คอนโดฯทำเลไหนครองแชมป์ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด? By TerraByte

            จากสถานการณ์ตลาดคอนโดฯที่หลายฝ่ายเริ่มเป็นห่วงว่าตลากคอนโดฯจะถึงจุด Over Supply แล้วหรือยัง? รวมถึงมาตรการรัฐที่เข้มงวดเรื่องปล่อยกู้มากขึ้นกับการคุม LTV ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายได้รับผลกระทบไปตามๆกัน ซึ่งในช่วงต้นปีมานี้ ทีม TerraBKK Research เห็นถึงการรับมือของผู้ประกอบการด้วยการปล่อยโปรโมชันออกมาแข่งขันกันอย่างดุเดือด เพื่อเร่งสร้างยอดจองให้ทันก่อนมาตรการ LTV ในเดือนเมษายน

            แม้สถานการณ์จะเดือดเพียงใดก็ไม่ได้ทำให้ราคาคอนโดฯเปิดใหม่หวั่นไหวแต่อย่างใด ทีม TerraBKK Research ได้วิเคราะห์ข้อมูลจาก TerraByte พบว่าในปี 2561 คอนโดมิเนียมเปิดใหม่มีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10% จากปี 2560 โดยทำเลที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงที่สุด 5 ทำเลคือ

            1.อ่อนนุช-ศรีนครินทร์-บางนา โครงการเปิดใหม่ปี 2561 ราคาคอนโดฯเพิ่มขึ้นสูงถึง 52% จากปีก่อนหน้า เนื่องจากโครงการที่เปิดในปี 2561 ส่วนใหญ่จะอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า จากปี 2560 ที่มักจะเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในซอยลึก ทำให้ปี 2561 ราคากระโดดมาถึงตารางเมตรละ 100,000-120,000 บาท

            2.จตุจักร-ประชาชื่น-รัตนาธิเบศร์ โครงการเปิดใหม่ปี 2561 ที่ราคาคอนโดฯเพิ่มขึ้น 33% จากปีก่อนหน้า ซึ่งเห็นได้ชัดที่โซนเสนานิคม-พหลโยธินอันเป็นส่วนต่อขยายสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) ที่นอกจากจะแข่งกันเปิดแล้วยังแข่งกันอัพราคาอีกด้วย ทำให้ราคาบางโครงการแตะตารางเมตรละ 150,000 บาทไปแล้ว

            3.พญาไท-อารีย์-สะพานควาย โครงการเปิดใหม่ปี 2561 มีราคาคอนโดฯเพิ่มขึ้น 26% จากปีก่อนหน้า ที่ในปี 2561 นี้ดูเหมือนพญาไทจะกลับมาคึกคักอีกครั้งด้วยโครงการใหม่ 3 โครงการ เป็นจำนวนยูนิตกว่า 2,400 ยูนิต รวมถึงโครงการในย่านอารีย์ที่จัดว่าเป็น rare item ของย่านนั้น จึงทำให้ราคาในปี 2561 อยู่ที่ประมาณตารางเมตรละ 150,000-230,000 บาท

            4.สุขุมวิท-ชิดลม-ทองหล่อ-เอกมัย โครงการเปิดใหม่ปี 2561 มีราคาคอนโดฯเพิ่มขึ้น 20% จากปีก่อนหน้า โดยทำเลสุดฮอทบนเส้นสุขุมวิทต้องยกให้ “ทองหล่อ-เอกมัย” ที่แค่ปี 2561 ปีเดียวมีคอนโดฯเปิดใหม่ไป 12 โครงการ เป็นจำนวนกว่า 4,400 ยูนิต

            5.สีลม-สาทร โครงการเปิดใหม่ปี 2561 มีราคาคอนโดฯเพิ่มขึ้น 16% จากปีก่อนหน้า ซึ่งทำเลสีลม-สาทรถือเป็นทำเลที่คอนโดฯเปิดใหม่ในแต่ละปีนั้นมีน้อย แต่ราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ จึงไม่แปลกที่จัดอันดับใดๆก็จะมีชื่อสีลม-สาทรติดมาด้วยเสมอ




            เมื่อดูในปี 2561 กันไปแล้ว มาอัพเดทของ Q1/2562 กันบ้างว่าว่าทำเลใดมีการเติบโตของราคาโครงการใหม่สูงสุด ทั้งนี้ต้องบอกก่อนว่าสถานการณ์ของ Q1/2562 นี้มี Supply หดตัวกว่า 45% (QoQ) แต่ก็ยังมีบางโซนที่โครงการใหม่อัพราคาค่อนข้างสูง ด้วยอานิสงค์ของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและปัจจัยอื่นๆ ซึ่งจากข้อมูล TerraByte พบว่า 2 โซนที่มีการเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดฯใหม่คือ

            1.พระราม 3-ยานนาวา ราคาคอนโดฯใหม่ Q1/2562 เพิ่มขึ้น 31% จากปีก่อนหน้า ด้วยโครงการใหม่ล่าสุดอย่าง Altitude Symphony ที่เปิดตัวในราคาเริ่มต้น 4,900,000 บาท (ประมาณ 160,000-170,000 บาทต่อตารางเมตร)

            2.สมุทรปราการ ที่ต้องถือว่าได้อานิสงค์ของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) อย่างแท้จริง ที่เพิ่งจะเปิดให้บริการเมื่อไม่นานมานี้ รวมถึงการเริ่มดำเนินการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ในปี 2562 เราจะได้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของโซนนี้มากขึ้น เพราะแค่ใน Q1/2562 ราคาของคอนโดฯเปิดใหม่ก็เพิ่มขึ้น 19% จากปีก่อนหน้า รวมถึงการขยับทำเลของคอนโดในโซนนี้ที่เดิมมักจะปักหมุดในซอยลาซาล-แบริ่ง ก็จะเริ่มขยับออกมาในทำเลสำโรง-ปู่เจ้า แต่เป็นจุดที่ติดสถานีรถไฟฟ้ามากขึ้น




            เป็นอย่างไรบ้างคะกับการจัดอันดับการเติบโตของราคาคอนโดฯ ที่ในปีนี้หลายคนคาดการณ์ว่าตลาดคอนโดจะซบเซาลง ซึ่ง TerraBKK คาดว่าจะกระทบกับจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ในปีนี้น่าจะน้อยลง และการอัดโปรโมชันของโครงการที่ยังคงค้างสต็อคอยู่ แต่ในด้านราคาของโครงการใหม่อาจจะไม่ได้ลดลงตามไป ด้วยราคาที่ดินในเมืองที่สูงขึ้นและหาได้ยากเต็มที จึงเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ราคาคอนโดฯในบางโซนเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ