วันนี้ Terrabkk ขอสรุปเรื่องราวและประเด็นที่สำคัญจากงานสัมมนาใหญ่ประจำปี พ.ศ. 2563 หัวข้อ อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจ 2020 ที่จัดขึ้นโดยสมาคมอาคารชุดไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยเมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2563 ณ โรงแรมอโนมาแกรนด์ ราชประสงค์ กรุงเทพฯ โดยมีสาระสำคัญดังนี้ 

“นโยบายการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของภาครัฐ เพื่อสร้างความเชื่อมั่นต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”

                                        คุณปริญญา พัฒนภักดี ประธานกรรมการธนาคารอาคารสงเคราะห์ ประธานในพิธี กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นภาคเศรษฐกิจที่สำคัญ ซึ่งเกี่ยวข้องกับภาคอื่นๆ อาทิ การจ้างงาน อุตสาหกรรมการก่อสร้าง และสถาบันการเงิน ดังนั้นภาครัฐจึงต้องสนับสนุนและสร้างความเชื่อมั่นให้กับธุรกิจ โดยปัจจุบันมีนโยบายอสังหาฯ อาทิ นโยบายมีที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง มาตราการทางภาษี โครงการบ้านดีมีดาวน์ เป็นต้นอีกทั้งภาครัฐยังมีการสร้างความเชื่อมั่น จากหลายๆ ปัจจัยทั้งจากทางตรงและทางอ้อม ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการปรับอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำกับดูแล ธนาคารพาณิชย์และธนาคารเฉพาะกิจ รวมไปถึงการพัฒนาคมนาคมและโครงสร้างพื้นฐาน โดยภาครัฐจะต้องมีส่วนร่วมให้เกิดการลงทุนพัฒนาเพื่อให้อสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ 

“แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจ ตลาดเงิน ตลาดทุน ผลกระทบตลาดอสังหาฯ ในปี 2563”

                                        ดร. สมประวิณ มันประเสริฐ ผู้บริหารสายงานวิจัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มเศรษฐกิจปี 2563 คาดว่าเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มชะลอตัว เนื่องจาก มี 3 ปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่ออุปทานและรายได้ อีกทั้งยังทำให้ความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจลดลง ส่งผลให้การเติบโตของเศรษฐกิจชะลอตัว โดยมีปัจจัยดังนี้

        1. ความล่าช้าของงบประมาณในการลงทุน เกิดการชะลอตัวลงของการลงทุนก่อสร้างโครงการสาธารณะของภาครัฐ ส่งผลให้มูลค่าการลงทุนหายไป 1.5 แสนล้านบาท ฉุดให้ GDP ลดลงประมาณ 0.9 %
        2. การระบาดของ Covid - 19 ทาง Krungsri Research ได้คาดการณ์การระบาดของไวรัสว่ามีแนวโน้มที่จะเกิดการระบาดสูงสุดในช่วงเดือนมีนาคม และจะค่อยๆลดลงในเดือนพฤษภาคม ผลกระทบของการระบาดของ coronavirus อาจแพร่กระจายไปยังเศรษฐกิจทั่วโลก ส่งผลต่อภาคการท่องเที่ยวทั่วโลกเพราะ 1 ใน 5 ของเงินที่หมุนเวียนในระบบการท่องเที่ยวมาจากประเทศจีน เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มที่จะได้รับผลกระทบอย่างหนักในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 คาดว่า GDP จะลดลงประมาณ 0.4% จากการที่นักท่องเที่ยวลดลง 4-5 % และคาดว่าการส่งออกของไทยจะลดลง 0.8% 
        3. ภัยแล้งที่รุนแรง เนื่องจากการเกิดภัยแล้งที่ยาวนานและปริมาณน้ำฝนเฉลี่ยที่ต่ำ อีกทั้งปริมาณน้ำจากแหล่งธรรมชาติก็ลดลงเช่นกัน ซึ่งจะส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมทางการเกษตรเนื่องจากต้นทุนทางการผลิตที่สูงขึ้น

                                        ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563 อุปทานในปี 2562 เพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งมาจากผลกระทบของมาตราการ LTV ที่ประกาศในปี 2561 อย่างไรก็ตามในปี 2562 อุปสงค์มีความชะลอตัวเนื่องจากไม่สามารถดูดซับอุปทานสะสมได้ โดยมีการคาดการณ์ว่า Stock ของโครงการที่อยู่อาศัยน่าจะขายหมดภายใน 1 ปี ครึ่ง หากอุปสงค์คงที่ 

                                                                  Source: AREA, Krungsri Research

“นโยบาย กฎหมาย กฏระเบียบ และข้อบังคับ ที่มีผลต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2563”

                                       ในหัวข้อนี้ เป็นการอภิปรายร่วมกันระหว่าง คุณชุมพล  สุวรรณกิจบริหาร  เลขานุการกรม สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง, คุณเติมศิริ จงพูนผล ผู้อำนวยการกองจัดการคุณภาพอากาศและเสียง สำนักสิ่งแวดล้อม และ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ โดยมีประเด็นดังนี้ 

                                        พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 27 ตุลาคม 2562 โดยการกำหนดทรัพย์อิงสิทธิ ผู้ให้ทรัพย์อิงสิทธิ ต้องเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนดและเจ้าของห้องชุดเท่านั้น โดยมีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ มีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดเสมือนเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ โดยสิทธิของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ จะมีความแตกต่างจากผู้เช่าทั่วไปคือ กฎหมายกำหนดให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถนำทรัพย์อิงสิทธิออกให้เช่า ขายหรือโอนให้แก่กันเพื่อหมุนเวียนเปลี่ยนมือสร้างมูลค่าได้ การออกกฎหมายฉบับนี้คาดว่าจะช่วยสร้างแรงจูงใจและความเชื่อมั่นให้แก่นักลงทุนให้สามารถใช้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์ได้สะดวกและคล่องตัวมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์และผู้ให้เช่าช่วง

                                        การพิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม ของกรุงเทพมหานคร โดยมีการสรุปผลการพิจารณารายงาน EIA  จากคณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมกรุงเทพมหานคร ตั้งแต่วันที่ 2 ตุลาคม 2559 ถึงวันที่ 26 ธันวาคม 2562 โดยมีโครงการที่ผ่านการพิจารณา EIA ทั้งหมด 377 โครงการ และมีโครงการที่ไม่ผ่าน EIA โดยมีเหตุผลหลักๆ ดังนี้ 1) สังคมและการมีส่วนร่วมของประชาชน 2) มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อม 3) การบดบังแสงแดดและทิศทางลม 4) การจราจร 5) คุณภาพ อากาศ เสียง และความสั่นสะเทือน 6) การป้องกันและระงับอัคคีภัย 7) การอนุญาตก่อสร้าง

                                        จากปัญหาที่มีโครงการไม่ผ่าน EIA นั้น มีข้อเสนอแนะว่า ในการพัฒนาโครงการนั้น ก่อนที่ผู้ประกอบการจะซื้อที่ดิน ควรมีการยื่นเรื่องขอ EIA ก่อน โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินไว้ก่อน เมื่อผ่าน EIA แล้วจึงจะจ่ายเงินซื้อที่ดินแล้วนำมาพัฒนา ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาเรื่องความล่าช้าของการก่อสร้างและปัญหาการยกเลิกการก่อสร้างโครงการเมื่อไม่ผ่าน EIA 

“แนวโน้มภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2563”

                                        ดร. อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึง ปัจจัยที่มีผลต่อธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2563 ทั้งในเชิงบวกและเชิงลบ โดยมีปัจจัยดังนี้ 

                                        ปัจจัยเชิงบวก ได้แก่ มาตรการ LTV ที่ผ่อนคลายมากขึ้นและมาตรการกระตุ้นกําลังซื้อจากภาครัฐ, การปรับสีผังเมืองใหม่ทำให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้มากขึ้น, การมีระบบการคมนาคมที่มากขึ้น มีการขยายตัวของเมืองทำให้เกิดความต้องการมากขึ้น และราคาที่อยู่อาศัยมีความทรงตัว เอื้อต่อ Real Demand ทำให้สามารถเป็นเจ้าของได้ง่ายขึ้น

                                        ปัจจัยเชิงลบ ได้แก่ สงครามการค้าและเศรษฐกิจโลก - ไทยชะลอตัว ทำให้กําลังซื้อจากชาวต่างชาติถดถอยลง, หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูง, การพิจารณาสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อบ้านของธนาคารมีความเข้มงวดมากขึ้นทำให้ประชาชนถือครองที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น และผู้ประกอบการมีต้นทุนการพัฒนาที่สูงจากการที่ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น 

                                        อีกทั้งยังมีการคาดการณ์แนวโน้มภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2563 ไว้ว่า 

            • ผู้ประกอบการจะเปิดตัวโครงการใหม่ลดลง เพราะปัจจุบันมียังมีอุปทานสะสมอยู่เป็นจำนวนมาก
            • คอนโดพร้อมโอนจะมีการแข่งขันเรื่องราคากันมากขึ้น
            • คอนโดใหม่จะจับกลุ่มลูกค้าตลาดระดับกลาง-กลางล่าง มากขึ้น
            • ผู้ประกอบการจะควบคุมต้นทุนอย่างเข้มข้น
            • เป็นโอกาสของ Real Demand ในการซื้อคอนโดและทำให้กลุ่มนักลงทุนอ่อนตัวลง 
            • ผู้ตัดสินใจซื้อคอนโดจะให้ความสําคัญในเรื่องสุขภาพ  สิ่งแวดล้อมและสังคม การประหยัดพลังงาน  ดิจิตอลและเทคโนโลยี มากขึ้น

                                        ด้าน คุณวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปัจจัยต่างๆที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ควรคำนึง โดยข้อจำกัดที่มีอยู่ เช่น กำลังซื้อของผู้บริโภค, มาตรการ LTV, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง, Household Debt เป็นต้น ควรมีการปรับตัวให้สอดคล้องกับข้อจำกัดให้ได้ ภายใต้สภาวะเช่นนี้ก็ยังมีโอกาสที่ผู้พัฒนาควรคำนึง เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ การมีโครงสร้างคมนาคมใหม่ๆ ที่เกิดขึ้น เป็นต้น อีกทั้งยังควรให้ความสำคัญกับเทคโนโลยี โดยเฉพาะ Big Data เพราะทำให้สามารถช่วยลดความเสี่ยงจากการทำธุรกิจ โดยควรมีการใช้ให้เกิด SALE (Selective = รู้จักเลือกใช้ข้อมูล , Accuracy = ข้อมูลต้องมีความถูกต้อง, Live = ข้อมูลต้องเป็นปัจจุบัน, Efficiency = ข้อมูลต้องมีประสิทธิภาพ )

ภาพแสดงปัจจัยต่างๆที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ ควรคำนึง 

                                        ดร. อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย มีข้อเสนอแนะว่า เครดิตบูโร นอกจากที่เปิดเผยกับธนาคารแล้ว ยังควรมีการเปิดเผยให้กับผู้ประกอบการด้วย เพราะในขั้นตอนการขายอสังหาฯ ทางลูกค้าให้ข้อมูลที่ไม่เป็นความจริง ส่งผลให้เกิดการ reject ในขั้นตอนการกู้ หากผู้ประกอบการมีข้อมูลของลูกค้าในเบื้องต้นแล้วจะช่วยให้คัดกรองลูกค้าที่สามารถชำระเงินได้ดีขึ้น

มุมมองต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 

                                        ธุรกิจให้เช่า  ตลาดนี้ยังมีโอกาสดี แต่ควรคำนึงถึงจุดคุ้มทุน ราคาค่าเช่า และทำเลที่ต้องอยู่ใกล้แหล่งงาน เนื่องจากปัจจุบันคนต้องเข้ามาทำงานในเมือง เมื่อซื้อที่อยู่อาศัยในเมืองไม่ได้ การเช่าจึงเป็นสิ่งที่จำเป็น 

                                        ธุรกิจ Long stay ยังมีโอกาสจากชาวต่างชาติ เนื่องจากค่าครองชีพในประเทศไทยค่อนข้างต่ำ มี Cost of living ที่ถูก แต่ก็มีข้อจำกัดในการทำธุรกิจอยู่ หากผู้ประกอบการมองเห็นตลาดนี้ ควรมีการศึกษาข้อจำกัดและมีการปรับตัวให้ดี

                                        คุณวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร แนะนำว่า ในสภาวะปัจจุบันแม้จะมีปัจจัยต่างๆ ที่กระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ ส่งผลให้ตลาดชะลอตัว ผู้ประกอบการไม่ควรอยู่นิ่ง ในระหว่างนี้ต้องเตรียมความพร้อมให้กับองค์กร ควรมีการพัฒนาคนให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ศึกษาและนำเทคโนโลยีใหม่ๆ มาปรับใช้ในสินค้าและบริการ เพื่อที่จะสร้าง Productivity ให้สามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้