ในปัจจุบันนี้เชื่อว่าหลายคนคงจะรู้จักกับคำว่า passive income หรือ รายได้เชิงรับ เพราะต้องการให้เงินทำงานแทนตัวเอง อยากที่จะรวยแบบง่ายๆ รวยเร็วๆ โดยที่ไม่ต้องทำงานหนัก อยากที่จะมีเวลากับการใช้ชีวิตมากขึ้นและเกษียณอายุเร็วขึ้น โดยเฉพาะในยุคนี้ที่อัตราดอกเบี้ยต่ำมากทำให้ผู้คนหวังจะรวยอย่างรวดเร็วจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และที่มักจะตั้งเป้าหมายของอัตราผลตอบแทนที่ร้อยละ 7% บ้าง 10% บ้าง เรียกได้ว่าผลตอบแทนสูงกว่าการลงทุนประเภทอื่นๆ แล้วในความเป็นจริงสามารถเป็นไปได้หรือไม่?

               รองศาสตราจารย์ ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช อาจารย์ประจำคณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์และอาจารย์ ดร.มณฑินี ธีระมังคลานนท์ วิทยาลัยนานาชาติ ปรีดีพนมยงค์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ได้เผยแพร่งานวิจัย “การตัดสินใจลงทุนเพื่อการสร้างรายได้เชิงรับ (Passive income) ของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์: อัตราผลตอบแทนที่คาดหวังและที่ได้รับ (An Investment Decision: Expected and Earned Yields for Passive Income Real Estate Investors)” โดยบทความวิจัยนี้ได้รับการตีพิมพ์เผยแพร่ในวารสารวิชาการนานาชาติ Cogent Business and Management Vol.1, Issue. 1 เพื่อศึกษาเกี่ยวกับการตัดสินใจของนักลงทุนในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และทัศนคติที่มีต่อรายได้และอัตราผลตอบแทนที่คาดหวังกับที่ได้รับจริง จากกลุ่มตัวอย่างทั้งหมด 334 คน พบว่า กลุ่มตัวอย่าง 35.3% มักลงทุนทางตรงในอสังหาฯ กับคอนโดมิเนียม, 27% ลงทุนในโครงการแนวราบบ้าน ทาวน์โฮม และมีการลงทุนในอสังหาฯ ประเภทอื่นๆกระจายออกไป ส่วนการลงทุนทางอ้อมในอสังหาฯ 34.4% ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์(property fund) 29.2%ลงทุนในหุ้นบริษัทอสังหาฯ และ 25.5% ลงทุนกับ REIT และนอกจากการลงทุนในอสังหาฯแล้ว 26.5% ของกลุ่มตัวอย่างมักลงทุนกับเงินฝากธนาคาร 24.2% ลงทุนในหุ้นและ 16% ลงทุนในเงินฝากสลาก

               จากผลการวิจัยทำให้ทราบว่าแม้การลงทุนด้านอสังหาฯทางตรงอย่างเช่นการปล่อยเช่าอสังหาฯจะมีความซับซ้อนกว่าการลงทุนประเภทอื่นๆแต่ก็ยังคงเป็นที่ได้รับความนิยมในกลุ่มผู้ลงทุน สำหรับการลงทุนในอสังหาฯทุกประเภททั้งทางตรง (การลงทุนทางตรงคือการลงทุนในทรัพย์สินที่จับต้องได้และสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ได้แก่ คอนโด บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ที่ดิน อาคารพาณิชย์ อพาร์ทเม้นท์ ฯ เป็นต้น) และทางอ้อม(การลงทุนทางอ้อมคือการลงทุนในสินทรัพย์ทางการเงินที่อยู่ในรูปของกองทุนรวมอสังหาฯ หุ้นกู้ หุ้นสามัญ ฯ เป็นต้น)และการลงทุนประเภทอื่นๆนอกจากอสังหาฯ ผลตอบแทนที่ได้รับไม่สูงอย่างที่นักลงทุนคาดหวังซึ่งหมายความว่าเป้าหมายสูงสุดของอิสรภาพทางการเงินของนักลงทุนส่วนใหญ่ไม่อาจสามารถบรรลุได้ ผลการวิจัยนี้สามารถบอกนักลงทุนได้ว่าไม่ควรคาดหวังกับอัตราผลตอบแทนที่สูงเกินไป ซึ่งบางครั้งมากกว่าความเป็นจริง เพราะจะทำให้เป้าหมายการลงทุนไม่สามารถเป็นจริงได้และระยะเวลาที่จะคืนทุนนานขึ้นกว่าที่วางแผนไว้ เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้รับจริงไม่ได้ตามที่คาดหวังไว้

               อัตราผลตอบแทนที่นักลงทุนส่วนใหญ่ได้รับอยู่ประมาณ 3-5% ต่อปีจากการสร้างรายได้แบบ passive income ซึ่งถือว่าเป็นเรื่องยากเพราะแนวทางการลงทุนรายได้แบบ passive ส่วนใหญ่มักจะประเมินผลตอบแทนสูงกว่า 10% และเน้นอำนาจของดอกเบี้ยทบต้น แต่ในความเป็นจริงการได้รับผลตอบแทนที่สูงนั้นเป็นไปได้ยาก อย่างไรก็ตามผลการวิจัยแสดงให้เห็นว่าแม้จะเป็นไปได้ยากที่จะได้รับผลตอบแทน 7% แต่ก็มีนักลงุทนจำนวณน้อยที่สามารถทำได้ 

               จากประเด็นต่างๆ สามารถสรุปได้ว่าการบรรลุอิสรภาพทางการเงินจากการลงทุนเพื่อสร้าง passive income เป็นไปได้ยาก โดยเฉพาะเมื่อเงินลงทุนเริ่มแรกมีน้อย จากผลการศึกษาในครั้งนี้สามารถให้คำแนะนำกับนักลงทุนในการแสวงหาอิสรภาพทางการเงินได้ โดยก่อนอื่นนักลงทุนต้องประเมินศักยภาพการลงทุนโดยดูจากผลตอบแทนจากการลงทุนในอดีต ไม่ตั้งเป้าหมายการลงทุนที่เกินจริง ควรยอมรับความจริงถึงโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนที่ไม่สูงมาก และควรมีการประเมินความเสี่ยงที่นักลงทุนสามารถรับได้อีกด้วย

               แม้ว่าการลงทุนโดยตรงในธุรกิจอสังหาฯ โดยส่วนมากจะได้รับผลตอบแทนที่มากกว่าการลงทุนประเภทอื่นแต่นักลงทุนควรคำนึงถึงความรับผิดชอบในการจัดการผู้เช่า การเสื่อมสภาพของอาคาร อัตราการเข้าพักและการบำรุงรักษา รวมไปถึงสภาพคล่องและปัญหาอื่นๆ ซึ่งเรียกได้ว่าเป็นความท้าทายของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

               ท้ายที่สุด TerraBkk มองว่าการลงทุนในอสังหาฯ หรือการลงทุนประเภทอื่นๆ ต่างก็มีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเป็นอย่างดีก่อนการตัดสินใจลงทุน เข้าใจความเสี่ยงในแต่ละประเภทและหาวิธีลดความเสี่ยง รวมถึงควรมีการกระจายความเสี่ยงในการลงทุนอีกด้วย