ในงานเสวนา Mixed Use Projects กับ การขับเคลื่อน TOD ซึ่งจัดโดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์  ได้รวมความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญในการพัฒนาอสังหาฯ ซึ่งมีความเห็นในเรื่องการพัฒนา Mixed Use Projects ให้สอดรับกับการขับเคลื่อน TOD (Transit Oriented Development) ในหลายมุมมอง

คุณเริงศักดิ์ ทองสม ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการขนส่งและจราจร รักษาการในตำแหน่ง นักวิชาการขนส่งทรงคุณวุฒิ สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) กล่าวว่า TOD หรือการศึกษาพัมนาเมือง กับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง เป็นหนึ่งในยุทธศาสตร์ชาติฉบับที่ 18 ที่เน้นการพัฒนาพื้นที่ในระบบรางเป็นหลัก ซึ่งปัจจุบันไทยยังเป็นการพัฒนาแบบ TAD หรือการพัฒนารอบสถานีอย่างหนาแน่นแต่ขาดการวางแผน โดยเอกชนส่วนใหญ่ยังเน้นการพัฒนาโครงการใกล้ระบบขนส่งแต่ยังไม่ผสานระบบเข้าไปในตัวโครงการ ซึ่งที่ผ่านมาภาครัฐพยายามศึกษาความเป็นไปได้ จากกรณีในต่างประเทศ อาทิ ญี่ปุ่น เกาหลี เยอรมนี ฝรั่งเศส และจีน ทำให้เห็นว่าไทยยังขาดองค์กรการขับเคลื่อน TOD แบบจริงจัง รวมถึงเครื่องมือทางกฎหมายที่ไทยยังติดเรื่องการจัดรูปที่ดิน การเวนคืน ผังเมืองรวม และผังเมืองเฉพาะ จากการทำงานของแต่ละหน่วยงานที่มีข้อจำกัด

 

ที่ผ่านมาได้มี (ร่าง) แผนปฎิบัติการด้านการพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง (พ.ศ.2567-2582) โดยมี 7 แนวทางการพัฒนา 47 แผนงาน/โครงการ ใช้งบราว 17,436 ล้านบาท ซึ่งพื้นที่เป้าหมายต้นแบบการพัฒนา TOD รอบสถานีรถไฟความเร็วสูง 3 แห่ง จะอยู่ที่พัทยา, ขอนแก่น และอยุธยา เพราะเป็นพื้นที่ศักยภาพรองรับเส้นทางรถไฟสายหลัก และมีแนวกการเชื่อมต่อ ขณะที่สถานีบางซื่อ, สถานีศิริราช และสถานีมักกะสัน ในพื้นที่กรุงเทพฯ ก็เป็นอีกหนึ่งพื้นที่น่าสนใจ มีศักยภาพแต่ยังไม่ดีเท่าที่ควร ทั้งนี้ถ้าไทยสามารถพัฒนาพื้นที่สถานีรถไฟให้รวมกับพื้นที่มิกซ์ยูสได้ ก็จะสามารถเพิ่มมูลค่าให้มากขึ้น ซึ่งคาดว่าจะสร้างผลตอบแทนทางเศรษฐกิจได้ถึง 28.8%

คุณสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ปัจจุบันโครงการ Mixed-use ที่สำรวจในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีพื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม (GFA) 15,312,966 ตร.ม. แบ่งเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ในช่วงครึ่งแรก ปี 2566 มีจำนวน 110 โครงการ มีพื้นที่ก่อสร้าง (GFA) ทั้งสิ้น 11,462,394 ตร.ม. และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้าง ที่จะสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังปี 2566 จนถึงปี 2570 อีก 16 โครงการ พื้นที่ประมาณ 3,850,572 ตร.ม.

ทั้งนี้โครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายพื้นที่ในช่วงครึ่งแรกของปิ 2566 มีการใช้พื้นที่ประเภทอาคารสำนักงานมากที่สุด ร้อยละ 39.7 รองลงมา 31.4% เป็นพื้นที่ค้าปลีก 22.5% เป็นอาคารชุดพักอาศัย 5.9% เป็นโรงแรม และ 0.5% เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์

โดยหากพิจารณาโครงการ Mixed-use ที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต โซนปทุมวัน เป็นทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึงปี 2570 เป็นจำนวน  1,711,990 ตร.ม. ซึ่งคิดเป็น 14.9% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน (11,462,394 ตร.ม.)  อุปทานในอนาคตมาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการ One Bangkok, โครงการ Central Embassy Phase 2 และโครงการ Aman Nai Lert Bangkok

โซนสีลม-สาทร-บางรัก เป็นอีกทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึง ปี 2570 เป็นจำนวน  732,585 ตารางเมตร ซึ่งคิดเป็น 6.4% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน อุปทานในอนาคตมาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการ Dusit Central Park, โครงการ Supalai Icon Sathorn, โครงการ Park Silom และโครงการ Grande Centre Point Lumphini

 

ส่วนอุปสงค์ของโครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ประเภท “อาคารสำนักงาน” มีอุปทานพื้นที่อาคารทั้งหมด 4,627,314 ตารางเมตร มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 76% และคาดว่าจะมีอุปทานในอนาคตที่จะสร้างเสร็จในช่วงครึ่งหลังปี 2566 ถึงปี 2570 อีกกว่า 1,514,784 ตารางเมตร

“พื้นที่ค้าปลีก” ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีพื้นที่ 3,622,357 ตารางเมตร มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 85% ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ค้าปลีกที่สนับสนุนการใช้งานอาคารประเภทอื่น (Supporting Retail) และคาดว่าจะมีอุปทานสร้างเสร็จในอนาคตอีกประมาณ 1,115,156 ตารางเมตร และอยู่ในทำเลปทุมวัน เป็นส่วนใหญ่

“อาคารชุดพักอาศัย” ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีจำนวนหน่วยในผัง 27,534 หน่วย ขายได้สะสม  23,946 หน่วย สัดส่วนหน่วยที่ขายได้สะสม 87% ของหน่วยในผัง มีหน่วยเหลือขาย 359 หน่วยคาดว่าจะมีอุปทานอาคารชุดพักอาศัยในอนาคต (ครึ่งหลังปี 2566 – ปี 2570) เพิ่มขึ้นประมาณ 7,099 หน่วย

“โรงแรม” ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีอุปทานทั้งสิ้น 14,232 ห้องและคาดว่าจะมีอุปทานสร้างเสร็จในอนาคตอีก 4,341 ห้อง

ราคาค่าเช่าห้องพัก พบว่า ทำเลริมน้ำ เป็นทำเลที่ทำราคาได้สูงที่สุดอยู่ที่ 15,500 บาทต่อคืน ตามด้วยทำเล เพลินจิต/วิทยุ สยาม/ชิดลม และสีลม/สุรวงศ์ ที่มีระดับราคาสูงกว่า 10,000 บาทต่อคืน การเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในกรุงเทพมหานครในช่วงเวลาปกติ พบว่าโรงแรมมีอัตราเข้าพักเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 70% - 80%

“เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์”  ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีจำนวน 3 โครงการ 774 ห้อง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศโครงการแล้ว 1 โครงการ คือโครงการ One Bangkok โดยคาดว่ามีจำนวนประมาณ 400 ห้อง มีกำหนดแล้วเสร็จปลายปี 2566 เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ยังคงมีผลประกอบการโดยรวมที่ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับโรงแรม เนื่องจากมีลูกค้าระยะยาวเป็นสัดส่วนที่สูง โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงกว่า 70% ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2565

คุณธนินท์รัฐ ภักดีภิญโญ อดีตผู้บริหารระดับสูง บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในอีก 5 ปีข้างหน้า คาดการณ์ว่าพื้นที่รีเทลจะเพิ่มขึ้นอีก 8 ล้านตร.ม. โดยเป็นการเปิดตัวใหม่อย่างต่อเนื่อง จากบริษัทผู้พัฒนาพื้นที่รีเทลรายใหญ่ในตลาด ตามทำเลต่างจังหวัด ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ และโซนบางนา ซึ่งในช่วงที่ผ่านมา ผู้พัฒนาพื้นที่รีเทลมีการปรับตัวให้พื้นที่รีเทลในศูนยการค้ามีโซนฟู้ดเพิ่มขึ้นเป็น 50% ส่วนโซนแฟชั่นจากที่เคยมีสัดส่วนถึง 50% ปัจจุบันถูกปรับลดลงเหลือ 20% เท่านั้น ส่วนหนึ่งก็เกิดมาจากพฤติกรรมการช้อปปิ้งของลูกค้ายุคนี้ที่มีการเปลี่ยนแปลงไปมาก

ซึ่งภาพรวมดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่าหากมีการพัฒนาพื้นที่รีเทล หรือโครงการมิกซ์ยูสเข้าไปในเป็นส่วนหนึ่งของระบบรถไฟฟ้า ระบบราง หรือระบบขนส่ง จะทำให้ทราฟฟิกของการเดินทาง การช้อปปิ้ง มีแนวโน้มเติบโตได้ และยังสอดรับกับภาคการท่องเที่ยว หนุนให้การเดินทางของนักท่องเที่ยวสู่จุดหมายช้อปปิ้งมีความสะดวกและง่ายขึ้น

ทางด้าน คุณกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการบริหาร บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) ให้ความเห็นว่าว่า การผลักดันโครงการมิกซ์ยูสเพื่อพัฒนาเป็น TOD คงจะทำได้ยาก เพราะการเชื่อมโยงการทำงานของรัฐฯในปัจจุบันที่ยังแยกส่วนการทำงาน ไม่ประสานกัน ทำให้การเชื่อมโยงทำได้ยาก ซึ่งต่างจากเอกชนที่มีการทำงานร่วมกันในองค์กรทั้งหมดเพื่อรับฟังปัญหาจากลูกค้ามาวิเคราะห์ทำงานต่อเนื่องกัน และยังติดในเรื่องของ กฎหมายข้อกำหนดด้านผังเมืองที่มีผลต่อการทำอาคารที่อยู่อาศัย หรือความกว้างถนนที่ยังเป้นข้อถกเถียง เหล่านี้ล้วนเป็นปัญหาที่ทำให้รัฐฯ-เอกชน ทำงานด้วยกันได้ยาก อย่างไรก็ดีหากต้องการทำให้ TOD เกิดได้รัฐฯจำเป็นต้องมีการแก้กฎหมาย แต่เชื่อว่าคงทำได้ยากเพราะติดปัญหาการแก้ พรบ. ที่ต้องเสนอหลายฝ่าย และอาจถูกร้องเรียน