ปัจจุบันย่านลุมพินีกลายเป็นพื้นที่ ที่มีอัตราการใช้พื้นที่สูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ 96.5% และมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาเสนอเช่าเฉลี่ยมากกว่า 6% จากในช่วงไตรมาสก่อน เพราะเป็นพื้นที่ใจกลางเมืองที่แวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งห้างสรรพสินค้า สวนสาธารณะ โรงแรมชั้นนำ รวมถึงการเดินทางที่สะดวกสบายด้วยรถไฟฟ้า และเป็นทำเลที่ค่อนข้างปลอดภัย ในขณะที่พื้นที่รอบนอกฝั่งตะวันตกมีอัตราการเข้าพักสูงสุดในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ ประมาณ 98.8%

ช่วงไตรมาส 3/62 ได้มีอาคารสำนักงานเปิดตัว 1 แห่ง คือ “มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์” ขนาด 48,000 ตร.ม. ทำให้ช่วง 9 เดือนแรกของปี 62 มีอาคารสำนักงานเปิดบริการใหม่ในกรุงเทพฯ แล้ว 3 โครงการ พื้นที่ให้เช่ารวมกว่า  116,000  ตร.ม. มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 42,000 ล้านบาท  ทำให้ภาพรวมช่วงไตรมาส 3/62 กรุงเทพฯ มีจำนวนพื้นที่อาคารสำนักงาน ทั้งสิ้น 8.764 ล้านตร.ม. โดยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ คาดการณ์ว่าจะมีพื้นที่สำนักงานที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จอีกกว่า 77,465 ตร.ม.

สำหรับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตในทุกพื้นที่ ซึ่งพบว่า ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ มีราคาค่าเช่าสูงถึง 1,500 - 1,600 บาทต่อตร.ม. ปรับเพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา และคาดการณ์ว่าอาคารสำนักงานใหม่จะสร้างเสร็จในอนาคตบางโครงการ อัตราค่าเช่าเฉลี่ย จะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มากกว่า 1,600 บาทต่อตร.ม./เดือน ทั้งนี้ ณ สิ้นไตรมาส 3/62 พบว่า มีพื้นที่สำนักงานรวมทั้งสิ้น 8,387,207 ตร.ม. อัตราการเช่าโดยรวมในไตรมาสนี้อยู่ที่ 95.7% ซึ่งมีพื้นที่ว่างคงเหลือเพียงแค่ 377,692 ตร.ม. เท่านั้น

 

อุปทานพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ปี 2554 – 2565

 

      ไตรมาส 3/62 ในกรุงเทพฯมีพื้นที่สำนักงาน ทั้งสิ้น 8.764 ล้านตร.ม. และมีการเปิดตัวของโครงการอาคารสำนักงานจำนวน 1 แห่ง คือ มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์ ซึ่งอาคารนี้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการสามย่าน มิตรทาวน์ (samyan-mitrtown)” โครงการมิกซ์ยูส (Mixed - use) มูลค่ากว่า 9,000 ล้านบาท บนเนื้อที่กว่า 14 ไร่ พื้นที่ใช้สอยรวม 222,000 ตร.ม. บนถนนพญาไท-พระราม 4 พัฒนาโดย บริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ Golden land  เฉพาะในส่วนของ มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์ มีพื้นที่เช่ารวมทั้งหมด 48,000 ตร.ม.

      ในไตรมาส 3/62 ยังคงมีพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างราว 1.3 ล้านตร.ม. โดยคาดว่าจะแล้วในเสร็จระหว่างปี 2562 - 2565 จากพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งหมด ประมาณ 50% จะอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ และ 70% เป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ พื้นที่สำนักงานที่จะแล้วเสร็จในปี 62-63 ยังคงมีจำกัด โดยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 62 ยังมีพื้นที่สำนักงานที่จะแล้วเสร็จอีก 77,465 ตร.ม. ในขณะที่ปี 63 จะมีพื้นที่สำนักงานแล้วเสร็จ 207,841 ตร.ม. ขณะที่ปี 64-65 คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานที่จะแล้วเสร็จในแต่ละปีเพิ่มขึ้นที่ 254,000 ตร.ม. และ 350,000 ตร.ม.

      โดยพื้นที่ อาคารสำนักงาน ที่เหลืออยู่โดยเฉพาะ อาคารสำนักงานเกรด A เป็นปัจจัยที่ช่วยกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาอาคารสำนักงานมากขึ้น นอกเหนือจาก “มิตรทาวน์ ออฟฟิศทาวเวอร์” แล้ว ยังมีโครงการอาคารสำนักงานอีกหลายแห่งที่รอการเปิดตัวบนถนนพระราม 4 อาทิ The PARQ พัฒนาโดย Fraser Property ซึ่งมีพื้นที่เช่าทั้งหมด 60,000 ตร.ม. ที่คาดการณ์ว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 63 และโครงการ One Bangkok เฟส 1 อาคารสำนักงานเกรด  A ที่ตั้งอยู่บนถนนเส้นเดียวกัน ซึ่งมีพื้นที่เช่าทั้งหมด 201,000 ตร.ม. โดยคาดการณ์ว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 4/65 และในปี 62 มีอาคารสำนักงานอีกหนึ่งแห่งที่คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในไตรมาสที่ 4/62 ซึ่งก็คือ "Spring Tower" พัฒนาโดย AIRA Property สปริงทาวเวอร์เป็นอาคารสำนักงานเกรด A ซึ่งตั้งอยู่ในสี่แยกราชเทวีประกอบด้วยพื้นที่เช่าทั้งหมด 50,000 ตร.ม. นอกเหนือจากการจัดหาอาคารสำนักงานแบบดั้งเดิม 'JustCo' ผู้พัฒนา co-working space ที่มีชื่อเสียง จะมีการเปิดตัวในโครงการสามย่าน มิตรทาวน์ โดยมีพื้นที่มากถึง 12,000 ตร.ม. ซึ่งจะเปิดอย่างเป็นทางการภายในไตรมาสที่ 4/62 แสดงให้เห็นว่าตลาด co-working space ได้รับความนิยมมากขึ้นในปัจจุบัน

 

อุปทานพื้นที่สำนักงานแบ่งตามพื้นที่ ไตรมาสที่ 3 ปี 2562

        สำหรับพื้นที่นอกศูนย์กลางเขตธุรกิจ เป็นทำเลใหม่ในการพัฒนาอาคารสำนักงาน เช่น พื้นที่ตามแนวถนนรัชดาภิเษก พระราม 9 และพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน และถนนวิภาวดี – รังสิต  ซึ่งพบว่าในช่วงไตรมาสที่ 3 ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานใหม่ที่จะพัฒนาในพื้นที่นอกศูนย์กลางเขตธุรกิจ เพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองและตามโครงข่ายคมนาคมเส้นทางใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยเฉพาะทำเลย่าน รัชดา –พระราม 9 เป็นต้น

 

อัตราการเช่าในกรุงเทพมหานคร ไตรมาสที่ 3 ปี 2562

        ทางด้านความต้องการใช้พื้นที่ของลูกค้าพบว่าในช่วง 9 เดือนแรกของปี 62 ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องกว่า 125,000 ตร.ม. โดยอัตราการเช่าโดยรวมในไตรมาส 3/62 นี้อยู่ที่ 95.7% โดยย่านลุมพินีกลายเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเข้าพักสูงสุดในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่ 96.5% ทั้งนี้อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ใน 3 พื้นที่หลักของกรุงเทพฯ มีอัตราการเช่าเกือบ 100% โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A หรืออาคารสำนักงานใหม่ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในช่วง 1 – 3 ปีที่ผ่านมา จากบริษัทต่างชาติและไทยหลายบริษัทในกรุงเทพฯ ที่ยังคงมีความต้องการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A และ B ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) แต่ก็มีหลายบริษัทที่ติดปัญหาพื้นที่ที่ไม่ตรงตามความต้องการ จึงเลือกพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่ที่อยู่นอกพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) มากกว่า 1,000 ตารางเมตร ขณะที่ โค เวิร์คกิ้ง สเปซ หลายแห่งได้รับความนิยมมากขึ้นในกรุงเทพฯ และมีราคาถูกกว่า มีความยืดหยุ่นมากกว่า  เมื่อเปรียบเทียบกับอาคารสำนักงานทั่วไป

        สำหรับไตรมาส 3/62 อัตราการเช่าของสำนักงานเกรด A ทั้งหมดอยู่ที่ 95.2% ในขณะที่อัตราการเช่าของสำนักงานเกรด B ทั้งหมดอยู่ที่ 96.8% อัตราการเช่าในเขตศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 95.6% และอัตราการเช่าพื้นที่นอกศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 95.7%

 

อุปสงค์พื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นต่อปี ปี 2554 – ไตรมาสที่ 3 ปี 2562

         ช่วง 9 เดือนแรกของปี 62 มีความต้องการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ แล้วกว่า 125,000 ตร.ม. และมีความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในแต่ละปีเพิ่มขึ้นเฉลี่ยมากกว่า  200,000 ตร.ม./ปี โดยคาดว่าพื้นที่สำนักงานที่ถูกเช่าเพิ่มขึ้นในแต่ละปีจะยังอยู่ในระดับนี้ต่อไป อย่างไรก็ตามความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางการเมืองของไทยและภาพรวมเศรษฐกิจโลกซึ่งมีผลโดยตรงกับบริษัทต่างชาติซึ่งเป็นผู้เช่าหลักในกรุงเทพมหานคร

         อย่างไรก็ตามพื้นที่สำนักงานเสร็จใหม่ตั้งแต่ปี 64 เป็นต้นไป อาจจะมีมากกว่าความต้องการใช้พื้นที่สำนักงาน และหากยังคงมีการก่อสร้างอาคารสำนักงานมากขึ้นหลังจากนี้ อาจส่งผลให้สภาพตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ เปลี่ยนแปลงไปในปี 64 ส่งผลให้อัตราการเช่าลดลง และส่งผลลบต่อราคาค่าเช่า เพราะจะมีการแข่งขันที่ค่อนข้างสูงในอนาคต

 

ราคาเสนอเช่าเฉลี่ยแบ่งตามพื้นที่ ไตรมาสที่ 3 ปี 2562

         

          ค่าเช่าของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วง 1 – 3 ปีที่ผ่านมา และจะยังคงขยายตัวต่อเนื่องในช่วงไตรมาส 3/62 อีกประมาณ 3 – 5% ขึ้นอยู่กับทำเลเกรดของอาคาร และพื้นที่ว่างในอาคาร อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ที่มีอายุมากกว่า 15 ปี จะไม่สามารถเพิ่มค่าเช่าได้แล้ว เจ้าของอาคารสำนักงานต้องปรับปรุงและพัฒนาระบบภายในอาคารเพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่รวมทั้งเพื่อสามารถปรับค่าเช่าให้สูงขึ้นได้

          ทั้งนี้ค่าเช่ายังคงมีแนวโน้มที่จะปรับขึ้นอีกในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 62 เพราะพื้นที่ว่างมีน้อยลงในขณะที่ความต้องการยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด  A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจอยู่ที่ประมาณ 1,100 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน โดยค่าเช่าของพื้นที่สำนักงานในอาคารเกรด A ในกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 900 – 1,500 บาทต่อตร.ม. แต่ค่าเช่าสุดท้ายอาจจะต่ำกว่านี้ลงมาสัก 5 – 15% หรือมากกว่านี้ขึ้นอยู่กับการเจรจาและขนาดของพื้นที่ ซึ่งอัตราการเช่าของอาคารสำนักงานในย่านลุมพินี โดยเฉพาะเกรด A นั้นค่อนข้างสูง ผู้พัฒนามีการปรับราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานขึ้นในบริเวณดังกล่าว เป็นผลให้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในพื้นที่ลุมพินีเพิ่มขึ้นเป็น 1,068 บาทในไตรมาสที่ 3/62

        สำหรับพื้นที่สำนักงานเกรด A และเกรด B ในทุกพื้นที่ในกรุงเทพฯ อัตราค่าเช่าเฉลี่ยมีการปรับเพิ่มขึ้น 5% -10% ต่อปี โดยอัตราค่าเช่าถามเฉลี่ยของสำนักงานเกรด A ในย่านธุรกิจใจกลางเมืองอยู่ที่ประมาณ 1,100 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนในขณะที่อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของสำนักงานเกรด B ในย่านใจกลางธุรกิจอยู่ที่ 750 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน อัตราค่าเช่าถามเฉลี่ยของสำนักงานเกรด A และ B ในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจคือ 940 บาทและ 576 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนตามลำดับค่าเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นต่อเนื่องและสูงที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ยังคงต่ำกว่าเมืองหลวงอื่นๆ ในอาเซียน แต่ค่าเช่าก็ยังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยค่าเช่าเฉลี่ยอาจจะขึ้นไปสูงกว่า 1,600 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือนในปีหน้า

        อาคารสำนักงานเกรด A บางแห่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงกว่าราคาเช่าเฉลี่ยซึ่งอยู่ที่ 1,500 บาทต่อตร.ม. เช่น Park Ventures และอาคารเกษรทาวเวอร์ อาคารสำนักงานสองแห่งในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีราคาเช่าเฉลี่ยสูงถึง 1,600 บาทต่อตร.ม. ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสูงที่สุดของตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ สาเหตุคืออาคารทั้งสองหลังมีอัตราการเช่าค่อนข้างสูงเกือบ 100% และพื้นที่ที่เหลือเป็นหน่วยที่

 

ขอบคุณข้อมูลจาก: ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย