ตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือ คอนโดฯ ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเผชิญกับปัจจัยลบหลายด้าน ยิ่งผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด 19 ระลอก 3 ตลาดอสังหาฯได้รับผลกระทบหนัก โดยเฉพาะลูกค้าต่างชาติ ที่แทบจะหายไปอย่างสิ้นเชิง อย่างมากด้วยข้อจำกัดด้านการเดินทาง มีผลต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ไทยของชาวต่างชาติในปี 2563 จึงติดลบถึง 25.5%  เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

 

           

            นายกณิศ อ่ำสกุล  นักวิเคราะห์ของศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย (Krungthai COMPASS) เผยว่า ที่ผ่านมาช่วง 3 ปีย้อนหลัง (ปี 2560-2563) ตลาดคอนโดฯ ไทยที่ขายให้กับชาวต่างชาติมีมูลค่าเฉลี่ยปีละ 4.85 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 12.1-16.3% ของมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ทั้งประเทศ แบ่งเป็นมูลค่าตลาดในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่ปีละ 3.4 หมื่นล้านบาท และในตลาดต่างจังหวัด ปีละ 1.45 หมื่นล้านบาท  

            “จีน” เป็นลูกค้าหลักของคอนโดฯ ไทย มีส่วนแบ่งตลาด ราว 60% จากมูลค่าโอนคอนโดฯ ของชาวต่างชาติทั้งหมด รองลงมาได้แก่ชาวยุโรป 18% ชาวสิงคโปร์ 3% ชาวญี่ปุ่น 2% และชาวอเมริกัน 2% ตามลำดับ

            โดยชาวต่างชาติ นิยมซื้อคอนโดฯที่มีราคาสูง แบ่งเป็นในกรุงเทพฯ และปริมณฑลราคาเฉลี่ย 5.4 ล้านบาท/ยูนิต สูงกว่าคนไทยที่ 2.5 ล้านบาท/ยูนิต ถึง 116% และตลาดต่างจังหวัดที่ชาวต่างชาติมีการโอนเฉลี่ย 2.8 ล้านบาท/ยูนิต สูงกว่าคนไทยที่ 2.3 ล้านบาท/ยูนิต อยู่ถึง 22%

 

จับสัญญาณตลาด “คอนโดฯ” หลังจากนี้

            ข้อมูลจากศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย หรือ Krungthai COMPASS ระบุว่า ข้อมูลล่าสุด (พ.ค. 2021) จากเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯ ในต่างประเทศที่ใหญ่ที่สุดของจีน (อ้างอิงจาก  Bloomberg: Vancouver Tax Pushes Chinese to $1 Million Seattle Homes) พบว่า ช่วง 3 ปีที่ผ่านมา อสังหาฯ ไทยมักได้รับความนิยมจากชาวจีนเป็นอันดับ 1 โดยตลอด และมีจำนวนคำสั่งซื้อ และถามรายละเอียด (Enquiry) ที่ติดอันดับ Top 3 ใน Juwai.com สอดคล้องกับ Anjuke.com อีกหนึ่งเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาฯ ของจีนที่ระบุว่าอสังหาฯ ในไทยได้รับความนิยมจากชาวจีนเป็นอันดับที่ 2 ของโลก และเป็นอันดับที่ 1 ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

            ทั้งนี้ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย หรือ Krungthai COMPASS ได้พัฒนาแบบจำลองสำหรับการคำนวณ “คะแนนความน่าสนใจของคอนโดฯ แต่ละประเทศ” จากปัจจัย 4 ด้านที่มีอิทธิพลต่อการซื้ออสังหาฯ ของชาวจีน จากการรวบรวมข้อมูล และสัมภาษณ์ตัวแทนขายอสังหาฯ ไทยให้ชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน พบว่าราคาของอสังหาฯ ที่เข้าถึงง่าย (Affordable Price) ความคุ้นชินของคนในประเทศต่อชาวจีน (Proximity to China) คุณภาพของระบบสาธารณสุข (Health Care Quality) และผลตอบแทนจากการลงทุน (Rental Yield) เป็น 4 ปัจจัยหลักที่ชาวจีนมักพิจารณาเวลาเลือกใช้อสังหาฯ ในแต่ประเทศ

            ซึ่งคอนโดฯ ไทยมีคะแนนความน่าสนใจสูงสุดเป็นอันดับ 2 ที่ 3.6 คะแนน จากการมี ราคาที่เข้าถึงง่าย คนไทยคุ้นชินกับชาวจีน และระบบสาธารณสุขที่ดี สูงกว่าคอนโดฯ ใน สหรัฐฯ แคนาดา สหราชอาณาจักร และสิงคโปร์  ที่ได้คะแนนเท่ากับ 2.9, 2.4, 2.0 และ 1.8 ตามลำดับ

            โดยเป็นรองคอนโดฯ ในออสเตรเลียที่ได้คะแนน 3.6 เพียงเท่านั้น จึงเชื่อว่าเมื่อไทยสามารถเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้เต็มที่อีกครั้ง ตลาดคอนโดฯ ไทยก็จะได้รับอานิสงส์จากกำลังซื้อต่างชาติไปด้วย

 

 

“สุขุมวิท สาทร อโศก รัชดา-พระราม 9” ยังเป็นทำเลทองของผู้ซื้อต่างชาติ

          หลังจากการกลับมาของผู้ซื้อต่างชาติ คาดว่า คอนโดฯ ในสุขุมวิท สาทร อโศก รัชดาและพระราม 9 จะได้รับความนิยมจากผู้ซื้อต่างชาติ เพราะทำเลดังกล่าวมีความอุดมสมบูรณ์ในเชิงอสังหาฯ ที่เหมาะกับชาวต่างชาติ ทั้งการมีโครงข่ายรถไฟฟ้าที่สะดวกต่อการเดินทาง การมีสถานที่และแหล่งชุมชนเฉพาะกลุ่มอยู่ในพื้นที่

สอดคล้องกับข้อมูล Google Trend ที่ระบุว่าอสังหาฯ ในสุขุมวิท สาทร อโศก ถูกค้นหาจากทั่วโลก และได้รับความนิยมอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากชาวญี่ปุ่นเนื่องจากทำเลดังกล่าวมีร้านค้า และชุมชนญี่ปุ่นกระจายอยู่ในพื้นที่

ส่วนรัชดา และพระราม 9 ถูกค้นหารองลงมา โดยเป็นทำเลยอดนิยมของชาวจีนมีชุมชนชาวจีนอย่างไชน่าทาวน์ห้วยขวาง และสถานทูตจีน    ส่วนรอบนอกตัวเมืองอย่างทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เช่น รามคำแหง รามอินทรา อุดมสุข-แบริ่ง และบางซื่อพบว่ายังไม่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติมากนัก

 

“ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ และประจวบฯ” คอนโดฯฟื้นตัว รับอานิสงค์การท่องเที่ยวต่างชาติ

             ในต่างจังหวัด คาดว่า “ชลบุรี ภูเก็ต เชียงใหม่ และประจวบฯ” จะเป็น 4 จังหวัดแรกที่ได้รับอานิสงค์จากกำลังซื้อต่างชาติ เพราะเป็นเมืองท่องเที่ยวยอดนิยม สะท้อนได้จาก Implied Foreign Quota เฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปีที่ 16-35% สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดต่างจังหวัดที่ 10% อยู่มาก ประกอบกับมูลค่าตลาดที่สูงจากยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ของชาวต่างชาติที่ปีละ 530-9,300 ล้านบาท สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดต่างจังหวัดที่ปีละ 500 ล้านบาท

             อย่างรก็ดี กำลังซื้อจากต่างชาติจะสามารถกลับมาได้เร็วหรือไม่ยังคงเป็นคำถามสำคัญ เพราะคอนโดฯ จัดเป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูง ผู้ซื้อจึงต้องอาศัยข้อมูล และใช้ระยะเวลาในการตัดสินใจที่นานกว่าปกติ ผู้ซื้อส่วนใหญ่จึงต้องการเดินทางเข้ามาชมทำเล หรือโครงการจริงในไทยก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ค่อนข้างเกิดขึ้นได้ยากในปัจจุบันที่การเดินทางระหว่างประเทศถูกจำกัดจากการระบาดของโควิด-19 เราจึงคาดว่ากว่าที่ตลาดคอนโดฯ ไทยจะทยอยได้รับประโยชน์จากการกลับมาจากกำลังซื้อต่างชาตินั้นอาจต้องรอนานถึงครึ่งหลังของปี 2565 เมื่อไทยสามารถเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติได้อีกครั้ง

 

- ข้อมูล ศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย (Krungthai COMPASS)