ต่างชาติซื้อที่ดินในไทย โอกาสใหม่!! หรือ ขายชาติ?

ประเด็นสังคมในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมากับการขายบ้านให้ชาวต่างชาติ ที่หลายคนคิดว่า ต่างชาติซื้อที่ดินในไทย โอกาสใหม่!! หรือ ขายชาติ? แท้จริงแล้วจะเป็นอย่างไร TerraBkk สรุปความเห็นจากนายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และ รศ.ไตรรัตน์ จารุทัศน์ ภาควิชาเคหการคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กูรูในวงการอสังหาฯ ที่มาแลกเปลี่ยนมุมมอง ในรายการเคลียร์คัด ชัดเจน  

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ช่วง10 ปีที่ผ่านมาอสังหาฯไทยมีการชะลอตัวอยู่แล้ว และเมื่อเกิดโควิดในปี 63 ก็ยิ่งซ้ำเติมให้ภาพรวมของอสังหาฯยิ่งแย่ลงไปอีกอย่างเห็นได้ชัด  สำหรับร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ การลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. …  นั้น ส่วนตัว เห็นด้วยกับร่างกฏหมายนี้ เพราะจากภาวะโควิดทำให้เกิดผลกระทบ และไทยเป็นประเทศที่พึ่งพาการส่งออกเป็นหลักในปีนี้ก็ยังคงเห็นสัญญาณชะลอตัว ขณะที่จำนวนนักท่องเที่ยวก็อาจจะไม่ได้มากเหมือนช่วงก่อนโควิด เพราะในหลายประเทศก็พร้อมดึดดูดนักท่องเที่ยวเข้าไปเหมือนกัน ทำให้เราจะต้องกลับมาดูแลเศรษฐกิจในประเทศ ผ่านการจับจ่าย ขณะที่ไทยยังเผชิญปัญหาความเหลื่อมล้ำ ประชาชนรับผลกระทบขาดกำลังซื้อ ดังนั้นเราต้องปรับให้กลุ่มคนรากหญ้า กลุ่มผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง มีรายได้มากขึ้น ซึ่งการขับเคลื่อนอสังหาฯที่ดี ควรจะปรับโมเดลใหม่ เช่นการดึงชาวต่างชาติเข้ามาอาศัย และใช้จ่ายในประเทศไทยให้มากขึ้นเพื่อเพิ่มกำลังซื้อลัสร้างรายได้ให้คนไทย

ส่วนกรณีที่กังวลว่าหากมีการขายบ้านให้ชาวต่างชาติและจะทำให้ราคาอสังหาฯจะเพิ่มขึ้นหรือไม่นั้น ต้องบอกว่าที่ผ่านมาประเทศไทยมีการขายคอนโดฯ ให้ชาวต่างชาติได้ 49% อยู่แล้ว ซึ่งราคาคอนโดฯ ก็ไม่ได้ปรับตัวสูงจนเกินไป ขณะที่ความนิยมโซนที่อยู่อาศัยของคนไทยและต่างชาติก็มีความแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง ทั้งนี้ปัจจัยหลักที่ทำให้ประชาชนไม่สามารถซื้อบ้านได้ ส่วนใหญ่เกิดจากรายได้ของประชาชนเป็นหลัก ซึ่งมองในอีกแง่มุมการที่เรามีรายได้เพิ่มจากคนต่างชาติ ที่เข้ามาจับจ่ายใช้สอยในไทยก็จะทำให้คนในประเทศมีรายได้ ช่วยเพิ่มกำลังซื้อได้มากขึ้น

แม้ในช่วงที่ผ่านมาร่างกฎหมายนี้เป็นประเด็นที่สังคมกังวล ซึ่งภาครัฐก็มีการเปิดรับฟังความคิดเห็น แต่ข้อชี้แจงว่าที่ผ่านมาชาวต่างชาติก็มีการซื้อบ้านผ่านนอมินีอยู่แล้ว โดยส่วนใหญ่ก็จะซื้อบ้านขนาด 40-50 ตารางวา เพื่อใช้สำหรับพักผ่อน 3-4 เดือน ขณะที่บางกลุ่มก็เป็นคนจีนที่ส่งลูกมาเรียนในไทย ซึ่งคนต่างชาติกลุ่มนี้ส่วนใหญ่ก็เรียนรู้การอยู่อาศัยในประเทศไทยและสามารถซึมซับวัฒนธรรมไทยได้เป็นอย่างดี

ขณะที่ตอนนี้รัฐบาลจีนก็ยังมีการผลักดันนโยบายเดิม ทำให้คนจีนที่มีกำลังซื้ออยากออกนอกประเทศกันมากขึ้น ดังนั้นช่วงนี้จึงเป็นโอกาสดีที่จะใช้ร่างกฎหมายนี้เพื่อเป็นตัวดึงดูดให้คนต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯไทย โดยควรกำหนดพื้นที่ให้ต่างชาติสามารถซื้อให้อยู่ในเฉพาะโครงการจัดสรรเท่านั้น เพราะการที่รัฐฯ กำหนดว่าให้สามารถซื้อที่ดินในเขตเทศบาลหรือพื้นที่อาศัยบนพื้นที่ 1 ไร่ มองว่าเป็นกรอบที่กว้างมากเกินไป เพราะถ้าคนต่างชาติเข้ามาซื้อแล้วจะปรับเปลี่ยนเป็นธุรกิจ จะทำให้ควบคุมได้ยาก แต่ถ้าอยู่ในโครงการบ้านจัดสรรก็จะควบคุมไม่ให้ต่างชาติทำธุรกิจต่อได้ เพราะจะมีนิติบุคคลและเพื่อนบ้านชาวไทยเป็นผู้ช่วยดูแลจับตาชาวต่างชาติกลุ่มนี้

ซึ่งประเด็นนี้ที่ผ่านมาสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยพยายามผลักดันมาตั้งแต่ปี 2563 เพราะมองว่าในอนาคตจะเป็นปัญหาและเป็นเรื่องยากอยากให้รัฐบาลช่วยผลักดันเรื่องนี้ เพื่อจะเป็นประโยชน์ต่อประชาชน โดยเฉพาะกลุ่มคนรากหญ้า ขณะเดียวกันอยากขอให้ใช้เวลาในการทบทวนศึกษาให้ประชาชนได้สร้างความเข้าใจในรายละเอียดก่อน

รศ.ไตรรัตน์ จารุทัศน์ ภาควิชาเคหการคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า ถ้าไม่มีร่างฉบับนี้ต่างชาติก็มีการครอบครองอสังหาไทยได้อยู่แล้วจากกฎหมายในปี 2545 ซึ่งข้อดีของร่างฉบับนี้คือทำให้การถือครองผ่านนอมินี รวมถึงการถือครองแบบผิดกฎหมายจากธุรกิจสีเทา ซึ่งเป็นปัญาที่เคยอยู่ใต้พรมมานานสามารถแก้ไขเข้ามาอยู่ในระบบให้ได้ และยังช่วยคัดกรองชาวต่างชาติที่มีคุณสมบัติดี อาทิ วัยเกษียร, คนทำงานเก่งที่พร้อมเข้ามาช่วยพัฒนาประเทศ รวมถึงนักลงทุนที่พร้อมเข้ามาในไทยได้มากขึ้น

ที่ผ่านมาในหลายประเทศทั่วโลกเปิดสิทธิ์ให้ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้ สังเกตว่าประเทศที่ให้ซื้อที่ดินได้จะเป็นประเทศที่พัฒนาแล้วประชากรมีรายได้สูงเพื่อต้องการดึงดูดคนเก่งเข้าไปช่วยพัฒนาประเทศได้ขณะที่ประเทศเพื่อนบ้านอย่างมาเลเซีย ก็ยังเปิดเป็นกลุ่มสีเขียว ซึ่งต่างชาติสามารถซื้อบ้านได้ แต่ต้องเสียภาษีและสิทธิการใช้ ซึ่งถ้าไทยทำได้จะเป็นประเทศแรกในอาเซียนที่เปิดให้ต่างชาติสามารถซื้อที่ดินได้

สำหรับร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ การลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. … รัฐบาลควรมีข้อกำหนดกรอบราคาให้ชัดเจน เช่น ถ้าต้องการซื้อพื้นที่ 1 ไร่ เงินลงทุนรวม 40 ล้านบาท, พื้นที่ 100 ตารางวา เงินลงทุน 10 ล้านบาท หรือพื้นที่ 50 ตารางวา เงินลงทุน 5 ล้านบาท ทั้งนี้เพื่อเป็น option เสริมให้กับกลุ่มต่างชาติให้สามารถเลือกลงทุนได้ โดยกำหนดโควต้า ไม่เกิน 500 ไร่ต่อปี และห้ามซื้อที่ดินติดกันเกิน 10 แปลง โดยเบื้องต้นอยากให้เปิดในพื้นที่ เช่น กรุงเทพฯ, ชลบุรี, ระยอง, เชียงใหม่,อุดรธานี, เพชรบุรี และประจวบคีรีขันธ์ และหลังจากนี้อาจจะพิจารณาในพื้นที่ที่มีความพร้อมกันอีกครั้ง

โดยการปรับร่างกฎกระทรวงในครั้งนี้ จะเป็นการทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไทยถูกต้องมากขึ้นหลังจากที่ผ่านมามีนอมินีถือครองแทนมายาวนาน และยังปรับแก้เพื่อสร้างระบบภาษีที่ต่างชาติจะต้องจ่ายมากกว่า และหากมีการขายบ้านต่อ ได้กำไรก็จะต้องเสียภาษีเงินได้อีก 30% เป็นต้น ซึ่งภาษีเหล่านี้ก็สามารถนำลงไปใช้พัฒนาพื้นที่ได้

ขณะเดียวกันก็จะเป็นการลดปัญหาระบบธุรกิจสีเทา ผ่านระบบการโอนจ่ายเงินเพื่อซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ก็จะทำให้รู้ที่มาที่ไปของเงินมากขึ้นจะไม่มีการฟอกเงิน หรือเงินจากธุรกิจสีเทาเข้ามาเกี่ยวข้อง และควรมีระบบตรวจสอบออนไลน์เพื่อยืนยันตัวตนจากประเทศต้นทางของชาวต่างชาติคนนั้นว่าเป็นกลุ่มคนที่มีความรู้ความสามารถจริง ซึ่งถ้ารัฐบาลจะมีการเปิดจริงอยากให้เปิดเป็นสีฟ้าคือไม่มีข้อจำกัดยกเว้นที่ดินชายแดนและมีการเก็บภาษีอย่างเป็นระบบ

อย่างไรก็ดี หลายคนอาจเข้าใจว่าหากล้มร่างกฎกระทรวงฉบับนี้แล้วจะยกเลิกการขายชาติ หรือขายบ้านให้ต่างชาติได้นั้น ต้องยอมรับว่าอาจคิดผิดเพราะจะต้องกลับไปใช้กฎกระทรวงเดิมในปี 2545 ซึ่งมีกรอบที่กว้างมากเกินไป และเป็นการเปิดช่องให้นอมินีทำการซื้อ-ขายบ้านแบบเดิมๆอีก