ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เผย ตลาดอสังหาฯปี 67 ยังเผชิญหลายปัจจัยเสี่ยง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัย อุตสาหกรรม โรงแรม อาคารสำนักงาน เข้าสู่ยุคที่ดีมานด์ภาพรวมนิ่ง ชี้กำลังซื้อชะลอตัว กระทบคอนโดต่ำกว่า 3 ล้าน ยังน่าห่วง Reject rate สูงแตะ 50% ส่วนตลาดอาคารสำนักงาน คาดปีนี้ หลังมีการเปิดตัวมิกซ์ยูสใหม่โครงการใหญ่ 3 แห่ง จะทำให้กลุ่มออฟฟิตเกรดเอซัพพลายล้น แต่อาคารสีเขียวยังมีแนวโน้มดี รับเทรนด์ ESG มาแรง ด้านกลุ่มอุตสาหกรรม สามารถขยายตัวได้จากแรงหนุนตลาดรถ EV และธุรกิจดาต้าเซ็นเตอร์

นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า อสังหาฯในปี 2567 เป็นปีที่เต็มไปด้วยความท้าทายจากปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน โดยในประเทศ ยังเผชิญปัญหาเงินเฟ้อต่ำ ที่ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังน่าเป็นห่วง รวมถึงต้นการผลิตที่สูงขึ้น อัตราดอกเบี้ยสูง กระทบกับการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งปัจจุบันยอด Reject Rate สูงแตะระดับ 40-50% โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดฯราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สะท้อนถึงภาพกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าซึ่งแป็นตลาดใหญ่ในประเทศ ปัจจัยจากต่างประเทศ ที่เศรษฐกิจและการค้าโลกมีความไม่แน่นอนสูงจากภาวะสงครามที่เกิดขึ้นอยู่ในหลายพื้นที่ ตลาดการเงินทั่วโลกมีความผันผวนมากขึ้นจากผลกระทบของอัตราดอกเบี้ยสูง ส่งผลทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อเศรษฐกิจ รวมถึงภาพรวมตลาดอสังหาในไทย

แต่ก็ยังมีปัจจัยบวกที่จะเข้ามาหนุนแนวโน้มให้ดีขึ้น จากการลงทุนเอกชนที่ขยายตัว และการบริโภคภาคเอกชนเติบโตจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว รวมถึงนโยบายภาครัฐที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าครองชีพ และกระตุ้นการใช้จ่าย ผ่านโครงการ Easy E-Receipt

จับตาปี 67 ออฟฟิตซัพพลายล้น แต่อาคารสีเขียวยังโตรับเทรนด์ ESG

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกอาคารสำนักงาน กล่าวว่า ปีนี้ตลาดอาคารสำนักงานเข้าสู่ช่วงที่ท้าทายมาก จากจำนวนซัพพลายเพิ่มขึ้น แม้จะมีความต้องการใช้พื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างมากภายในปี 2566 แต่อัตราการเช่าก็ยังไม่เติบโตส่งผลให้เริ่มเข้าสู่ภาวะซัพพลายล้นตลาด โดยเฉพาะอาคารเกรดเอ ที่มีการแข่งขันของอาคารสำนักงานสูงขึ้น แต่ยังสัญญาณที่ดีจากบริษัทข้ามชาติที่ต้องการการย้ายฐานบริษัทเข้ามาดำเนินงานในไทย โดยเฉพาะบริษัทจากประเทศจีนในกลุ่มธุรกิจที่เกี่ยวกับรถ EV เริ่มเข้ามาหาพื้นที่จัดตั้งสำนักงานในไทย โดยเน้นทำเลรัชดา  

ส่วนคนไทยก็มองหาพื้นที่สำนักงานทุกเกรดเพื่อประกอบกิจการมากขึ้น โดยเน้นที่ราคา รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารที่จะสามารถรองรับกิจกรรมของพนักงานรวมถึงสร้างภาพลักษณ์และความน่าเชื่อถือให้กับบริษัทด้วย

ขณะที่อาคารสำนักงานที่มีแนวคิดด้านความยั่งยืน ก็มีแนวโน้มความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น โดยนายอายุธพร บูรณะกุล กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์พื้นที่สำนักงานบริการสำหรับโครงการ กล่าวว่า ปัจจุบันลูกค้าบริษัทต่างชาติ รวมถึงบริษัทชั้นนำในไทยมีความต้องการอาคารสำนักงานที่มีแนวคิดด้านความยั่งยืนมากขึ้น (ESG : Environment Social และ Governance) โดยเฉพาะตึก Green Building ที่กำลังได้รับความนิยม รวมถึง พื้นที่ออฟฟิศที่เน้น Work life balance ซึ่งจะสอดรับกับการทิศทางของธุรกิจในอนาคตที่ต้องใส่ใจด้านความยั่งยืน และการลดปล่อยคาร์บอน

ที่อยู่อาศัย เติบโตแบบชะลอตัว Reject rate  แตะ 50% สะท้อนสัญญาณเสี่ยงคอนโดต่ำ 3 ล้าน

มร.แฟรงค์ ข่าน กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายที่พักอาศัย กล่าวว่า ในปี 2567 ตลาดที่อยู่อาศัยยังเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน และต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของผู้ประกอบ ทำให้การพัฒนาสินค้าราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท อาจจะไม่ตอบโจทย์มากนัก โดยตลาดบ้านแนวราบเริ่มเข้าสู่ภาวะเติบโตแบบชะลอตัว เพราะเป็นตลาดเรียลดีมานด์ ที่ลูกค้าซื้อเพื่ออยู่อาศัย แม้ว่าความต้องการยังมีอยู่ แต่ยังตามไม่ทันกับซัพพลายที่ออกสู่ตลาดมากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา คาดว่าการขายบ้านในปีนี้จะอยู่ที่ประมาณ 4,000 หลัง

ส่วนตลาดคอนโด ในปี 2566  มีจำนวนเปิดขายที่ 745,335 ยูนิต ขายไป 527,067 ยูนิต คิดเป็น 70.7% โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 145,000 บาทต่อ ตร.ม. และหากดูยอดขายที่เปิดขายใหม่ในแต่ละไตรมาสนั้นจะพบว่าสามารถทำยอดขายไปได้กว่า 30 % เท่านั้น

โดยเฉพาะคอนโดที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการออกมาในระดับนี้เป็นจำนวนมาก ในขณะที่ตลาดระดับราคา 10-15 ล้านบาท ยังสามารถทำยอดขายได้ดี

 

“EV-ดาตาเซ็นเตอร์” ธุรกิจมาแรง ดันกลุ่มอุตสาหกรรมขยายตัว

มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหาร-หัวหน้าฝ่าย, Occupier Strategy & Solutions กล่าวว่า ธุรกิจศูนย์ข้อมูล หรือ ‘Data Center’ และธุรกิจ EV เป็น 2 ธุรกิจที่น่าจับตามองในปีนี้ โดยนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศให้ความสนใจ ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีถึงดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มอุตสาหกรรม ซึ่งในปี 2566 ภาพรวมตลาดอุตสาหกรรมถือว่าเติบโตได้อย่างก้าวกระโดด โดยมีที่ดินถูกขายออกไปมากถึง 8,867 ไร่ คิดเป็นจำนวนเป็น 2 เท่าของปี 2565 โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจ EV กลุ่มรถยนต์ไฟฟ้า และกลุ่มอิเลคโทรนิคที่ขยายตัวได้ดี โดยเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC (Eastern Economic Corridor) ยังเป็นพื้นที่เป้าหมายหลักที่นักลงทุนให้ความสนใจ คิดเป็นกว่า 80% ของธุรกรรมทั้งหมด

กลุ่มโรงแรม ธุรกิจเริ่มสดใส ราคาห้องพุ่งเตรียมรับนักท่องเที่ยวปีมังกร

มร. คาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา กล่าวว่า ตลาดโรงแรมสถานการณ์ตอนนี้ถือว่าได้กลับไปอยู่ในจุดก่อนสถานการณ์โควิดแล้ว โดยราคาห้องพักต่อคืนมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงมาก แม้ปริมาณนักท่องเที่ยวจะยังไม่กลับมาเหมือนช่วงก่อนโควิดก็ตาม ดังนั้นสิ่งที่เป็นความท้าทายสำคัญของตลาดโรงแรมในปี 2567 ก็คือจำนวนนักท่องเที่ยวจะฟื้นตัวกลับมาอยู่ในระดับก่อนสถานการณ์โควิดได้หรือไม่ พิจารณาจากอัตราการเข้าพักของนักท่องเที่ยวในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 76% เพิ่มขึ้น 29.6% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว แต่ยังต่ำว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาดในปี 2562 ที่ 84% โดยนักท่องเที่ยวต่างชาติมีบทบาทสำคัญในการรักษาระดับการเข้าพักที่สูงอย่างต่อเนื่องตลอดปี 2566  ที่ 72-78% โดยระดับการเข้าพักในเมืองไม่แตกต่างกันมากในแต่ละฤดูกาล ตอกย้ำถึงความสามารถในการรักษาระดับการเข้าพักตลอดทั้งปีได้อย่างมั่นคง 

สำหรับจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาประเทศไทยในปี 2566 เกินกว่าตัวเลขที่คาดการณ์เบื้องต้น เกือบแตะระดับ 30 ล้านคน เฉพาะกรุงเทพฯ 25 ล้านคน เพิ่มขึ้น 2.4 เท่าจากปีที่แล้ว คิดเป็น 71% ของจำนวนนักท่องเที่ยวในปี 2562

ส่วนในภูเก็ตจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งปี 2566 รวม 3.86 ล้านคน ฟื้นตัวที่ 72% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดโรคระบาด และเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 139% เมื่อเทียบปีต่อปี ตัวเลขที่แข็งแกร่งนี้บ่งบอกถึงกลยุทธ์เชิงบวกที่ยั่งยืนสำหรับภาคการท่องเที่ยวในเกาะภูเก็ต โดยเฉพาะอย่างยิ่งการฟื้นตัวในช่วงครึ่งหลังของปี และแนวโน้มนี้คาดว่าจะดำเนินต่อไปในปี 2567 โดยมีเป้าหมายสูงสุดให้ตัวเลขกลับสู่ระดับก่อนการแพร่ระบาดภายในปี 2568 ส่วนจำนวนนักท่องเที่ยวภายในประเทศมีการฟื้นตัวในอัตราที่พอเหมาะ มีจำนวนนักท่องเที่ยว 3.15 ล้านคน คิดเป็น 84% ของระดับก่อนเกิดโรคระบาด และมีอัตราการเติบโตที่ 36% ปีต่อปี

ข้อมูลจากสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภูเก็ตระบุว่า นักท่องเที่ยวจากรัสเซียเป็นนักท่องเที่ยวต่างชาติกลุ่มหลัก ตามมาติดๆด้วยนักท่องเที่ยวจากจีน ซึ่งถือเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวกลุ่มหลักในช่วงมกราคมถึงตุลาคม 2566 จากที่มีการคาดการณ์ว่านักท่องเที่ยวชาวจีนจะกลับมายึดตำแหน่งสูงสุดในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 ดังที่เคยเป็นเหมือนช่วงก่อนการแพร่ระบาด แต่อัตราการเติบโตไม่ตรงกับที่คาดการณ์ไว้ และยังคงเป็นอันดับสองรองจากรัสเซีย ลำดับที่ 3 และ 4 ได้แก่ อินเดียและออสเตรเลีย ตามมาด้วยคาซักสถาน สหราชอาณาจักร และเยอรมัน

โดยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นในปี 2566 มีผลกระทบอย่างมากต่อผลการดำเนินงานของโรงแรมบนเกาะ โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยที่น่าประทับใจถึง 78% เพิ่มขึ้น 31% จากปีก่อนหน้า แถมแซงหน้าระดับก่อนการระบาดใหญ่อีกด้วย ขณะที่อัตราการเข้าพักตลอดปี 2566 มีความผันผวน เริ่มจากระดับสูงสุดในเดือนธันวาคม 90% ถึงระดับต่ำสุดในเดือนกันยายนและตุลาคม 68% 

ทั้งนี้อุตสาหกรรมท่องเที่ยวและโรงแรมในปี 2567 ไม่แสดงสัญญาณของการชะลอตัวแต่อย่างใด คาดว่าจะมีโรงแรมเพิ่มขึ้นในปีที่กำลังจะมาถึงนี้ โดยคาดว่าจะมีห้องพักถึง 881 ห้อง สิ่งนี้บ่งบอกถึงการขยายตัวอย่างต่อเนื่องของภูมิทัศน์การบริการที่มีชีวิตชีวาของภูเก็ต สะท้อนให้เห็นถึงจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดใจและยั่งยืน และความมุ่งมั่นของในการตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปของนักท่องเที่ยว

ตลาดโรงแรมสถานการณ์ตอนนี้ถือว่าค่อนข้างสดใส ราคาห้องพักต่อคืนเพิ่มขึ้นสูงมาก สูงกว่าช่วงโควิดเสียอีก แต่ในขณะเดียวกันค่าต้นทุนการดำเนินงาน (Operation Cost)  เช่น ค่าจ้างพนักงาน ค่าไฟ ก็ปรับตัวสูงขึ้นกว่าสัดส่วนของกำไร ดังนั้นในปี 2567 ความท้าทายที่สำคัญจึงอยู่ที่จำนวนนักท่องเที่ยวว่าจะฟื้นตัวกลับมาเท่ากับช่วงก่อนสถานการณ์โควิดเมื่อไหร่ เพื่อทำให้ภาพรวมของธุรกิจโรงแรมกลับมามีผลกำไรอยู่ในจุดที่น่าพอใจ