กอง Property Fund และ REIT จะเน้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และมีรายได้หลักจากค่าเช่า ซึ่งกองที่ลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่า และคลังสินค้า/โรงงานให้เช่า น่าจะได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ Covid-19 น้อยกว่ากองที่ลงทุนในพื้นที่ค้าปลีก ศูนย์ประชุม/ศูนย์แสดงสินค้า หรืออสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มท่องเที่ยว อ่านถึงตรงนี้ ผู้อ่านอาจมีคำถามว่าแล้วกองที่ลงทุนในอาคารสำนักงานให้เช่า และคลังสินค้า/โรงงานให้เช่า กองไหนหล่ะที่มีความน่าสนใจ

หนึ่งในปัจจัยที่ควรใช้พิจารณา โดยเฉพาะในช่วง Covid-19 คือ ประเภทธุรกิจของผู้เช่า เนื่องจากผู้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน และคลังสินค้า/โรงงานให้เช่า มาจากหลายประเภทธุรกิจ ซึ่งผู้เช่าเหล่านี้เช่าพื้นที่เพื่อใช้ประกอบธุรกิจ แต่หากผู้เช่าอยู่ไม่รอดย่อมส่งผลกระทบต่อการจ่ายค่าเช่าและทำให้กองมี อัตราพื้นที่ว่าง (Vacancy Rate) เพิ่มขึ้นในอนาคต ซึ่งจะกระทบกับกำไรและความสามารถในการจ่ายเงินปันผลของกองทุนที่ลดลง ซึ่งแน่นอนว่าธุรกิจส่วนใหญ่ได้รับผลกระทบจาก Covid-19 แต่ก็มีธุรกิจบางประเภทที่กลับมีการเติบโตสูงในช่วงนี้ เช่น

  • บริษัทที่ให้บริการแพลตฟอร์มซื้ออาหารและขายสินค้าออนไลน์ อาทิเช่น LINE MAN, Grab, Shopee และ Lazada เป็นต้น ซึ่งมียอดการใช้บริการเพิ่มขึ้นอย่างมากในการสั่งอาหารมารับประทานที่บ้านและสั่งซื้อสินค้า จากการที่ร้านอาหารและร้านค้ามีข้อจำกัดในการเปิดให้บริการในช่วงเคอร์ฟิว
  • บริษัทประกัน ซึ่งลูกค้ามีความต้องการทำประกันเพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะการทำประกัน Covid-19 และการทำประกันสุขภาพต่างๆ
  • บริษัทที่ขายสินค้าด้านสุขภาพและอุปกรณ์การแพทย์ เช่น หน้ากากอนามัย เจลล้างมือ และ Face Shield เป็นต้น ซึ่งมีความต้องการที่สูงขึ้นกว่าภาวะปกติ

ทั้งนี้จากข้อมูลของ McKinsey & Company พบว่ามีผู้เช่าในกลุ่มธุรกิจที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบจาก Covid-19 อย่างมาก เช่น

  • กลุ่มธุรกิจการบินและการท่องเที่ยว (Air & Travel) และกลุ่มพลังงานน้ำมันและก๊าซ (Oil & Gas) จากมาตรการล็อกดาวน์ทำให้การเดินทางและการท่องเที่ยวลดลง ซึ่งกระทบกับความต้องการและระดับราคาน้ำมันโลกลดลง
  • กลุ่มธนาคาร (Banks) จากคุณภาพของหนี้สินเชื่อบริษัทและบุคคลที่อาจด้อยลงจากการที่ได้รับผลกระทบในช่วง Covid-19 ทำให้มีบางบริษัทต้องปิดกิจการ รวมถึงการเลิกจ้างพนักงาน ซึ่งสภาพัฒน์ [1] ได้มีการคาดการณ์ว่าประเทศไทยจะมีคนตกงานถึง 8.4 ล้านคน จากการแพร่ระบาดของ Covid-19
  • กลุ่มธุรกิจยานยนต์ (Automotive & Assembly), กลุ่มธุรกิจแฟชั่นและสินค้าหรู (Apparel, Fashion & Luxury) และกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate) เนื่องจาก Covid-19 ทำให้กำลังซื้อและความต้องการซื้อสินค้าที่มีมูลค่าสูงหรือสินค้าฟุ่มเฟือยลดลง หรือถูกชะลอตัวลงจากความเชื่อมั่นในการบริโภคที่ต่ำ

อัตราผลตอบแทนของหุ้นของบริษัททั่วโลก แบ่งตามประเภทอุตสาหกรรม

หมายเหตุ : ข้อมูล YTD ถึงวันที่ 2 เมษายน 2563

ที่มา: Corporate Performance Analytics, S&CF Insights, S&P Global และ McKinsey & Company

อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าที่อยู่ในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจาก Covid-19 สูง อาจมีการขอเจรจาขอลดค่าเช่าหรือไม่ต่อสัญญาเช่าพื้นที่กับทรัพย์สินของ กอง Property Fund และ REIT ซึ่งผู้ลงทุนสามารถหาข้อมูล ประวัติผู้เช่า (Tenant Profile) ได้จากรายงานประจำปีและเอกสารนำเสนอของกองเหล่านี้ โดยตัวอย่างข้อมูลประเภทธุรกิจของผู้เช่าทรัพย์สิน เช่น

อย่างไรก็ดี ประเภทธุรกิจของผู้เช่าเป็นเพียงปัจจัยหนึ่งที่ผู้ลงทุนควรพิจารณาในการลงทุนใน Property Fund และ REIT ทั้งนี้ผู้ลงทุนควรศึกษาเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุน

[1] ที่มา: สภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ: รายงานภาวะสังคมไทยไตรมาส 1 ปี 2563, ข้อมูล ณ วันที่ 28 พ.ค. 2563