นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โอด โควิดกระทบตลาดต่างชาติหนัก ชี้ “อีลิท การ์ด” ไม่ช่วยกระตุ้นซื้อจริง

       สถานการณ์อสังหาฯในประเทศก็ไม่สู้ดีนัก ด้วยพิษโควิดที่กระทบตรงกับกำลังซื้อผู้บริโภค ทำให้คนที่อยากซื้อบ้าน-คอนโดฯ แต่กู้ไม่ผ่านสูงถึง 80%  แม้ภาครัฐกำลังเตรียมจะออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯรอบใหม่ในช่วงสัปดาห์นี้ ด้วยการขยายเวลาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 90% อีก 1 ปี พร้อมขยายเวลาลด ค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% อีก 1 ปีเช่นกัน เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ สำหรับบ้านราคาสูงสุด 3 ล้านบาท

       ด้านผู้พัฒนาอสังหาฯ ก็ต้องมีการหากลยุทธ์ใหม่ ๆ เพื่อออกแคมเปญกระตุ้นยอดขาย โดยเฉพาะตลาดต่างประเทศที่กำลังซื้อจากนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน หดหายลงไปเกือบหมดในปีที่ผ่านมา ล่าสุดมีบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ 2 รายใหญ่ อย่าง บริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด (มหาชน)  และ เอพี ไทยแลนด์ ได้ mou เข้าร่วมเป็น สมาชิก "Elite Flexible One" ของโครงการไทยแลนด์ อีลิทการ์ด เพื่อนำโครงการอสังหาฯ ขายชาวต่างชาติ เพื่อแลกกับสิทธิประโยชน์ของ อีลิท การ์ด 

ผลตอบแทนเช่าคอนโดฯไทย ลดวูบ ไม่ดึงดูดใจต่างชาติเหมือนอดีต

       นาย ไซมอน ลี  ประธานกรรมการบริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด ผู้ดำเนินธุรกิจที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายชั้นนำของประเทศไทย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ ( Foreign Quota ) โบรกเกอร์รายใหญ่ที่ทำตลาดในภูมิภาคเอเชีย เปิดเผยกับ TerraBKK ว่า ในปี 63 ลูกค้าชาวจีน โอนคอนโดฯ ราว 2,000 ยูนิต แม้ว่าจะเพิ่มขึ้นจากปี 62 แต่ก็ยังถือว่าอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบ กับปี 61 ที่สามารถโอนได้ถึง 3,200 ยูนิต การโอนที่ลดลงส่วนใหญ่เป็นผลมาจากความยุ่งยากในการโอนเงินเพื่อซื้ออสังหาฯของชาวจีน ที่รัฐบาลจีนควบคุมการโอนเงินออกนอกประเทศ ทำให้บริษัทต้องช่วยเหลือลูกค้าจีน ให้สามารถโอนเงินผ่านแพลตฟอร์มอื่น ๆ  ซึ่งทำให้เกิดค่าใช้จ่าย-ค่าธรรมเนียมในการดำเนินการโอนเงินข้ามประเทศที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ปี 64 คาดว่าลูกค้าต่างชาติจะมีการโอนคอนโดฯ ราว 3,000 ยูนิต

            ด้วยสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด ส่งผลกระทบกับภาคธุรกิจทั่วโลกอย่างหนัก ทำให้คอนโดฯไทยในช่วงนี้ปล่อยเช่าได้ยาก และผลตอบแทนการเช่าก็ลงลด จาก 5-6% ต่อปี ตอนนี้น่าจะอยู่ที่ราว 2% เท่านั้น ความน่าสนใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนปล่อยเช่า ของชาวต่างชาติจึงไม่คุ้มทุนอยู่แล้ว ประกอบกับสำหรับอสังหาฯ ในประเทศอื่นๆ อย่างเช่น ตุรกี เป็นประเทศที่ให้สิทธิประโยชน์ ให้ได้รับหนังสือเดินทาง (พาสปอร์ต) ฟรี แก่ผู้เข้ามาลงทุนหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ในตุรกี ทำให้ลูกค้าในประเทศบรูไน, เมียนมา, กัมพูชา, ฮ่องกง, จีน, ใต้หวัน และประเทศในกลุ่มตะวันออกกลาง สนใจที่จะซื้ออสังหาฯในตุรกี มาขึ้น  จึงเป็นสาเหตุให้อสังหาฯ ไทย ได้รับความนิยมลดลงเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ

อสังหาฯไทย ยุคโควิด-19 “ดุ” ปลิดชีพโบรกต่างชาติตายเกลี้ยง

       นาย ไซมอน กล่าวเพิ่มเติมว่า โควิด-19 มีข้อดี คือ เป็นไวรัสที่มาช่วยยับยั้งราคาอสังหาฯไทย ไม่ให้พุ่งสูงเกินจริง ให้กลุ่มผู้ประกอบการได้ปรับลดราคาให้สะท้อนกับราคาต้นทุนที่แท้จริง แม้ว่าจะเป็นโครงการใหม่ แต่ด้วยราคาที่ดินที่ยังปรับตัวต่ำ ค่าก่อสร้างไม่ได้เพิ่มสูง จึงไม่มีผลต่อการปรับขึ้นราคาคอนโดฯให้สูงเกิน ซึ่งจะมีผลดีต่อกำลังซื้อของคนไทย

       ในส่วนของตลาดต่างชาติ พบว่า ตั้งแต่โควิด-19 ระบาดทั่วโลก ก็มีผลกระทบกับธุรกิจโบรกเกอร์โควตาต่างประเทศ (Foreign Quota) ในไทยอย่างชัดเจน ทำให้ปัจจุบันเหลือเพียง 2 รายในตลาด คือ DWG โบรกเกอร์อสังหาฯสัญชาติสิงคโปร์ และ บริษัท แองเจิล  ด้วยผลประกอบการ และการหายไปของโบรกเกอร์รายอื่นๆ ทำให้เห็นสัญญาณว่าตลาดต่างชาติหลังจากนี้คงจะไปต่อได้ยาก

“อีลิท การ์ด” ไม่ช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อจากลูกค้าต่างชาติได้จริง

       สำหรับสมาชิก Elite Flexible One ให้นักลงทุน หรือ ลูกค้าชาวต่างชาติซื้อคอนโดฯที่เข้าร่วมโครงการ จะได้รับสิทธิประโยชน์ จากโปรแกรม Elite Flexible One อาทิ วีซ่า 5 ปี, บริการจากสนามบินและอื่นๆ ซึ่งได้มีการปรับเกณฑ์ให้ลูกค้าสามารถซื้ออสังหาฯ ครอบคลุมแบบ สัญญาเช่าหรือ Leasehold ร่วมเป็นสมาชิกได้ด้วย รวมถึงรายละเอียดเรื่องของการโอน ในกรณีที่ลูกค้าต่างชาติไม่สามารถเดินทางมาโอนได้ สามารถมอบอำนาจให้ทางผู้พัฒนาอสังหาฯ ดำเนินการแทนได้ โดยต้องทำการโอนเต็มจำนวน 100% มีหลักฐานการโอนเป็นหนังสือรับรองการโอนเงินจากทางธนาคารเท่านั้น

       เรื่องนี้ นาย ไซมอน มองว่า ในแง่การขายให้นักลงทุนต่างชาติช่วงนี้ โบรกเกอร์ต้องมีการช่วยเหลือลูก้คาในเรื่องการโอนข้ามประเทศอยู่แล้ว ส่วนการที่จะขายคอนโดฯ แถมบัตร อีลิท การ์ด เพื่อให้ลูกค้าได้วีซ่าอยู่ในไทย 5 ปีได้นั้น คงจะไม่ได้ช่วยกระตุ้นให้ต่างชาติมีความต้องการซื้ออสังหาฯไทยได้มากขึ้น เพราะต้นทุนจากบัตรอีลิท การ์ด ก็ยังรวมไปในราคาคอนโดฯ ทำให้ราคาไม่ได้ถูกลงจนน่าดึงดูดใจลูกค้าขนาดนั้น

      ในทางกลับกัน ถ้ารัฐบาลต้องการกระตุ้นอสังหาฯไทย ในกลุ่มชาวต่างชาติจริง มองว่ารัฐฯ ควรปรับเกณฑ์ การให้สิทธิพิเศษกับชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯไทยเพิ่มขึ้น เช่น คอนโดฯ ราคา 10 ล้านบาท ให้วีซ่าอาศัยในไทย ทั้งครอบครัว (4คน) ฟรี 5 ปี รวมถึงการขยายมาตรการสิทธิ BOI ให้กับนักลงทุนที่เข้ามาอาศัยอยู่ในไทยมากขึ้น ซึ่งการเข้ามาอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ จะช่วยกระตุ้นการใช้จ่ายในประเทศ ทำให้มีเม็ดเงินหมุนเวียนจากต่างชาติเข้ามาในระบบ

        ส่วนมุมมองต่อตลาดอสังหาฯ ในประเทศ มองว่า มาตรการช่วยเหลือจากรัฐฯ ที่จะขยายเวลาลดค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% อีก 1 ปีข้างหน้า เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ สำหรับบ้านราคาสูงสุด 3 ล้านบาท เป็นเรื่องที่ดี แต่ทั้งนี้รัฐฯ ควรเพิ่มเกณฑ์การลดค่าจดจำนอง ให้เหลือ 0.01% รวมถึงการขยายกรอบราคาบ้าน-คอนโดฯ จาก 3 ล้านบาท เป็นราคาสุงสุดไม่เกิน 7 ล้านบาท, การขยายเวลาบ้าน-คอนโดฯ แบบสัญญาเช่าหรือ Leasehold จาก 30 ปี เป็น 50 ปีด้วย, และรัฐบาลควรกำหนดมาตรการระยะยาว เพื่อช่วยกระตุ้นตลาดให้รวดเร็วต่อเนื่อง เพื่อให้เกิดผลที่ดีต่อไป 

นายก ส.อสังหาไทย เผย ม.ลดโอน 0.01% ที่ยังไม่บังคับใช้ ลูกค้าขอเลื่อนโอนเพียบ

       นายพรนริศ ชวนไชยสิทธ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า หลังจากที่รัฐบาลประกาศว่าจะมีการออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนลงเหลือ 0.01% ในช่วงต้นเดือน ม.ค. ที่ผ่านมา ทำให้ลูกค้าที่มีการจองซื้อและเตรียมโอนกับโครงการบ้าน-คอนโดฯ ต่าง ๆ ขอเลื่อนการโอนออกไปเพื่อรอมาตรการนี้เกิดขึ้น ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ รายเล็ก-กลาง ที่จำเป็นต้องการกระแสเงินสดเข้ามาหมุนเวียนในบริษัท

ดังนั้นในปีต่อๆ ไปจึงอยากเสนอให้รํฐบาลควรมีการวางแผน หรือประชุมเพื่อให้ได้มติอนุมัติมาจากคณะรัฐมนตรีก่อน จึงค่อยประกาศให้ประชาชนรับทราบ เพื่อไม่ให้เกิดสูญญากาศ ลูกค้าชะลอการโอนเหมือนครั้งนี้อีก

"ยอมรับว่าตอนนี้บริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ เป็นเหมือนต้นไม้ที่แคระแกรน ใบเหลือง รอวันร่วงโรยกันแล้ว แม้ว่ารัฐบาลจะเข้ามาช่วยเหลือ แต่ก็ยังไม่สามารถกระตุ้นกำลังซื้อของลูกค้าที่แท้จริงได้ โดยเฉพาะมาตรการลดค่าโอนลงเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคาสูงสุด 3 ล้านบาท เพราะลูกค้ากลุ่มนี้เป็นรากฝอย ที่ได้รับผลกระทบหนัก กำลังแรงซื้อไม่เพียงพอ และส่วนใหญ่มักจะถูกธนาคารปฎิเสธการให้สินเชื่อ"

ดังนั้นหากต้องการกระตุ้นให้เกิดกำลังซื้อและได้รับภาษีเข้ารัฐให้มากขึ้น แนะนำว่ารัฐฯ ควรจะเพื่อกรอบราคาบ้าน-คอนโดฯ ให้กว้างขึ้น เพราะลูกค้ากลุ่มที่ต้องการซื้อบ้าน ไม่เกิน 7 ล้านบาท ยังมีอยู่มาก และเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง ทั้งนี้รัฐอาจจะผ่อนเกณฑ์ลดค่าโอนลงเหลือ 0.01% สำหรับบ้านราคา 1-3 ล้านบาท และให้คงค่าโอน 2% สำหรับส่วนต่างของราคาบ้าน เช่น บ้านราคา 7 ล้านบาท ลูกค้าจ่ายค่าโอน 3 ล้านบาทแรกที่ 0.01%และล้านที่ 4-7 ค่าโอนที่ 2%

ซึ่งหากรัฐทำได้เช่นนี้ ก็จะทำให้ลูกค้าในกลุ่มที่มีกำลังซื้อ สามารถตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงที่มีมาตรการได้มากขึ้น

ส่วน มาตรการ LTV ก็ยังคงอยากให้ธปท. เร่งปลดล็อก เพราะตอนนี้คงไม่มีนักลงทุนที่อยากโดดเข้ามาซื้ออสังหาฯ เพื่อลงทุนเหมือนในอดีตแล้ว แต่อาจจะมีกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อ ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น

สำหรับในปี 64 มองว่าอสังหาฯ แนวราบยังคงเป็นกลุ่มที่ไปได้ โดยเฉพาะกลุ่มราคา 3-5 และ 5-7 ล้านบาท จากแนวโน้มความต้องการซื้อของลูกค้าในบางโครงการยังไปได้ดี ส่วนระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังคงน่ากังวลเพราะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากโควิด และอาจจะต้อองพึ่งพามาตรการเยียวยาจากภาครัฐ ซึ่งหลังจากการอัดฉีดเม็ดเงินรอบใหม่แล้ว รัฐควรจะเร่งหาช่องทาง หางาน อาชีพ เพื่อรองรับกลุ่มวัยทำงานที่ตอนนี้ตกงานกันมากขึ้นด้วย

กูรูอสังหาฯ เสนอรัฐ ฟรีวีซ่า ให้ลูกค้าต่างชาติซื้ออสังหาฯ มากกว่า 1.5 ล้าน ถือวีซ่า 3 ปี

       นางสาว สุมิตรา วงภักดี กรรมการผู้จัดการ บริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด กล่าวว่า การที่รัฐบาลต้องการช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ ถือเป็นเรื่องที่ดีมาก ควรทำ เพราะชาวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทย มีหลายกลุ่ม ทั้งการท่องเที่ยว, ทำธุรกิจประกอบกิจการ และซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย-ลงทุน ที่ผ่านมาลูกค้าต่างชาติเป็นกำลังซื้อที่จะมาช่วยดึงเศรษฐกิจของบ้านเราให้เติบโต จากกำลังซื้อสูงมากกว่าคนไทย

สำหรับการที่จะให้แก้กฏหมายเรื่องการถือครองอสังหาฯ ชาวต่างชาตินั้น คงต้องใช้เวลาไม่ได้ปฏิบัติได้ในทันควัน ซึ่งการที่รัฐบาลได้นำ Elite card มาผูกกับสิทธิ์ในการถือครองอสังหาฯ ด้วยการให้ซื้อเพิ่มหากต้องการวีซ่าเพิ่ม

แต่อยากจะให้แยกเป็น 2 ประเด็น คือ การขาย Elite card เดิมยอดขายที่ผ่านมาไม่ได้ดีมาก ขายในกลุ่มแคบๆ และ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ สำหรับชาวต่างชาติ ที่ผ่านมานั้นไม่เคยมีสิทธิอื่นใดเรื่องวีซ่า มาก่อน

ดังนั้นในมุมมองตอนนี้ คือ บัตร Elite card มูลค่า 500,000 บาท อยู่ได้ 5 ปี นั้น ดูจะเป็นราคาที่ไม่สูงหากเทียบกับบัตร Elite card เดิม แต่หากวิเคราะห์ถึงอสังหาฯ ที่ชาวต่างชาติซื้ออยู่ ขณะนี้ส่วนใหญ่จะเป็นที่ระดับราคา 2-5 ล้านบาท ซึ่งคำนวณแล้ว ถ้าต้องซื้อบัตร Elite card เพิ่มอีก นั่นคือ จะต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นสูงถึง 10-25% ซึ่งตัวเลขนี้ดูแล้วผู้ซื้อเองก็คงไม่ได้อยากจ่ายเพิ่ม

และหากผู้ประกอบการเป็นผู้จ่ายเองเพื่อให้ลูกค้ามาโอนยอดเงินดังกล่าว ก็คือ กำไรสุทธิของผู้ประกอบการ หรือ ในบางระดับราคาก็แทบจะเป็นไปไม่ได้เพราะต้องจ่ายสูงถึง 15-25% ดังนั้นจึงไม่แปลกใจที่มาตรการดังกล่าว จึงยังไม่สามารถดึงกำลังซื้อชาวต่างชาติให้กลับมาได้จริง!!

ถึงจุดนี้อยากให้ภาครัฐวางแผนใหม่ ปลดล็อกสิทธิ์การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ โดยผู้ใดถือครองอสังหาฯ ในไทย ที่มีราคามากกว่า 1.5 ล้านบาท หรือ ที่ไม่ใช่บ้าน BOI ให้ได้รับสิทธิ์วีซ่าได้อย่างน้อย 3  ปี

ส่วนปัญหาของ Elite card ควรไปแก้ไขในรายละเอียดข้อเสนอและการบริการเฉพาะเจาะจงอื่น ๆ ไม่ควรจะต้องมาเกี่ยวข้องในระยะยาว ซึ่งประเทศที่ใช้มาตรการฟรีวีซ่า รอบบ้านเรานั้น ก็สามารถกระตุ้นเศรษฐกิจ ภายในประเทศได้จริง อาทิ ญี่ปุ่น มาเลเซีย ออสเตรเลีย หรือแม้กระทั่งอเมริกา

ท้ายสุด ประเทศไทย จะต้องสร้าง New S Curve ใหม่ ที่ไม่ใช่มุ่งหวังแค่ภาคอุตสาหกรรมเท่านั้น ขณะนี้บ้านเราเป็นแหล่งการศึกษานานาชาติชั้นดี ทั้งระบบ โรงเรียนอินเตอร์ และมหาวิทยาลัยนานาชาติ การเปิดประเทศให้ชาวต่างชาติเข้ามาก็จะช่วยเพิ่มรายได้ ที่เรียกว่า “ภาคบริการ” ที่ได้รายได้สูงมากกว่า “ภาคแรงงาน” อยู่แล้ว เพราะการเข้ามาเรียนหนังสือนั้นอย่างน้อยต้องอยู่มากกว่า 3 ปี ขึ้นไป