ออมเงินซื้อบ้าน เพื่อคนทำงานรุ่นใหม่

บทความโดย สัมมา คีตสิน กรรมการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์

เคยมีการศึกษาพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก พบว่าผู้บริโภคที่ซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรกนั้น มักจะอยู่ในช่วงอายุประมาณ 25-35 ปี ซึ่งครอบคลุมถึงคนรุ่นหนุ่มสาวที่เพิ่งสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาตรีหรือสูงกว่า ได้เริ่มต้นการทำงานแล้วเป็นงานแรกๆของชีวิต (First Jobbers) มีเงินเก็บออมจากการทำงานนั้นแล้วบ้างพอสมควร ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกในระดับราคาที่ไม่สูงจนเกินไปคือเป็นราคาระดับกลางล่าง (Lower Middle)

            การมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองเป็นความใฝ่ฝันของคนทุกชาติทุกภาษา (Owning a home is everyone’s dream.) อย่างไรก็ตามสำหรับบัณฑิตที่จบการศึกษาใหม่และเป็นผู้ที่เริ่มทำงานเป็นงานแรกๆ หรือ First Jobbers นั้น ความสามารถในการมีที่อยู่เป็นของตนเอง (Housing Affordability) ไม่ใช่เรื่องง่ายนัก โดยเฉพาะผู้ที่ไม่ได้มาจากครอบครัวที่มีฐานะทางเศรษฐกิจดี

            First Jobbers เหล่านี้ โอกาสแรกๆที่จะมีที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่บ้านของพ่อแม่ผู้ปกครอง ก็คือต้องเช่าหอพัก เช่าบ้าน เช่าอพาร์ตเม้นท์ ไปเรื่อยๆ และต้องรอคอยอีกนานหลายปีกว่าจะสามารถเก็บออมเงินก้อนที่มากพอ จะนำไปวางเป็นเงินดาวน์หรือมีความสามารถในการผ่อนชำระเงินงวดรายเดือนเมื่อต้องขอกู้ยืมสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน

ดังนั้น First Jobbers จึงต้องฝึกให้เป็นผู้มีวินัยในการเก็บออมเงินบางส่วนจากรายรับในแต่ละเดือนไว้ และต้องเก็บออมในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นมากกว่าการเพิ่มขึ้นของรายจ่าย หรือควบคุมรายจ่ายให้เพิ่มน้อยที่สุดหรือคงที่ให้ได้มากที่สุดในขณะที่มีรายได้เพิ่มขึ้นตามอายุงาน ซึ่งโดยปกติบริษัทการค้าต่างๆ มักพิจารณาปรับอัตราเงินเดือนประจำปีให้พนักงานโดยพิจารณาจากผลประกอบการของธุรกิจ การประเมินผลงาน และอัตราเงินเฟ้อในแต่ละปี และโดยปกติ First Jobbers จะได้รับการพิจารณาปรับอัตราเงินเดือนในแต่ละปีของการทำงาน ซึ่งหาก First Jobbers มีวินัยในการเก็บออมเงินจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี โอกาสของการมีบ้านก็ง่ายขึ้น เพราะเขาสามารถรวบรวมเป็นเงินก้อนที่ใหญ่ขึ้นจนสามารถวางเป็นเงินดาวน์และผ่อนชำระในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ในขนาดหรือระดับราคาที่เพียงพอเหมาะสมต่อการดำรงชีพต่อไป และเพื่อครอบครัวที่เขาจะสร้างขึ้นเป็นของตนเองในอนาคต

สถาบันการเงินส่วนใหญ่จะปล่อยกู้ให้ผู้ที่ประสงค์จะกู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยโดยคำนวณความสามารถในการชำระเงินงวดจากอัตราส่วนที่เรียกว่า Debt Service Coverage Ratio (DSCR) หรืออัตราส่วนของจำนวนเงินรายได้ที่เขาได้รับในแต่ละเดือนหารด้วยจำนวนเงินที่ผู้กู้มีภาระในการผ่อนชำระเงินงวดสำหรับภาระหนี้ต่างๆในแต่ละเดือน โดยสถาบันการเงินมักกำหนดอัตราส่วน DSCR ไม่ต่ำกว่า 3 เท่า

เอกสารรายงานจาก World Economic Forum ชิ้นหนึ่ง ชี้ว่าคนรุ่นใหม่มีโอกาสน้อยลงกว่าคนรุ่นอดีตหากเทียบระดับวัยเดียวกัน ในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย โดยมีสาเหตุจากราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น การวางผังเมืองที่เข้มงวดขึ้น กฎเกณฑ์ระเบียบว่าด้วยการก่อสร้างที่เข้มงวดขึ้น รูปแบบวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไป

ดังนั้น นอกจากการส่งเสริมให้ First Jobbers สร้างวินัยในการออมแล้ว ภาครัฐควรมีพันธกิจในการสนับสนุนการให้คนวัยหนุ่มสาวที่มีงานทำสามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ เพื่อสังคมที่ผาสุก เพราะการมีที่อยู่อาศัยเป็นสุดยอดความปรารถนาของผู้คนในประเทศ เป็นองค์ประกอบของการสร้างครอบครัวให้ยั่งยืนและลดปัญหาสังคมด้านต่างๆ

รัฐจึงควรพยายามอย่างเต็มที่ในการสร้างโอกาสให้คนเหล่านั้นมีโอกาสเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้นโดยจัดหามาตรการที่เหมาะสมเพิ่มเติม โดยเฉพาะในช่วงเวลาที่เกิดภาสะเงินเฟ้อสูงจนราคาบ้านเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ เช่น อาจพิจารณาโดยการให้เครดิตภาษี (ไม่เพียงแค่การหักลดหย่อนภาษีจากดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อบ้าน) พิจารณาให้เงินสมทบสำหรับผู้มีวินัยในการออม (ในหลักการสมทบคล้ายการประกันสังคม) หรือสนับสนุนให้สถาบันการเงินพิจารณาให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าอัตราปกติ เป็นต้น