นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 2 ยังคงค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบรับกับเศรษฐกิจที่ค่อยๆปรับตัวดีขึ้น แม้จะต้องเผชิญกับสภาวะต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นก็ตาม อีกทั้งยังมีในเรื่องของอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงเพิ่มขึ้นและยังไม่มีทีท่าว่าจะลดลง แม้จะเป็นเรื่องที่ไม่สามารควบคุมได้แต่ผู้ประกอบการยังทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสอคคล้องกับดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในภาวะปัจจุบันนั้นมีประมาณ 49.8 จากไตรมาสที่แล้วที่ 47.1 สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีแนวโน้มความเชื่อมั่นในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น

โดยผู้ประกอบการยังมีกลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อให้สามารถปิดการขายโครงการให้ได้เร็วที่สุด โดยจะเห็นว่าไตรมาสนี้หลายโครงการพัฒนาเพื่อจับกลุ่มตลาดล่างและจะเน้นราคาถูกเป็นหลัก เพื่อดูการตอบรับของตลาดและเป็นแนวทางในการพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคต ในส่วนของโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ยังมีโปรโมชั่นช่วยผ่อน 1-3 ปีแรก เป็นต้น เพื่อเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจของผู้ซื้อได้ง่ายขึ้น แต่อย่างไรก็ตามค่าครองชีพที่สูงขึ้นอาจทำให้กลุ่มตลาดล่างมีความกังวลและถูกจำกัดงบประมาณที่จะใช้ในการผ่อนมากขึ้น ซึ่งอาจจะส่งผลให้กลุ่มกำลังซื้อที่เป็น Real Demand อ่อนแอลง หากแต่ยังมีกลุ่มนักลงทุนซึ่งเป็นกลุ่มที่จะสามารถผลักดันให้ตลาดมีความเคลื่อนไหวได้ในช่วงเวลานี้

อุปทาน

ไตรมาสที่ 2 ปี 2565 อุปทานตลาดคอนมิเนียมในกรุงเทพมีจำนวนทั้งสิ้น 15,164 หน่วย จำนวนหน่วยขายใหม่เพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 470.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว (คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2564 อยู่ที่ 2,659 หน่วย) แต่ลดลงในร้อยละ 6.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวใหม่จะมีระดับราคาขายเฉลี่ย 40,000 – 75,000 บาทต่อตารางเมตร โดยเป็นคอนโดมิเนียมในระดับเกรด C คิดเป็นอัตราที่ร้อยละ 68 ของจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในไตรมาสนี้ ซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณชานเมืองกรุงเทพฯ ทั้งหมด คิดเป็นร้อยละ 88 ในขณะที่ในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) คิดเป็นอัตราส่วนที่ร้อยละ 7 และบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) คิดเป็นร้อยละ 5 เท่านั้น



อุปสงค์

ในไตรมาส 2 ที่ผ่านมาพบว่าโครงการพรีเซลล์ที่ทำยอดขายได้ดีคือโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกและราคาขายต่อห้องไม่สูงมากนัก หรือโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานศึกษาก็สามารถมียอดรับรู้รายได้ที่ดีเช่นกันโดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในไตรมาส 2 อยู่ที่ 5,080หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสนี้ มีจำนวนทั้งสิ้น 15,164 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 33.5 อัตราการขายลดลงในอัตราร้อยละ 3.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า และลดลงร้อยละ 10.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี จาการที่หน่วยขายได้ใหม่มีอัตราลดลงเนื่องจากโครงการที่เปิดการขายในไตรมาสนี้มีจำนวนยูนิตต่อโครงการที่ค่อนข้างสูง และการเปิดขายโครงการจะเลือกเปิดขายเพียงบางตึกและบางชั้นเท่านั้น ซึ่งหลายโครงการมีแนวโน้มยอดขายที่เป็นบวก หากแต่เทียบสัดส่วนหน่วยขายได้กับจำนวนยูนิตทั้งโครงการที่มากทำให้มีอัตราส่วนในการขายที่น้อย โดยในช่วงเวลานี้กลุ่มผู้ซื้อจะเป็นกลุ่มนักลงทุนเพื่อซื้อปล่อยเช่าและเก็งกำไรเทียบเท่ากับกลุ่ม Real Demand

ราคาขาย

ระดับราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 2 ของปี 2565 ปรับขึ้นเพียงเล็กน้อย โดยราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 239,955 บาท ต่อ ตารางเมตร เทียบเท่ากับไตรมาสที่ผ่านมา ในขณะที่ราคาเสนอขายคอนโดมิเนียมในบริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) อยู่ที่ 116,115 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 0.3 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว หรือ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 6.0 หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า ส่วนราคาเสนอขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานครอยู่ที่ 63,815 บาท ต่อ ตารางเมตร ปรับตัวขึ้นในอัตราร้อยละ 0.6 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า หรือ ปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 6.8 หากเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า โดยราคาเฉลี่ยรวมทุกพื้นที่อยู่เพียงร้อยละ 0.3 เนื่องจากบางโครงการมีการปรับราคาขายในบางห้องแต่ราคาขายเฉลี่ยทั้งโครงการส่วนใหญ่ยังคงเป็นราคาขายปกติตามที่ผู้พัฒนาโครงการได้ตั้งไว้ตั้งแต่ต้น จึงทำให้ราคาขายเฉลี่ยในไตรมาสนี้ไม่ได้มีการปรับตัวมากนัก โดยคาดว่าราคาขายในไตรมาสที่ 3 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวขึ้นมาร้อยละ 2-3 อันเนื่องมาจากอัตราเงินเฟ้อที่ทำให้ราคาวัสดุที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบต้องแบกรับภาระต้นทุนตรงนี้ไว้ทั้งหมด  

แนวโน้ม

ในครึ่งปีหลังนี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มทยอยเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่อง โดยยังคงพัฒนาโครงการแนวสูงและโครงการแนวราบควบคู่กันไป โดยปัจจัยที่สำคัญที่จะทำให้การพัฒนาคอนโดมิเนียมเติบโตคือการได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้ซื้อในทุก Segment ในส่วนของทำเลในการพัฒนาโครงการในเขตกรุงเทพฯ จะพบว่าเริ่มน้อยลงและหายากมากขึ้น หากแต่เป็นที่ดินในบริเวณที่มีโครงสร้างพื้นฐานการเชื่อมต่อไปยังฝั่งตะวันออก หรือที่ดินที่อยู่ในบริเวณที่เป็นชานเมืองและมีการขยายเส้นทางรถไฟฟ้ารวมถึงพื้นที่ใกล้ทางด่วนที่จะเกิดขึ้นใหม่ในอนาคต แม้จะอยู่ในเขตชานเมืองกรุงเทพฯ แต่ถ้ามีสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้เข้าถึงก็จะส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยตามมา ซึ่งที่ดินที่มีศักยภาพดังกล่าวในปัจจุบันได้มีการดันราคาสูงขึ้น และอาจจะส่งผลให้การแข่งของผู้พัฒนาโครงการมีมากเพราะต้องแบกรับภาระต้นทุนหลายทาง ทำให้ต้องปรับราคาขายต่อห้องเพิ่มขึ้นซึ่งอาจส่งผลต่อการฟื้นตัวของอสังหาฯ

ในขณะที่การประกาศของขึ้นดอกเบี้ยเพื่อสกัดเงินเฟ้อของแบงก์ชาติ อาจจะทำให้ผู้ที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมนั้นได้รับผลกระทบโดยตรง เพราะกู้ได้ในวงเงินที่ลดลงสวนทางกับราคาขายของที่อยู่อาศัยที่สูง เนื่องจากการปรับขึ้นของดอกเบี้ยจะทำให้ผู้กู้ต้องแบกภาระการจ่ายต่องวดเพิ่มขึ้น อาจจะส่งผลทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวรวมถึงทำให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ ถึงอย่างไรก็ดีภาครัฐบาลก็ให้ความสำคัญและพยายามหามาตรการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นมาตรการการลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยในสามล้านบาทแรกส่วนเกินคิดเป็นอัตราปกติที่ 2% ซึ่งเพดานราคาที่เท่าไหร่ยังคงต้องคอยติดตามมาตราการดังกล่าวต่อไป รวมถึงมาตรการผ่อนปรน LTV ที่จะมีการขยายมาตราการไปโดยจากเดิมที่จะสิ้นสุดในปลายปี 2565 แต่อย่างไรก็ตามถือว่าเป็นโอกาสที่ดีของกลุ่มผู้ซื้อในประเทศในช่วงเวลานี้ โดยมาตรการดังกล่าวจะเป็นตัวช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศเพื่อให้ตลาดอสังหาฯ ขับเคลื่อนไปต่อได้ในระหว่างที่รอชาวต่างชาติให้กลับเข้ามาในประเทศได้เต็มรูปแบบ เพราะความหวังในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของภาคอสังหาฯ คือกำลังซื้อของชาวต่างชาติ อันจะส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่กลับมาสดใสและมีความคล่องตัวมากขึ้น