หากไม่ใช่จีน แล้วจะเป็น ต่างชาติ ใด ?

สร้าง "ทางเลือก" ก่อนหมด "ทางรอด" ในธุรกิจอสังหาฯ (ตอนที่ 1)


             จบไปเรียบร้อยแล้ว สำหรับสัมมนาดี ๆ FIND YOUR RISK, DARE TO NICHE 2030 สร้าง "ทางเลือก" ก่อนหมด "ทางรอด" ในธุรกิจอสังหาฯ เมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2562 ที่ผ่านมา ทีมงาน TerraBKK Research ได้รวบรวมแนวทางเปิดประสบการณ์ในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในแบบสร้าง “ ทางเลือก “ ก่อนหมด “ ทางรอด ” พร้อมฉายภาพมุมมองออกไปกันยาวๆ ปี 2030 ร่วมทั้ง Cory M. Ticktin สถาปนิกและดีไซเนอร์ที่สั่งสมประสบการณ์การออกแบบทั่ว โลกกว่า 34 ปี และ องค์กรแนวหน้าของประเทศไทย จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย , บริษัท เอสซีจี ซิเมนต์ จำกัด และ Builk one group


             อย่าได้รอช้า ทีมงาน TerraBKK สรุปสาระสำคัญภายในงาน พร้อมให้ทุกท่านได้รับอ่านกัน ดังนี้


DOWN TO RISE สร้าง ‘ทางเลือก ใหม่ (MARKET OUTLOOK)


            ปี 2562 ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์กำลังชะลอตัว จาก สถานการณ์คนไทยมีภาวะหนี้เสียโตขึ้น และมีอัตราหนี้สินต่อครัวเรือนที่สูงขึ้นมาต่อเนื่อง แรงปะทะสำคัญที่เกิดผลกระทบต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ หนี้ไม่พ้นเรื่องมาตรการ LTV เกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อเข้มข้นขึ้น “บ้านหลังที่ 2” และ บ้านราคาสูงกว่า 10 ลบ.” ได้รับผลกระทบแบบเต็มๆ แน่นอนว่ากลุ่มลูกค้าบ้านหลังแรกที่มีราคาต่ำกว่า 10 ลบ. อาจเป็นทางออกสำคัญของเหล่าผู้ประกอบการในปีนี้ ขณะที่ การปรับขึ้นตัวเลขของภาคธนาคาร อย่างการขยับอัตราดอกเบี้ยขึ้น 0.25% ส่งผลให้ต้นทุนการกู้บ้านเพิ่มขึ้น 2% และยังมีการปรับลด DTI อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ จาก60-70% เหลือ 50% ก็ยิ่งทำให้ผู้กู้ขอสินเชื่อได้ยากขึ้น



           TerraBKK Research พบว่า รายได้เฉลี่ยของคนกรุงเทพปริมณฑลช่วง 15ปีที่ผ่านมา ปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4%ต่อปี ขณะที่ ราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลกลับเพิ่มขึ้นไม่สอดคล้องกับการเติบโตรายได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียม ราคาเพิ่มขึ้นราว 9% ต่อปี

            การปรับตัวของเหล่าผู้ประกอบการอสังหาในปี 2562 ภาพรวมการเปิดโครงการใหม่ของ 6 บิ๊กแบรนด์ ลดลงทั้งตัวเลขจำนวนโครงการและมูลค่าโครงการ อาทิ “พฤกษา” มุ่งทาวน์เฮ้าส์ แตกแบรนด์ใหม่ กลุ่มพรีเมี่ยม 3-5 ลบ. พร้อมพอร์ตคอนโดมิเนียมระดับราคา 5-10 ลบ. ขณะที่ “แลนด์แอนด์เฮ้าส์” ประกาศไม่ทำโครงการประเภทคอนโดมิเนียมในปีนี้แน่นอน “แสนสิริ” ประกาศแผน The year of low rise market expansion มุ่งขยายแนวราบ เน้นกลุ่ม Affordable เป็นหลัก แม้แต่ “ออริจิ้น” ก็ยังเดินหน้าขยายพอร์ต Housing ระดับราคา2.5-6 ลบ. อย่างต่อเนื่อง สำหรับ “อนันดา” แบรนด์ดังด้านแนวสูง ยังขยับตัวด้วยการเปิดโครงการลดลง แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น เน้นคอนโดมิเนียนระดับ 150,000 บาทต่อตารางเมตร ขึ้นไปเป็นหลัก พร้อมอัดโปรโมชั่นปล่อยสต๊อกอย่างต่อเนื่อง ขณะที่ “เอลพีเอ็น” ขยับมาขยายพอร์ต Housing พร้อมเดินหน้าสร้างช่องทางรายได้ด้วย Service Provider



             ประเทศไทย ยังได้รับโอกาสการลงทุนจากต่างประเทศเสมอ ล่าสุดตัวเลข FDI ปี 2561 ต่างชาติยังคงนำเงินมาลงทุนในไทยมากกว่านำเงินออก โดย “ญี่ปุ่น” เป็นประเทศที่มีเงินลงทุนในไทยสูงสุด แตะ 1.11 แสนล้านบาท รองลงมาเป็น สิงคโปร์และไต้หวัน ด้านมุมมองต่างชาติ มองหาประเทศไทยยังโดดเด่นด้าน International Outreach ติดอันดับที่ 7 ของโลก (สถิติ cities in motion 2014-2018 for IESE)



             ชาวจีน กลายเป็นกลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยสูงที่สุด 3 ปีติดต่อกันที่ผ่านมา ในปี 2560 พบว่า 27% ของมูลค่าเงินโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั้งหมดเป็นของชาวต่างชาติ โดย “ชาวจีน” มีสัดส่วนถึง 1 ใน 3 ของยอดโอน สาเหตุหลักคงมาจากปัจจัยภายในประเทศจีนเอง อาทิ การปกครอง, มลพิษอากาศ, ราคาอสังหาริมทรัพย์แพง, การยากง่ายในการทำธุรกิจ เป็นต้น ซึ่ง อสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยดูจะเข้าตา ด้วยระดับราคาเฉลี่ย 123,540 บาทต่อตารางเมตร ถูกว่ามากเมื่อเทียบกับ 369,775 บาทต่อตารางเมตร ในประเทศจีน แต่อย่างที่ทราบว่า เศรษฐกิจจีนไม่ค่อยสู้ดีนัก ประกอบกับ มาตรการควบคุมเงินของคนจีน เช่น ห้ามโอนเงินออกมาซื้ออสังหาต่างประเทศ เป็นต้น ย่อมกระทบต่ออสังหาไทย เช่นกัน



           คำถามคือ หากไม่ใช่จีน แล้วจะเป็น ต่างชาติ ใด ? TerraBKK Research มองว่า “ India is new rising market” ก็เป็นได้ ด้วยตัวเลขประชากรอินเดีย 1.36 พันล้านคน เกือบเทียบเท่าชาวจีน และการก้าวกระโดดของตัวเลขคาดการณ์ GDP จากอันดับ 7 ของโลกในปี 2018 จะขยับขึ้นมาเป็นอันดับที่ 5 ในปี 2023 และ อันดับที่ 2 ในปี 2050 น่าสนใจอย่างมาก และชาวอินเดียเอง ก็ดูเข้ากันได้ดีกับประเทศไทย จากสถิติการท่องเที่ยวประเทศไทยในปี 2018 ชาวอินเดียปรับตัวเพิ่มขึ้นทั้งตัวเลข จำนวนนักท่องเที่ยวโตขึ้น12.8% และรายได้นักท่องเที่ยวโตขึ้น 30.6% จากปีก่อน

           

                   ย้อนกลับมาที่ประเทศไทย ขณะนี้ คนไทยเรากำลังอยู่ในจุดที่การเติบโตกำลังขยายไปทั่วประเทศ จากโครงข่ายรถไฟฟ้าความเร็วสูง อนาคต “คนกรุงเทพ” จะใช้เวลาเพียง 3.43 ชม. ไปถึง “เชียงใหม่” ในภาคเหนือ หรือ 2.13 ชม. สามารถไปถึง “ขอนแก่น” ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือได้ และ “กรุงเทพ-ระยอง” จะห่างเพียง 1.06 ชม. เท่านั้น นั้นคือโอกาสใหม่ ๆ ที่ผู้ประกอบการอสังหาต้องกลับไปทำการบ้านอย่างหนัก ขณะเดียวกัน หากมองในแง่ตัวเลขรายได้ประชากรรายจังหวัด ตลอดเส้นทางโครงข่ายรถไฟฟ้าความเร็วสูงเหล่านี้ กรุงเทพ, ระยอง, ชลบุรี, นนทบุรี และ นครปฐม เป็น 5 จังหวัดที่น่าสนใจไม่น้อย


             หากยังยึดมั่นที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานคร มาดูกันว่าปีที่ผ่านมาตลาดที่อยู่อาศัยของกรุงเทพฯร้อนระอุเพียงใด ผ่าน TerraByte App ซึ่งเป็นแอพพลิเคชัน จาก TerraBKK ที่จะช่วยให้ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สามารถวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย ได้ง่ายยิ่งขึ้น

             โดยปี 2561 ที่ผ่านมามีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 12% จากปี 2560 รวมถึง ราคาก็ขยับมาอยู่ใน Segment 100,000-150,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นสัดส่วนมากขึ้น เมื่อเจาะดูว่าทำเลไหนร้อนแรงมากที่สุด ... “พหลฯ-เสนานิคม” คือทำเลที่ฮอทข้ามปี ด้วยอานิสงค์จากส่วนต่อขยายสายสีเขียวฝั่งเหนือ และรางรถไฟฟ้าที่เริ่มเป็นรูปเป็นร่าง ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายแห่กันเปิดตัวคอนโดมิเนียมรวมแล้วกว่า 4,000 ยูนิต และในปี 2562 นี้ เท่าที่มีการแถลงข่าวแผนเปิดตัวคอนโดฯใหม่นี้ TerraByte พบว่า “รามคำแหง-นวมินทร์” เตรียมขึ้นแท่นทำเลเดือดในช่วงต้นปี 2562 เนื่องจากโครงการที่เปิดตัวส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่ระดับพันกว่ายูนิต และจ่อเปิดตัวอีกหลายโครงการ


            ด้านตลาดแนวราบ TerraBKK มองว่า “ทาวน์โฮมและบ้านแฝด” จะเป็นที่น่าจับตาในช่วงปีนี้ ด้วยราคาของบ้านเดี่ยวที่สูงเกินกำลังผู้ซื้อ แต่ทาวน์โฮมกับบ้านแฝดจะกลายเป็นสินค้าทดแทนของคอนโดมิเนียมและบ้านเดี่ยว รวมถึง Supply ของทาวน์โฮมก็สูงขึ้นสวนทางกับการเปิดตัวของบ้านเดี่ยวลดลง ทั้งนี้ ทำเลยอดนิยมของแนวราบยังคงเป็น "สมุทรปราการ" และ "ปทุมธานี" แต่เมื่อพิจารณาควบคู่กับ Demand “ปทุมธานี” กลับเป็นโซนที่น่าเป็นห่วง ด้วยปริมาณ Supply คงเหลือที่เยอะที่สุด


             TerraBKK มองว่ากรุงเทพมหานครยังมีโอกาสการเติบโตไปได้อีก แต่ต้องระวังเป็นโซนๆไป รวมถึงโอกาสที่เกิดจากการพัฒนา Mega Project ต่างๆทั้งจากภาครัฐและเอกชน ไม่ว่าจะเป็นมักกะสัน คอมเพล็กซ์, ศูนย์กลางการคมนาคมพหลโยธิน, ท่าเรือคลองเตย และโครงการ Mixd-Use ขนาดใหญ่อื่นๆ นี่จึงเป็นภาพที่น่าจับตาสำหรับกรุงเทพมหานคร และท่านใดที่สนใจ แอพพลิเคชั่น “TerraBYTE” ก็สามารถคลิกเข้าไปดูรายละเอียดได้ที่ http://bit.ly/2Hic9yu