สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย

สัมมา คีตสิน
กรรมการ บมจ. เสนาดีเวลลอปเม้นท์

ตลาดที่อยู่อาศัยเผชิญแรงกดดันมากมายในปี 2563 จากสถานการณ์โควิด - 19 เป็นหลัก นำมาซึ่งสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่เลวร้ายลงสำหรับผู้ประกอบการในธุรกิจต่างๆ โดยเฉพาะธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับภาคการท่องเที่ยวและการบิน และกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภคโดยเฉพาะผู้บริโภคที่ทำงานอยู่ในภาคเอกชนหรือเป็นเจ้าของธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม เมื่อบวกกับสถานการณ์ความคุกรุ่นทางการเมืองในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีทำให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2563 ไม่ดีนักเทียบกับปีก่อนหน้า

เมื่อเกิดการระบาดของโควิด- 19 ในระลอกที่สองในช่วงปลายปี 2563 ต่อเนื่องเข้าสู่ช่วงต้นปี 2564 โดยจำนวนผู้ติดเชื้อในประเทศเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงเวลาไม่กี่สัปดาห์ ก่อให้เกิดการจำกัดการเคลื่อนที่และธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อมต่างๆมีแนวโน้มต้องผจญความยากลำบากต่อไป สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรกหรืออาจต่อเนื่องไปตลอดครึ่งปีแรกจึงยังไม่มีแนวโน้มจะดีขึ้น เมื่อผนวกกับหนี้เสียในส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยซึ่งที่ผ่านมาในครึ่งหลังปี 2563 สถาบันการเงินมีมาตรการผ่อนปรนการชำระเงินต้นหรือดอกเบี้ยหรือปรับเงื่อนไขมาตรการพักชำระหนี้ตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย โดยส่วนใหญ่ได้ยืดระยะเวลาและจะครบกำหนดสิ้นสุดมาตรการในต้นปี 2564 แล้ว จะทำให้สถาบันการเงินที่เป็นธนาคารพาณิชย์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อใหม่ยิ่งขึ้น ยกเว้นธนาคารของรัฐซึ่งดำเนินการตามมาตรการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยและปานกลางของภาครัฐยังมีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระดับสูงต่อเนื่อง โดยสินเชื่อที่ปล่อยในกลุ่มนี้มีทั้งที่อยู่อาศัยราคาปานกลางถึงต่ำและที่อยู่อาศัยมือสอง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์สำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาต่างๆ ยังอยู่ในระดับ 30-50% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาปานกลางถึงต่ำ แต่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อน้อยกว่าสำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงซึ่งมีจำนวนหน่วยขายได้ไม่มาก

ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ยังคงอยู่ในจุดต่ำสุดหรือฐานของตัว U ต่อเนื่องจากช่วงปลายปี 2563 และหากภาครัฐสามารถจัดหาให้มีวัคซีนต้านโควิด - 19 สำหรับประชาชนได้เพียงพอ รวมทั้งสถานการณ์การระบาดในต่างประเทศดีขึ้น จนผู้คนสามารถเดินทางไปมาหาสู่กันตามปกติได้ดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 ก็จะเป็นปัจจัยบวกให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ กำลังซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติอาจค่อยๆกลับมา และหากเป็นเช่นนั้นสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยจะกลับมาฟื้นตัวได้อย่างชัดเจนขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2565

ในปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวตามสถานการณ์ โดยรายใหญ่ส่วนมากและรายกลางบางส่วนยังสามารถควบคุมต้นทุนค่าใช้จ่ายหรือบริหารสภาพคล่อง ประกอบกับสามารถดำเนินการให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจาก Backlog เดิมได้ ทำให้ยังมีรายได้ที่ไม่ลดลงมากนัก แต่ในปี 2564 ที่สถานการณ์สาธารณสุขยังยืดเยื้อและการชุมนุมประท้วงจากความเห็นต่างทางการเมืองจะยังดำเนินต่อไปอีกนั้น ผู้ประกอบขนาดย่อมจะยิ่งประสบความยากลำบากในการขายยิ่งขึ้น

แต่ในท่ามกลางปัจจัยลบเชิงมหภาคที่เด่นชัด ก็ยังมีปัจจัยบวกสำหรับภาคที่อยู่อาศัยในพื้นที่บางส่วนของประเทศ ปัจจัยบวกที่มีนัยสำคัญได้แก่การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ดำเนินมาตั้งแต่ปลายปี 2563 การเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายใหม่ที่จะเปิดดำเนินการในครึ่งหลังของปี 2564 คือสายสีชมพู สายสีเหลือง และรถไฟชานเมืองสายสีแดง การเปิดให้บริการสถานีกลางบางซื่อ ต่อเนื่องถึงการเปิดให้บริการทางหลวงหรือทางหลวงพิเศษ และการขยายถนน การตัดถนนตรอกซอกซอยสายใหม่ๆ ซึ่งจะทำให้พื้นที่ในบริเวณจังหวัดปริมณฑลและเขตรอบนอกของกรุงเทพฯ ยังมีแนวโน้มความเจริญเชิงโครงสร้างสาธารณูปโภคและการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบหรือคอนโดมิเนียมในระดับราคาปานกลางถึงต่ำ เช่น บ้านแฝดหรือทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 2-5 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมระดับราคา 1.5-3 ล้านบาทตามแนวรถไฟฟ้าโดยเฉพาะรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและรถไฟฟ้าสายใหม่ ซึ่งเป็นราคาที่จับต้องได้มากกว่าในยามเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย ขณะเดียวกัน แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับต่ำต่อเนื่อง

นอกจากปัจจัยบวกด้านโครงข่ายสาธารณูปโภคด้านคมนาคมแล้ว คาดว่าภาครัฐคงจะเข้ามาช่วยพยุงตลาดโดยการออกมาตรการเสริม แม้ในช่วงปลายปี 2563 มาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองจะสิ้นสุดลงและยังไม่มีการต่อมาตรการก็ตาม

แม้จำนวนที่อยู่อาศัยสะสมรอขายโดยทั่วไปโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมจะยังอยู่ในระดับสูง แต่เนื่องจากในปี 2563 ผู้ประกอบการชะลอหรือระงับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่จนถึงปลายปี ทำให้มีหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่น้อยมากเพียงประมาณหนึ่งส่วนสามเทียบกับหน่วยคอนโดมิเนียมเปิกขายใหม่ปกติประมาณ 60,000-65,000 หน่วยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ทำให้ระดับอุปทานของคอนโดมิเนียมที่ยังมีเปิดขายในตลาดสะสมลดน้อยลง 

ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดอื่นๆ มีแนวโน้มชะลอตัวมากกว่าพื้นที่จังหวัดปริมณฑล โดยในปี 2563 ยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงอย่างน้อยร้อยละ 20 ในทุกพื้นที่ ในขณะที่หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะในจังหวัดท่องเที่ยวที่พึ่งพิงกำลังซื้อจากนอกพื้นที่หรือกำลังซื้อจากต่างชาติ แม้กระทั่งจังหวัดในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกหรือ EEC ก็ยังมีแนวโน้มชะลอตัวมากจากการระบาดของโควิด - 19 ในช่วงต้นปี 2563 ต่อเนื่องต้นปี 2564 อีกทั้งรัฐมนตรีเศรษฐกิจที่เคยผลักดันโครงการ EEC ก็ไม่ได้อยู่ในคณะรัฐมนตรีแล้ว อาจทำให้การผลักดันโครงการ EEC สะดุดลงไปบ้าง และแนวโน้มการเลิกจ้างหรือลดชั่วโมงการทำงานอาจทำให้กำลังซื้อในพื้นที่หดตัวลงอีก

สถานการณ์ด้านสาธารณสุขว่าด้วยโควิด - 19 ที่ยืดเยื้อมามากกว่าหนึ่งปี ทำให้แนวโน้มพฤติกรรมการทำงานจากบ้าน หรือ Work From Home กลายเป็นปัจจัยในการพิจารณาซื้อที่อยู่อาศัยยิ่งขึ้น ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแนวราบหรือคอนโดมิเนียมที่มีการออกแบบพื้นที่ให้เอื้ออำนวยต่อการทำงานและการใช้เทคโนโลยีหรือการออกแบบที่ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยหลีกเลี่ยงการสัมผัสโดยตรงจะได้รับความสนใจมากขึ้น ขณะเดียวกัน ภาวะสังคมสูงวัยย่อมทำให้ที่อยู่อาศัยที่ออกแบบเพื่อรองรับผู้สูงวัยโดยคำนึงถึงการดูแลสุขภาพและความปลอดภัยก็ยังเป็นแนวโน้มที่ดี