ในงานสัมมนา “ดอกเบี้ยลด.. ช่วยฟื้นเศรษฐกิจ-อสังหาฯ -ตลาดทุน ที่จัดขึ้นโดย สำนักข่าว “ฟูลแม็กซ์” ที่ได้รวมผู้เชี่ยวชาญ และกูรูในแวดวงการเงิน เพื่อร่วมกันวิเคราะห์ถึงระบบเศรษฐกิจไทยในปัจจุบันที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะด้านกำลังซื้อของลูกค้าที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งส่วนใหญ่ยังขาดความเชื่อมั่นและขาดสภาพคล่องทางการเงินภายใต้ภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง หลายคนเห็นว่า ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ลุกลามกำลังเป็นปัญหาสำคัญ พร้อมแนะธนาคารแห่งประเทศไทยและธนาคารพาณิชย์ ขอให้ร่วมมือลดดอกเบี้ย เพื่อหนุนรายย่อยเข้าถึงแหล่งเงินทุน กระตุ้นกำลังซื้อ เพราะหากธุรกิจอสังหาไม่มีเงินเข้ามาหมุนในระบบ ก็อาจทำให้ธุรกิจอสังหาฯล้มทั้งระบบ 

ผู้ซื้อขาดความเชื่อมั่น มาตรการเข้มงวดทำให้โอกาสเข้าถึงสินเชื่อต่ำ

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า อัตราดอกเบี้ยส่งผลกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงการซื้อขายที่อยู่อาศัย เพราะสุดท้ายเมื่อซื้อแล้วก็โอนไม่ผ่าน จึงเป็นปัจจัยสำคัญสะท้อนไปถึงความมั่นใจในการหารายได้ ที่ไม่ต้องการเพิ่มหนี้ในระยะยาว  จึงส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจที่เมื่อกำลังซื้อหายไปในตลาด ก็ลดการขยายโครงการ

“สิ่งที่สำคัญต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ อยู่ที่การเพิ่มรายได้ จึงสามารถเพิ่มกำลังซื้อ ภาคอสังหา ใน เหมือนผืนดินที่ขาดน้ำ จากที่เคยเป็นแหล่งชลประทาน ปล่อยน้ำ ไปตามชลประทานเพื่อหล่อเลี้ยงเศรษฐกิจ ตอนนี้ ต้องการน้ำ มาเยียวยา เพราะใบไม้ร่วงหมดแล้ว ประชาชนคนไทยขาดน้ำ ขาดเงินในการไปทำอะไรหลายอย่าง สินเชื่อบ้านจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)  7 หมื่นล้าน หมดภายในเวลารวดเร็ว รวมถึง สินเชื่อแฮปปี้ โฮม 2 หมื่นล้านบาท สะท้อนได้ว่า ตลาดต้องการกำลังซื้อ” ดร.วิชัย กล่าว

ปัจจุบันอัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ค่อนข้างต่ำ บางสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่อัตราดอกเบี้ย ต่ำมากกว่า 50% ของ MRR เฉลี่ยที่อยู่อาศัย 3 ปีที่ผ่านมาต่ำกว่า 3.5% และหากมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย MRR ทุก 0.25% จะเพิ่มมูลค่าสินเชื่อใหม่ได้ 4,400 ล้านบาท เพิ่มหน่วยการโอนได้ 5,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอน 35,000 ล้านบาท

ดังนั้น หากมีมาตรการที่ 6 ธนาคารพาณิชย์ในชาติ ลดอัตราดอกเบี้ย 2.5% คาดว่าจะส่งผลทำให้ยอดโอนฯเพิ่มขึ้น 372,877 หน่วย หรือ เพิ่มขึ้น 1.6% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา มีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ อยู่ที่  1,078,080 ล้านบาท หรือขยายตัว 2.6% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา มีการปล่อยสินเชื่อใหม่เพิ่มขึ้น  678,151 ล้านบาท หรือติดลบเหลือ 0.03% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา

ปัจจุบันลูกค้ายังมีความต้องการซื้อบ้าน แต่ยังเข้าไม่ถึงสินเชื่อ จากเกณฑ์ที่เข้มข้นทำให้กำลังซื้อหดตัว สิ่งสำคัญที่ทำให้ตลาดหดตัวอย่างรวดเร็วและมีโอกาสที่จะส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่จากคนฐานล่างไปสู่ธุรกิจระดับบน ซึ่งแตกต่างจากวิกฤติในปี 2540 ที่กระทบจากบนลงล่าง เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างหนักจะส่งผลไปสู่กลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

ส่วนกลุ่มคนที่ซื้อเพื่อการลงทุนและเป็นหลักทรัพย์ที่มีสัดส่วน 20-30% ในตลาด หรือประมาณ 2-3 แสนล้านบาทในตลาดที่หายไป เพราะมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ส่งผลทำให้ผลตอบแทนในการลงทุนลดลง จึงหันไปลงทุนในกลุ่มอื่น

วอนลดดอกเบี้ย พร้อมปรับโครงสร้างแหล่งเงินทั้งระบบ

นายอิสระ บุญยัง ประธานกรรมการ สมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า วิกฤติเศรษฐกิจในช่วงนี้แตกต่างจากช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 มาก ซึ่งหลังจากช่วงโควิด 19 การฟื้นตัวของประเทศไทยจะเป็นแบบ K เชฟ คือ ผู้ที่ได้รับผลประทบช่วงโควิด 19 น้อย และผู้ที่มีฐานะดีก็จะฟื้นตัวได้เร็ว ส่วนพวกเอสเอ็มอี และรายย่อยก็ค่อย ๆ ลดลง จนความเหลื่อมล้ำทางเศรษฐกิจเพิ่มสูงขึ้น รวมทั้งยังมีภาวะสงครามเข้ามาซ้ำเติมอีก จึงทำให้ฟื้นตัวได้ยากขึ้น

ดังนั้นแนวทางการแก้ไขปัญหาของกลุ่มอสังหา เรื่องการลดอัตราดอกเบี้ยจึงเป็นเรื่องที่จำเป็น เพราะหากดอกเบี้ยสูงจะมีค่าใช้จ่ายในการโอนสูงขึ้น ซึ่งที่ผ่านมาตั้งแต่ต้นปี 2567 ธนาคารของรัฐได้เข้ามานำร่องลดดอกเบี้ยในกลุ่มอสังหาฯ และกลุ่มเอสเอ็มอี ได้ผลสูงมาก วงเงินสินเชื่อในแต่ละครั้งก็หมดลงอย่างรวดเร็ว จึงทำให้มาตรการลดดอกเบี้ยสามารถแก้ปัญหาเศรษฐกิจได้อย่างรวดเร็วมากกว่าแนวทางอื่น

ภาครัฐจึงต้องเข้าไปแก้ไขปัญหาด้วยนโยบายดอกเบี้ยต่ำ ผ่านกลไกธนาคารของรัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารออมสิน ให้มีการปล่อยสินเชื่อด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำ ให้ภาคธุรกิจ ภาคประชาชนเข้าถึงแหล่งเงินทุน ลดลดภาระหนี้ ให้กับลูกค้ารายย่อย เข้าถึงแหล่งทุน และแก้ไขปัญหาหนี้

 

ปี 67 วิกฤติอสังหาฯ หนักกว่าโควิด ผู้ประกอบการปรับตัวทำบ้านขายฝาก

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ในปี 2566 กลุ่มอสังหาฯ เริ่มขายได้ยากขึ้น แต่กลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ 10 อันดับแรกยังขายได้ดี ขณะที่ยอดขายในกลุ่มภูมิภาคเริ่มแย่ลง ส่วนปี 2567 สถานการณ์ก็ย่ำแย่มากขึ้น เพราะธนาคารเริ่มมีหนี้เสียสูงถึงระดับ 6% ทำให้เริ่มปล่อยสินเชื่อยากขึ้น โดยเฉพาะในเมืองอุตสาหกรรมในภาคตะวันออก เพราะโรงงานปิดกิจการมากขึ้น จึงทำให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อน้อยลงเรื่อย ๆ ส่งผลให้ยอดขายอสังหาฯลดลงมาก

“เมื่อก่อนช่วงที่โรงงงานเฟื่องฟู มียอดขายและการส่งออกสูง ธนาคารเพียงแต่ดูที่ชื่อเสียงของบริษัทที่ผู้ขอกู้ทำงานอยู่ แต่ตอนนี้โรงงานเริ่มลดโอที ลดเงินเดือนและลามไปจนถึงปิดกิจการ จึงทำให้ธนาคารแทบจะไม่ปล่อยกู้ให้กับผู้ขอสินเชื่อกลุ่มนี้”

จากปัญหานี้ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับตัวจากการขายบ้านไปสู่การทำธุรกิจขายฝาก จนทำให้ธุรกิจนี้เติบโตเพิ่มขึ้นมาก แต่ผู้ประกอบการกลุ่มนี้ก็แค่ประคองตัว เพราะธุรกิจขายฝาก หรือการให้เช่า มีต้นทุนการดำเนินงานสูง และเป้าหมายหลักของผู้ประกอบการคือการสร้างบ้านออกมาขาย แต่ทั้งนี้ยังมีแรงซื้อจากชาวต่างชาติเข้ามาสูงมาก โดยเฉพาะชาวจีน แต่กฎหมายของไทยยังมีข้อจำกัดอยู่มาก จึงทำให้เกิดนอมินีแฝงเข้ามาเป็นจำนวนมาก

เสนาฯ ทบทวนโครงการ ลดไซส์ หยุดแข่งทำเลราคาถูก

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA กล่าวว่า  หาก ธปท. ลดดอกเบี้ยเพียงฝ่ายเดียว อาจจะช่วยกระตุ้นกลุ่มอสังหาฯได้บ้าง เพราะคนส่วนใหญ่ยังไม่กล้าซื้อ แต่หากทั้ง ธปท. และธนาคารพาณิชย์เข้ามาช่วยลดดอกเบี้ย ก็จะช่วยลดภาระให้กับผู้กู้ ซึ่งจะทำให้กล้าซื้ออสังหาฯ ที่ต้องผ่อนในระยะยาวมากขึ้น

ทั้งนี้ เสนาฯ มองว่า ทางออกของธุรกิจในช่วงเศรษฐกิจแบบนี้ คงจะไม่ไปแข่งขันตัดราคา แต่จะพิจารณาตามศักยภาพของสินค้า หากสินค้าใดสู้ได้ และมีกำไร ก็จะเดินหน้าต่อ แต่หากโครงการใดอยู่ในทำเลที่ดี มีอนาคตที่ดี แต่ในช่วงนี้ตลาดไม่มีกำลังซื้อก็จะหยุดการขายไว้ก่อน เพราะทำเลทองหาได้ยาก หากขายในราคาถูกก็จะเสียโอกาส ส่วนสินค้าที่ดูแล้วสู้คู่แข่งได้ยาก ก็จะตัดขายออกไปเพื่อเก็บเงินสด

 

วิกฤติเริ่มต้นจากรายย่อยหนี้ท่วม คนไทยย้ายลงทุนที่ดินและคอนโดฯ

นายสมศักดิ์ ศิริชัยนฤมิตร ประธานชมรมวานิชธนกิจ สมาคมบริษัทหลักทรัพย์ไทย (IB ClUB) กล่าวว่า ปัจจุบันไทยมีปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงมาก สวนทางกับรายได้ที่ลดลงไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่าย และมีคนจำนวนมากที่มีค่านิยมที่ฟุ่มเฟือย จึงซ้ำเติมภาวะหนี้มากขึ้น รวมทั้งคนไทยยังไม่สามารถสู้กับทุนต่างชาติได้ และยังต้องพึ่งพาแรงงานต่างชาติอีกเป็นจำนวนมาก จึงทำให้ปัญหาต่าง ๆ เหล่านี้มีความรุนแรงมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง

“กำลังซื้อของคนไทยลดลงมาก จนทำให้ต้องเปลี่ยนจากการซื้อบ้านไปเป็นการเช่าบ้านแทน ส่วนกำลังซื้ออสังหาฯ กลับไปตกอยู่ในมือต่างชาติแทน เพราะว่ามีต่างชาติเข้ามาลงทุนเพิ่มขึ้นมาก แต่รายได้ที่เกิดขึ้นกลับเข้าถึงมือคนไทยน้อย ซึ่งหากปัญหานี้ไม่ได้รับการแก้ไข คนไทยก็จะเข้าถึงอสังหาฯได้ยากขึ้น” นายสมศักดิ์ กล่าว

 นอกจากนี้ ค่านิยมในการลงทุนในที่ดินและอสังหาฯ เพื่อเก็งกำไรของคนไทยก็ลดลง ทำให้กำลังซื้อจากกลุ่มนี้ลดลงไปมาก เนื่องจากเทคโนโลยีใหม่ทำให้ลงทุนในด้านอื่นทำได้ง่ายขึ้น และมีผลตอบแทนที่ดีกว่า เช่น การเล่นหุ้นต่างประเทศ การลงทุนในตลาดทองคำ หรือเงินดิจิทัล

 “ในสภาวะที่เกิดขึ้นนี้ ทุกคนจะต้องปรับตัว ทุกวิกฤตย่อมมีจุดเปลี่ยนเกิดช่องทางใหม่ในการทำธุรกิจอยู่ที่การมีสติหาแนวทางใหม่ แต่ต้องไม่ไปลอกเลียนแบบ ผู้ประกอบการจะต้องรู้ถึงจุดแข็งและความชำนาญของตัวเอง นำสิ่งเหล่านี้มาใช้ประโยชน์ และใช้บทเรียนประสบการณ์มากำหนดกลยุทธ์วิถีใหม่ที่เป็นตัวของตัวเอง”นายสมศักดิ์ กล่าวในที่สุด