LTV มุมมองที่แตกต่าง

          ครึ่งปีที่ผ่านมาของอสังหาประเทศไทย ถ้าไปถามผู้พัฒนาอสังหาหลายๆบริษัท ส่วนใหญ่ก็คงจะบ่นกันอย่างแน่นอน เพราะในปีนี้ถือได้ว่า รายได้ของธุรกิจอสังหาอยู่ในช่วงขาลง รายได้ไม่เป็นไปตามเป้าอย่างแน่นอน ส่วนหนึ่งอาจจะมาจากปัจจัยความผันผวนของเศรฐกิจโลก การมีสงครามการค้า และการควบคุมทางด้านการเงินของประเทศจีนในการนำเงินออกนอกประเทศที่คนจีนเป็นลูกค้ารายหลักของประเทศไทยในช่วงปีที่ผ่านๆมา แต่อีกหนึ่งปัจจัยหลักๆที่เป็นประเด็นพูดถึงในช่วงปีนี้คงจะไม่พ้นประเด็นของมาตรการ LTV ที่หลายๆฝ่ายบอกว่ามีผลกระทบอย่างสูงต่อภาคอสังหา วันนี้ทาง Terrabkk จึงจะขอนำเสนอตัวอย่างมุมมองที่แตกต่างที่เกี่ยวกับมาตรการ LTV มาให้ทุกๆคนลองพิจารณากัน

          เริ่มต้นจากบทสัมภาษณ์ นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในเมืองไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในไทย แนวโน้มยังคงน่ากังวลต้องจับตาความเสี่ยง โดยเฉพาะปัจจัยจากมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะมีผลกระทบโดยตรงกับกลุ่มนักลงทุนให้ชะลอการซื้ออสังหาฯ ซึ่งเห็นว่าการที่แบงก์ชาติออกมาตรการนี้มาใช้เพื่อสกัดปัญหา Over Supply ในภาคอสังหาฯ ยังตีโจทย์ไม่แตก และแก้ไขปัญหาไม่ตรงจุด เพราะที่ผ่านมารัฐบาลใช้มาตรการ อุดหนุนและกระตุ้นกำลังซื้อเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยเท่านั้น

          ส่วนกลุ่มคนชั้นกลางที่เป็นกลุ่มสำคัญ ยังไม่มีมาตรการเข้ามาสนับสนุนให้เกิดกำลังซื้อเท่าที่ควร และยังโดนซ้ำเติมจากมาตรการ LTV ทำให้คนชั้นกลางลดกำลังซื้อลง โดยเฉพาะกลุ่มที่มีกำลังซื้ออสังหาฯราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ที่มีความจำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 อาจไม่มีเงินก้อนที่จะนำมาจ่ายเงินดาวน์ถึง 20% ส่วนลูกค้าระดับบน ที่มีกำลังซื้อตั้งแต่ 5-10 ล้านบาทขึ้นไป มองว่า ไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV เพราะลูกค้ากลุ่มนี้มีเงินสำรอง และมีแผนบริหารการเงินที่ดีอยู่แล้ว

          โดยในมุมมองของเอเจนท์ ยังคงเป็นห่วงสถานการณ์อสังหาฯในไทย โดยเฉพาะการร่วมทุนระหว่างผู้ประกอบการไทยกับบริษัทต่างชาติที่เข้ามาร่วมพัฒนาโครงการอสังหาฯในประเทศไทย กอปรกับราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ต้นทุนราคาคอนโดฯใจกลางเมือง ปรับตัวสูงจนน่าตกใจ และมีผลทำให้การตัดสินใจซื้อของลูกค้าต่างชาติลดลง ทำให้ผู้ประกอบการมีสต๊อกเหลือขายเพิ่มขึ้น 

          2 ปัจจัยดังกล่าว ทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขายที่ได้รับผลกระทบพร้อมๆกัน ดังนั้นอยากเสนอแนะให้รัฐบาล ควรเร่งออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ ระยะสั้น ภายในไตรมาส 3 ปีนี้ โดยเฉพาะมาตรการกระตุ้นกำลังซื้อคนชั้นกลาง อาทิ การลดอัตราภาษี,นโยบายลดค่าโอน-ค่าจดจำนอง รวมถึงการลด ส่วนมาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ เสนอว่า แบงก์ชาติควรทบทวนข้อดี และผลกระทบที่เกิดขึ้นจากมาตรการนี้อีกครั้ง ให้รอบด้าน เพื่อหาข้อแก้ไข ปลดล็อกบางข้อกำหนดให้เข้ากับสถานการณ์ตลาดที่แท้จริง เช่น การปรับเกณฑ์ให้ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 จะต้องพิสูจน์ความต้องการซื้อตามความจำเป็น อาทิ การซื้อเพื่อให้บุตรอยู่อาศัยใกล้สถานศึกษา,การซื้อเพื่ออยู่อาศัยใกล้ที่ทำงานใจกลางเมือง โดยผู้ซื้อจะต้องมีหลักฐานยืนยันชัดเจน เพื่อชี้แจงกับธนาคารผู้ปล่อยสินเชื่อได้ นอกจากจะสนับสนุนให้ประชาชนเกิดกำลังซื้อแล้ว ผู้ประกอบการก็ยังสามารถระบายสต๊อกสินค้าออกไปได้ตามกลไกของตลาดด้วย

          ส่วนประเด็นที่แบงก์ชาติกังวลปัญหา คอนโดฯล้นสต๊อก มองว่า ควรจะเริ่มแก้ไขปัญหาที่ผู้พัฒนาอสังหาฯด้วย เพื่อลดจำนวนคอนโดฯใหม่ที่จะเกิดขึ้น แม้ว่าปัจจุบันธนาคารพาณิชย์ก็มีการสกัดบ้างบางส่วน แต่ก็ยังมีช่องว่างบางอย่างให้ผู้ประกอบการหาเงินมาเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ได้ต่อเนื่อง ดังนั้นแบงก์ชาติควรมีข้อจำกัดด้านกฎหมายในการออกหุ้นกู้ของผู้ประกอบการควบคู่ด้วย สำหรับตลาดอสังหาฯของลูกค้าต่างชาติ ต้องยอมรับว่าลดลงตั้งแต่ปลายปีก่อนอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะลูกค้านักลงทุนชาวจีนที่ซื้อลดลงกว่า 50% จากปัญหาสงครามการค้ารวมถึงค่าเงินบาทแข็งค่าทำให้นักลงทุนจีนชะลอการลงทุนอสังหาฯในไทย และหันไปลงทุนอสังหาฯในพนมเปญ,มะนิลา ด้วยราคาต่อตร.ม.ที่ถูกกว่าอสังหาในไทย และมองว่าเมืองเหล่านี้กำลังพัฒนาได้ต่อเนื่อง สร้างผลตอบแทนได้ดีกว่า ขณะที่รัฐบาลของกัมพูชายังได้เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการจากจีนเข้าไปลงทุนอสังหาฯ ดึงดูดการลงทุนจากจีน ด้วยมาตรการภาษี ค่าใช้จ่ายในการโอนถูก ซึ่งผู้ประกอบการจีนก็สามารถทำตลาดให้นักลงทุนจีนเข้าไปซื้อได้ง่ายขึ้นด้วย แน่นอนว่าธุรกิจอสังหาฯจะไม่ได้แข่งขันแค่ตลาดในประเทศเท่านั้นแต่การต้องสู้กับตลาดต่างประเทศก็เป็นอีกหนึ่งภารกิจที่ท้าทายของผู้ประกอบการอสังหาฯในไทยว่าจะแข็งแรง ยืนหยัดต่อไปเพื่อให้ธุรกิจอสังหาฯไทยรอดพ้นวิกฤต และเดินหน้าต่อไปได้ในยุคที่โลกมีแต่ความขัดแย้งนี้ได้อย่างไร 

          นาย พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และ นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นตรงกันว่า ในยุคที่อสังหาฯกำลังชะลอตัว และถูกข้อจำกัดจากมาตรการ LTV ทำให้ลูกค้าชะลอการซื้อไปบางส่วน ทำให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใส่ใจรายละเอียดพัฒนาคอนโดฯโครงการใหม่ๆ ให้มากขึ้น โดยเฉพาะเรื่องทำเล ขนาดห้อง และระดับราคาเปิดขายให้สอดคล้องกัน ซึ่งการทำคอนโดฯโครงการใหม่ที่ราคาแพงเกินจริงก็จะขายได้ยากในยุคนี้ เพราะลูกค้ามีตัวเลือกมากขึ้นในทุกทำเล ซึ่งทั้ง 2 บริษัทฯ ต่างหาแนวทางในการพัฒนาโครงการใหม่ ออกมาตอบโจทย์ลูกค้าให้ได้มากที่สุด และเน้นทำราคาให้เข้าถึงลูกค้าทุกกลุ่ม

          ส่วนคอนโดฯที่ยังมีคงค้างในสต๊อก ปัจจุบันได้จับมือกับเอเจนท์ต่างชาติ เพื่อนำสินค้าไปขายยังกลุ่มลูกค้าต่างชาติมากขึ้น ส่วนในไทยบริษัทฯจะมีการจัดโปรโมชั่นพิเศษสำหรับห้องรีเซล หรือห้องที่ยังมีสต๊อกเหลือ โดยจะนำห้องที่สร้างเสร็จ พร้อมโอนเข้าขายในงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ที่จัดขึ้น ส่วนแนวราบ มองว่า ปีนี้ยังสามารถเติบโตได้ราว 15-20% ทดแทนตลาดคอนโดฯ ที่ยอดขายลดลงได้ เพราะลูกค้าแนวราบเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อและมีการวางแผนทางการเงินเพื่อรองรับการซื้อที่อยู่อาศัยมาเป็นอย่างดี

source : https://www.thebangkokinsight.com/

          นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ได้ให้ความเห็นเรื่อง LTV ไว้ว่า ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการ LTV เพื่อปรับให้การออกสินเชื่ออสังหาเป็นมาตรฐานเดียวกับมาตรฐานโลก สกัดนักลงทุนที่ไม่ใช่ผู้ที่ต้องการบ้านจริงๆ ชะลอตลาดที่ราคาซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยสูงเกินกว่าที่ผู้บริโภคที่เป็นผู้บริโภคตัวจริงจะสามารถซื้อได้ เพื่อเป็นการปรับสมดุลเศรษฐกิจไทยให้พร้อมรับมือกับภาวะเศรษฐกิจโลก

          ทาง Terrabkk ได้ถามเพิ่มเติมอีกว่า ทำไมมาตรการ LTV ถึงต้องออกมาในปีนี้ ที่มีการคาดการณ์กันไว้แล้วว่าเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์จะชะลอตัว นายกิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ได้ให้ความคิดเห็นเรื่องนี้ไว้ว่า ที่มาตรการ LTV ต้องออกมาในปีนี้เพราะเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ปีก่อนๆมีอัตราเติบโตสูง หลายบริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถทำกำไรอย่างมากในปีที่ผ่านๆมา ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถรับมือกับการปรับสมดุลตลาดของมาตรการ LTV และการที่พยายามที่จะปรับ NPL ของประเทศไทยไม่ให้สูงเกินกว่านี้ เพราะปัจจุบันประเทศไทยมีค่า NPL อยู่ในค่าเฉลี่ยที่สูงเป็นอันดับต้นๆของโลก

source : https://baania.com/

          นายอลงกต บุญมาสุข เลขาธิการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย และผู้อำนวยการฝ่ายอาวุโส ฝ่ายบริหารพันธมิตรและส่งเสริมการตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกสิกรไทย ได้กล่าวว่า ประเทศไทยควรที่จะมีการกำหนดค่า DSR หรืออัตราหนี้สินต่อรายได้ให้เป็นมาตรฐานเดียวกันทั้งประเทศ และชี้ให้เห็นว่าปัจจุบันค่า NPL มีค่าเฉลี่ยการเพิ่มขึ้นที่ต่ำกว่าในอดีต แต่สาเหตุที่ค่า NPL ของประเทศไทยมีค่าเฉลี่ยที่สูงสืบเนื่องจาก NPL ถูกสะสมมาจากอดีต โดยมาจากผู้ประกอบการเป็นหลักโดยเฉพาะธุรกิจ SME ที่ได้รับผลกระทบจากทั้งเศรษฐกิจโลก และปัจจัยภายนอกต่างๆ นายอลงกต บุญมาสุข จึงได้ให้ความเห็นว่าหลายๆฝ่ายหลายๆหน่วยงานควรที่จะร่วมมือกัน และมีการปรับตัว ใช้เทคโนโลยีต่างๆเข้ามามีบทบาทในการทำธุรกิจมากขึ้น โดยเฉพาะในเรื่องของ Big Data ที่จะเข้ามาช่วยในการเก็บข้อมูล ประมวลผลข้อมูล เพื่อคาดการณ์ตลาด วิเคราะห์ตลาดได้อย่างถูกต้อง มีความน่าเชื่อถือและมีมาตรฐานเดียวกันในทุกๆฝ่าย

          หลายๆท่านคงจะเห็นกันแล้วว่าแต่ละคนที่ทาง Terrabkk ได้ไปสัมภาษณ์มาในเรื่องมาตรการ LTV ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาเพื่อควบคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ว่าแต่ละคนก็มีความคิดเห็นที่แตกต่างกัน มีแนวคิด มุมมอง ที่แตกต่างกัน แล้วทุกๆท่านละครับ มีความคิดเห็นกันอย่างไรบ้าง คิดว่ามาตรการ LTV ที่ออกมา มีข้อดีอย่างไร ข้อเสียอย่างไร ควรจะปรับแก้ไปทางไหน สามารถมาแบ่งปันความคิดเห็นกันได้เลยครับ