สนับสนุน โดย  Hampton Suites Rayong

          ปีแล้วปีเล่าที่เมื่อมีการเปิดเผยผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด (Gross Provincial Product : GPP) ดัชนีที่สะท้อนถึงความมั่งคั่งและศักยภาพทางเศรษฐกิจของแต่ละจังหวัดในประเทศ ก็จะได้พบชื่อของ ‘ระยอง’ ติดโผในอันดับที่หนึ่งมาถึง 15 ปีติดต่อกัน เพราะอะไร ‘ระยอง’ ถึงเป็นจังหวัดที่มีความแข็งแกร่งทางเศรษฐกิจยาวนานขนาดนี้ Terra Research ขอนำเสนอในบทความนี้

15 ปี GPP และ GPP Per Capita สะท้อนความมั่งคั่งของระยอง

          นับตั้งแต่ปี 2547 – 2563 นับเป็นเวลารวมกันกว่า 15 ปี จังหวัดระยองมีตัวเลข GPP เติบโตโดยเฉลี่ยถึง 7.7% ต่อปี ข้อมูลจากรายงานสภาวะเศรษฐกิจการคลัง จังหวัดระยอง โดยในปี 2562 (ปีล่าสุด) จังหวัดระยองมีผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัดสูงถึง 993,978 ล้านบาท เป็นอับดับสองของประเทศ รองจากจังหวัดชลบุรีเมืองพี่น้องเท่านั้น (ผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัดชลบุรี 1,059,797 ล้านบาท) โดยกิจกรรมการผลิตที่สร้างมูลค่าสูงสุด 3 อันดับแรก ได้แก่ ภาคอุตสาหกรรม 797,837 ล้านบาท, ภาคการผลิต 452,299 ล้านบาท และภาคการทำเหมืองแร่และเหมืองหิน 272,907 ล้านบาท สะท้อนให้เห็นถึงความมั่งคั่งในภาคเศรษฐกิจของจังหวัดได้เป็นอย่างดี

          ในขณะเดียวกัน ตัวเลขของผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัดต่อหัว (GPP Per Capita) ของจังหวัดระยอง ตั้งแต่ปี 2547 – 2562 เติบโตโดยเฉลี่ย 4.3% ต่อปี โดยในปี 2562 จังหวัดระยองมี GPP per capita สูงเป็นอันดับหนึ่งของประเทศ โดยสูงถึง 988,748 บาทต่อคนต่อปี ซึ่งทำให้จังหวัดระยอง ยังรักษาตำแหน่งจังหวัดที่มี GPP per capita สูงที่สุดของประเทศติดต่อกันถึง 15 ปีซ้อน

          ในด้านรายได้เฉลี่ยของประชากรในจังหวัดระยอง ในปี 2562 ประชากรจังหวัดระยองมีรายได้โดยเฉลี่ย 24,229 บาทต่อครัวเรือน โดยในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา นับตั้งแต่ปี 2547 – 2562 มีการเติบโตของรายได้ต่อครัวเรือนเฉลี่ย 8.72% ต่อปี

 

ระยอง เมืองอุตสาหกรรมหลักของประเทศ ดีมานด์คุณภาพ

          คงไม่ได้ต้องเกริ่นอะไรให้มากความกันอีกแล้วเพราะการที่ระยองนั้นเป็นเมืองอุตสาหกรรมหลักอันดับหนึ่งของประเทศนั้นสามารถการันตีด้วยด้วยตัวเลขของ GPP และ GPP per capita ที่สูงเป็นอันดับหนึ่งและสองของประเทศตลอดหลายปีที่ผ่านมา โดยมูลค่าอุตสาหกรรมของจังหวัดระยอง มีสัดส่วนถึง 15.17% ของอุตสาหกรรมทั้งประเทศ

          ด้วยการเป็นจังหวัดที่ตั้งมั่นของภาคอุตสาหกรรม ทำให้มีนิคมอุตสาหกรรมชั้นนำขนาดใหญ่หลายแห่ง ไม่ว่าจะเป็น นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด, นิคมอุตสาหกรรม WHA ระยอง 36, นิคมอุตสาหกรรม WHA Eastern Seaboard, นิคมอุตสาหกรรมหลักชัยเมืองยาง, นิคมอุตสาหกรรมเอเชีย, นิคมอุตสาหกรรม Eastern Seaboard หรือ นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ เป็นต้น

          จำนวนนิคมอุตสาหกรรมชั้นนำหลายแห่งในจังหวัดระยองเหล่านี้ เป็นที่ตั้งของโรงงานจำนวนถึง 2,927 โรงงาน ซึ่งเป็นบริษัทที่มีมูลค่าเงินทุนรวมกันถึงประมาณ 834,600 ล้านบาท จำนวนพนักงานถึงประมาณ 187,600 คน โดยเป็นกลุ่มอุตสาหกรรมขนาดใหญ่และเป็นบริษัทข้ามชาติหลายประเภท  ได้แก่ อุตสาหกรรมการผลิต, อุตสาหกรรมผลิตภัณฑ์โลหะ, อุตสาหกรรมผลิตภัณฑ์ยานพาหนะ, ผลิตภัณฑ์พลาสติก, ผลิตภัณฑ์เคมีและเคมีภัณฑ์ และอื่น ๆ เป็นต้น ทำให้บุคลากรภายในโรงงานส่วนใหญ่ มักเป็นกลุ่มงานประเภทวิศวกรรมการผลิต,วิทยาศาสตร์สิ่งแวดล้อม, ช่างเทคนิคและช่างชำนาญการ เป็นต้น

          Terra Research ได้ทำการสำรวจประกาศหาตำแหน่งงานว่างในนิคมอุตสาหกรรม จังหวัดระยอง จำนวน 200 ตำแหน่ง พบว่าตำแหน่งที่เปิดรับ มีอัตราค่าจ้างเริ่มต้นสำหรับตำแหน่งงานทั่วไปอยู่ที่ 8,500 – 15,000 บาทต่อเดือน, ระดับพนักงานทั่วไป (Officer) อยู่ที่ประมาณ 18,000 – 25,000 บาทต่อเดือน, ระดับพนักงานระดับสูง (Supervisor) มีอัตราค่าจ้าง 30,000 – 50,000 บาทต่อเดือน โดยตำแหน่งส่วนใหญ่ได้แก่ วิศวกร, ช่างเทคนิค, ฝ่ายจัดซื้อ, การตลาด, ฝ่ายขาย, โปรแกรมเมอร์, ฝ่ายดูแลการผลิต, โลจิสติกส์ และล่ามแปลภาษาญี่ปุ่น, เกาหลี และจีน ซึ่งนับว่าเป็นอัตรารายได้ที่ใกล้เคียงกับกรุงเทพมหานครเลยทีเดียว

           แต่ถ้าหากเป็นบริษัทชั้นนำในนิคมอุตสาหกรรมในอุตสาหกรรมประเภทปิโตรเคมีและเคมีภัณฑ์, อุตสาหกรรมไฟฟ้าและโรงไฟฟ้า และอุตสาหกรรมการผลิตชิ้นส่วนรถยนต์ เช่น PTT Global Chemecal, PTT Asahi, PTT Phemol, TPE หรือ SCG บุคลากรในบริษัทเหล่านี้จะมีเงินเดือนโดยเฉลี่ยสูงถึง 58,000 บาทต่อเดือน และยังสวัสดิการ Housing Allowance อยู่ที่ประมาณ 15-30% ของฐานเงินเดือน หรือประมาณ 8,000-20,000 บาทต่อเดือนอีกด้วย

          สำหรับจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาในจังหวัดระยอง จากสถิติจำนวนคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตทำงานคงเหลือทั่วราชอาณาจักร ประจำเดือนมิถุนายน 2564, กรมการจัดหางาน พบว่าตัวเลขของบุคลากรต่างชาติในจังหวัดระยอง ตามมาตรา 59 ประเภททั่วไป ที่ส่วนใหญ่จะมาทำงานในตำแหน่ง ผู้จัดการฝ่าย, ผู้ประกอบอาชีพด้านการสอน และผู้บริหาร มีจำนวน 1,559 คน และมาตรา 62 ประเภทส่งเสริมธุรกิจ ที่ส่วนใหญ่เข้ามาในตำแหน่ง ผู้จัดการฝ่าย, ช่างเทคนิค และผู้บริหารระดับสูง มีจำนวน 2,775 คน โดย 3 อันดับแรกเป็นชาวญี่ปุ่น, จีน, เกาหลี ทำให้ระยองเป็นจังหวัดที่มีบุคลากรต่างชาติเข้ามาทำงานมากที่สุดเป็นอันดับ 2 ของภาคตะวันออก รองจากจังหวัดชลบุรี โดยชาวต่างชาติกลุ่มนี้คืออีกหนึ่งดีมานด์คุณภาพในตลาดเช่าคอนโดมิเนียมและที่อยู่อาศัยในระยอง

 

ระยองเมืองที่รวยและยังสวย ด้วยศักยภาพด้านการท่องเที่ยว

          ระยอง ไม่เพียงแต่เป็นหมุดหมายยุทธศาสตร์ที่สำคัญในเชิงเศรษฐกิจด้านอุตสาหกรรมเท่านั้น แต่ในด้านการท่องเที่ยวเอง ระยองก็เป็นจังหวัดที่ทำได้ดีไม่แพ้กัน ทำให้ถ้าเปรียบระยองเป็นหญิงสาว คงเป็นหญิงสาวที่มีทั้งความมั่งคั่งทางทรัพย์สินและรูปโฉมเลยทีเดียว

 

          ด้วยการเป็นเมืองติดทะเลและมีเกาะหลายแห่งที่ติดโผเกาะยอดนิยมของการท่องเที่ยว ทำให้ทะเลระยองกลายเป็นจุดหมายการท่องเที่ยวของทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ในช่วงปี 2558 – 2562 ตัวเลขจำนวนผู้เยี่ยมเยือนจังหวัดระยองเติบโตเฉลี่ย 5.10% โดยปี 2562 จังหวัดระยองมีผู้เยี่ยมเยือนรวม 7.87 ล้านคน เป็นชาวไทย 7.31 ล้านคน และชาวต่างชาติ 566,780 คน สร้างรายได้จากการท่องเที่ยวรวม 37,081 ล้านบาท แต่ในปี 2563 ที่มีวิกฤตโรคระบาดโควิด 19 เข้ามา ตัวเลขการท่องเที่ยวของระยองก็ปรับตัวลดลงเช่นเดียวกับพื้นที่อื่น ๆ ในประเทศไทย โดยมีผู้เยี่ยมเยือนรวม 3.12 ล้านคน เป็นชาวไทย 3 ล้านคน และชาวต่างชาติ 121,594 คน รายได้จากการท่องเที่ยวลดลงเหลือ 12,563 ล้านบาท

          พฤติกรรมของนักท่องเที่ยวที่เข้ามาในจังหวัดระยอง จากสถิติสถานการณ์ท่องเที่ยวภายในประเทศ เป็นรายจังหวัด พ.ศ. 2553 - 2562 สำนักงานปลัดกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา กระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา ปี 2562 โดยส่วนใหญ่นักท่องเที่ยวชาวไทยจะเข้ามาพำนักเป็นเวลา 2-3 วันต่อครั้ง ใช้จ่ายประมาณ 1,680.64 บาทต่อคนต่อวัน แต่นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติจะใช้ระยะเวลาในการพำนักนานกว่า โดยมักอยู่ที่ 3 – 4 วันต่อครั้ง และใช้จ่ายประมาณ 1,781.12 บาทต่อคนต่อวัน อัตราการเข้าพักในจังหวัดระยองอยู่ที่ 69.91% มีจำนวนผู้เข้าพักทั้งหมด 4,303,480 คน โดยเป็นคนไทยจำนวน 3,949,238 คน และเป็นชาวต่างชาติ 354,242 คน โดยส่วนใหญ่เลือกพักในโรงแรม, รีสอร์ท, อพาร์ตเมนท์ เป็นต้น

 

ตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลระยอง

          ตลอด 10 ปีที่ผ่านมา สถานการณ์คอนโดมิเนียมในทำเลระยองมี Supply โครงการใหม่เปิดตัวอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2556 มี Supply เข้ามาเป็นจำนวนมากจากการที่ Developer ทั้งรายเล็กรายใหญ่ได้มีขยายการลงทุนไปยังตลาดต่างจังหวัดมากขึ้น ระยองก็เป็นหนึ่งในจังหวัดที่บริษัทพัฒนาอสังหาฯมองเห็นศักยภาพ โดยในช่วง 2555-2557 มีราคาเปิดตัวเฉลี่ย 44,000-47,000 บาทต่อตารางเมตร จากนั้นระดับราคาเฉลี่ยค่อยๆ ปรับตัวขึ้นจนถึง 80,000 บาทต่อตารางเมตรในปัจจุบัน โดยราคาเปิดตัวโครงการใหม่เติบโตเฉลี่ยถึง 10% ต่อปี ด้วยความเป็นเมืองอุตสาหกรรมที่มีนิคมฯ และแหล่งงานจำนวนมากมาย ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลนี้จึงมีเข้ามาเรื่อยๆ และในปี 2564 นี้ก็มี Supply คอนโดโครงการใหม่เข้ามาในทำเลนี้อีกเกือบ 900 ยูนิตเลยทีเดียว

        สำหรับสถานการณ์ตลาดคอนโดมือสองในทำเลระยองมีอัตราผลตอบแทนที่น่าสนใจเป็นอย่างมาก Rental Yield สูงเทียบเท่าเมืองเศรษฐกิจหลักอย่างกรุงเทพฯ เลยทีเดียว สามารถสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า Rental Yield ได้ถึง 6%-8% ต่อปี จากการสำรวจอัตราค่าเช่าคอนโดที่ปล่อยเช่าในระยอง พบว่ามีอัตราค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 4,500-15,000 บาทต่อเดือน (170-420 บาท/ตร.ม./เดือน) ขึ้นอยู่กับขนาดและตำแหน่งของห้อง โดยส่วนใหญ่รูปแบบห้องที่นิยมปล่อยเช่าและสามารถปล่อยเช่าได้จะเป็นรูปแบบ 1 ห้องนอนขนาดตั้งแต่ 23-45 ตารางเมตร ราคาที่ปล่อยเช่าตั้งแต่ 6,000-11,000 บาทต่อเดือน Rental Yield เฉลี่ยของ 1 ห้องนอน 6%-9% ต่อปี ผลตอบแทนค่อนข้างสูงเทียบเท่าโซนสีลม-สาทรเลยทีเดียว รองลงมาคือห้องแบบ Studio ปล่อยเช่าได้ 4,500-6,000 บาทต่อเดือน สร้าง Rental Yield ได้ 5%-7.5% ต่อปี ผลตอบแทนเทียบเท่าโซนทองหล่อ-เอกมัยและ 2 ห้องนอน อัตราค่าเช่าต่อเดือนตั้งแต่ 7,700-15,000 บาท สร้าง Rental Yield ได้ 4.5%-7% ต่อปี ซึ่ง Yield ประมาณนี้เทียบเท่าโซนอโศกของกรุงเทพฯ เลยก็ว่าได้

        โซนที่ปล่อยเช่าแล้วได้รับผลตอบแทนดีคือโซนในเมืองของระยองที่อยู่ใกล้กับนิคมฯ มาบตะพุดรวมถึงโครงการคอนโดที่อยู่ติดถนนหลักซึ่งสะดวกต่อการเดินทางไปแหล่งงานนิคมฯของผู้เช่า กลุ่มลูกค้าที่มาเช่าส่วนใหญ่เป็นพนักงานบริษัทระดับสูงในนิคมฯ ต่างๆ ส่วนใหญ่คือพนักงานจากนิคมฯมาบตะพุด บริษัทในนิคมฯ นี้ อาทิ SCG, ปตท ฯลฯ เป็นต้น รวมถึงมีชาวต่างชาติ (Expat) ที่เข้ามาทำงานในนิคมฯ ซึ่งทางบริษัทผู้ว่าจ้างก็จะเช่าคอนโดให้อยู่อาศัย สำหรับนักท่องเที่ยวต้องบอกว่าไม่ใช่กลุ่มลูกค้าหลักที่มาเช่าคอนโด เพราะการมาเป็นครั้งคราวรวมถึงมาเป็นครอบครัวหลายคนก็จะไปเช่าเป็นบ้านมากกว่า

         ด้วยความที่ระยองเป็นพื้นที่ที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจและเป็นแหล่งรวมอุตสาหกรรมบริษัทชั้นนำของไทยและต่างชาติมากมาย ซึ่งแน่นอนว่ากำลังซื้อของคนเหล่านี้ค่อนข้างสูงจากกลุ่มผู้บริหารของบริษัทหรือโรงงานต่างๆ พนักงานระดับสูง วิศวกร ฯ ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ซึ่งพวกเขามักมองหาที่อยู่อาศัยระดับ High end ที่มาพร้อมการบริการทั้งแบบระยะสั้นและระยะยาว Service Apartment จึงเป็นอีกทางเลือกของคนเหล่านี้ ทางด้าน Supply ของตลาด Service Apartment ในทำเลนี้ก็มีอยู่พอสมควรทั้ง Segment ระดับ Economy class และ Main class ที่ราคาค่าเช่าพอๆกับคอนโด ส่วน Segment ระดับ Upper class ต้องบอกว่ามีไม่กี่แห่งในทำเลนี้ ซึ่งหากเทียบกับดีมานด์ศักยภาพสูงที่มีตอนนี้และที่กำลังจะเข้ามาในอนาคต ตลาด Upper class ยังมีช่องว่างทางการตลาดและโอกาสในการเติบโตได้อีก

         อัตราค่าเช่าแบ่งตามรูปแบบห้องพักที่คล้ายกับโรงแรมโดยห้องแบบ Standard ขนาด 28-45 ตร.ม. ปล่อยเช่าได้ตั้งแต่ 29,000-35,000 บาทต่อเดือน แบบ Superior ขนาด 28-70 ตร.ม. อัตราค่าเช่าต่อเดือนอยู่ที่ 33,000-44,000 บาท แบบ 1 ห้องนอน ขนาด 30-120 ตร.ม. ปล่อยเช่าที่ราคาตั้งแต่ 27,000-65,000 บาทต่อเดือน และ 2 ห้องนอน ขนาดตั้งแต่ 70-120 ตร.ม. ราคาที่ปล่อยเช่าได้มีตั้งแต่ 40,000-66,000 บาทต่อเดือน ผลตอบแทนค่าเช่าของ Service Apartment ตลาด Upper class โซนระยองนี้เรียกได้ว่าสูงเลยทีเดียว

          จากศักยภาพด้านการลงทุนของตลาดคอนโดและ Service Apartment ของทำเลระยองนี้ เชื่อว่าหลายคนคงเห็นโอกาสในการลงทุนแบบปล่อยเช่าเพราะจากผลตอบแทน Rental Yield ของคอนโดที่สูงไม่ต่างจากทำเลในกรุงเทพฯ รวมถึงตลาด Serviced Apartment ที่มีโอกาสทางการตลาดที่น่าลงทุน อีกทั้งทำเลระยองยังอยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ มากนัก การดูแลทรัพย์สินค่อนข้างสะดวกและง่าย รวมถึงเป็นการกระจายความเสี่ยงจากการลงทุนในกรุงเทพฯ ไปจังหวัดอื่นๆ นอกจากนี้หากไม่ได้ปล่อยเช่าแล้วก็เก็นไว้เป็นที่พักผ่อนตากอากาศได้อีกด้วย 

          ล่าสุดระยองกำลังจะมีคอนโดเปิดตัวใหม่มาในรูปแบบ Service Residences ที่อยู่อาศัยที่มาพร้อมการบริการที่เป็นมาตรฐานระดับโรงแรมพร้อมการบริหารและจัดการหาผู้เช่าให้จากทีมบริหารสินทรัพย์มืออาชีพ ประกอบกับศักยภาพของทำเล “ระยอง“ ที่เป็นเมืองอุตสาหกรรมหลักของประเทศ พื้นที่เศรษฐกิจที่มีเม็ดเงินสะพัดมากมายมหาศาล เป็นแหล่งงานและบริษัทชั้นนำหลากหลายแห่งซึ่งดึงดูด Demand ที่มีศักยภาพสูงทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติระดับผู้บริหาร พนักงานระดับสูงเข้ามาในทำเลตามมาซึ่งความต้องการในที่อยู่อาศัยอย่างแน่นอน “Service Residences ในทำเลระยอง“ จึงเป็นหนึ่งในตลาดที่ควรค่าแก่การลงทุนเป็นอย่างยิ่ง