เก็บตกเจาะลึกอสังหาสูงวัย...แดนปลาดิบ

เจาะลึกอสังหาสูงวัย...แดนปลาดิบ 

เก็บตกจากงาน "เจาะลึกอสังหาสูงวัย...แดนปลาดิบ" มีงานงานสัมมนาให้ความรู้เรื่อง อสังหาริมทรัพย์โครงการผู้สูงอายุตามแนวคิดของประเทศญี่ปุ่นที่น่าสนใจอย่างยิ่ง โดยได้ความรู้จาก รศ. ไตรรัตน์ จารุทัศน์ และ Mr. Keiji Arai ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของญี่ปุ่นมาให้ความรู้แก่ผู้เข้าร่วมสัมมนาเป็นอย่างดี โดย รศ. ไตรรัตน์ จารุทัศน์ คณะสถาปัตย์กรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

“ประชากรของญี่ปุ่น ยุโรป และอเมริกา ได้เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มที่ (Super-aged society) แล้ว และในปี 2050 ประชากรของโลกที่มีอายุมากกว่า 60 ปี จะมีจำนวนมากถึง 2 พันล้านคน ตลาดผู้สูงอายุจึงเป็นตลากกลุ่มใหญ่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์"

                  สังคมผู้สูงอายุ (Aged Society) ซึ่งสหประชาชาติระบุว่า ประเทศใดมีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไป ในสัดส่วนเกินร้อยละ 10 ของประชากรทั้งประเทศ ระดับการเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ เป็น 3 ระดับ ได้แก่

1. ระดับการก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ (Aging society) หมายถึง มีประชากรอายุ 60 ปีขึ้นไปมากกว่าร้อยละ 10 ของประชากรทั้งประเทศหรือมีประชากรอายุตั้งแต่ 65 ปีมากกว่าร้อยละ7ของประชากรทั้งประเทศ
2. ระดับสังคมผู้สูงอายุโดยสมบูรณ์ (Aged society) หมายถึงมีประชากรอายุ60ปีขึ้นไป มากกว่าร้อยละ20 ของประชากรทั้งประเทศหรือมีประชากรอายุตั้งแต่ 65 ปี มากกว่าร้อยละ14 ของประชากรทั้งประเทศ
3. ระดับสังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มที่ (Super-aged society) หมายถึงสังคมหรือประเทศที่มีประชากรอายุ 65 ปีขึ้นไปมากกว่า ร้อยละ20 ของประชากรทั้งประเทศ แสดงว่าประเทศนั้นเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มที่

                  ประเทศไทย ก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุตั้งแต่ปี 2548 (2005) โดยมีประชากรผู้สูงอายุ ร้อยละ10.4 ของประชากรทั้งประเทศ จากข้อมูลประชากรของประเทศไทยปี 2558 จำนวนประชากรในประเทศไทยอยู่ที่ 65,203,979 คน เป็นผู้ที่มีอายุ 60 ปีขึ้นไป 10,569,021 คน หรือ คิดเป็นร้อยละ 16.2 ของประชากรทั้งหมด และคาดการณ์ว่าในปี 2564 ไทยจะเข้าสู่สังคมประชากรสูงวัยแบบสมบูรณ์ โดยมีผู้ที่อายุมากกว่า 60 ปี เกิน 20% ของจำนวนประชากรทั้งหมด สถานการณ์นี้เป็นผลมาจาก ความก้าวหน้าทาง เทคโนโลยีและการแพทย์ทำให้ประชากรมีอายุยืนยาว และนโยบายการวางแผนครอบครัวหรือการควบคุมการมีบุตร ทำให้อัตราเกิดน้อยลง ทำให้จำนวนและสัดส่วนประชากรสูงอายุของไทยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

                  จากตารางแสดงเปรียบเทียบการก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ประเทศญี่ปุ่นนับเป็นตัวอย่างประเทศที่เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มที่เร็วกว่าประเทศอื่นๆตามมาด้วยประเทศอิตาลี สวีเดนและเยอรมัน

International comparison of the years taken to move into the aged society

                   อายุขัยเฉลี่ยของประชากรทั่วโลก ช่วงปี 2005-2010 จะสังเกตได้ว่าประชากรในแถบทวีปอเมริกา ยุโรปและ ญี่ปุ่นซึ่งถือว่าเป็นประเทศพัฒนาแล้วมีอายุขัยเฉลี่ยสูงสุดมากกว่าภูมิภาคอื่นๆ กล่าวคือมีอายุขัยเฉลี่ย 77.2-81.5 ปี ในขณะที่ประเทศในแถบแอฟริกาซึ่งถือว่าส่วนใหญ่เป็นประเทศด้อยพัฒนา มีอายุขัยเฉลี่ยเพียง 41.5-50.7 ปี

World Population by Age 65+ and Immigration

                  จำนวนผู้สูงอายุทั่วโลกที่มีจำนวนเพิ่มขึ้น แต่ประเทศที่พัฒนาอัตราค่าครองชีพสูงขึ้น มีผลทำให้ผู้สูงอายุจำเป็นต้องย้ายออกจากเมืองใหญ่มากขึ้น และมีจำนวนไม่น้อยที่ย้ายออกมาสู่ต่างประเทศที่มีค่าคลองชีพที่ถูกกว่า ประเทศต่างๆ ก็ได้พยายามจับกลุ่มเป้าหมายสูงวัยให้เข้ามาอยู่ในประเทศของต้น ตัวอย่างเช่นประเทศมาเลเซียที่รัฐบาลได้มีนโยบายผลักดันให้ประเทศเป็นศูนย์กลางธุรกิจบริการดูแลผู้สูงอายุของโลก เช่น สนับสนุนธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มผู้สูงวัยและการขยายเวลาให้ชาวต่างชาติอายุ 50 ปีขึ้นไป ที่ต้องการพำนักในมาเลเซีย (Long-stay Visa) จากเดิมไม่เกิน 1 ปี เพิ่มเป็น 10 ปี เพื่อเอื้อให้ผู้สูงอายุต่างชาติมีระยะเวลาพำนักในประเทศได้นานขึ้น สำหรับประเทศไทยเมื่อปลายปีที่แล้วก็ได้การขยายเวลาให้ชาวต่างชาติอายุ 50 ปีขึ้นไป ที่ต้องการพำนักในประเทศไทย จากเดิมไม่เกิน 1 ปี เพิ่มเป็น 10 ปี โดยให้ดำเนินการใน 14 ประเทศ ได้แก่ เดนมาร์ก นอร์เวย์ เนเธอร์แลนด์ สวีเดน ฝรั่งเศส ฟินแลนด์ อิตาลี เยอรมนี สวิตเซอร์แลนด์ ออสเตรเลีย สหรัฐอเมริกา อังกฤษ ญี่ปุ่น แคนาดา โดยต้องมีบัญชีเงินฝากหรือรายได้ ต้องมีเงินฝากในบัญชี 3 ล้านบาทขึ้นไป ฝากไว้ในธนาคารตามกฎหมายของไทยเป็นระยะเวลา อย่างน้อย 1 ปี ตลาดกลุ่มผู้สูงอายุ Long stay มีปัจจัยในการเลือกประเทศที่จะมาพำนักระยะยาว ได้แก่

1. 
   
   ค่าครองชีพ 
   2. ภาษี
   3. อาชญากรรมและความปลอดภัย 
   4. การใช้ภาษาอังกฤษ 
   5. ความบันเทิง 
   6. เงื่อนไขด้านสงแวดล้อม 
   7. ชุมชนชาวต่างชาติ 
   8. การดูแลสุขภาพ 
   9. โครงสร้างพื้นฐาน 
   10. ความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ 
   11. ข้อจำกัดด้านอสังหาริมทรัพย์ 
   12. การพักผ่อนหย่อนใจ 
   13. ตัวเลือกที่พักอาศัย (ข้อ 7-13 เป็นปัจจัยที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์)

                  สำหรับตลาดผู้สูงวัยชาวญี่ปุ่น พื้นที่เป้าหมายในประเทศไทยที่เขารู้จักและสนใจพื้นที่กรุงเทพ, เชียงใหม่, และภูเก็ต ข้อมูลจากวิทยานิพจน์ เกี่ยวกับตลาดผู้สูงวัยชาวญี่ปุ่น ในประเทศไทยที่เก็บข้อมูล 15 ปี กลุ่มเป้าหมาย 1,552 คน สามารถสรุปได้ว่า

                  1.ศึกษาพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศยของผู้สูงอายุชาวญี่ปุ่นที่มาท่องเที่ยวพำนักระยะยาว: กรณีศึกษาจังหวัดเชียงใหม่เป็นเพศชาย อายุ65-69 ปี มีสถานภาพสมรส การศึกษาระดับปริญญาตรี อาชีพเดิมเป็นพนักงานบริษัท, ข้าราชการ, ธุรกิจสวนตัว ฐานะทางการเงินมั่นคง รายไดhสวนใหญ่มาจากเงินบำนาญ รองลงมาคือ เงินออม รายได้ประมาณ 50,001-100,000 บาท สุขภาพแข็งแรง กิจกรรมที่ชอบ ได้แก่ ตีกอล์ฟ ส่วนใหญ่พักอาศัยในคอนโด ถนนห้วยแก้ว,ถนนนิมมานเหมินทร์ อ.เมืองเชียงใหม่ ปัจจัยการเลือกที่พักอาศัย พิจารณาจาก (1) ด้านกายภาพ ได้แก่ ระบบสาธารณูปโภค ระบบสาธารณูปการมีช่องรายการNHK Premium มีอินเตอร์เน็ตความเร็วสูง (2) ด้านสังคม โดยจะเลือกอาศัยอยู่ร่วมกับชุมชนคนไทย (3) ด้านการเงิน ค่าเช่าคอนโด 10,000-20,000 บาท/เดือน (4) ด้านตัวบ้าน โครงสร้างอาคารมีความแข็งแรง มีการแบ่งพื้นที่ใช้สอย มีครัว  (5) ด้านข้อมูลโครงการ มีความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน ทำเลที่ตั้ง ใกล้ชุมชนที่ทำงาน ห้างสรรพสนค้า ธนาคาร

                  2.ศึกษาสภาพการอยู่อาศัยในโครงการเช่าพักอาศัยของชาวญี่ปุ่น กรณีศึกษาสุขุมวิทซอย 41 กรุงเทพมหานคร. ข้อมูลกลุ่มเป้าหมาย : ชาวญี่ปุ่นที่พักอาศย จำนวน 157 คน: สวนใหญ่เป็นเพศชาย อายุอยู่ระหว่าง 41-50 ปี (มากที่สุด 75 ปี มีการศึกษาระดับปริญญาตรี สมรส ส่วนหนึ่งเป็นผู้ที่มีอายุมากกว่า 60 ปี โสด สุขภาพแข็งแรง มีรายได้ 133,001-190,000 บาท รายจ่าย 100,001-150,000 บาท (ส่วนใหญ่เป็นค่าที่พัก และค่าอาหาร) ส่วนใหญ่หาที่พักอาศัยจากบริษัทจัดหาบ้าน รองลงมาคือเพื่อนแนะนำ ส่วนใหญ่ค่ำเช่า 35,001-50,000 บาทต่อเดือน เหตุผลในการเลือก เพราะ มีความปลอดภัย ทำเลใกล้ชุมชน เดินทางสะดวก อยู่ใกล้คนรู้จัก ส่วนใหญ่ต้องการห้องพักแบบ 1 ห้องนอน ขนาดประมาณ 60 ตรม. มีพื้นที่ทางเข้าแบบญี่ปุ่น ห้องอาบน้ำแยกส่วน ยืนอาบและอ่างอาบน้ำ ช่องรายการ NHK ระบบสัญญาณอินเตอร์เน็ตความเร็วสูง ที่พักใกล้ ร้านสะดวกซื้อ แหล่งชุมชน ใกล้โรงพยาบาล

                  3.ศึกษาสภาพการอยู่อาศัยและพฤติกรรมสุขภาพของชาวญี่ปุ่นในอาคารอยู่อาศัยรวม เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร. ข้อมูลกลุ่มเป้าหมาย : ชาวญี่ปุ่นที่เข้ามาพำนักในอาคารอยู่อาศัยรวม เขตวัฒนา จำนวน 134 คน: ส่วนใหญ่เป็นเพศหญิง มีอายุอยู่ระหว่าง 55-59 ปี มีการศึกษาระดับปริญญาตรี ส่วนใหญ่มีอาชีพผู้จัดการ มีสถานที่ทำงานใน กรุงเทพฯ รายได้มาจากเงินออมและเงินเดือนเฉลี่ย 200,001-300,000 เยน มีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยรวมมากกว่าครึ่งหนึ่งของเงินเดือน พำนักอยู่ร่วมกับคู่สมรส และบุตร 1 คน การรับข้อมูลเพื่อพิจารณาเลือกอาคารอยู่อาศัยรวมจากบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่พำนักในอพาร์ทเม้นท์ รองลงมาคือ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ มีค่ำเช่า ต่อเดือนสูงกว่า 140,000 เยน และมีสิ่งอำนวยความสะดวก มีบริการด้านสุขภาพ ได้แก่ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ซาวน่า นวด สนามเด็กเล่น บริการทำความสะอาด

Mr. Keiji Arai
President & Representative Director, Green Life Co., Ltd.

 "ปัจจุบันคนที่รวยในประเทศญี่ปุ่น ร้อยละ 73 เป็นคนที่มีอายุมากกว่า 60 ปี ตลากกลุ่มผู้สูงอายุของญี่ปุ่นจึงเป็นตลาดที่น่าสนใจมากเพราะเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูงมาก "

                  Green Life เป็นสถานบริการผู้สูงวัยที่ติดหนึ่งใน 10 อุตสาหกรรมบริการผู้สูงวัยในประเทศญี่ปุ่น โดยมีสถานบริการผู้สูงวัยกว่า  68 แห่งทั่วประเทศญี่ปุ่น  เป็น Nursing home ที่มีจำนวน 4,373 เตียง (มีจำนวนผู้ใช้บริการถึง 99%) มีจำนวนพนักงานดูแลผู้สูงวัย 2,748 คน เนื่องจากประเทศญี่ปุ่นเป็นประเทศที่มีประชากรอายุ 65 ปีขึ้นไปมากกว่า ร้อยละ20 ของประชากรทั้งประเทศ แสดงว่าประเทศญี่ปุ่นได้เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มที่ (Super-aged society) รัฐบาลของประเทศญี่ปุ่นต้องใช้งบประมาณกว่า สี่ล้านล้านเยน หรือ ประมาณ สามล้านล้านบาทต่อปีในการดูแลผู้สูงอายุ ซึ่งถือว่าสูงมาก รัฐบาลญี่ปุ่นจึงจำเป็นต้องแบ่งงบประมาณจำนวน  11,000 ล้านบาทในการรนรงค์ลดจำนวนผู้สูงอายุมีสุขภาพดีเพื่อลดปริมาณผู้สูงอายุที่จำเป็นต้องใช้บริการแพทย์และพยาบาล  ผู้สูงวัยชาวญี่ปุ่นจะได้รับบริการดูแลสุขภาพจากการประกันตนกับบริษัทประกันสุขภาพที่เขาซื้อและจากภาครัฐที่ให้การสนับสนุนช่วยดูแลรักษา

                  ตลาดสุขภาพของประเทศญี่ปุ่น มีจำนวนผู้สูงอายุของประเทศญี่ปุ่นที่ต้องใช้บริการดูแลสุขภาพ (Long-Term Care) จำนวน 5.0 ล้านคน ซึ่งแบ่งเป็นผู้ต้องการบริการพยาบาล (Nursing facility) จำนวน 35% และดูแลที่บ้าน (Home care) จำนวน 65%  ในจำนวนกลุ่มประชากรญี่ปุ่นที่มีที่ฐานะหรือมีเงินฝากอยู่ในธนาคารจำนวน 40 ล้านเยน เป็นผู้มีอายุมากว่า 60 ปีขึ้นไปถึง 73% ซึ่งอาจกล่าวได้ว่ามากกว่าครึ่งของผู้สูงอายุในประเทศญี่ปุ่นเป็นผู้มีฐานะดี ตลาดผู้สูงอายุของญี่ปุ่นจึงถือว่าเป็นตลาดที่น่าสนใจเพราะมีกำลังซื้อสูง  โดยธุรกิจสถานพยาบาลในตลาดผู้สูงวัย (Continuing Care Retirement Communities : CCRC) แบ่งเป็น 6 ระดับตามระดับความสามารถในการพึ่งตนเองของผู้สูงวัย ได้ดังนี้ คือ 
1. In Home 
2. Independent Living
3. Assisted Living 
4. Alzheimer's Care 
5. Nursing Home
6. Hospice Care



ซึ่งนักลงทุนสามารถเลือกทำระดับใดเพียงระดับเดียวหรือหลายระดับก็ได้ขึ้นอยู่กับงบประมาณของการลงทุน ขนาดของพื้นที่ การพัฒนาออกแบบ ตบแต่งสถานที่ อุปกรณ์ด้านการแพทย์ สิ่งอำนวยความสะดวกและความปอดภัยสำหรับผู้สูงวัย พร้อมทีมงานทั้งด้านแพทย์ พยาบาล และเจ้าหน้าที่ดูแลผู้สูงวัย  สำหรับประเทศไทยค่อนค้างได้เปรียบในเรื่องของสถานที่ ที่สามารถจัดสถานพยาบาลขนาดใหญ่ได้ มีมาตรฐานการดูแลรักษาพยาบาลและการแพทย์ที่ดี แต่ปัญหาหลักคือต้องมีบุคลากรที่มีความสามารถในการสื่อสารภาษาญี่ปุ่นกับคนญี่ปุ่นได้อย่างถูกต้องและ เข้าใจวัฒนธรรมญี่ปุ่น

                  สำหรับนักลงทุนไทยที่ต้องการการทำธุรกิจสถานพยาบาลผู้สูงวัยชาวญี่ปุ่นในเบื้องต้นควรที่จะหาผู้ร่วมทุ่นชาวญี่ปุ่นเพื่อช่วยประสานงานติดต่อลูกค้าชาวญี่ปุ่น และถ้าต้องการให้ชาวญี่ปุ่นเข้ามาอยู่ในประเทศไทยเป็นเวลานาน ก็ควรจะสร้างเป็นระบบ Community ให้เป็นสังคมหรือชุมชนชาวญี่ปุ่น เพราะถ้ามีคนญี่ปุ่นมาพักอยู่จำนวนน้อยเขาก็คงไม่อยากมาอยู่ แต่ใน Community ที่สร้างอาจประกอบด้วยคนไทย และชาวญี่ปุ่นที่อยู่ร่วมกันหรือมีกลุ่ม Volunteers ด้วยก็ได้ เพราะผู้สูงวัยยังคงต้องการสังสรรค์ พูดคุย และมีกิจกรรมร่วมกัน เช่น การทำอาหาร และการร้องเพลงคาราโอกะ เป็นต้น