ตลาดอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยในลอนดอน ปี 2565

ตามข้อมูลจาก ONS (Office for National Statistics) ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยในสหราชอาณาจักรเพิ่มขึ้น 12.4% ในช่วงปีนี้จนถึงเดือนเมษายน ปี 2565 โดยเพิ่มขึ้นจาก 9.7% ในเดือนมีนาคมปี 2565 ส่งผลให้อสังหาฯที่อยู่อาศัยโดยเฉลี่ยในสหราชอาณาจักรมีมูลค่าอยู่ที่ 281,000 ปอนด์ในเดือนเมษายนปี 2565 เพิ่มขึ้นกว่า 31,000 ปอนด์จากช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า

ราคาที่อยู่อาศัยในประเทศอังกฤษเติบโตขึ้น 11.9% ซึ่งช้ากว่าในสหราชอาณาจักรในช่วงเดียวกัน ภาคตะวันตกเฉียงใต้เป็นภูมิภาคที่แสดงการเติบโตเร็วที่สุด อยู่ที่ 14.1% ในช่วงปีนี้จนถึงเดือนเมษายน ปี 2565 ขณะที่ราคาเฉลี่ยต่อปีในเมืองลอนดอนเพิ่มขึ้น 7.9% ณ เดือนเมษายน ปี 2565 โดยเพิ่มขึ้นจาก 4.9% ในเดือนมีนาคม ปี 2565 ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในเมืองลอนดอน ณ ปัจจุบัน อยู่ที่ 529,829 ปอนด์

HMRC (HM Revenue and Customs) รายงานการประมาณตามฤดูกาลเป็นครั้งแรก ธุรกรรมซื้อขายที่อยู่อาศัยในสหราชอาณาจักรในเดือนพฤษภาคม ปี 2565 อยู่ที่ 109,210 ซึ่งต่ำกว่า 5.1% ในเดือนพฤษภาคม ปี 2564 และสูงกว่า 1.3% ในเดือนเมษายน ปี 2565

ทอม บิลล์, หัวหน้าฝ่ายวิจัยตลาดที่อยู่อาศัยในสหราชอาณาจักรของไนท์แฟรงค์  กล่าวว่า " 8 เดือนนับตั้งแต่มีมาตรการหยุดพักชำระภาษีอากรแสตมป์และท่ามกลางการบีบคั้นค่าครองชีพจากภาครัฐ ยอดขายอสังหาฯ ในสหราชอาณาจักรคิดเป็น 18% สูงกว่าค่าเฉลี่ยช่วงห้าปีในเดือนพฤษภาคม หรือคิดเป็น 9% หากไม่นับปี 2563 อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงขึ้นอยู่กับการแพร่ระบาดของโควิด-19 ตามการปรับสมดุลตามธรรมชาติระหว่างการทำงานและการใช้ชีวิต แต่เศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนแปลงก็เข้ามามีบทบาทด้วยเช่นกัน

ผู้ซื้อตระหนักดีว่าอัตราการจำนองบ้านกำลังเพิ่มขึ้น และผู้ขายก็รู้สึกได้ถึงการเติบโตด้านราคาที่ค่อยๆ ชะลอตัวลง เป็นผลให้เกิดจุดสมดุลระหว่างอุปสงค์สูงและอุปทานที่แข็งแกร่งขึ้น เราคาดว่าธุรกรรมการซื้อขายและการเติบโตของราคาขายจะปรับลดลงเป็นตัวเลขหลักเดียวภายในสิ้นปีนี้ ขณะที่เราก้าวผ่านสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสและอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นพิเศษ”

ราคาขายอสังหาฯ ในย่านใจกลางเมืองลอนดอนและนอกเมืองลอนดอนเพิ่มขึ้นในอัตราที่แตกต่างกัน โดยเราคาดการณ์ว่าราคาขายใจกลางเมืองลอนดอนจะปรับตัวดีกว่าทำเลอื่นๆ ในสหราชอาณาจักรในช่วงอีกห้าปีข้างหน้า

ในเดือนเมษายน ปี 2565 ย่านใจกลางเมืองลอนดอนอยู่ในช่วงฟื้นตัวหลังจากซบเซามานานกว่า 7 ปี จากการเพิ่มภาษีขึ้นและความไม่แน่นอนทางการเมือง นอกจากนี้ผู้ซื้อต่างชาติยังไม่สามารถกลับมาได้มากนัก ซึ่งจะเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้แนวโน้มนี้เร่งตัวเร็วยิ่งขึ้น ในช่วงปีนี้จนถึงเดือนพฤษภาคมนี้ ราคาขายอสังหาฯ ย่านใจกลางเมืองลอนดอนปรับเพิ่มขึ้น 2.4% ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตสูงสุดนับตั้งแต่เดือนเมษายน ปี 2558

ภายใต้สภาวะการฟื้นตัว ราคาขายอสังหาฯ ในย่านใจกลางเมืองลอนดอนยังคงอยู่ที่ 15.3% ซึ่งเป็นตัวเลขต่ำกว่าระดับต่ำสุดในเดือนสิงหาคม ปี 2558

ในขณะที่อุปสงค์และอุปทานกำลังปรับสมดุลในตลาด ปริมาณของอสังหาฯ ให้เช่ายังคงอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับปริมาณอุปสงค์ในเมืองลอนดอนและเมืองอื่น

จำนวนผู้เช่ารายใหม่ที่ลงทะเบียนไว้ในเดือนพฤษภาคมแตะที่ตัวเลข 5 หลัก ซึ่งเป็นระดับสูงสุดในรอบทศวรรษ ตอกย้ำถึงความแข็งแกร่งของอุปสงค์ที่ยังคงมีอยู่หลังจากอาคารสำนักงานและมหาวิทยาลัยกลับมาเปิดอีกครั้ง

สำหรับในด้านอุปทานเปิดใหม่ยังคงอยู่ที่อัตราประมาณหนึ่งในสาม ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยระยะยาวในย่านใจกลางเมืองลอนดอน

ค่าเช่าโดยเฉลี่ยในพื้นที่ใจกลางเมืองลอนดอนปรับเพิ่มขึ้น 29.1% ในปีนี้จนถึงเดือนพฤษภาคม แต่ยังเพิ่มขึ้นน้อยกว่าในเดือนเมษายน บ่งชี้ได้ว่าการเพิ่มขึ้นล่าสุดเป็นจุดสูงสุดแล้ว มูลค่าการเช่าปรับลดลงไปอย่างมากในช่วงต้นปี 2564 เนื่องจากข้อจำกัดการพักผ่อนแบบ Staycation ทำให้อุปทานอสังหาฯให้เช่าระยะสั้นล้นตลาดเช่าระยะยาว ซึ่งส่งผลให้ค่าเช่าปรับลดลงไป

อุปทานกำลังเริ่มค่อยๆ กลับมามากกว่าที่คาดการณ์ไว้ ทั้งนี้หมายความว่าการเติบโตของราคาขายคาดว่าจะอยู่ในอัตราที่สูง ณ สิ้นปีนี้ แทนที่จะเป็นตัวเลขระดับกลางหลักเดียว

เรามีการปรับการคาดการณ์ราคาขายในสหราชอาณาจักรขึ้นเป็น 8% จาก 5% ในปี 2565

นอกจากนี้ เราเพิ่มการคาดการณ์สำหรับพื้นที่ใจกลางเมืองลอนดอนเป็น 4% จาก 3.5% เนื่องจากตลาดยังคงได้รับแรงหนุนจากความต้องการภายในประเทศที่แข็งแกร่ง ในขณะที่ผู้ซื้อจากต่างประเทศค่อยๆ ทยอยกลับเข้ามา

การเติบโตของมูลค่าการเช่าในตลาดใจกลางเมืองลอนดอนปรับเพิ่มขึ้นสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในเดือนกุมภาพันธ์ จากการฟื้นตัวจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ ณ ปัจจุบันยังคงดำเนินอยู่

การเติบโตต่อปีของพื้นที่ใจกลางเมืองลอนดอน อยู่ที่ 23.3% ในขณะที่พื้นที่นอกเมืองเพิ่มขึ้นถึง 19% โดยลดลงไปสู่จุดต่ำสุดเมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา

เขต W2 อยู่ในตำแหน่งที่น่าสนใจ ตั้งอยู่กลางเมืองลอนดอน ระหว่างย่านตลาดที่อยู่อาศัยชั้นนำอย่างน็อตติ้ง ฮิลล์ (Notting Hill), สวนเคนซิงตัน (Kensington Gardens) และมาร์ลีโบน (Marylebone) และด้วยการระดมทุนครั้งใหญ่ที่มุ่งมั่นในด้านการฟื้นฟูสถานที่สำคัญ บริเวณรอบสายเอลิซาเบธใหม่ เขต W2 กำลังอยู่ระหว่างการฟื้นฟูครั้งใหญ่ จากแผนพัฒนาโครงการต่างๆ และแผนการสร้างแลนด์มาร์กในพื้นที่

เมื่อเส้นทางรถไฟสายใหม่เปิดให้บริการอย่างเต็มรูปแบบแล้ว พื้นที่ตรงนี้คาดว่าจะกลายเป็นศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งหลักอีกแห่ง ด้วยระบบขนส่งโดยตรงสายใหม่ที่เชื่อมต่อระหว่างสนามบินฮีทโธรว์ (Heathrow airport), เวสต์ เอนด์ (West End), พื้นที่เขตเมือง และคานารี วอร์ฟ (Canary Wharf)

แม้ว่าการปรับปรุงระบบขนส่งการคมนาคมในบริเวณใกล้เคียงมีส่วนในการฟื้นฟูเมืองครั้งใหม่นี้ แต่เขต W2 ก็เป็นพื้นที่ที่มีระบบขนส่งที่ดีอยู่แล้ว ซึ่งช่วยดึงดูดผู้อยู่อาศัยให้เข้ามาอยู่พื้นที่ใกล้เคียงกับศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งได้อยู่ตลอด

เขต W2 มีสถานีรถไฟใต้ดินทั้งหมด 5 แห่ง โดยรวมไปถึงเส้นทางบริการขนส่งสู่ตัวเมือง และเส้นทางบริการรถไฟแห่งชาติสถานีแพดดิงตั้น (Paddington) นอกจากนี้ ภายในบริเวณยังมีเส้นทางสัญจรจักรยานหลายเส้นทางทั่วสวนสาธารณะไฮด์ พาร์ค (Hyde Park) และสวนเคนซิงตัน (Kensington Gardens) และยังอยู่ในระยะที่สามารถเดินเท้าได้จากเคนซิงตัน (Kensington), น็อตติ้ง ฮิลล์ (Notting Hill) , มาร์ลีโบน (Marylebone), และเมย์แฟร์ (Mayfair) อีกด้วย

อีกปัจจัยที่เป็นเสน่ห์ของเขต W2 คือทำเลใจกลางเมือง และตำแหน่งที่ตั้งติดกับสวนสาธารณะ มีวิวหันไปทางทิศใต้ของสวนเคนซิงตัน (Kensington Gardens)

ถึงแม้ว่าเขต W2 ถูกมองข้ามไปพอสมควร เนื่องจากย่านที่อยู่อาศัยที่มีชื่อเสียงและโครงการพัฒนาใหม่ๆ ในลอนดอนตั้งอยู่รอบบริเวณสวนไฮด์ พาร์ค (Hyde Park) ซึ่งเป็นจุดศูนย์กลางของตลาดที่อยู่อาศัยชั้นนำใจกลางเมืองลอนดอน

ทำเลที่ติดสวนสาธารณะเป็นจุดดึงดูดของเหล่านักพัฒนามาอย่างยาวนาน โดยเห็นได้จากโครงการอย่าง One Hyde Park และ One Kensington Gardens,  สวนพระราชวังเคนซิงตัน (Kensington Palace Gardens) นับเป็นหนึ่งในย่านที่รู้จักกันดีที่สุดในเมืองลอนดอน โดยมีตำแหน่งอยู่ทางทิศตะวันตกของสวน ทว่าเขต W2 ที่มีบริเวณติดกับส่วนหน้าของสวนสาธารณะที่ยาวที่สุด กลับดูเหมือนว่าไม่ได้รับประโยชน์จากปัจจัยนี้เลย

การวิเคราะห์ของเราแสดงให้เห็นว่าราคาขายโดยเฉลี่ยในเขต W2 อยู่ที่ประมาณ 1 ล้านปอนด์ในปี 2563 ซึ่งต่ำกว่าราคาเฉลี่ยในพื้นที่บริเวณใกล้เคียงอย่างน็อตติ้ง ฮิลล์ (Notting Hill) ถึง 22% และต่ำกว่าเขตเคนซิงตัน (Kensington) และไนท์บริดจ์ (Knightsbridge) มากถึง 70% ซึ่งทั้งสองอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับสวนสาธารณะนี้

วิวัฒนาการของน็อตติ้ง ฮิลล์ (Notting Hill) ในย่านลอนดอนได้แผ่ขยายไปยังพื้นที่บริเวณใกล้เคียงอย่างเบย์สวอเทอร์ (Bayswater) โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณเวสต์บอร์น โกรฟ (Westbourne Grove) ซึ่งได้รับการปฏิรูปพื้นที่ให้กลายเป็นย่านร้านค้าบูติกและร้านอาหารที่ผสมผสานกันอย่างลงตัว

ศูนย์กลางการฟื้นฟูเขตเบย์สวอเทอร์ (Bayswater) จะอยู่บริเวณควีนส์เวย์ (Queensway) โดยมีแผนพัฒนาถนนให้กลายเป็นแหล่งรวมตัวของร้านค้าปลีก หัวใจสำคัญของการฟื้นฟูครั้งนี้คือการพัฒนาพื้นที่สาธารณะของสภาเทศบาลเมืองเวสต์มินสเตอร์ (Westminister) โดยตระหนักถึงความจำเป็นในการปรับปรุงประสบการณ์คนเดินเท้าบริเวณควีนส์เวย์ (Queensway) ด้วยการขยายทางเดินเท้า ซึ่งจะช่วยลดผลกระทบด้านการจราจรและปรับปรุงพื้นที่สาธารณะด้วยแสงไฟและจัดวางพื้นที่แบบใหม่

โครงการนี้จะได้รับทุนผ่านการสนับสนุนการพัฒนาพื้นที่ภายใต้บทบัญญัติ S.106 ในพื้นที่ดังกล่าว และยังรวมไปถึงการสร้างทางเข้าสวนแห่งใหม่ โดยเงินทุนจำนวน 13 ล้านปอนด์จากสภาเทศบาลเมืองเวสต์มินสเตอร์ (Westminister) เพื่อแผนการพัฒนาพื้นที่ทั้งหมด

นอกเหนือจากการปรับปรุงพื้นที่สาธารณะแล้ว ยังมีการเสนอโครงการพัฒนาที่สำคัญบนถนนนี้อีก 5 โครงการ ได้แก่ Park Modern (Fenton Whelan/Cheyne Capital), การปรับปรุง South Queensway (Bourne Capital) พลาซ่าแห่งใหม่ที่ Princes Court (Bourne Capital), แหล่งร้านค้าปลีกแห่งใหม่ที่ North Queensway (GMS Estates) และการพัฒนาของ Whiteleys (Finchatton / CC Land /MARK) โดยทุกกลุ่มร่วมประชุมกันในฐานะคณะกรรมการของควีนส์เวย์ เพื่อเป็นการประสานงานร่วมกันระหว่างโครงการ

ทางทิศใต้ของควีนส์เวย์บริเวณทางเข้าสวนสาธารณะจะได้รับการพัฒนาโดย Park Modern ซึ่งกำลังดำเนินการก่อสร้างอพาร์ทเมนท์กว่า 50  ยูนิต มองเห็นวิวสวนสาธารณะ โดยอยู่ในฝั่งตรงข้ามกับทางเข้าใหม่ของสวนเคนซิงตัน (Kensington Gardens) โครงการนี้จะเป็นประตูไปสู่ ‘Bayswater Village’ ซึ่งเป็นชื่อที่สภาเทศบาลเมืองเวสต์มินสเตอร์ตั้งให้ตามแผนการริเริ่มโดยรวม พร้อมกับสร้าง Royal Gateway ใหม่สู่สวนเคนซิงตันที่ดำเนินการร่วมกับ Royal Parks

ณ ปัจจุบันควีนส์เวย์มีร้านค้าปลีกทั้งหมด 8 แถว แต่จะมีอีก 5 แถวที่จะถูกสร้างขึ้นใหม่และปล่อยให้เช่า โดยจะเข้ามาเปลี่ยนภาพลักษณ์ให้พื้นที่รีเทลบนถนนสายนี้

การพัฒนาครั้งนี้จะไปสิ้นสุดที่ตอนเหนือสุดของถนน โดยการพัฒนาของที่มีเงินลงทุนกว่า 1.5 พันล้านปอนด์ จะเป็นเป็นห้างสรรพสินค้าแห่งแรกของเมืองลอนดอนของ Whiteley

The Whiteley เป็นโครงการ Mixed-used ที่มีพื้นที่รวมกว่า 1 ล้านตารางฟุต และภายในประกอบไปด้วยที่อยู่อาศัย 139 ยูนิต, ร้านค้าและร้านอาหาร 20 แห่ง, โรงภาพยนตร์, สถานที่ออกกำลังกาย และโรงแรม Six Senses ที่มีห้องพักทั้งหมด 110 ห้อง