ทิศทางพัฒนาเศรษฐกิจภาคอสังหาฯไทย ในวิกฤตสงครามการค้าโลก

ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ภายใต้ภาวะสงครามการค้า ที่ส่งผลกระทบต่อการทำธุรกิจ ยังเป็นความเสี่ยงของเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะภาคธุรกิจอสังหาฯ ในงานสัมมนาวิชาการในวาระครบรอบ 15 ปีของการจัดตั้ง “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์” ภาครัฐและภาคเอกชนต่างร่วมวงเสวนา ในหัวข้อ “การพัฒนาเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ ท่ามกลางปัจจัยลบที่ท้าทาย” ทำให้เกิดมุมมองที่แตกต่างของการพัฒนาเศรษฐกิจที่จะเข้ามาร่วมสนับสนุนให้ธุรกิจอสังหาฯเติบโตต่อไปได้ ในภาวะที่มีปัจจัยลบท้าทายหลายด้าน

           นายนรินทร์ กัลยาณมิตร ประธานกรรมการธนาคารอาคารสงเคราะห์และประธานกรรมการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวปาฐกถาพิเศษในหัวข้อ บทบาทของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯในช่วงหลังวิกฤตต้มยำกุ้งและทิศทางในอนาคต ว่าตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งใน ปี 2540 หลายคนมองว่าธุรกิจอสังหาฯเป็นผู้ร้ายที่ทำให้เกิดภาวะฟองสบู่ ด้วยอุปสงค์เทียมที่ขยายตัวอย่างรวดเร็ว มีนักลงทุนขายเก็งกำไรระยะสั้น ทำให้ผู้ประกอบการเห็นว่ามีความต้องการเยอะ ก็เร่งเปิดตัวโครงการใหม่ด้วยการเงินกู้จากต่างชาติ ที่ดอกเบี้ยถูก ทำให้ธนาคารทั้งรัฐ และเอกชน ติดกับดักปล่อยสินเชื่อมากเกินความต้องการจริง 2-3 เท่า ซึ่งหลังจากวิกฤตต้มยำกุ้ง จึงพบว่าไทย ยังขาดศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เพื่อใช้เป็นหน่วยงานเก็บข้อมูลอสังหาฯ มาวิเคราะห์ ด้วยการจัดเก็บข้อมูลใน 7 กลุ่ม ใช้เป็นฐานข้อมูลสำคัญ  พร้อมจัดทำรายงานสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯเพื่อให้รัฐบาลใช้กำหนดนโยบายสำคัญ หนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืน

          ทั้งนี้ในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา ยอมรับว่า “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์” ยังมีจุดอ่อนในหลายมุม ซึ่งปัจจุบันมองว่า ต้องเพิ่มการทำหน้าที่เป็นผู้พยากรณ์สถานการณ์ โดยใช้ข้อมูลจริงอ้างอิงเพื่อเตือนภัยความเสี่ยงของธุรกิจ ดังนั้นทิศทางการพัฒนา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ มีแผนเพิ่มบทบาทของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ โดยอาจควบรวมเข้ากับธนาคารอาคารสงเคราะห์ จากปัจจุบันมีพนักงาน 40 คน และใช้งบจาก ธอส. ราว 80 ล้านบาท เพื่อใช้ทรัพยากรร่วมกัน เก็บข้อมูลผ่านสาขาของ ธอส. กว่า 200 สาขา  เพิ่มระบบ Big Data ให้การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงคาดการณ์ทำได้แม่นยำขึ้น นอกจากนี้ยังต้องส่งเสริมการสร้างเครื่องมือ นวัตกรรมใหม่ๆ เพื่อถ่ายทอดข้อมูลในระบบภาพเสมือนจริง ให้คนเห็นเข้าใจง่าย ปฎิบัติได้ง่าย รวมถึงการพร้อมรับเทคโนโลยีดิสรัปชั่น ซึ่งจะมีผลต่อภาคการเงิน การคลังของประเทศ

          อย่างไรก็ดีการเก็บข้อมูลมีความจำเป็นจะต้องอัพเดทข้อมูลใหม่ต่อเนื่อง เพื่อใช้ข้อมูลใหม่เป็นฐานข้อมูลในการกำหนดกรอบให้ภาครัฐ และภาคเอกชนสามารถนำข้อมูลบนทำเลที่ต้องการได้ทันที ซึ่งหากปรับให้ได้ตามนี้ ก็จะมีผลให้ทราบความต้องการของลูกค้า พัฒนาสินค้าตามต้องการ และสามารถรู้ข้อมูลการขอสินเชื่อ เพื่อสร้างแรงกระตุ้นให้เกิดกำลังซื้อที่อยู่อาศัยทำได้ง่ายขึ้น

           ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปีนี้คาดว่า ทั้งปีติดลบ 7%  ซึ่งเป็นการปรับตัวจากมาตรการ LTV ซึ่งมีผลทำให้ลูกค้าเร่งโอนกันในช่วง ไตรมาส1/62 ซึ่งมาตรการ LTV มีผลกระทบต่อกลุ่มคอนโดฯมากกว่าแนวราบ โดยคาดว่า ทั้งปียอดโอนคอนโดฯจะติดลบ 14% ทำให้ช่วงนี้จะเห็นสต็อกคอนโดฯมากขึ้น  ขณะที่ราคาก็ไม่ได้ปรับลดลง จะมีเพียงบางโครงการที่มีการทำโปรโมชั่นส่วนลดเพื่อระบายสต็อกห้องที่เหลือขายเพื่อปิดโครงการ

            สำหรับนโยบายการเงิน และการคลังกับการพัฒนาเศรษฐกิจภาคอสังหาฯ ในภาวะสงครามการค้าโลก นายสุวัชชัย ใจข้อ ผู้อำนวยการสำนักสถิติเศรษฐกิจ ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธนาคารแห่งประเทศไทย  กล่าวว่า ในระยะข้างหน้าเศรษฐกิจโลกยังคงไม่สดใส ยาวไปจนถึงปี 63 จากภาวะสงครามการค้าระหว่างประเทศ ส่งผลให้ปริมาณการค้า การลงทุนชะลอตัว โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ที่ผ่านมา เศรษฐกิจไทยยังคงชะลอตัว โดยจีดีพี ไตรมาส 2 อยู่ที่ 2.3% เพราะเครื่องยนต์หลักอย่างการส่งออกหดตัวลง 5.3% เป็นผลมาจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจคู่ค้า, การท่องเที่ยว, การลงทุนภาครัฐ ขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมิน จากข้อจำกัดด้านการเบิกจ่าย ซึ่งในปี 63 หากเป็นไปตามแผนคาดว่าจะเห็นการเบิกจ่ายที่เร็วขึ้น ส่วนการบริโภคภาคเอกชน รายได้ครัวเรือนที่ลดลง จากภาวะภัยแล้ง น้ำท่วม ส่งผลให้ราคาสินค้าเกษตรแพงขึ้น  ด้านการลงทุนภาคเอกชน ที่เติบโตราว 1-2%ต่อปี ก็ยังชะลอลงด้วย Sentiment ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ

          แม้ว่าไทยยังมีความหวังสุดท้ายอยู่ที่ EEC แต่หากความคืบหน้าโครงการไม่เกิดตามแผนที่วางไว้ก็จะเป็นปัญหาในระยะต่อไป ทั้งนี้ประเทศไทยอาจจะต้องปรับให้เป็นประเทศที่พึ่งพาการบริการ การท่องเที่ยวเป็นหลัก แต่อย่างไรก็ดีก็ต้องระวังปัญหาเรื่องสิ่งแวดล้อมตามมาด้วยในอนาคต

         สำหรับ ธปท. ก็มีดอกเบี้ยนโยบายเป็นมาตรการหลักในการควบคุมระบบการเงินให้มีเสถียรภาพ ท่ามกลางสงครามการค้า จีน-สหรัฐฯ ทิศทางของไทยยังคงไม่เลือกฝั่งใดฝั่งหนึ่ง โดยยังคงรักษาความสัมพันธ์ที่ดีกับจีน เพื่อสร้างโอกาสทางการค้า ทำให้ไทยยังคงเป็นประเทศที่ได้รับอานิสงค์บวกจากสงครามการค้า ที่จีนจะย้านฐานการผลิตมายังประเทศที่ 3  ซึ่งคาดต้องใช้เวลา 2-3 ปี แต่อย่างไรก็ดีการรับจ้างผลิต อาจจะไม่ได้สร้างมูลค่าเพิ่มให้ธุรกิจไทยมากนัก ดังนั้นไทยควรพัฒนาแรงงานให้มีทักษะ เพิ่มประสิทธิภาพ ควบคู่กับการใช้ระบบ Automation เพื่อลดต้นทุนการผลิต

          อย่างไรก็ดีภายในปีนี้ ธปท. ยังคงไม่ออกมาตรการ DSR เพราะยังคงมีความกังวลต่อภาวะหนี้ครัวเรือนของคนไทยที่ยังอยู่ในระดับสูง ที่ปัจจุบันหนี้ครัวเรือนต่อจีดีพีของไทยสูงถึง 78.7% สูงสุดในรอบ 9 ไตรมาส โดยเฉพาะภาคธุรกิจอสังหาฯ จึงมีการออกมาตรการ LTV เพื่อสร้างวัฒนธรรมการขอสินเชื่อและให้สินเชื่อย่างยั่งยืน ลดการก่อหนี้เกินตัว ควบคุมปริมาณการลงทุนจากนักลงทุนที่ไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ และธปท. ยังคงเจตนารมย์ในการสนับสนุนให้คนไทยมีบ้านของตัวเอง จึงเป็นที่มาของ LTV บ้านหลังที่ 2-3

หลังจากที่มาตรการ LTV มีผลบังคับใช้ ก็ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัย กำลังอยู่ในช่วงปรับฐานใหม่ ทำให้จำนวนบัญชีสินเชื่อปล่อยใหมที่มีที่อยู่อาศัยเป็นหลักประกัน ในไตรมาส 2/62 ขยายตัวชะลอลง 2.4% แสดงให้เห็นภาพการเก็งกำไรใรตลาดคอนโดฯมีแนวโน้มลดลงอย่างเห็นได้ชัด

           สอดคล้องกับ นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเชีย พลัส กล่าวว่า บริษัทส่วนใหญ่ ก็ยังคงเป็นธุรกิจแบบไร้พรมแดน เกิดจากความร่วมมือทั่วโลก ไม่ได้ร่วมทุนเฉพาะประเทศใด ประเทศหนึ่ง ซึ่งบลจ. ไทยได้เลือกลงทุนในอุตฯ ที่สร้างผลตอบแทนได้ดีที่สุดมีการลงทุนกระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุน แสดงให้เห็นถึงการกระจายตัว ทั้งนี้ปัจจัยภายนอกยังคงน่ากังวล เพราะความปั่นป่วนจากตลาดการเงิน ที่มีความเสี่ยงในเชิงภูมิรัฐศาสตร์ ส่งผลให้เงินทุนผันผวนจากสินทรัพย์เสี่ยงเข้าสินทรัพย์ปลอดภัย ทำให้ภาพรวมการลงทุนหดตัว ส่งผลกระทบต่อตลาดเงิน ตลาดทุน

          สำหรับภาพรวมอสังหาฯจากผลประกอบการของบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ที่เก็บข้อมูลกว่า 16 แห่ง พบว่า ส่วนใหญ่มีการปรับแผนเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง จาก 290 โครงการ มูลค่ารวม 4.4 แสนล้านบาท เหลือ 230 กว่าโครงการ มูลค่ารวม 3.7 แสนล้านบาท ทำให้ภาพรวมยอดพรีเซลล์ของปี 62 ลดลงในรอบ 2-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งจากยอดคอนโดฯคงค้างรวมกับยอดคอนโดฯเปิดใหม่ กว่า 8 แสนล้านบาท ทำให้อาจต้องใช้เวลาถึง 2 ปี ดูดซับซัพพลายที่มีอยู่ในตลาด ดังนั้นผู้ประกอบการควรลดการเปิดตัวคอนโดฯใหม่ๆ ลงอีก 1-2 ระดับ  

         ทางด้านผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็มีการปรับตัวเพื่อรองรับความผันผวนจากภาวะเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกที่จะมีผลต่อกำลังซื้อของลูกค้า โดยในวงเสวนา เรื่อง การปรับตัวของผู้ประกอบการ Mixed Use รายใหญ่ ในภาวะวิกฤตสงครามการค้าโลก นายสุเวทย์ ธีรวชิรกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) ร่วมด้วย นายคีรินทร์ ชูธรรมสถิตย์ ประธานผู้อำนวยการ กลุ่มธุรกิจอสังหาฯและบริการ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล้อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด  และ นายธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า  การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เป็นเทรนด์ที่กำลังได้รับความนิยมลงทุนจากผู้ประกอบการรายใหญ่อย่างต่อเนื่อง เพราะเป็นโครงการที่สามารถสร้างรายได้ต่อเนื่องในระยะยาว แม้ว่าตลาดคอนโดฯหรือบ้านแนวราบจะชะลอตัว ในภาวะเศรษฐกิจที่กำลังเผชิญปัจจัยลบหลายด้าน เพราะการลงทุนในโครงการมิกซ์ยูส จะต้องใช้การวางแผน รวมถึงระยะเวลาในการก่อสร้างตั้งแต่ 3-5 ปี ปัจจุบันจะเห็นว่า บนถนนพระราม 4 มีโครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้นหลายโครงการ อาทิ สามย่านมิตรทาวน์, วัน แบงคอก ,เดอะพาร์ค ซึ่งทุกโครงการทำมิกซ์ยูส ให้มีพื้นที่ใช้งานได้หลากหลาย ซึ่งเป็นไปตามรูปแบบของโครงการมิกซ์ยูส  ที่ส่วนใหญ่ประกอบด้วยออฟฟิส โรงแรม รีเทล ซึ่งไม่ควรให้ส่วนหนึ่งส่วนใด มีพื้นที่เกิน 60% ของพื้นที่ทั้งหมด และจะเห็นว่าคอนเซปต์ของโครงการมิกซ์ยูสที่เกิดขึ้น จะเป็นเอนเตอร์เทนเม้นส์มากขึ้นรองรับความต้องการใช้งานของคนในย่านนั้นๆ

          หลายคนถามว่าแล้วทำไมถึงต้องมีโครงการมิกซ์ยูส อาจจะตอบง่ายๆว่าโครงการมิกซ์ยูส เป็นเทรนด์ที่ทั่วโลก ให้ความสนใจและพัฒนากันมากขึ้น ด้วยความต้องการของคนที่ต้องการกลับเข้ามาสู่ในเมืองมากขึ้น โดยเฉพาะประเทศไทยที่กำลังจะเกิดสังคมผู้สูงอายุ ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีความพร้อมในทุกด้านจึงมีความจำเป็น  

อย่างไรก็ดีต้องยอมรับว่าโครงการมิกซ์ยูส ปัจจุบันมีการแข่งขันสูง จากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีเงินทุนสูง ทุ่มงบทำโรงการใหญ่บนพื้นที่ใจกลางเมือง ดังนั้นการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส  จึงต้องมีความหลากหลาย แตกต่าง ระบุกลุ่มลูกค้า รวมถึงการวางคอนเซปต์รูปแบบอาคารและจุดเด่นของโครงการที่ชัดเจน นอกจากนี้ต้องให้ความสำคัญกับพื้นที่ Place making  ซึ่งเป็นหนึ่งในองค์ประกอบที่โครงการมิกซ์ยูสต้องให้ความสำคัญ สร้างพื้นที่กิจกรรมสร้างความสุขให้กับคนในชุมชนใกล้โครงการโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย ซึ่งการพัฒนามิกซ์ยูส ที่ดีควร ส่งเสริมการเรียนรู้ ตอบสนองความต้องการใช้ของลูกค้าได้อย่างครอบคลุม

            สำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาฯในปี 2563 ทั้ง 3 คนเห็นตรงกันว่าอาจจะยังไม่ฟื้นตัว และทรงตัวจากฐานของปีนี้ เพราะเศรษฐกิจโลก และเศรษฐกิจไทยก็ยังคงผันผวน ทั้งนี้ต้องติดตามสถานการณ์การเลือกตั้งของสหรัฐฯที่อาจจะลดความร้อนแรงของสงครามการค้าได้ระยะหนึ่ง

ทั้งนี้การทำธุรกิจอสังหาฯ จำเป็นต้องวางแผน เลือกกลุ่มลูกค้าให้ดี ทำสินค้าบนทำเลให้ตรงตามความต้องการของตลาด  เพราะเชื่อว่าผู้บริโภคยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัย ซึ่งหากไม่มีซัพพลายใหม่ๆเข้าสู่ตลาดมากนัก ลูกค้าก็จะต้องตัดสินใจซื้อสินค้าที่มีอยู่ในตลาด ดังนั้นในปีหน้าเชื่อว่าตลาดอสังหาฯในปีหน้า อาจจะคลายความกังวลไปได้ ถ้าผู้ประกอบการเลือกกลุ่มลูกค้าได้ถูกต้อง