หากพูดถึงสินทรัพย์ดิจิทัล หลายๆ ท่านคงจะนึกถึง Bitcoin (BTC) ซึ่งเป็นสินทรัพย์ลงทุนที่ถูกพูดถึงกันอย่างมากในช่วงปีที่ผ่านมา Bitcoin เป็นสกุลเงินดิจิทัล (Cryptocurrency) และกลายเป็นกระแสเมื่อราคาพุ่งสูงขึ้นจากประมาณ 6 – 7 พัน USD ต่อ 1 เหรียญ BTC ในช่วงเดือนเมษายน ปี 2563 เป็นประมาณ 6 หมื่นกว่า USD ต่อ 1 เหรียญ BTC ในช่วงเดียวกันในปี 2564 หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 1,000% ภายใน 1 ปี ซึ่งการเพิ่มขึ้นของราคา Bitcoin ส่วนหนึ่งเกิดจากการที่เงินดิจิทัลเหล่านี้ได้รับการยอมรับให้สามารถนำไปใช้ชำระเงินได้จริง เช่น ผ่าน Pay Pal, Apple Pay และมีบางประเทศที่ยอมรับให้การชำระเงินด้วย Bitcoin เป็นไปอย่างถูกกฎหมาย เช่น ประเทศเอซัลวาดอร์ สำหรับประเทศไทยก็เริ่มมีผู้ประกอบการยอมรับชำระเงินด้วยสกุลเงินดิจิทัลอย่าง เช่น Major Cineplex และร้านรองเท้านันยาง หรือแม้แต่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ อาทิ Ananda, Origin, Sansiri, MQDC และ Asset Wise ที่รับชำระการซื้อขายบ้านและคอนโดด้วยสกุลเงินดิจิทัล

การที่สินทรัพย์ดิจิทัลเป็นที่รู้จักและมีการนำไปใช้ในรูปแบบที่หลากหลายมากขึ้น ทำให้มีการสร้างสินทรัพย์ดิจิทัลอีกรูปแบบหนึ่งที่เริ่มเป็นที่รู้จัก คือ การทำ Tokenization โดยใช้เทคโนโลยีบล็อกเชน (Block Chain) มาแปลงทรัพย์สินให้อยู่ในรูปแบบเหรียญดิจิทัลเพื่อเป็นตัวแทนของสิทธิหรือทรัพย์สินต่างๆ (Asset-Backed Token) เช่น  อัญมณี งานศิลปะ รวมไปถึงอสังหาริมทรัพย์ด้วย

การทำเหรียญดิจิทัลที่มีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์

ที่มา: REIDAO

เหตุผลหลักอย่างหนึ่งที่เจ้าของสินทรัพย์ตัดสินใจทำ Tokenization คือ เพื่อให้สามารถโอนหรือขายเหรียญดิจิทัล หรือแม้แต่การนำเหรียญเหล่านี้มาใช้ในการระดมทุน ซึ่งในโลกของตลาดทุน หลายๆ ท่านคงคุ้นเคยกับรูปแบบการระดมทุนด้วยวิธีการ เช่น การขายหุ้น IPO หรือการเสนอขายหุ้นเพิ่มทุน, การออกหุ้นกู้ของบริษัท หรือการนำสินทรัพย์เข้ามาในทรัสต์เพื่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ (REIT) โดยทั่วไปต้องขออนุมัติกับสำนักงาน ก.ล.ต. เพื่อเสนอขายแก่ประชาชน

ในยุคที่สินทรัพย์ดิจิทัลได้รับความนิยมมากขึ้น ทางสำนักงาน ก.ล.ต. จึงได้ออกหลักเกณฑ์ในการระดมทุนทางเลือกใหม่ด้วยการเสนอขายโทเคนดิจิทัลที่มีอสังหาริมทรัพย์หรือกระแสรายรับจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินอ้างอิง (Real Estate Backed ICO) โดยผู้ออกเหรียญ (Issuer) จะกำหนดสิทธิ์ที่ผู้ลงทุนจะได้รับไว้ใน Smart Contract ที่เปรียบเสมือนสัญญากระดาษที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ซึ่งจะมีการเปิดเผยรายระเอียดในหนังสือชี้ชวน (White paper) ที่ต้องได้รับการอนุมัติจาก ก.ล.ต. ก่อนเสนอขาย อีกทั้งหลักเกณฑ์ยังกำหนดให้มี Trustee เป็นผู้ดูแลการทำหน้าที่ของ Issuer ให้เป็นไปตามที่กำหนด ทั้งนี้สิทธิ์ที่จะมีการกำหนด อาทิเช่น  สิทธิ์ในการลงทุนและการได้รับผลตอบแทนจากส่วนแบ่งรายได้หรือผลกำไร หรือสิทธิในการใช้บริการในสินทรัพย์อ้างอิง เป็นต้น  

Real Estate Backed ICO ถือเป็นเรื่องที่ใหม่มากในประเทศไทย ซึ่งในปัจจุบันยังไม่มีการเสนอขาย ICO ในลักษณะนี้ แต่เริ่มมีผู้ประกอบการหลายรายหารือกับสำนักงาน ก.ล.ต. เพื่อจะนำอสังหาริมทรัพย์มาใช้ในการระดมทุนด้วยวิธี ICO เช่น เหรียญ SIRIHUB ที่ใช้อาคารสิริ แคมปัส เป็นสินทรัพย์อ้างอิง จึงเป็นเรื่องที่น่าติดตามว่าการระดมทุนทางเลือกใหม่นี้จะสร้างโอกาสให้ทั้งผู้ประกอบการและนักลงทุนและสร้างความเปลี่ยนแปลงให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์มากน้อยแค่ไหน


ขอบคุณข้อมูลจาก กลต.

ที่มา:

https://siamblockchain.com/2021/04/01/entrepreneurs-name-list-in-thailand-accepting-bitcoin/

https://icobench.com/ico/reidao

https://www.sec.or.th/digitalasset

https://www.sec.or.th/TH/Pages/News_Detail.aspx?SECID=8971