คนรวยเปลี่ยนพฤติกรรม ดัน “ตลาดบ้านหรู” คึกคักสวนกระแสโควิด-19
แม้โควิด-19 จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ในภาพรวม แต่ในกลุ่มของ “ตลาดบ้านหรู” กลับคึกคักสวนกระแส ส่วนหนึ่งเกิดจาก ไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อระดับบนเปลี่ยนไป จากคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักซูรี่ มาเป็นบ้านหรูกลางเมือง เพราะให้ความคุ้มค่าในการซื้อได้ในระดับเดียวกัน
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดบ้านหรูใจกลางเมืองยังคงเติบโตได้ ความต้องการบ้านของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับบน ซึ่งเป็นกลุ่มที่เรียกว่า real demand หรือ ผู้อยู่อาศัยจริง ที่มีการเปลี่ยนแปลงไลฟ์สไตล์ ในช่วงโควิด-19 จากความนิยมคอนโดมิเนียม มาเป็นบ้านใจกลางเมือง แต่ยังคงความสะดวกสบายและหรูหรา เหมือนใช้ชีวิตในตึกสูง แต่ได้เป็นเจ้าของที่ดินและบ้านด้วย ประกอบกับราคาบ้านที่ลดลงทำให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อบ้านหรูกันมากขึ้น
ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา “ตลาดบ้านหรู” อุปทานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีโครงการใหม่เกิดขึ้น 56 โครงการ รวม 796 หน่วย มูลค่าตลาดมากกว่า 40,000 ล้านบาท โดยจะเป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่ เพื่อสินค้า niche market ซึ่งส่วนใหญ่การพัฒนาโครงการประเภทนี้ จึงดึงดูดใจผู้ประกอบการรายย่อยได้มากกว่า เพราะสัดส่วนกำไรเมื่อเทียบกับต้นทุนค่าดำเนินการ (soft cost) ไม่สูงมาก ส่วนโครงการที่พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดมีสัดส่วนเป็น 39% ของอุปทานทั้งหมด
โดยปกติแล้ว การขายบ้านประเภทนี้อาจไม่ได้รวดเร็วมากนัก ซึ่งระยะเวลาการขายเฉลี่ยแต่ละโครงการอยู่ที่ 2 - 3 ปี ยอดขายเฉลี่ยในตลาดอยู่ที่ 53% ปัจจัยที่ทำให้ยอดขายแตกต่างกันขึ้นอยู่กับราคา เมื่อเปรียบเทียบกับทำเลที่เหมาะสม ความสะดวกสบายของทำเลเมื่อเทียบกับราคา และคุณภาพของสินค้าโดยรวม
ทั้งนี้ “ตลาดบ้านหรู” ระดับราคาต่อหน่วยจะมีความแตกต่างกันมาก ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย อาทิ ทำเลที่ตั้ง, ขนาดของที่ดิน, ขนาดบ้าน และวัสดุที่ใช้ในโครงการ ซึ่งจะเริ่มต้นที่ระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป จนถึงมากกว่า 100 ล้านบาท โดยสัดส่วนการพัฒนาโครงการบ้านหรู กว่า 42% จะอยู่ที่ราคา 30 - 50 ล้านบาท อีก 27% จะอยู่ที่ราคา 20 - 30 ล้านบาท ซึ่งที่ผ่านมาบ้านระดับราคา 20 - 30 ล้านบาท จะมีอัตราการดูดซับที่ดีกว่าจากฐานลูกค้าที่กว้างกว่าบ้านหรู 50-70 ล้านบาท
5 ทำเลเด่นของ “ตลาดบ้านหรู”
สำหรับ ทำเลที่ตั้ง ของโครงการบ้านหรู จะเน้นความสะดวกสบายอยู่ในเมือง โดย 90% ของอุปทาน อยู่ในโซนที่เชื่อมต่อกับใจกลางเมือง มีการเดินทางสะดวกและคล่องตัว ไม่ไกลจากรถไฟฟ้าหรือขนส่งสาธารณะ ซึ่งปัจจุบันบ้านหรู มีการขยายตัวมาสู่ ย่านรัชดา-ลาดพร้าวตอนต้น และพหลโยธิน มากขึ้น โดยส่วนใหญ่โครงการจะอยู่ในซอยย่อยที่เดินทางเข้า-ออกสะดวก โดยที่ดินอาจมีข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ทำให้ราคาที่ดินต่ำกว่าบริเวณใกล้เคียง ซึ่งถือเป็นข้อได้เปรียบทางการตลาดจากศักยภาพที่ดินที่ต่างกัน โดย 5 ทำเลเด่นของ “ตลาดบ้านหรู” คือ
เอกมัย-รามอินทรา 26%
สาทร-พระราม 3 21%
สุขุมวิท 20%
รัชดา-ลาดพร้าว 17%
พหลโยธิน-วิภาวดี 6%
อย่างไรก็ดี “ตลาดบ้านหรู” ยังมีโอกาสขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง โดยการพัฒนาจำเป็นต้งให้ความสำคัญกับคุณภาพของสินค้า โดยเฉพาะเรื่องความเป็นส่วนตัว ที่ต้องให้พื้นที่ภายในบ้านรองรับการทำกิจกรรม รวมถึงการออกแบบให้มีพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำอยู่ในตัวบ้าน และเจ้าหน้าที่ขายจะต้องสร้างความเชื่อมั่นต่อแบรนด์ให้กับลูกค้าได้เป็นอย่างดี เพื่อทำให้โครงการบ้านหรู เป็น Rare Item ทั้งในแง่ของ design มีพื้นที่ใช้สอยมาก คุ้มค่า บ่งบอกถึงไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตอยู่บ้านในเมืองอย่างแท้จริง สะท้อนตัวตนของผู้อยู่หรือเจ้าของบ้านได้อย่างชัดเจน