พัฒนาห้องชุดให้ตอบโจทย์นักลงทุน “จีน”

สวัสดีครับท่านผู้อ่านและสมาชิก TerraBKK เป็นอย่างไรกันบ้างครับได้ไปเที่ยววันหยุดยาวช่วงสงกรานต์ ใครไปเที่ยวที่ไหนกันบ้างเขียนมาเล่าสู่กันอ่านนะครับ

ช่วงสงกรานต์ที่ผ่านมาผมเห็นข่าวนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยเป็นจำนวนมากเพราะปีนี้เป็นสงกรานต์ปีแรกนับตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของโคโรน่าไวรัสสายพันธ์ใหม่ 2019 (Covid-19) เมื่อปี 2563 ทำให้การท่องเที่ยวไทยในช่วงเดือนเมษายนที่ผ่านมาคึกคักเป็นพิเศษ และเป็นช่วงที่ผมได้พบกับนักลงทุนชาวจีนที่สนใจเข้ามาลงทุนในประเทศไทย เลยอยากมาแบ่งปันความสนใจของนักลงทุนจีน กับการลงทุนในห้องชุดในประเทศไทยว่า ทำไมนักลงทุนชาวจีน ซึ่งเป็นกลุ่มนักลงทุนต่างชาติกลุ่มใหญ่สุดที่เข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2561 ถึงปัจจุบันสนใจเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย โดยเฉพาะในปี 2565 หลังจากที่ประเทศไทยเปิดประเทศให้นักท่องเที่ยวเดินทางเข้าประเทศไทยตั้งแต่เดือนกรกฏาคม 2565 ทำให้มีนักท่องเที่ยวและนักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น  

จากรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย ระบุว่า ในปี 2565 มีการโอนห้องชุดให้กับนักลงทุนต่างชาติทั้งสิ้น 11,561 ยูนิต มูลค่า 59,261 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 41.02% และ 49.17% เมื่อเทียบกับปี 2564 เป็นการเพิ่มขึ้นสูงสุดนับตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของ Covid-19 ในปี 2563-2565 โดยนักลงทุนต่างชาติที่มียอดและมูลค่าการโอนสูงสุดเป็นอันดับหนึ่งคือ นักลงทุนชาวจีน โดยมีการเข้าซื้อห้องชุดทั้งสิ้น 5,707 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 49.36% ของจำนวนยูนิตที่มีการโอนให้ต่างชาติทั้งหมดในปี 2565 คิดเป็นมูลค่ารวม 29,038 ล้านบาท หรือ  49% ของมูลค่าการโอนของชาวต่างชาติในปี 2565

ผมได้คุยกับนักลงทุนชาวจีนที่สนใจเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ว่าทำไมนักลงทุนจีนจึงเข้ามาลงทุนในประเทศไทย เขาบอกว่า “เพราะราคาห้องชุดในไทยยังถูกกว่าราคาห้องชุดในจีน ทั้งจีนแผ่นดินใหญ่ และจีนฮ่องกง ในขณะที่สภาพแวดล้อมของไทยเหมาะสำหรับการเข้ามาพักอาศัยทั้งเพื่อการท่องเที่ยวและการทำงาน เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคอาเซียน”

นอกจากเหตุผลในเรื่องราคาของห้องชุดในไทยที่ถูกกว่าราคาห้องชุดในประเทศจีนแล้ว ผมและทีมวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้วิเคราะห์ถึงห้องชุดที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนชาวจีนซึ่งเป็นกลุ่มทุนใหญ่ที่เข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเกี่ยวกับปัจจัยที่ทำให้นักลงทุนชาวจีน เลือกซื้อห้องชุดในแต่ละโครงการและแต่ละทำเล พบว่ามี 5 ปัจจัยหลัก ที่นักลงทุนจีนตัดสินใจเข้าไปซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนประกอบด้วย

• ทำเลที่ตั้ง (Location) :

ทำเลที่ตั้งที่ชาวจีนให้ความสนใจเป็นทำเลที่ต้องใกล้กับแนวรถไฟฟ้า และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อาทิ ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ และชุมชน

            จากการสำรวจของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุนชาวจีนพบว่านิยมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภท คอนโดมิเนียม ที่มีทำเลติดรถไฟฟ้าทั้งรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้า MRT และทำเลที่เดินทางสะดวก ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งห้างสรรพสินค้า Shopping Street โรงพยาบาล เป็นต้น

            โดยทำเลที่ได้รับความนิยมเป็นทำเลรัชดาภิเษก-พระราม 9 ที่อยู่ใกล้กับสถานฑูตของสาธารณรัฐประชาชนจีนประจำประเภทศ รวมไปถึงเป็นทำเลที่ใกล้กับรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน และสิ่งอำนวยความสะดวกหลากหลายที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของชาวจีนไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้า Shopping Street โรงภาพยนต์ โรงพยาบาล ฯลฯ ทำให้ในทำเลนี้มีจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวทั้งสิ้น 35 โครงการ คิดเป็นจำนวนห้องชุด 12,725 ยูนิต มียอดขายเฉลี่ย 41% ที่ระดับราคาขาย 1.9-7 ล้านบาทต่อยูนิต

นอกจากจำนวนการเปิดตัวโครงการจำนวนมากในทำเลนี้แล้ว จากผลการศึกษาพบว่า พื้นที่โดยรอบทำเลรัชดาภิเษก-พระราม 9 มีโรงแรมอยู่ถึง 29 แห่งตั้งแต่ระดับ 3 ดาวถึง 5 ดาว ระดับราคาค่าเช่าเฉลี่ย 750-5,200 บาทต่อคืน มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย(Occupancy Rate) 70-80% เช่นเดียวกับจำนวนอพาร์ตเมนท์และเซอร์วิส อพาร์ตเมนท์ จำนวน 22 โครงการ อัตราค่าเช่าเฉลี่ย 3,500-15,000 บาทต่อเดือน ขึ้นอยู่กับขนาดของห้อง โดยปัจจุบันอพาร์ตเมนท์และเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ มีอัตราการเช่าเฉลี่ย (Occupancy Rate)  99-100%   

• ขนาดและราคา(Size & Price):

ขนาดห้องชุดที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนชาวจีนเป็นห้องขนาด 25-57 ตารางเมตร โดยห้องชุดที่ได้รับความนิยมมากที่สุดเป็นห้องแบบสตูดิโอ ขนาดห้อง 25-28 ตารางเมตรต่อยูนิต ระดับราคาเฉลี่ยอยู่ที่ไม่เกิน 2 ล้านบาท ถัดมาเป็นห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนที่มีขนาด 26-35 ตารางเมตรต่อยูนิต ที่ระดับราคา ไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิต และห้องชุดขนาด 2 ห้องนอนที่มีขนาด 48-57 ตารางเมตร ที่ระดับราคาไม่เกิน 8 ล้านบาทต่อยูนิต

• พื้นที่ส่วนกลางต้องครบครันตอบทุกโจทย์ความต้องการของผู้อยู่อาศัย(Facility)

โครงการที่นักลงทุนชาวจีนให้ความสนใจเป็นโครงการที่มีการออกแบบพื้นที่ส่วนกลาง ที่ครอบคลุมทุกการใช้งานทั้งด้านการทำงาน เช่น Co working Meeting Room Library และด้านการพักผ่อน เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และ สวน เป็นต้น

• มีการบริหารจัดการและดูแลพื้นที่ส่วนกลางหลังการขาย (Community Management)

นักลงทุนชาวจีนที่สนใจเข้ามาลงทุนในไทยที่ผมเพิ่งพบเมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา เล่าให้ผมฟังอย่างน่าสนใจว่า ผู้ซื้อห้องชุดหรือผู้เช่าห้องชุดชาวจีนจะให้ความสำคัญกับการดูแลชุมชน การจัดกิจกรรมต่างๆ ภายในชุมชน ซึ่งเป็นสังคมของชาวจีน ดังนั้นการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง รวมไปถึงการดูแลจัดกิจกรรมต่างๆ ร่วมกัน เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่จะทำให้นักลงทุนชาวจีน ตัดสินใจซื้อโครงการทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุน

• อัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 5-6%(Yield)

ในขณะเดียวกันการลงทุนเพื่อการปล่อยเช่าในประเทศไทยยังให้ผลตอบแทนเฉลี่ยที่5-6% ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากในปัจจุบัน และสูงกว่าอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในประเทศจีนที่ให้ผลตอบแทนต่ำกว่าเฉลี่ยที่ 4-5% จึงเป็นโอกาสสำหรับการซื้อเพื่อการลงทุนในประเทศไทย

ทั้ง 5 ปัจจัยเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์กับความต้องการของนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีน ที่มีทั้งความเหมือนและความต่างจากผู้ซื้อชาวไทย และเป็นโอกาสสำหรับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องสร้างยอดขายและรับรู้รายได้จากนักลงทุนชาวจีน

ในขณะที่กฎหมายการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติในปัจจุบันได้เปิดกว้างมากขึ้น โดยปัจจุบันต่างชาติ สามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ 2 แบบคือ

1.แบบซื้อขายขาด (Freehold) โดยกฏหมายระบุว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิในห้องชุดรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนห้องทั้งหมด และกำหนดให้มีการวางเงินดาวน์เพียง 10-15% ซึ่งต่ำกว่ากฏหมายการซื้อที่อยู่อาศัยในจีนที่ต้องวางเงินดาวน์ 35%

และ 2. สัญญาเช่า (Leasehold) การถือครองกรรมสิทธิ์แบบเช่าในประเทศไทย แบ่งเป็นสัญญาเช่าระยะสั้น ไม่เกิน 3 ปี และสัญญาเช่าระยะยาว 3-30 ปี และสามารถต่อสัญญาเพิ่มได้หลังหมดสัญญา

            การเปิดกว้างของกฏหมายการซื้อและการลงทุนของไทยดังกล่าว ผมว่าเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการพัฒนาโครงการ และวางกลยุทธการขายที่ตอบโจทย์กับนักลงทุนโดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติ ที่สนใจเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยในช่วงเวลาที่เหลือของปี 2566 เฮงๆ รวยๆ กันนะครับ

แล้วพบกันใหม่เดือนมิถุนายนครับ

โดย นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ  บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด