การปรับอัตรา LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่จะเริ่มประกาศใช้อย่างเป็นทางการในวันที่ 1 เมษายน 2562 รวมถึงเรื่องเกณฑ์การปรับการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ปัญหาราคาที่ดินที่อยู่ในช่วงขาขึ้น รวมถึงภาพรวมของเศรษฐกิจที่ยังไม่เติบโตอย่างชัดเจนและความไม่มั่นใจของประชาชนในภาคการเมืองสำหรับรัฐบาลใหม่  ถือว่าเป็นปัจจัยที่จะเข้ามากระทบภาพรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในกลุ่มของคอนโดมิเนียมเป็นอย่างมาก พบว่าในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี พ.ศ. 2562 ที่กำลังจะผ่านไป ผู้ประกอบการชะลอตัวการเปิดขายในส่วนของโครงการใหม่ลงเป็นจำนวนมาก เน้นนำโครงการเก่าที่เหลือขายในส่วนที่มีการก่อสร้างแล้วเสร็จมาลดราคา ซึ่ง ผู้ประกอบการบางรายมีการลดราคามากกว่า 30% เพื่อเป็นการระบายสต็อคคงค้าง ซึ่งจากแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พบว่า  คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่ 2 พ.ศ. 2562  มีทั้งหมดประมาณ 26 โครงการ   9,632 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนทั้งหมดอยู่ที่  74,870 ล้านบาท  เพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาสก่อนหน้า 1,189 ยูนิต หรือคิดเป็น 14.1% และเพิ่มขึ้นจาก ช่วงไตรสมาสที่ 2 ปี พ.ศ. 2561 ที่ประมาณ  1,121 ยูนิต หรือคิดเป็น 13.2%  ส่งผลให้ในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2562  มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 18,075 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 120,302น้อยลงกว่าในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าประมาณ   4,486 ยูนิต หรือคิดเป็น 19.9% ซึ่งจากข้อมูลพบว่า สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมานั้น ผู้ประกอบการเน้นการระบายสต็อคยูนิตคงค้างที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเพื่อให้ลูกค้าสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ก่อนที่มาตรการ LTV ของทางธนาคารแห่งประเทศไทยจะประกาศใช้ จึงไม่ค่อยเปิดตัวโครงการใหม่มากนัก และสำหรับในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา ในช่วง 2 เดือนแรกผู้ประกอบการก็ยังคงไม่เปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากส่วนใหญ่รอเปิดตัวโครงการหลังจากการเลือกตั้งครั้งใหม่เสร็จสิ้น เพื่อรอความชัดเจนสำหรับรัฐบาลใหม่ที่จะเข้า และเริ่มทยอยเปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมากในช่วงเดือนมิถุนาคม ซึ่งถือว่าเป็นเดือนสุดท้ายของไตรมาสที่ 2 พบว่า มีอุปทานของโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในเดือนนี้สูงถึง 5,100 ยูนิต จากหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ประมาณ 9,632 ยูนิต คิดเป็น 52.94% ซึ่งแม้ว่าจะรุมล้อมด้วยปัจจัยลบต่างๆมากมาย แต่ผู้ประกอบการจำเป็นที่จะต้องทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากหากชะลอไปกระจุกตัวอยู่ในช่วงครึ่งปีหลังอาจจะเป็นปัญหาสำหรับผู้ประกอบการต่อไป นอกจากนี่ เรายังพบว่า กำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะนักลงทุนจากจีนก็ยังคงมีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองไทยเป็นจำนวนมาก สังเกตได้จากผู้ประกอบการหลายรายยังคงมีการนำโครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการที่เปิดตัวใหม่ รวมถึงโครงการที่ยังไม่เปิดขายคนไทยหรือขายอย่างเป็นทางการ นำไปขายให้กับกลุ่มนักลงทุนชาวจีนอย่างต่อเนื่อง แต่ตั่งแต่ช่วงครึ่งหลังปี พ.ศ. 2561 ที่ผ่านมา เราเริ่มมองเห็นกำลังซื้อในส่วนของต่างชาติเริ่มมีแนวโน้มลดลง นักลงทุนชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนจะเน้นซื้อเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่บนทำเลที่ดี เช่น พระราม 9 – รัชดา หรือ ในพื้นที่ใจกลางเมือง ราคาที่เหมาะสม รวมถึงต้องเป็นโครงการที่พวกเขายังสามารถทำกำไรหรือให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างดี ซึ่งจากการลงพื้นที่ เรายังคงพบว่าในหลายโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกของที่ผ่านมา แต่ละสำนักงานขายโครงการยังคงมีนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนให้ความสนใจเข้าชมและซื้อคอนโดมิเนียมโดยผ่านการแนะนำจาก เอเจนซี่ กันเป็นจำนวนมาก

อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2558 – ไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2562 รายไตรมาส

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

          คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในช่วงไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2562  มีทั้งหมดประมาณ 26 โครงการ   9,632 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนทั้งหมดอยู่ที่ 74,870 ล้านบาท  เพิ่มขึ้นจากช่วงไตรมาสก่อนหน้า  1,189 ยูนิต หรือคิดเป็น 14.1% และเพิ่มขึ้นจาก ช่วงไตรสมาสที่ 2 ปี พ.ศ. 2561 ที่ประมาณ  1,121 ยูนิต หรือคิดเป็น 13.2%  ส่งผลให้ในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2562  มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ 18,075 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมประมาณ 120,302 แต่พบว่าน้อยลงกว่าในช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้าประมาณ  4,486 ยูนิต หรือคิดเป็น 19.9% ซึ่งจากข้อมูลพบว่า สำหรับในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2562 ที่ผ่านมานั้น ผู้ประกอบการเน้นการระบายสต็อคยูนิตคงค้างที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเพื่อให้ลูกค้าสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ก่อนที่มาตรการ LTV ใหม่ของทางธนาคารแห่งประเทศไทยจะมีการประกาศใช้ จึงไม่ค่อยเปิดตัวโครงการใหม่มากนัก และสำหรับในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา ในช่วง 2 เดือนแรกผู้ประกอบการก็ยังคงชะลอตัวการเปิดตัวโครงการใหม่ เนื่องจากส่วนใหญ่รอเปิดตัวโครงการหลังจากการเลือกตั้งครั้งใหม่เสร็จสิ้น เพื่อรอความชัดเจนสำหรับรัฐบาลใหม่ที่จะเข้ามา และเริ่มทยอยเปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมากในช่วงเดือนมิถุนาคม ซึ่งถือว่าเป็นเดือนสุดท้ายของไตรมาสที่ 2 ซึ่งพบว่า มีอุปทานของโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในมิถุนายนนี้สูงถึง 5,100 ยูนิต จากหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมดในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ประมาณ 9,632 ยูนิต คิดเป็น 52.94%

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่สะสมในแต่ละไตรมาสจำแนกตามพื้นที่ ตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2557 – ไตรมาสที่ 2 พ.ศ. 2562 รายไตรมาส

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

          คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2562 ประมาณ 9,632 ยูนิต  เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพชั้นในสูงถึง  6,911 ยูนิต หรือคิดเป็น 71.8% กรุงเทพชั้นนอกยังคงเป็นพื้นที่ที่ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดมิเนียมออกสู่ตลาดมากที่สุดในรอบ 7 ปีที่ผ่านมาถึง  199,440 ยูนิต หรือคิดเป็น 54.1% จากอุปทานเปิดขายใหม่ทั้งหมดประมาณ 368,347 ยูนิต รองลงมาคือ รอบเมืองด้านทิศเหนือ (รัชดาฯ, พหลโยธิน) ที่ประมาณ 50,513 ยูนิต หรือคิดเป็น  13.7% และ พื้นที่เมืองชั้นใน (สาทร, สีลม, สุขุมวิทตอนต้น) ประมาณ 44,543 ยูนิต หรือคิดเป็น  12.1% พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายยังเป็นทำเลใหม่ที่ผู้ประกอบการเลือกไปเปิดขายโครงการใหม่ เนื่องจากต้นทุนราคาที่ดินที่ค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับพื้นที่ใจกลางเมือง ผู้ประกอบการยังการต้องขยายโอกาสการพัฒนาเพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าใหม่ เพื่อเป็นการเปิดโอกาสขยายฐานลูกค้าใหม่เพิ่มขึ้น

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาส จำแนกตามพื้นที่ ตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 พ.ศ.2557 – ไตรมาสที่ 2 พ.ศ. 2562 รายไตรมาส

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

          จากข้อมูล พบว่า คอนโดมิเนียมในช่วงราคา 50,000 – 100,000 บาท / ตร.ม. เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการพัฒนามากที่สุดในช่วง 5 ปีที่ผ่าน ซึ่งพัฒนาแล้วประมาณ 267,029 ยูนิต รองลงมาคือช่วงราคา 100,000 – 150,000 บาท / ตร.ม. ที่ 64,530 ยูนิต และช่วงราคา ≤ 50,000 อยู่ที่ประมาณ 25,579 ยูนิต แต่พบว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ในช่วงระดับราคา 100,000 – 150,000 บาท / ตร.ม. เป็นช่วงระดับราคาที่มีการเติบโตมากที่สุด เนื่องจาก พบว่า ราคาที่ดินที่มีการปรับตัวเป็นอย่างมากในพื้นที่กรุงเทพมหานครในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับราคาขายของโครงการขึ้นตามต้นทุนที่ดินที่ขึ้นเช่นเดียวกัน ซึ่งในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นใน พบว่า ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีการปรับราคาของโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่สูงถึง 10-15% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าอัตราการปรับขึ้นโดยภาพรวมที่อยู่ที่ประมาณ      8-15% ต่อปี

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาส


ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

          ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี พ.ศ. 2562 อยู่ที่ประมาณ 148,365 บาท / ตร.ม. ซึ่งพบว่า มีการปรับขึ้นจากช่วงไตรมาสก่อนหน้าประมาณ  45,889 บาท / ตร.ม. หรือคิดเป็น 44.8% และเพิ่มขึ้นจาก ช่วงไตรสมาสที่ 2 ปี พ.ศ. 2561 ประมาณ  13,365 บาท / ตร.ม. หรือคิดเป็น 9.9% เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา กว่า 71.8% ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพชั้นใน ซึ่งมีหลายโครงการที่ราคาขายต่อตารางเมตรสูงกว่า 200,000 บาท / ตร.ม. จึงส่งผลให้ราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ช่วงไตรมาสที่ 2 นี่ พุ่งสูงกว่าในช่วงไตรมาสก่อนหน้าถึง 44.8%

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ที่มา: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย

          แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเป็นแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดมิเนียมมากที่สุดในช่วง 6 ปีที่ผ่านมา ซึ่งพัฒนาแล้วกว่า 35,858 ยูนิต คิดเป็น  26% ซึ่งตามแผนรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินจะเริ่มทดลองใช้ในช่วงหัวลำโพง – หลัก 2 ในเดือนสิงหาคมนี้ และเปิดอย่างเป็นทางการในช่วงปลายปี แต่แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินในช่วงถนนจรัญสนิทวงศ์จะมีการเปิดใช้อย่างเป็นทางการในปี พ.ศ. 2563 ซึ่งพบว่า แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยังคงมีผู้ประกอบการรายใหญ่อีกเป็นจำนวนมากที่เตรียมแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสำน้ำเงินในปีนี้ถึงแม้ว่าซับพลายคงค้างในตลาดบนแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายนี่จะยังคงมีอีกเป็นจำนวนมากก็ตาม สำหรับ แผนกวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เห็นว่า สำหรับในปี ตลาดคอนโดมิเนียมแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม เหลือง และสีชมพู เป็นแนวเส้นทางที่น่าจับตามองเป็นอย่างมากในปีนี้ ซึ่งคาดการณ์ว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมอีกเป็นจำนวนมากมีการพัฒนาขึ้นในปีนี้

ขอบคุณข้อมูลจาก www.colliers.com