เมื่อเอเจนท์จีน ติดกับดักอสังหาฯไทย จะอยู่หรือไป?

เมื่อเอเจนท์จีน ติดกับดักอสังหาฯไทย จะอยู่หรือไป?

ฟังมุมมอง “ไซมอน ลี” เอเจนท์ชั้นนำของไทย  

         ต้องบอกว่าในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา เป็นยุคทองของธุรกิจอสังหาฯไทยก็ว่าได้ ด้วยความน่าสนใจโดยเฉพาะด้านการลงทุนในคอนโดมิเนียม ด้วยราคาที่ไม่แพงมากเมื่อเทียบกับคอนโดฯในต่างประเทศ และยังสร้างผลตอบแทนสูงทำให้กับนักลงทุนเกิดความน่าสนใจ จึงทำให้นักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะคนจีนที่เข้ามาทุ่มการลงทุนในไทย ทำให้ตลาดคอนโดฯไทยบูม ขายดีเป็นเทน้ำเทท่า ผู้พัฒนาอสังหาฯเร่งเปิดตัวคอนโดฯใหม่ๆ ออกมาต่อเนื่องเพื่อรับความต้องการ

         เมื่อวงจรของตลาดอสังหาฯ วนกลับมาถึงจุดอิ่มตัว ซัพพลายล้นตลาด ราคาคอนโดฯบางทำเลใจกลางเมืองสูงเกินความสามารถซื้อของกลุ่มลูกค้าไปมาก เช่นเดียวกับความต้องการซื้อก็หดหายไปตามกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่กล้าจับจ่ายมากนัก แม้ว่าจะไม่เหมือนวิกฤตฟองสบู่ ปี 40 แต่ก็ต้องยอมรับว่าปีนี้ คงไม่ใช่ปีทองของธุรกิจอสังหาฯอีกต่อไป ดังนั้นการพยุงธุรกิจให้อยู่รอดบนความท้าทายรอบด้าน ก็เป็นอีกหนึ่งภารกิจที่เหล่าผู้พัฒนาต้องงัดกลยุทธ์ออกมาสู้ศึกในปีนี้กันอย่างดุเดือด แน่นอนว่ามาตรการ LTV  ของธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นอีกหนึ่งปัจจัยให้ธุรกิจอสังหาฯติดกับดัก และมีผลกระทบกับนักลงทุนไทยโดยตรง !!

       ส่วนนักลงทุนต่างชาติ ที่เคยบูม เข้ามาซื้ออสังหาฯไทยกันถล่มทลายในช่วง 4-5 ปีที่แล้ว ช่วงนี้ก็เหงาๆ ซบเซาไปตามภาวะเศรษฐกิจโลก และค่าเงินที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ  นาย ไซมอน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท  คอนซัลแทนซี่ จำกัด  หรือ ARE  บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายชั้นนำของประเทศไทย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ (Foreign Quota) บอกว่า ช่วง 4 ปีที่ผ่านมายอดขายคอนโดฯให้กับ คนจีนดีขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง โดยแต่ละปีบริษัทฯ มียอดขายลูกค้าต่างชาติที่ผ่านการทำธุรกรรมกับบริษัทฯกว่า 20,000-30,000 ล้านบาท และเริ่มมาสะดุดในช่วงปี 2561 เพราะผู้พัฒนาอสังหาฯมีการปรับขึ้นราคาสินค้าให้แพงขึ้น และมีคอนโดฯใหม่ๆ เป็นตัวเลือกให้กับลูกค้ามากขึ้น ขณะที่ลูกค้าชาวจีนก็มีการหาข้อมูลเปรียบเทียบทั้งเรื่อง ทำเล รูปแบบโครงการ และราคาที่ตั้งขายที่มีส่วนต่างสูงกว่าคนไทย ทำให้เอเจนท์ขายได้ยากขึ้น และเลือกที่จะไปเชียร์ขายคอนโดฯในประเทศอื่นแทน

         ทั้งนี้ปัญหาหลักๆ ที่ลูกค้าชาวจีนหายไปจากตลาดอสังหาฯไทย คือ เงินหยวนอ่อนค่า ขณะที่ค่าเงินบาทที่แข็งค่า ถึง25% รวมถึงสงครามการค้า จีน-สหรัฐฯ ทำให้คนจีนชะลอการใช้จ่ายและลงทุน  นอกจากนี้คอนโดฯที่เกิดภาวะล้นตลาด การตั้งราคาขายที่แพงเกินไป ทำให้ส่วนต่างราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่ถึง 20% และผลตอบแทนจากการเช่าหรือ Yield ก่อนหักภาษีอยู่ที่ 3-4% ทำให้นักลงทุนทั้งชาวจีนลดลง

         ขณะเดียวกันไทยยังขาดความชัดเจนเรื่องการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ เพราะนักลงทุนบางกลุ่มมีความต้องการปล่อยเช่าแบบระยะสั้น ที่ปัจจุบันกฎหมายในประเทศไทยไม่อนุญาตให้ประกอบกิจการ แต่ในประเทศอื่นๆ อาทิ ญี่ปุ่น กัมพูชา ตรุกี ไซปรัส กรีก และกลุ่มประเทศทางยุโรปอื่นๆ สามารถประกอบกิจการธุรกิจเช่าแบบระยะสั้น ทำให้เงินจากนักลงทุนเริ่มจะหลั่งไหลประสู่ประเทศที่มีการอนุญาตให้ประกอบกิจการ เพราะมองว่าให้ผลกำไรที่ดีกว่าการปล่อยเช่าแบบระยะยาว

แม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯไทยยังต้องเผชิญกับปัญหาหลายด้าน แต่บริษัทฯ ยังคงโฟกัสการขายอสังหาฯอยู่ที่ประเทศไทย เพราะเชื่อมั่นว่ายังมีบางโครงการที่ยังไปต่อได้ โดยจำเป็นจะต้องเลือกหาโครงการที่ชาวจีนมีความนิยม ซึ่งส่วนใหญ่จะชอบ โครงการ Mix Use บนทำเลเด่นๆ อาทิ พระราม 9,พระราม 3,เจริญนคร,ลาดพร้าว,รัชดาฯ ขณะเดียวกันบริษัทฯ ต้องปรับตัวไปยังตลาดอสังหาฯประเทศต่างๆ อาทิ ญี่ปุ่น กัมพูชา ตุรกี และฝรั่งเศส ซึ่งเป็นกลุ่มประเทศที่มีความน่าสนใจในลงทุน

       ทั้งนี้ในประเทศญี่ปุ่น บริษัทฯได้เข้าไปซื้ออสังหาฯ  ประเภทบ้านเดี่ยว บริเวณสถานีรถไฟเจอาร์ไลน์ 10 หลัง ปัจจุบันได้ปล่อยเช่าให้กับ Airbnb ในราคา 10,000-13,000 เยนต่อคืน โดยลูกค้าที่มาเช่าจะเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยว และโครงการคอนโดฯในโอซาก้า จำนวน 4 ตึก รวม 200 ยูนิต มูลค่าอาคารละ 400-500 ล้านบาท พื้นที่ 28 ตารางเมตร (ตร.ม.)เสนอขายลูกค้าที่สนใจราคาประมาณ 8-9 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะได้ผลตอบแทน 6-8 % ต่อปี ส่วนประเทศตุรกี มีการจูงใจค่อนข้างสูง ทั้งลดราคาสินค้าและ มีนโยบายกรณีที่ชาวต่างชาติซื้ออสังหาฯราคา 8 ล้านบาท จะได้หนังสือเดินทางตุรกี จึงเป็นแรงจูงใจสำคัญทำให้นักลงทุนกลุ่มใหญ่ไหลเข้าไปลงทุนจำนวนมาก

อย่างไรก็ตาม นายไซมอน ลี เชื่อว่า ธุรกิจเอเจนท์ขายอสังหาฯให้นักลงทุนต่างชาติทั่วโลก ยังคงเดินหน้าต่อไปได้ในภาวะเศรษฐกิจโลกเช่นนี้ และคาดว่าเศรษฐกิจไทย จะสามารถฟื้นตัวได้ภายในปี 2564 ซึ่งในปีหน้ายังคงเป็นอีกปีที่เหล่าผู้พัฒนาอสังหาฯจะต้องเหนื่อย ในการเร่งระบายสต๊อกสินค้าที่มีอยู่จำนวนมาก และเชื่อว่าราคาคอนโดฯ ในย่านใจกลางเมือง อาจต้องจะมีการปรับลดกว่า 50% ต่อตร.ม. เพื่อปล่อยขายสินค้าได้ง่ายขึ้น  ซึ่งเชื่อว่าภาคอสังหาฯไทยหากฟื้นตัวได้เร็ว ก็จะช่วยกระตุ้นภาพรวมของเศรษฐกิจไทยได้ดีขึ้นตามลำดับ