CIELA เจริญนคร ทำเลร่วมสมัยของคนรุ่นใหม่

Mar 02, 2020 | อ่าน 10,652

ถนนเจริญนคร ถนนย่านสำคัญของธนบุรีเกิดขึ้นมาเมื่อกว่า 80 ปีก่อน (ประมาณปีพ.ศ. 2482) และต้องบอกว่าเป็นถนนริมฝั่งเจ้าพระยาที่ทอดยาวเคียบคู่ไปกับสายน้ำเจ้าพระยา ตรงกันข้ามเป็นย่านเจริญกรุงและถัดไปเป็นเยาวราช ทำให้ย่าน ‘ เจริญนคร ’ ในขณะเวลานั้น เป็นย่านที่เต็มไปด้วยความครึกครื้นของบรรยากาศการค้า การเป็นเมืองท่า และวัฒนธรรมที่น่าค้นหาติดตาม

เจริญนคร อดีตศูนย์กลางพาณิชย์ฝั่งธนบุรี

เจริญนคร แต่เดิมเป็นที่ตั้งของชุมชนเก่าแก่ของคนกรุงเทพ ทั้งคนไทยและคนไทยเชื้อสายจีน มีการเกาะกลุ่มของชุมชนการค้าหลายชุมชนที่กระจายอยู่ตลอดถนน โดยย่านเจริญนครนับเป็นย่านการค้าสำคัญที่ถือได้ว่าเป็น ศูนย์กลางพาณิชยกรรม ของกรุงเทพและธนบุรีในขณะนั้น เนื่องด้วยการเข้าถึงหลากหลายช่องทาง ไม่ว่าจะเป็น ทางถนน รถไฟ และท่าเรือ

ท่าเรือคลองสาน - ท่าเรือสำคัญที่ทำให้ย่านเจริญนครมีชีวิตที่ผูกพันกับสายน้ำเจ้าพระยา ในอดีตท่าเรือคลองสานเป็นท่าเรือขนส่งสินค้า ซึ่งเป็นศูนย์กระจายสินค้าและศูนย์กลางพาณิชยกรรมที่สำคัญของคนกรุงเทพ อีกทั้งยังการข้ามฟากค้าขายกันระหว่างฝั่งธนบุรีและฝั่งพระนคร (เจริญกรุง) ที่ท่าเรือแห่งนี้อีกด้วย
สถานีรถไฟคลองสาน - ในอดีตเป็นสถานีรถไฟที่เดินทางไปยังฝั่งมหาชัย มักใช้เดินทางและขนส่งสินค้าระหว่างชายฝั่งทะเลและฝั่งเจ้าพระยา
ถนนเจริญนคร - ย่านการค้าที่ครึกครื้นไปด้วยบรรยากาศการค้าและวัฒนธรรมของย่านธนบุรี

การเปลี่ยนผ่านแต่ละย่างก้าวของ เจริญนคร

พ.ศ. 2510-2530 เจริญนคร จากย่านเมืองท่าสู่แหล่งท่องเที่ยวริมน้ำ

ย่านเจริญนครก็ไม่ต่างกับย่านเก่าแก่อื่นๆของกรุงเทพ เมื่อมีการตัดถนนสาทรและถนนสีลม เมื่อประมาณ 50 ปีก่อน รูปแบบเศรษฐกิจและพาณิชยกรรมของเมืองเริ่มเปลี่ยนแปลงเป็นรูปแบบทันสมัยมากขึ้น ย่านเจริญนครที่ผ่านการตกผลึกทางวัฒนธรรมในขณะเวลานั้น ได้เริ่มผันตัวเป็นย่านอาหารและแหล่งท่องเที่ยงของฝั่งธนบุรี และไม่ได้เป็นย่านศูนย์กลางพาณิชยกรรมของกรุงเทพฯเหมือนเมื่อ 30 ปีก่อนแล้ว ด้วยการเป็นทำเลติดแม่น้ำเจ้าพระยา ทำให้เริ่มมีการเข้ามาของโรงแรมริมน้ำหนาตามากขึ้น เจริญนคร จึงกลายเป็นย่านท่องเที่ยวสำหรับชาวไทยและชาวต่างชาติ

พ.ศ.2530-2550 เจริญนคร จาก วัฒนธรรมแนวราบ สู่ ความร่วมสมัยแนวสูง

ช่วงปี พ.ศ. 2530-2549 ทำเลเจริญนครเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์อาคาร จากแต่เดิมเป็นพื้นที่โกดังสินค้าและชุมชนแนวราบ ก็เริ่มแทนที่โรงแรม chain ต่างประเทศระดับ 4-5 ดาว ทำให้เจริญนครกลายเป็นย่านโรงแรมหรูในสายตาของคนทั่วไป โดยเฉพาะในช่วงปี พ.ศ.2541-2549 ที่มีการเติบโตแนวสูงมากขึ้น ได้แก่ โรงแรม เดอะ เพนนินซูล่า, คอนโดมิเนียมบ้านสาทร-เจ้าพระยา,คอนโดมิเนียมบ้านเจ้าพระยา และโรงแรมมิลเลนเนียม ฮิลตัน ตามลำดับ

ในช่วงนี้เอง ภาพการรับรู้ของเจริญนคร ถูกเปลี่ยนจากย่านการค้าขายที่สำคัญ กลายเป็นย่านการท่องเที่ยว และร้านอาหาร ควบคู่มากับเจริญกรุงที่เปลี่ยนแปลงไปในทางเดียวกัน

พ.ศ. 2550-2560 เจริญนคร หลังยุค 2550 ความร่วมสมัยที่สมบูรณ์ระหว่างชุมชนเก่าแก่และชีวิตแบบคนเมือง

หลังจากช่วงปีพ.ศ.2550 เป็นต้นมา เจริญนคร ได้กลายเป็นย่านโรงแรมหรูและคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์อย่างเต็มรูปแบบ โดยภายในช่วงปี 2550-2560 มีการเกิดขึ้นของร้านค้าสมัยใหม่ โรงแรม และคอนโดมิเนียมในทำเลแห่งนี้มากมาย ด้วยการเกาะกลุ่มของโรงแรมระดับ 4-5 ดาว ทำให้ราคาที่ดินย่านเจริญนครนั้นพุ่งขึ้นสูงตามไปด้วย ที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ในทำเลแห่งนี้จึงมีราคาที่เอื้อมถึงไม่ได้ง่ายๆ โดยโครงการต่างๆที่เกิดขึ้นในช่วงปี 2550-2560 ได้แก่ Watermark Condominium, Supalai River Place, The Light House, Anantara Riverside Bangkok Resort, The River, Sena Fest และ Supalai River

เจริญนคร หวนคืนสู่ย่านพาณิชย์สำคัญในปัจจุบัน

ปัจจุบันนอกจากการเป็นย่านโรงแรมและคอนโดมิเนียมริมน้ำระดับไฮเอนด์แล้ว เจริญนคร ยังหวนคืนกลับมาสู่การเป็นย่านพาณิชย์ที่สำคัญของกรุงเทพอีกครั้งอย่างเต็มภาคภูมิ ด้วยการเข้ามาของ ไอคอนสยาม ศูนย์การค้าริมน้ำระดับโลกแห่งเดียวของกรุงเทพมหานคร ที่พลิกฟื้นทำเลเจริญนครให้กลับมาครึกครื้นด้วยบรรยากาศเศรษฐกิจอีกครั้ง

นอกจากนั้นอีกไม่นานเกินรอ เจริญนคร ก็จะมี รถไฟฟ้าสายสีทอง โลดแล่นพาดผ่าน เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีเขียว ทำให้เจริญนครกลายเป็นย่านที่เดินทางสะดวกไม่แพ้ย่านอื่น คงต้องบอกว่า รถไฟฟ้าสายสีทอง สายนี้ เป็นเหมือนสัญลักษณ์ของการเข้ามาของ Urban Lifestyle ของคนรุ่นใหม่ ที่ผสมผสานอย่างกลมกลืนเข้ากันดีกับชุมชนเก่าแก่อย่างเจริญนคร รวมทั้งแหล่งท่องเที่ยว อาทิ The Jam Factory และ ล้ง 1919

สถานการณ์คอนโดมิเนียม ทำเลเจริญนคร

ทราบหรือไม่? ตลอดกว่า 10 ที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมเกิดขึ้นในย่านเจริญนครเฉลี่ยราว 1-2 โครงการต่อปี อัตราการเติบโตของราคาเปิดตัว Average Presale Growth เฉลี่ย 10.3% ต่อปี ความร้อนแรงของราคา Presale ที่เพิ่มขึ้นเกิดจากคอนโดมิเนียมหรูริมแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นหลัก ทำให้ภาพรวมคอนโดมิเนียมปรับราคาแตะหลักแสนบาทต่อตารางเมตรเรียบร้อยแล้ว

หากเปรียบเทียบผลตอบแทนการถือครองคอนโดมิเนียมย่านเจริญนคร จากการปรับตัวของค่าเฉลี่ย presale รายปี สู่ราคาขายมือสองในปี 2562 พบว่า คอนโดมิเนียมย่านเจริญนคร สามารถสร้างผลตอบแทนเฉลี่ย Capital Gain 5%-7.5% ต่อปี ราคาขายห้องมือสองเฉลี่ย 120,000-240,000 บาทต่อตารางเมตร

แปลงที่ดินราว 1-0-15.3 ไร่ บริเวณสีแยกท่าดินแดน บนถนนสมเด็จเจ้าพระยา กำลังก่อสร้างโครงการใหม่ล่าสุดในนาม CIELA Charoennakhon ของผู้ประกอบการ Grand Unity เป็นคอนโดมิเนียม Low Rise 8 ชั้น รองรับการอยู่อาศัย 105 ยูนิต ในรูปแบบ Fully Fitted ปัจจุบันโครงการผ่านรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งคาดว่าโครงการจะก่อสร้างแล้วเสร็จปลายปี 2021 ซึ่ง รถไฟฟ้าสายสีทอง เฟส 1 จะเกิดให้บริการในเดือน ต.ค. 2020 และสถานีคลองสาน ห่างจากโครงการเพียง 600 เมตร สามารถเดินทางเชื่อมต่อรถไฟฟ้า BTS สีลม หรือ สยาม เข้าสู่ในกลางเมืองได้อย่างสะดวก นอกจากนี้ตำแหน่งโครงการยังอยู่ใกล้ “ สถานีประชาธิปก ” ของรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ราว 750 เมตร เชื่อมต่อการเดินทางสู่เกาะรัตนโกสินทร์ได้อีกด้วย

อีกทั้งทำเลคลองสาน ยังมีแหล่งงานสำคัญที่เตรียมย้ายเข้ามาเพิ่มความคึกคักให้กับทำเลเจริญนคร ซึ่งก็คือ กระทรวงมหาดไทย โดยเป็นศูนย์ราชการบนพื้นที่กว่า 226,000 ตารางเมตร บนที่ดินกว่า 18 ไร่ งบประมาณการก่อสร้างถึง 6,600 ล้านบาท โดยเป็นที่ทำการของหน่วยงานภาครัฐ ได้แก่ กรมการปกครอง, กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น, กรมที่ดิน, กรมการพัฒนาชุมชน, กรมป้องกันและบรรเทาสาธารณภัย และสำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทย ทำให้จะมี demand ที่เป็นข้าราชการเข้ามาในทำเลอีกเป็นจำนวนมาก คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2565

หากใครสนใจคอนโดมิเนียม CIELA Charoen Nakhon สามารถเข้าไปดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้แล้ว ที่สำนักงานขาย Lhong 1919 สอบเพิ่มเติมโทร 02 652 400 หรือลงทะเบียนได้ที่ bit.ly/2R13dB9

การลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อการปล่อยเช่าเป็นหนึ่งวัตถุประสงค์สำคัญของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ สำหรับคอนโดมิเนียมย่านเจริญนคร สามารถประกาศเช่าได้เฉลี่ย 400-600 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตามแต่สิ่งอำนวยความสะดวกภายในห้องพักอาศัยและขนาดห้อง หากแบ่งเป็น 4 ประเภทหลัก ห้องพัก studio ประกาศเช่าเฉลี่ย 14,000-17,000 บาทต่อเดือน ห้องพัก 1 Bed และ 2 bed มักประกาศเช่าเฉลี่ย 20,000-25,000 บาทต่อเดือน และ 34,000-55,000 บาทต่อเดือนตามลำดับ ขณะที่ห้องพักขนาดใหญ่อย่าง 3 bed จะประกาศเช่า 67,000-92,500 บาทต่อเดือน ภาพรวมคอนโดมิเนียมย่านเจริญนคร สามารถสร้าง Rental Yield เฉลี่ย 4.2-5.7% ต่อปี

อย่างที่ได้กล่าวไปข้างต้น “ เจริญนคร ” กลายเป็นย่านความเจริญมาช้านาน นับจากย่านค้าขายทางเรือ สู่ย่านท่องเที่ยวเมืองเก่า และเมื่อความเจริญถึงขีดสุดเมื่อเกิดโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีทองขึ้น นอกจากผู้ประกอบการจะพัฒนาที่ดินเป็นสิ่งปลูกสร้างรองรับการค้าพาณิชย์ตามยุคสมัยแล้ว ด้านที่อยู่อาศัยแนวสูงอย่าง “ คอนโดมิเนียม ” กลายเป็นที่อยู่อาศัยของคนยุคใหม่ในย่านเจริญนครเช่นกัน ล่าสุดกับโครงการ CIELA Charoen Nakhon ของ ผู้ประกอบการ Grand Unity โดดเด่นด้านการเดินทาง สามารถเชื่อมต่อ “ รถไฟฟ้าสายสีทอง ” และ “ รถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ” คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2020 อันใกล้นี้