สรุปไฮไลท์สำคัญในงานสัมมนาใหญ่ประจำปี 2566 “อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2023” ซึ่งจัดโดย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย พร้อมวิทยากรในสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย และวิทยากรทรงคุณวุฒิร่วมบรรยายในหลายหัวข้อ  ด้านนายกสมาคมอสังหาฯไทย เผย รัฐฯควรรื้อปัญหาใต้พรม ให้เข้าสู่ระบบ ลดปัญหาการซื้ออสังหาฯไทยแบบผิดๆ ดึงดูดให้ชาวต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนที่มีความต้องการซื้อบ้าน ให้เข้ามาซื้อบ้านแนวราบได้แบบถูกกฎหมาย ซึ่งตรงนี้ก็ช่วยลดปัญหาทุนสีเทาที่เข้ามาซื้อแบบผิดกฎหมายด้วย ซึ่งถ้าทำได้ตรงนี้ก็ช่วยดึงเม็ดเงินจากคนต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯไทยได้มากขึ้น 

“ผังเมืองและหน่วยงานภาครัฐจะสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร”

ดร. ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ได้กล่าวปาฐกถาพิเศษในหัวข้อ “ผังเมืองและหน่วยงานภาครัฐจะสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร” กล่าวว่า ในอนาคตผังเมืองต้องมีการปรับปรุงและกำหนดทิศทางให้ชัดเจน โดยแนวทางคือ ต้องสร้างความเข้าใจร่วมกัน คณะกรรมการผังเมืองต้องร่วมกับผู้ประกอบการและผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ช่วยกันออกแบบหลักเกณฑ์พัฒนาเมืองให้สอดคล้องกับความต้องการ พร้อมกับเตรียมโครงสร้างพื้นฐาน

เพราะที่ผ่านมาผังเมืองไม่ได้บอกว่าพื้นที่ตรงนั้นควรจะสร้างอะไรได้บ้าง แต่เป็นการกำหนดว่าสร้างได้สูงสุดเท่าไร ทำให้ผังเมืองเป็นตัวกำหนดราคาที่ดิน ตามที่ผู้พัฒนาพยายามสร้างเต็มข้อกำหนด ดังนั้นปัจจุบันจะเห็นว่าราคาที่ดินโดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าปรับตัวสูงขึ้น ทำให้คนวัยทำงาน ไม่มีศักยภาพในการซื้อที่อยู่อาศัยในเมือง และต้องออกไปอาศัยซื้อทาวน์เฮ้าส์แนวรอบเมืองมากขึ้น ทำให้ทุกวันนี้ในย่านใจกลางเมืองจึงมีแต่กลุ่มคนดั้งเดิมซึ่งส่วนใหญ่ก็เป็นกลุ่มคนสูงอายุอาศัยอยู่

อย่างไรก็ดีการใช้ผังเมืองเฉพาะในการจัดที่ดินเพื่อพัมนาพื้นที่จะมีผลมากขึ้น โดยเราควรกลับมาทบทวนมาตรการส่งเสริมและพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือ FAR Bonus กันใหม่ เพื่อให้จูงใจกับกลุ่มเอกชนและสร้างผลดีต่อเมืองและประชาชนได้ทั่วถึง โดยเฉพาะการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ซึ่งหลังจากประกาศใช้ FAR Bonus ในช่วง16 ปี พบว่ามีผู้ใช้สิทธิ 284 โครงการ โดยส่วนใหญ่ขอเฉพาะพื้นที่รับน้ำเพื่อการป้องกันและแก้ไขน้ำท่วมเท่านั้น

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า อสังหาฯและการท่องเที่ยวมีส่วนสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของไทย ในปี 65 ที่ผ่านมา พบว่า หน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของคนต่างชาติ มีทั้งสิ้น 11,561 หน่วย เพิ่มขึ้น 41% มูลค่าการโอนที่ 59,261 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 49.2% โดยชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาฯในไทยมากที่สุด และยังพบว่าชาวเมียนมาร์ มีการเข้ามาซื้ออสังหาฯไทยเป็นอันดับ 2 โดยมียอดซื้อราว 2,000 ล้านบาทเลยทีเดียว

“แนวโน้มภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกลยุทธ์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย” จากความเห็นของ 3 นายกสมาคมอสังหาฯ

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯปีนี้จะเห็นภาพเปลี่ยนไป ตามจำนวนประชากรที่เกิดลดลง ขณะที่กำลังก้าวเข้าสู่สังคมสูงวัยมากขึ้น ทำให้เราจะเห็นโครงการใหม่ๆ ทำบ้านที่รองรับกลุ่มคนสูงวัย ส่วนกลุ่มคนรุ่นใหม่โดยเฉพาะกลุ่มคน Gen Y ยังมีปัญหาเรื่องหนี้ที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ติดกับดัก ขาดกำลังซื้ออสังหาฯ

ทั้งนี้เราควรรื้อใต้พรมใหม่ ลดปัญหาการซื้ออสังหาฯไทยแบบผิดๆ ดึงดูดให้ชาวต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนที่มีความต้องการซื้อบ้าน ให้เข้ามาซื้อบ้านแนวราบได้แบบถูกกฎหมาย ซึ่งตรงนี้ก็ช่วยลดปัญหาใต้พรม และปัญหาทุนสีเทาที่เข้ามาซื้อแบบผิดกฎหมายด้วย ซึ่งถ้าทำได้ตรงนี้ก็ช่วยดึงเม็ดเงินจากคนต่างชาติเข้ามาซื้อ

นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า จากปี 65 ตลาดบ้านแนวราบเร่งตัวมาก จากปัจจัยการผ่อนปรนมาตรการ LTV ดอกเบี้ยระดับต่ำ สำหรับปี 66 ประเมินว่า อสังหาฯแนวราบจะทรงตัว หรือชะลอลงเล็กน้อย แต่ในช่วงครึ่งปีหลังยังมีความหวังจากปัจจัยบวกมาช่วยหนุน ซึ่งในมุมของธุรกิจอสังหาฯยังมีช่องให้ปรับตัววได้อีก อย่างไรก็ดีอุปสรรค ยังคงต้องเฝ้าระวังเรื่องการปฎิเสธสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ที่ยังอยู่ในระดับสูงกว่า 30% ซึ่งหากธนาคารพาณิชย์มีการปรับเกณฑ์เข้มงวดขึ้นก็อาจกระทบกับกำลังซื้อของลูกค้าบางกลุ่มได้  ส่วนบ้านหรูระดับไฮเอนด์ต้องระวังความเสี่ยงจากปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย เพราะปัจจุบันสินค้ายังมีอยู่มากในตลาด

นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯปีนี้เป็นไปในเชิงบวก จากแนวโน้มของธุรกิจท่องเที่ยว บริการ ที่ทำให้เกิดการจ้างงานเพิ่มขึ้นสร้างรายได้ให้กับคนไทย ทำให้ลูกค้ามีความมั่นใจกลับมามีกำลังซื้ออสังหาฯ โดยกลุ่มคอนโดฯ ยอดขายมีแนวโน้มฟื้นตัวจากปี 65 ราว 30% คิดเป็น 65,000 หน่วย ขณะที่ยอดโอนราว 1.9 แสนล้านบาท

โดยคาดว่าคอนโดฯกลุ่มราคา 1-3 ล้านบาท จะแป็นพระเอกในปีนี้ จากสินค้าในตลาดที่มีน้อย ขณะที่ความต้องการยังมีอยู่ต่อเนื่อง โดยเฉพาะในโซนรอบเมือง และตามภูมิภาค หัวเมืองท่องเที่ยวที่ยังมีความต้องการจากกลุ่มคนทำงานธุรกิจบริการท่องเที่ยว ส่วนคอนโดฯราคา 200,000 บาท/ตร.ม. คาดว่าต้องใช้เวลา 2-3 ปี โดยมีดีมานด์จาก ฮ่องกง จีนที่อยากย้ายประเทศ เข้ามาช่วยดูดซับ และอาจเห็นการกลับมาเปิดตัวใหม่ได้อีกครั้งในปี 67 สำหรับการเช่าปัจจุบันมีกลุ่มผู้เช่าต่างชาติทยอยกลับมาเช่าระยะยาวต่อเนื่อง

อย่างไรก็ดีอยากฝากให้นายกและรัฐบาลใหม่ที่เข้ามาใช้ Soft power ของไทยที่มีอยู่ โดยเฉพาะอสังหาฯที่ต่างชาติหลายคนอยากเข้ามาอยู่ เป็นตัวดึงดูดกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติ  รวมถึงการผ่อนปรนให้วีซ่าแก่กลุ่มคนต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดฯในไทย ระยะกลาง ถึงระยะยาว เช่น ซื้อคอนโดฯ 5 ล้านบาท ได้วีซ่า 5 ปี หรือซื้อคอนโดฯ 10 ล้านบาทได้วีซ่า 10 ปี ซึ่งถ้าทำได้ก็จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ เกิดเม็ดเงินไหลเข้ามาหมุนเวียนในระบบมากขึ้น

ดร.กอบศักดิ์ ภูตระกูล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่า ปีนี้อยู่ในช่วงที่เศรษฐกิจผันผวนแบบที่ไม่เคยเห็นมาก่อน แม้ว่าภาพรวมเศรษฐกิจในช่วง 2 เดือนแรกจะดูดี แต่หลังจากที่ธนาคารของสหรัฐฯ 2 แห่งล้ม ทำให้เกิดความกังวล ทำให้ปีนี้เป็นปีกระต่ายที่น่ากลัว และจะเป็นวิกฤติต่อเนื่องอย่างน้อย 3 ปี นับจากช่วงปลายปี 65  โดยปีนี้จะเห็นสหรัฐฯ เข้าRecession เพื่อลดปัญหาเงินเฟ้อ และรีเซ็ตทุกอย่างใหม่ และจะเข้าการกระตุ้นเศรษฐกิจรอบใหม่ในปี 2025 ซึ่งระหว่างนี้ก็จะเกิดวิกฤติเศรษฐกิจถดถอยในวงกว้าง

สำหรับการส่งออก ที่เป็นเครื่องยนต์หลักขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ที่เติบโตสูงสุดในช่วงเดือน มิ.ย.65 ปัจจุบันก็ลดลงมา 13.1%  เป็นผลกระทบที่กำลังเกิดขึ้น แม้ว่าไทยจะได้อานิสงค์จากภาคท่องเที่ยว แต่ในภาพรวมก็ยังไม่ดีนัก ปีนี้ต้องทำใจเรื่องการส่งออก ถ้าปัญหาเงินเฟ้อไม่จบก็อาจเกิดปัญหาแย่กว่าที่คิดไว้

ดังนั้นเป้าหมายสำคัญของปี 66 ไทยจะต้องดันตัวเองให้เป็นศูนย์กลางของการเข้ามาลงทุน ดึงดูดกลุ่มทุนจากจีน สหรัฐฯ ที่ต้องการย้ายฐานเข้ามาในไทยมากขึ้น ผ่านการสนับสนุนของ BOI ซึ่งในปี 65 ที่ผ่านมายอด BOI สูงสุดในรอบ 10 ปี มีสัดส่วนลงทุนเพิ่ม 30% โดยจีนยังเป็นเบอร์1 ในการกลับมาตั้งฐานในไทย

ดร.ไพจิตร วิบูลย์ธนสาร รองประธานและเลขาธิการ หอการค้าไทยในจีน กล่าวว่า ตอนนี้เศรษฐกิจจีนคิดเป็น 18% ของ GDP โลก ซึ่งส่วนตัวคาดว่าปีนี้เศรษฐกิจจะเติบโตได้ ราว 7-8% โดยหลังจากจีนปลดล็อกให้นักท่องเที่ยวเดินทางเข้าจีนได้ ก็คาดว่าในปีนี้จะมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้าจีนกว่า 70 ล้านคน ขณะที่คนจีนเองก็เกิดพฤติกรรมการท่องเที่ยวใหม่ ที่ไม่อยากเดินทางไกล อยากมาเที่ยวประเทศในแถบเอเชียมากขึ้น ดังนั้นไทยจะต้องปรับโหมดให้การท่องเที่ยวสะดวกสบายมากขึ้น

นอกจากนี้จีนยังมุ่งมั่นการเติบโตโดยใช้ประชาชนเป็นศูนย์กลาง ทำให้เกิดมิติด้านเศรษฐกิจใหม่ แรงงานจะย้ายกลับประเทศ จะเห็นว่าปัจจุบันจีนหันไปเน้นพัฒนาอุตสาหกรรมใหม่ เน้นด้านนวัตกรรมซึ่งมีการจัดสรรงบเพื่อวิจัยพัมนาเชิงพื้นฐานถึง 7% ขณะที่ไทยใช้งบพัมนาด้านนี้เพียง 0.5% เท่านั้น

ทั้งนี้ในปี 66 เราจะเห็นจีนเน้นการเติบโตจากภายในมากขึ้น มิติการท่องเที่ยวในประเทศจีนมีมากขึ้น ดังนั้นไทยจะต้องหาแนวทางในการขยายสินค้า และบริการเข้าสู่ตลาดจีนผ่านงานแสดงสินค้าที่จะเกิดขึ้นในจีนเพื่อหนุนการส่งออกไทยในปีนี้ให้โตได้

นางน้ำฝน บุณยะวัฒน์ รองผู้ว่าการด้านนโยบายและแผน การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) กล่าวว่า มิติของการซื้ออสังหาฯในไทยของคนจีนตอนนี้เป็นหนึ่งในแรงดึงดูดการเดินทางเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งตอนนี้ท่องเที่ยวไทย จะต้องเร่งปรับตัวให้เท่าทันนักท่องเที่ยวจากจีน ซึ่งปัจจุบันมีคนจีนบางกลุ่ม ผันตัวจากนักท่องเที่ยวปกติหันมาทำธุรกิจพาคนจีนทัวร์ไทยเอง ซึ่งตรงนี้จะมีผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจทัวร์ไทยและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง ทำให้เม็ดเงินไม่หมุนสะพัดอย่างที่ควรจะเป็น

นายบุญ ยงสกุล ประธานกรรมการ บริษัท โบ๊ทพัฒนา จำกัด และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า  ตอนนี้ที่ภูเก็ตมีนัท่งอเที่ยวต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะชาวรัสเซียที่เข้ามาปักหลักอยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ทำให้โรงแรมขนาดใหญ่มีอัตราการเข้าพัก 95-97% จากการขายห้องพักแบบรายเดือนทั้งหมด และยังเห็นโรงแรมใหม่ในเซ็กเมนต์ลักชัวรี ถึงโรงแรมระดับซูเปอร์ลักชัวรี จะเริ่มเปิดตัวตามเกาะมากขึ้น

ทั้งนี้ภูเก็ตยังต้องมีการเร่งพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะเส้นทางถนนรอบเกาะ  รวมถึงการเพิ่มธุรกิจน้ำประปา ที่ตอนนี้ในภูเก็ตน้ำประปาไม่เพียงพอต่อการใช้งาน รวมถึงธุรกิจจัดการขยะ และธุรกิจไฟฟ้าโซลาเซลล์ด้วย