พิสูจน์ศักยภาพ จุฬา - สามย่าน - ราชเทวี ทำเลสุดโดดเด่นในศักราชนี้

พิสูจน์ศักยภาพ จุฬา - สามย่าน - ราชเทวี ทำเลสุดโดดเด่นในศักราชนี้

ศักยภาพทำเล พิสูจน์ได้ที่ความอุดมสมบูรณ์

          สำหรับทำเล จุฬา - สามย่าน - ราชเทวี เป็นทำเลติดประชิดกับ CBD ที่มาพร้อมกับการเข้ามาของ รถไฟฟ้าสายสีเขียว (ปี 2542) รถไฟฟ้าสายแรกของกรุงเทพ อีกทั้งยังเป็นทำเลที่มีความเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง โดยภายหลังการเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการของรถไฟฟ้าสายสีเขียว ก็ตามมาด้วย รถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงิน (ปี 2547) ที่ สถานีสามย่าน และ แอร์พอร์ตเรลลิ้งค์ (ปี 2555) อีกทั้งในอนาคต รถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งจะกลายมาเป็นอีกเส้นทางสำคัญในการเชื่อมระหว่าง ตะวันตก-ตะวันออก ของกรุงเทพ ก็จะเข้ามาเติมเต็มในทำเลอีกด้วย

          นอกจากเส้นเลือดใหญ่อย่างรถไฟฟ้าแล้ว ทำเล จุฬา - สามย่าน - ราชเทวี ยังยึดโยงกับถนนเส้นสำคัญที่เชื่อมระหว่าง CBD – เมืองชั้นใน (Inner Area) หลายสาย โดยเฉพาะ ถนนพญาไท ที่เชื่อมตั้งแต่สามย่านจนถึงอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ และยังมี ถนนพระราม4, ถนนเพชรบุรี, ถนนศรีอยุธยา, ถนนราชวิถี, ถนนพหลโยธิน และ ถนนดินแดง ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นถนนที่มีลำดับศักย์สำคัญในการเดินทางของกรุงเทพมหานครไว้ทั้งสิ้น

จุฬา - สามย่าน - ราชเทวี : ก่อนหน้านี้ และปัจจุบัน

          จากปี 2548 ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ ก็มีการรีโนเวทครั้งใหญ่ เช่นเดียวกับ สยามเซ็นเตอร์ ที่มีการรีโนเวทเช่นกันในปี 2555 และการเกิดขึ้นของ สยามสแควร์วัน ในปี 2557 ซึ่งเป็นการปลุกความคึกคักของทำเล จุฬา - สามย่าน - ราชเทวี ให้กลับมาอีกครั้ง หลังจากที่เงียบเหงามาได้สักพัก

Project Timeline - จุฬา สามย่าน ราชเทวี ก่อนหน้านี้

          ทำให้ในปัจจุบัน จุฬา - สามย่าน - ราชเทวี กลายเป็นศูนย์กลางของกรุงเทพฯ ทั้งในด้านศูนย์การค้า, การเดินทาง และไลฟ์สไตล์ เพราะนอกจากการเกาะกลุ่มกันของศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่าง สยามเซ็นเตอร์, สยามแสควร์, สยามดิสคัฟเวอร์รี่, สยาม วัน, มาบุญครอง และ เซ็นทรัลเวิลด์ จากตั้งแต่ช่วงบนของทำเลยังเป็นการเกาะกลุ่มของโรงพยาบาล และในช่วงตอนล่างก็ยังมี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และ โรงเรียนเตรียมอุดมศึกษา ทำให้กลุ่ม demand ในทำเล จุฬา - สามย่าน - ราชเทวี มีความหลากหลาย

          และสำหรับศักราช 2562 นี้ จุฬา - สามย่าน - ราชเทวี ก็ยังคงมีความเคลื่อนไหวให้ติดตามอย่างต่อเนื่อง ทั้งยังมีความหลากหลายของการพัฒนามากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงานให้เช่า, โครงการมิกซ์ยูส และ พื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่

• BTS Phayathai Complex - แปลงที่ดินติดสถานี BTS พญาไท กำลังจะเป็นที่จั้งของอาคารมิกซ์ยูสสูง 51 ชั้น ที่ประกอบไปด้วยโรงแรมในเครือ Eastin Grand, คอนโดมิเนียม และ ออฟฟิศให้เช่า พื้นที่รวมประมาณ 14,500 ตารางเมตร
  
  
• Spring Tower - บริเวณหัวมุมสี่แยกเพชรบุรีี-พญาไท เป็นที่ตั้งของ Spring Tower อาคารออฟฟิศเกรดเอ ภายใต้ความร่วมมือของ AIRA, เสนา และ แสงฟ้า
  
  
• อุทยาน 100 ปี จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย - พื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่กว่า 29 ไร่ ปอดแห่งใหม่ของคนกรุง อยู่บริเวณถนน 100 ปีจุฬา (ซอยจุฬาลงกรณ์ 5) เชื่อมระหว่างถนนพระราม1 - พระราม 4 ที่นอกจากจะเป็นพื้นที่สาธารณะสำหรับคนเมืองแล้ว ยังเป็นพื้นที่รับน้ำและหน่วงน้ำอีกด้วย
  
  
• สามย่าน มิตรทาวน์ - อีกหนึ่งเมกะโปรเจ็กต์มิกซ์ยูสบนถนนพระราม 4 บริเวณหัวมุมถนนพญาไท - พระราม 4 พื้นที่ใช้สอยรวมกว่า 222,000 ตารางเมตร ที่ประกอบไปด้วย โซนรีเทล, โซนกิจกรรม, อาคารสำนักงาน และ โซนที่พักอาศัย ที่เตรียมเปิดให้บริการในปลายปี 2562 นี้

          เท่านี้ก็คงจะพอเห็นภาพว่าทำไม จุฬา - สามย่าน - ราชเทวี จึงกลายเป็นอีกหนึ่งทำเลที่น่าสนใจที่สุดในศักราช 2562 นี้ เพราะนอกจากจะเป็น Commercial District เป็นแม่เหล็กดึงดูดแ้ล้ว ยังมีกลุ่ม demand หลากหลาย ทั้งบุคลากรทางการแพทย์ (Medical Hub) และ บุคลารทางการศึกษา (Education) อีกทั้งยังมีกลุ่มพนักงานออฟฟิศ ที่มาพร้อมกับการเกิดขึ้นของอาคารสำนักงานและโครงการมิกซ์ยูสใหม่ๆ อีกด้วย

จุฬา - สามย่าน - ราชเทวี : ทำเลที่มี demand หลากหลาย

            อาจจะยังเห็นภาพขนาดของกลุ่ม demand ไม่ชัดเท่าไรนัก TerraBKK จึงจะพาไปเจาะแต่ละกลุ่ม demand ที่น่าสนใจที่เป็นกลุ่มประชากรที่แท้จริงของทำเลนี้

กลุ่มพนักงานออฟฟิศ (Office)

          แต่เดิมการเกาะกลุ่มของอาคารสำนักงานจะอยู่บริเวณช่วง พญาไท แต่เมื่อมีการเกิดขึ้นของ BTS Phayathai Complex, Spring Tower และ สามย่าน มิตรทาวน์ ทำให้พื้นที่รวมของอาคารสำนักงานมีประมาณ 270,500 ตารางเมตร ทำให้คาดประมาณกลุ่ม demand ของพนักงานออฟฟิศที่เดินเข้าออกในทำเลนี้ มีจำนวนถึงประมาณ 12,450 คน (occupancy rate 60%)

กลุ่มบุคลากรโรงพยาบาล (Medical)

          อีกหนึ่งกลุ่มประชากรที่เป็นประชากรคุณภาพคือกลุ่ม demand จากบุคลากรจากโรงพยาบาลหลายแห่ง โดยเกาะกลุ่มตั้งแต่ช่วงบนของราชเทวี และยังมีโรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ สภากาชาดไทย และ โรงพยาบาลตำรวจ ซึ่งคาดคะเนบุคลากรทางการแพทย์ตามกฎกระทรวงอย่างน้อยๆ ก็มีมากกว่า 800 คน และยังมีบุคลากรและ นักเรียนนักศึกษาในสถาบันทางการแพทย์อีก 6 แห่ง ที่มีจำนวนกว่า 4,000 คน

กลุ่มบุคลากรทางการศึกษา (Education)

          แน่นอนว่าแหล่งของกลุ่ม demand ขนาดใหญ่นี้ก็คือ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย นั่นเอง โดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดการเรียนการสอนจำนวน 38 คณะ/สถาบัน โดยมีจำนวนนักศึกษาในทุกระดับถึง 36,161 คน อีกทั้งยังมีบุคลากรสายวิชาการจำนวนกว่า 3,000 คน

สถานการณ์คอนโดมิเนียม ในทำเล จุฬา - สามย่าน - ราชเทวี

          ย้อนกลับมาสังเกตสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียม ในช่วง 7 ปีที่ผ่านมา ของทำเลนี้กันบ้าง พบว่า การเปิดตัวของโครงการใหม่ในทำเลนี้ ไม่ได้เกิดขึ้นมากนักในแต่ละปี เฉลี่ยเพียง 1-2 โครงการต่อปีเท่านั้น  ส่วนใหญ่เป็นการพัฒนาที่ดินของผู้ประกอบการ บริษัทมหาชน เป็นหลัก แต่ก็พบโครงการจาก บริษัทจำกัด ได้บ้างเช่นกัน

          การเปิดตัวของคอนโดมิเนียนโครงการใหม่ สำหรับ พื้นที่ใกล้ย่านจุฬา-สามย่าน อย่าง ทำเลพระราม 4 พบการเติบโตของระดับราคา Presale เฉลี่ยราว 12% ต่อปี จากราคาเปิดตัวเฉลี่ยหลัก แสนกลางๆ บาทต่อตารางเมตรเมื่อปี 2556 สู่ระดับ สองแสนบาทต่อตารางเมตร ในปัจจุบัน ด้าน ทำเลราชเทวี มีการเปลี่ยนแปลงของราคา Presale อย่างค่อยเป็นค่อยไป เฉลี่ย 10% ต่อปี จากราคาเฉลี่ย Presale ตารางเมตรละหลักแสนต้นๆ ไปสู่ ระดับสองแสนบาท เรียบร้อยแล้ว

          ล่าสุดทราบมาว่า ทำเลนี้กำลังจะมีคอนโดมิเนียม 2 โครงการใหม่ จากผู้ประกอบการ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ในนาม Park Origin บน “ ทำเลราชเทวี ” และ “ ทำเลพระราม 4 ” เชื่อว่าจะเป็นอีกหนึ่งโครงการที่สร้างความตื้นเต้นให้กับนักลงทุนได้ไม่มากก็น้อยเป็นแน่  ต้องติดตามการเปิดเผยข้อมูลและราคาเปิดตัว กันต่อไป

ตลาดคอนโดมิเนียม จุฬา - สามย่าน – ราชเทวี

          สำหรับ สถานการณ์คอนโดมิเนียมมือสอง มีตัวเลขผลตอบแทนใน “ การถือครอง ” และ “ การปล่อยเช่า ” น่าสนใจ ดังนี้

          การถือครองคอนโดมิเนียม พื้นที่ใกล้ย่านจุฬา-สามย่าน อย่าง ทำเลพระราม 4 สร้างผลตอบแทน Cap Gain เฉลี่ย 3.5%-6.5%ต่อปี  สามารถประกาศขายห้องมือสองเฉลี่ย 174,000-240,000 บาทต่อตารางเมตร  ขณะเดียวกัน อัตราค่าเช่าตลาด เฉลี่ยอยู่ในช่วง 650-900 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน อาทิ ประเภท 1 ห้องนอน ขนาดเฉลี่ย 30-45 ตารางเมตร มักประกาศเช่าเฉลี่ย 22,000-31,500 บาทต่อเดือน เป็นต้น เรียกว่า สร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า Rental Yield เฉลี่ย 4%-5% ต่อปี  

          ด้านการลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อการปล่อยเช่าของ ทำเลราชเทวี สร้างผลตอบแทนเฉลี่ย Rental Yield เฉลี่ย 3.5%-5.5% ต่อปี ด้วยอัตราค่าเช่าตลาดเฉลี่ย 500-750 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน  ขณะที่การประกาศขายในตลาดมีราคาเฉลี่ย 155,000-221,000 บาทต่อตารางเมตร  สร้างผลตอบแทนจาการถือครองคอนโดมิเนียมเฉลี่ย 4.2%-8% ต่อปี เลยทีเดียว

           การเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ของ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ในแบรนด์ Park Origin บน “ ทำเลราชเทวี ” และ “ ทำเลพระราม 4 ” ที่มีชื่อว่า Park Origin จุฬา-สามย่าน  และ Park Origin ราชเทวี คาดว่าจะสร้างความตื้นเต้นให้กับนักลงทุนได้ไม่มากก็น้อยเป็นแน่ นอกจากนี้ยังมีอีกหลากหลายคอนโดมิเนียมต่างทยอยเปิดตัวกันในทำเลนี้ อาทิ Chapter จุฬา – สามย่าน, The Tree สุขุมวิท-พระราม 4 และThe Tree Victory Monument Chapter ของกลุ่มพฤกษา รวมทั้ง The Address สยาม-ราชเทวี ของ AP Thailand  

          ทั้งหมดนี้ ล้วนคือความโดดเด่นของทำเลนี้ ใม่ว่าจะเป็นด้านการศึกษา Education และการแพทย์ Medical Hub หนึ่งทำเลที่มี Demand คุณภาพ  ประกอบการเข้ามาของอสังหาริมทรัพย์ประเภทแหล่งงานในอนาคต อย่าง Office ช่วงพญาไท-สามย่าน และ Mixed-Use บนถนนพระราม 4 ย่อมนำมาซึ่ง Demand ใหม่ๆ เป็นแน่ บนพื้นฐานทำเลที่พร้อมสมบูรณ์ที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพ ไม่ว่าจะเป็น ศูนย์การค้า, แหล่งงาน, สถานศึกษา, สถานพยาบาล และระบบขนส่งอย่างโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีเขียว,สายสีน้ำเงิน และสายสีส้มในอนาคต  ทั้งหมดนี้ สะท้อนถึงศักยภาพ จุฬา - สามย่าน - ราชเทวี ทำเลสุดโดดเด่นในศักราชนี้ นั้นเอง