"เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง" เผย ภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา แบ่งเป็น 3-4 ไซเคิล คือ เริ่มต้น - สูงสุด - สู่ความยั่งยืน คาดในปี 2565 นี้ จะเห็นดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่เริ่มเปิดตัวโครงการที่ตรงความต้องการของผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) มากยิ่งขึ้น โดยกลุ่มซิตี้คอนโด และ ลักซัวรี่คอนโด จะกลับมาเป็นที่ต้องการของตลาดอีกครั้ง

          ในขณะที่ราคาของคอนโดก็จะถูกกลไกตลาด ปรับให้สะท้อนกับความเป็นจริงมากยิ่งขึ้น สำหรับตลาดอาคารสำนักงานและตลาดศูนย์การค้า ยังคงได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ค่อนข้างมาก ทางรอดของผู้ประกอบการ คือ ต้องปรับบริการให้มีรูปแบบที่ชัดเจนและหลากหลายขึ้น

          นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ได้เห็นการเติบโตของตลาดตามลักษณะของสินค้า โดยเฉพาะตั้งแต่ปี 2563 หรือช่วงที่โควิด-19 แพร่ระบาด ที่ตลาดอสังหาฯมีการเปลี่ยนแปลงที่เห็นได้ชัดที่สุด

ตลาดคอนโดมิเนียม

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม ในช่วง20 ปีที่ผ่านมา เกิดความเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนเป็นอย่างมาก ทั้งในแง่ของอุปทาน อุปสงค์ ราคา ทำเล และ พฤติกรรมผู้บริโภค ซึ่งทิศทางของตลาด จะยังคงปรับเปลี่ยนตามพฤติกรรมของผู้บริโภค ที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว และอุบัติการณ์โรคระบาดที่ทำให้การคาดการณ์ตลาดเป็นไปได้ยากขึ้น

            จากผลวิจัยข้อมูลในช่วง 20 ปีของเน็กซัส พบว่า ณ สิ้นปี 2564 อุปทานของคอนโดฯ ในตลาดกรุงเทพ-ปริมณฑล มีทั้งหมด 694,000 หน่วย การเติบโตของอุปทาน แบ่งเป็น 3 ไซเคิล ในช่วงแรก ปี 2544 - 2552 การพัฒนาคอนโดฯส่วนใหญ่ จะกระจุกตัวอยู่ใจกลางเมืองและบริเวณรอบใจกลางเมือง จำนวนหน่วยที่พัฒนาสะสมมีอยู่ 123,000 หน่วย

          ตลาดเริ่มเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด ในไซเคิลที่ 2 ช่วงปี 2553 – 2561 การพัฒนาขยายตัวออกไปในทำเลรอบนอกมากขึ้น และมีดีเวลลอปเปอร์รายใหม่เข้ามาในตลาดมากขึ้น อุปทานเพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด โดยมีอุปทานสะสมในช่วง 8 ปีเพิ่มขึ้นถึง 482,000 หน่วย

          อย่างไรก็ดีในช่วงไซเคิลที่ 3 ช่วงปี 2562 - 2664 ตลาดหดตัวลงอย่างมาก จากผลกระทบทางเศรษฐกิจและโควิด-19 โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีอุปทานเพิ่มขึ้นเพียง 80,100 หน่วย ซึ่งในปี 2564 มีคอนโดฯ เปิดใหม่เพียง 16,800 หน่วยเท่านั้น นับว่าต่ำที่สุดในรอบ 12 ปี

            ขณะที่ราคาคอนโดฯ ในกรุงเทพ ช่วง 20 ปีที่ผ่านมา มีการปรับตัวสูงสุดถึง 3 เท่า จากราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 48,000 บาท ในปี 2544 ปรับขึ้นสูงที่สุดในปี 2562 เป็นราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 141,800 บาทต่อตารางเมตร  ซึ่งผลกระทบของโควิด-19 ทำให้ดีเวลลอปเปอร์มีการปรับรูปแบบสินค้า ให้เข้ากับความต้องการของตลาดมากขึ้น ทำให้ราคาเฉลี่ยลดลงมาอยู่ที่ 128,600 บาทต่อตารางเมตร เมื่อสิ้นปี 2564

            ขณะที่คอนโดฯ เปิดใหม่ในปี 2564 ดีเวลลอปเปอร์ จะกลับมาทำราคาที่ลูกค้าเอื้อมถึงมากยิ่งขึ้น ซึ่งจากผลวิจัยพบว่าคอนโดฯ เปิดใหม่ในปี 2564 มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 86,100 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นผลมาจากรูปแบบสินค้าในตลาด ที่มีการปรับตัวไปสู่ตลาดบัดเจท คอนโดฯ (Budget Condo) มากขึ้น

ทั้งนี้ยอดขายคอนโดฯ เกิดจากความต้องการอยู่อาศัยจริง โดยส่วนใหญ่เลือกซื้อคอนโดฯ พร้อมอยู่ที่ราคาเหมาะสม โดยในปี 2564 ที่ผ่านมา ยอดขายคอนโดฯ ต่ำที่สุดในรอบ 12 ปี ซึ่งมียอดขายเพียง 23,400 หน่วย อัตราการขายรวมในตลาดอยู่ที่ 94% โดยแนวโน้มตลาดคอนโดฯ ในปี 2565 คาดการณ์ว่าตลาดคอนโดฯ จะค่อยๆ กลับมาเติบโตอย่างช้าๆ ราคาตลาดรวมอาจทรงตัว หรือปรับขึ้นไม่มาก มาจากคอนโดฯที่พัฒนาใหม่จะเจาะกลุ่ม บัดเจท คอนโด มากขึ้น

          โดยคาดว่าตลาดคอนโดฯในกรุงเทพ จะมีโครงการเปิดใหม่ไม่ต่ำกว่า 30,000 หน่วย และอุปทานจะเติบโตใน 2 ตลาดหลัก คือ ตลาดลักชัวรี่ใจกลางเมือง และตลาดซิตี้คอนโด - คอนโดราคาย่อมเยารอบนอกเมือง

ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม

          นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด เปิดเผยว่า ช่วง 20 ปีที่ผ่านมา ตลาดพื้นที่พาณิชยกรรม มีการเปลี่ยนแปลงหลายด้าน ทั้งจำนวนพื้นที่เช่า พฤติกรรมการเช่า และราคาค่าเช่า รวมถึงปัจจัยอื่นที่มีผลต่อการขยายตัวของตลาด เช่น การสร้างรถไฟฟ้าทั้งบนดินและใต้ดิน โดยปัจจุบัน ตลาดอาคารสำนักงานและตลาดศูนย์การค้าได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ค่อนข้างมาก อีกทั้งตลาดศูนย์การค้าจะสวิงตัวมากกว่า เนื่องจากมีปัจจัยอ่อนไหวที่มีผลต่อตลาดได้ง่าย อาทิ ความเชื่อมั่นผู้บริโภค ความไม่สงบทางการเมืองและเหตุการณ์โรคระบาด

ตลาดอาคารสำนักงาน

 

 

ทางด้านตลาดอาคารสำนักงาน จากผลสำรวจในกรุงเทพฯ พบว่า ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมาตลาดอาคารสำนักงานมีการขยายตัวมาก และมีการเติบโตที่ดี โดยรถไฟฟ้าเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้เกิดอาคารสำนักงานตามแนวเส้นรถไฟฟ้ามากขึ้น

            โดยแบ่งเป็น 2 ช่วงหลัก ได้แก่ ในช่วงแรกปี 2544 - 2552 เป็นช่วงขาขึ้นจากการฟื้นตัวของวิกฤตต้มยำกุ้ง ตลาดมีการดีดตัวขึ้นอย่างรวดเร็วโดยเฉพาะในปี 2547 และหดตัวลงเล็กน้อยในปี 2552 โดยช่วงที่ 1 มีอุปทานใหม่เข้ามาในตลาดเฉลี่ย 8% ต่อปี และตลาดมีการเติบโตถึงประมาณ 1.5 เท่าตัว โดยอัตราการเช่าในช่วงที่ 1 มีอัตราเช่าประมาณ 70% ในช่วงต้น จากนั้น มีการดีดตัวสูงขึ้นอยู่ในระดับสูงที่ประมาณ 90-95% แม้จะมีอุปทานเพิ่มขึ้นมาในตลาดอย่างมากในเวลาต่อมา

            หลังเข้าสู่ช่วงที่ 2 คือระหว่างปี 2553 - 2564 ตลาดเริ่มกลับมาขยายตัวอีกครั้ง โดยมีอุปทานใหม่เข้ามาเติมในตลาดเฉลี่ยปีละ 2-3% ซึ่งการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ตลาดชะลอตัวลงอีกครั้ง และหดตัวสูงสุดในรอบ 20 ปี โดยอุปทานทั้งกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2564 มีจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 6.3 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นประมาณ 2.3 เท่าจากปี 2544 ขณะที่อัตราการเช่าในช่วงที่ 2 ยังคงทรงตัวอยู่ระดับเดิมที่ประมาณ 90-95% ตลอดเกือบ 10 ปี และหดตัวลงอีกครั้งจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยอัตราการเช่าลดลงอยู่ที่ 88% ถือเป็นอัตราต่ำสุดนับตั้งแต่ปี พ.ศ. 2547

            สำหรับราคาค่าเช่าสอดคล้องกับอัตราการเช่า โดยในรอบ 20 ปี ราคาค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 1 เท่าตัวจากราคา 380 บาท/ตารางเมตร/เดือนในปี 2544 มาอยู่ที่ประมาณ 800 บาท/ตารางเมตร/เดือน ณ สิ้นปี 2564  โดยราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นที่ประมาณ  3-5% ต่อปีมาโดยตลอด ซึ่งการระบาดของโควิด-19 รวมถึงอุปทานใหม่ที่เพิ่มเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาค่าเช่าปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 1% Y-o-Y หดตัวต่ำที่สุดในรอบ 20 ปีของตลาดอาคารสำนักงาน

            เน็กซัสฯ คาดการณ์ว่า จะมีอุปทานเข้ามาในตลาดต่อเนื่อง ซึ่งในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีอุปทานใหม่รวมถึง 1.9 ล้านตารางเมตร คิดเป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ กว่า 90% ส่งผลให้ค่าเช่าเฉลี่ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากอาคารใหม่ ๆ รวมถึงอาคารสำนักงานเก่าที่จะหายไปในอนาคตตามอายุอาคาร แต่อย่างไรก็ตามโควิด-19 มีผลอย่างมากในแง่การใช้พื้นที่สำนักงาน ทำให้การคาดการณ์ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานได้ยาก

 

ตลาดศูนย์การค้า

ทางด้านตลาดพื้นที่ศูนย์การค้าในรอบ 20 ปีที่ผ่านมาในพื้นที่ Central Retail District (CRD) ได้แก่ บริเวณสยามสแควร์ ราชประสงค์ และพร้อมพงษ์ ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ต่าง ๆ โดยแบ่งออกได้เป็น 3 ช่วง คือ

ช่วงที่ 1 ในช่วงระหว่างปี 2544 - 2547 มีอุปทานสะสมอยู่ที่ประมาณ 250,000 ตร.ม. แต่ผลกระทบลูกโซ่จากเหตุการณ์วิกฤตทางการเงินในปี 2540 นั้น ส่งผลให้ทุนต่างชาติทยอยถอนทุนออกไป มีการปิดตัวของหลายห้าง รวมถึงห้างเวิลด์เทรด เซ็นเตอร์ หรือในปัจจุบันคือเซ็นทรัลเวิลด์ การแพร่ระบาดของ SARS ในปี 2546 การแพร่ระบาดของ H1N1 และ สึนามิในปี 2547 ส่งผลให้ตลาดย่อตัวลง

ในช่วงที่ 2 ระหว่างปี 2548 - 2553 เศรษฐกิจฟื้นตัวและนักท่องเที่ยวเข้ามาเป็นกำลังซื้อสำคัญอีกด้วย โดยมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เพิ่มขึ้นมาถึง 2 ห้าง คือ สยามพารากอน และ เซ็นทรัลเวิลด์ ทำให้มีอุปทานสะสมที่ประมาณ 550,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากช่วงที่ 1 มากกว่าเท่าตัว อย่างไรก็ตาม จากสถานการณ์ความไม่มั่นคงทางการเมือง และการประท้วงในย่านราชประสงค์ ศูนย์การค้าในบริเวณนั้นได้รับความเสียหาย ทำให้พื้นที่บางส่วนถูกปิดซ่อมแซม

ในช่วงที่ 3 คือระหว่างปี 2554 - 2564 มีอุปทานใหม่เข้ามาเติมเต็มตลาดมากขึ้น อาทิ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเอ็มบาสซี และเอ็มควอเทียร์ จนกระทั่งตลาดชะลอตัวลงอีกครั้งจากหลายปัจจัย รวมถึงจำนวนนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลงจากเหตุการณ์เรือล่มที่จังหวัดภูเก็ตในปี 2561 และต่อเนื่องด้วยโควิด-19 ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวเป็นศูนย์ และศูนย์การค้าต้องปิดให้บริการเพื่อป้องกันการแพร่ระบาดอีกด้วย โดย ณ สิ้นปี 2564 มีอุปทานรวมทั้งสิ้นประมาณ 635,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.5 เท่าจากปี 2544

 

 

            ทั้งนี้ตลาดศูนย์การค้ามีอัตราการเช่าที่ดีมาโดยตลอด โดยคงตัวอยู่ที่ประมาณ 93-97% มาตลอด 20 ปี  แต่ด้วยโควิด-19  ที่ยังยืดเยื้อส่งผลให้ศูนย์การค้าได้รับผลกระทบอย่างมาก ทั้งคำสั่งปิดศูนย์การค้าชั่วคราว กำลังซื้อในประเทศหดตัว และไม่มีกำลังซื้อจากนักท่องเที่ยว ทำให้อัตราการเช่าลดลงเหลือ 91% ณ สิ้นปี 2564 ซึ่งนับว่าต่ำที่สุดในรอบ 20 ปี

            ในแง่ของราคาค่าเช่าชั้น G ปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัวจาก 1,700 บาท/ตารางเมตร/เดือนในปี 2544 เป็น 3,500 บาท/ตารางเมตร/เดือนในปี 2564 เมื่อเปรียบเทียบอัตราการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าในแต่ละช่วง พบว่าในช่วงที่ 1 มีอัตราการเติบโตของค่าเช่าสูงที่สุดที่ประมาณ 10% ต่อปี

            จากนั้นอุปทานใหม่ ๆ ทยอยเข้ามาในตลาด ทำให้เกิดการแข่งขันที่สูงขึ้นตามมา ส่งผลให้อัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงเฉลี่ยที่ 4 - 5% ต่อปี ในช่วงที่ 2 และตลาดกลับมาขยายตัวได้ดีในช่วงที่ 3 ตอนต้น จนกระทั่งตลาดได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง รวมถึงเหตุการณ์การระบาดของโควิด-19 ทำให้ศูนย์การค้าต้องเยียวยาร้านค้าด้วยการปรับลดค่าบริการ รวมทั้งร้านค้าหลายร้านไม่สามารถดำเนินกิจการได้ จำเป็นจะต้องออกจากศูนย์การค้า ทำให้ศูนย์การค้าต้องหาผู้เช่ารายใหม่มาทดแทนผู้เช่ารายเดิม แต่เหตุการณ์ยังอยู่ในสภาวะไม่ปกติ ทำให้ศูนย์การค้าต้องลดค่าเช่า เพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่ เป็นผลให้อัตราการเติบโตของค่าเช่าลดลงเหลือเพียง 2% ต่อปี

            โดยการระบาดของโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อผู้ใช้บริการในศูนย์การค้าอย่างมาก รวมถึงแพลตฟอร์มออนไลน์ที่เข้ามามีบทบาทสำคัญในการจับจ่ายใช้สอยในปัจจุบัน ทำให้ศูนย์การค้าต่างๆ ต้องมีการปรับตัวให้ทันกับการเปลี่ยนแปลงอย่างฉับพลัน แต่อย่างไรก็ตาม เน็กซัสฯ ยังคงมองว่าตลาดศูนย์การค้า ยังคงมีการขยายตัวในอนาคตหากความเชื่อมั่นทางเศรษฐกิจ และนักท่องเที่ยวกลับมา นอกจากนี้ ในอนาคตจะมีอุปทานใหม่จากเอ็มสเฟียร์และเซ็นทรัลเอ็มบาสซีส่วนต่อขยายมาเพิ่มสีสันให้กับตลาดมากยิ่งขึ้น

ที่มา: Nexus Research, January 2022