ดอกเบี้ย: กุญแจสำคัญสู่การฟื้นตัว
• การประชุม กนง. จะออกมาอย่างไร?  ท่ามกลางความวุ่นวายทางภูมิรัฐศาสตร์ของโลกและผลกระทบจากสภาวะโลกร้อน ทำให้รัฐบาลของแต่ละประเทศต้องใช้ความพยายามอย่างมากในการกระตุ้นและพยุงเศรษฐกิจของประเทศตัวเอง ซึ่งประเทศพี่ใหญ่อย่าง สหรัฐอเมริกา อังกฤษ จีน และ เกาหลีใต้ก็มีความเคลื่อนไหวทางด้านนโยบายอย่างชัดเจน เริ่มตั้งแต่สหรัฐออกมาปรับลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.5% อังกฤษ ได้มีการลดดอกเบี้ยมาก่อนหน้านี้แล้ว 0.25% และล่าสุดเกาหลีใต้ได้ประกาศลดดอกเบี้ยลงอีก 0.25% ส่วนประเทศจีนก็ออก 3 มาตรการใหญ่ ในการกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็คือ การแจกเงินให้ผู้มีรายได้น้อยเหมือนบ้านเรา ลดดอกเบี้ยลง 0.20% และลดดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน 0.50% และให้รัฐบาลท้องถิ่นเข้าไปซื้อหรืออุ้มโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในภาวะ Oversupply โดยอาจจะมีการซื้อโครงการมาในราคา Discount และปล่อยเช่าให้ผู้มีรายได้น้อย เพื่อให้ไม่ให้สินทรัพย์หรือหนี้สินต่างๆ เป็น NPL เมื่อติดตามมาตรการต่างๆ ของประเทศมหาอำนาจเค้าแล้ว ก็มองย้อนกลับมาดูเศรษฐกิจบ้านเรากันบ้างว่าปัจจุบันนั้นเป็นอย่างไร และผลการประชุม กนง. ในวันพรุ่งนี้ (16 ต.ค.) จะออกมาเป็นอย่างไร

เงินบาทแข็ง: เหรียญสองด้านของเศรษฐกิจไทย
• แม้การส่งออกจะดีขึ้น แต่เงินบาทที่แข็งค่าจาก 37 บาท/ดอลลาร์ มาอยู่ที่ 33.50 บาท/ดอลลาร์ ส่งผลกระทบต่อมูลค่าการส่งออกและการท่องเที่ยวอย่างมีนัยสำคัญ จากการประมาณการของธนาคารโลกล่าสุด GDP ของประเทศไทยอยู่ที่ 2.4% ซึ่ง GDP คือค่าเฉลี่ยของการเติบโตของประเทศ มีองค์ประกอบหลายอย่าง แต่ที่จะขอกล่าวถึงวันนี้ก็มีอยู่ด้วยกัน 3 Sector ก็คือ การส่งออก การท่องเที่ยว และอสังหาริมทรัพย์ นับเป็น 65%, 20% และ 5% ของ GDP ตามลำดับ เป็นที่น่าเสียดายว่าในช่วงที่ผ่านมาภาพรวมการส่งออกของไทยดีขึ้น แต่มูลค่าการส่งออกเพิ่มขึ้นไม่ได้มากเนื่องจากเงินบาทเราแข็งค่าขึ้นไปมา จากจุดที่อ่อนสุดในปีนี้ที่ประมาณ 37 บาท/ดอลลาร์สหรัฐ  ไปอยู่ที่ 32.50 บาท/ดอลลาร์สหรัฐ ในช่วงสั้นๆ หลังจากนั้นทาง ธนาคารแห่งประเทศไทยก็ได้มีการแทรกแซงค่าเงิน ทำให้ค่าเงินบาทอ่อนค่าเล็กน้อยมาอยู่ที่ 33.50 บาท/ดอลลาร์สหรัฐแต่ก็ยังแข็งค่าอยู่เมื่อเทียบกับต้นปีที่ 34.50 บาท/ดอลลาร์สหรัฐ ทำให้ผู้ส่งออกไม่ได้รับผลบวกจากยอดการส่งออกที่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควร และส่งผลต่อกำลังซื้อในประเทศด้วยเช่นกัน ในแง่ภาคท่องเที่ยว ถึงแม้จำนวนนักท่องเที่ยวจะเพิ่มขึ้น แต่การแข็งค่าของเงินบาทก็ส่งผลให้เกิดการชะลอในการจับจ่ายใช้สอย อย่างไรก็ดีถ้าไม่นับเรื่องของค่าเงินแล้วสถานการณ์ของการส่งออกและการท่องเที่ยวก็ถือว่ากระเตื้องขึ้น แต่น่าเสียดายที่น่าจะปรับตัวได้ดีกว่านี้ถ้าค่าเงินบาทเราอยู่ในระดับที่เหมาะสม


หนี้สาธารณะ vs หนี้ครัวเรือน: ดาบสองคมของเศรษฐกิจไทย
• หนี้สาธารณะไทย: 62% ของ GDP (ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยโลก)
• หนี้ครัวเรือนไทย: 92% ของ GDP (สูงกว่าหลายประเทศพัฒนาแล้ว)

ก่อนจะไปพูดถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโค้งสุดท้ายของปี คงต้องพูดถึงภาพรวมเศรษฐกิจตอนนี้ก่อน ปัจจัยบวกที่เห็นตอนนี้ก็จะมีเรื่องของเงิน 10,000 บาท ที่ช่วยแก้ไขปัญหา
ปากท้องในระยะสั้นของผู้มีรายได้น้อย ตลาดหุ้นที่กระเตื้องขึ้นอันเนื่องมากจาการกลับมาลงทุนของ นักลงทุนต่างชาติ ถือเป็น 50% ของมูลค่าการซื้อขายของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดยสาเหตุหลักก็น่าจะมาจากเสถียรภาพของรัฐบาล และก็ยังมีข่าวดีทยอยออกมาในเรื่องของการลงทุนจากบริษัทยักษ์ใหญ่ในต่างชาติ ส่วนใหญ่ก็จะส่งผลดีในแง่บวกกับภาคอุตสาหกรรม ซึ่งมีสัดส่วน
คิดเป็น 35% ของ GDP ผู้ได้ประโยชน์ในข่าวดีตรงนี้ก็น่าจะเป็นเจ้าของกิจการ นักลงทุนในตลาดหุ้น พนักงานในโรงงานต่างๆ โดยจะช่วยขับเคลื่อนให้ GDP เติบโตได้ในอนาคต อย่างไรก็ตามประชาชน 
หาเช้ากินค่ำและคนรากหญ้าก็ยังไม่ได้มีอะไรกระเตื้องขึ้น เพราะส่วนใหญ่ทำอาชีพค้าขาย/เกษตรกรรม ข้าวของต้นทุนต่างๆ ก็แพงขึ้น จากค่าน้ำมัน ค่าไฟฟ้าที่สูงขึ้น แถมประเทศไทยยังมีระดับหนี้ครัวเรือนที่สูงอยู่ แล้วเราจะแก้ไขปัญหาตรงนี้ได้อย่างไร

เมื่อพูดถึงเรื่องหนี้สินก็จะมีตัวเลขอยู่ 2 ตัวที่ดูกัน คือหนี้สาธารณะ และหนี้ครัวเรือน ต่อ GDP สำหรับหนี้สาธารณะประเทศไทยเมื่อเปรียบเทียบกับ ประเทศมหาอำนาจ หรือประเทศในกลุ่มเอเชียแปซิฟิก ถือว่าหนี้สาธารณะของเราอยู่ในระดับที่น้อยกว่ามาก โดยหนี้สาธาณะของ อเมริกา อังกฤษ จีน และค่าเฉลี่ยกลุ่ม เอเชียแปซิฟิก จะอยู่ที่ 122%, 89%, 84% และ 68% ตามลำดับ ในขณะที่ไทยเราอยู่ที่ 62% นั่นหมายความว่ารัฐบาลยังมี Room ในการก่อหนี้เพื่อสร้าง Mega Project เพื่อผลักดันเศรษฐกิจในประเทศได้พอสมควร และถ้าเปรียบเทียบกับ สิงค์โปร์ เพื่อนบ้านเราที่มีเศรษฐกิจที่เจริญกว่าเรา เค้ามีหนี้สาธารณะอยู่ที่ 174% นั้นแสดงว่าการสร้างหนี้สาธารณะของเค้าสามารถทำให้ประชาชนเค้ากินดีอยู่ดีขึ้น แต่ถ้าเรามาดูกันที่หนี้สินครัวเรือนแล้ว อเมริกา อังกฤษ จีน และ สิงค์โปร์ มีหนี้ครัวเรือนต่อ GDP อยู่ที่ 72%, 80%, 63% และ 46% ตามลำดับ ในขณะที่ของไทยเราอยู่ที่ 92% นั่นอาจจะหมายความว่าถ้ารัฐบาลมีการก่อหนี้มาช่วยเหลือเศรษฐกิจมาก ประชาชนก็อาจจะเป็นหนี้น้อยลงก็เป็นไปได้ แต่อย่างไรก็ดี ยังมีอีกหลายประเทศที่มีหนี้ครัวเรือนมากกว่าเรา ซึ่งล้วนเป็นประเทศที่พัฒนาแล้วทั้งสิ้น ได้แก่ สวิตเซอร์แลนด์ ออสเตรเลีย แคนาดา เนเธอร์แลนด์ และ เกาหลีใต้ 

อสังหาฯ ไทย:  ไปอย่างไรต่อ
• หนี้ครัวเรือนสูง ทำให้การกู้ยืมยากขึ้น I ดอกเบี้ยยังไม่ลด กระทบทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย I 
เงินบาทแข็ง นักลงทุนต่างชาติชะลอการซื้อ
• บริษัทข้ามชาติเริ่มเข้ามาลงทุนมากขึ้น I การจัดเก็บภาษีที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น
จากการลงทุนต่างชาติ

ในส่วนธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ จากการที่ระดับหนี้สิ้นครัวเรือนเราสูง ทำให้การกู้ยืมเป็นไปได้ยาก เนื่องจากรายได้ไม่พอค่าใช้จ่าย ยิ่งอัตราดอกเบี้ยยังไม่ได้ปรับลดลงก็ส่งผลกระทบ 2 เด้งกับผู้ประกอบการ นั่นคือ ภาระดอกเบี้ยยังไม่ลดสำหรับกำลังซื้อในประเทศ ส่วนกำลังซื้อจากต่างประเทศก็ลดลงเนื่องจากสินค้ามีราคาสูงขึ้นจากการแข็งค่าของเงินบาท เรื่องดอกเบี้ยเป็นเรื่องที่ละเอียดอ่อน เพราะมองต่างมุมกัน คนรวยที่ไม่ค่อยมีหนี้ก็จะไม่ค่อยเห็นด้วยกับการลดดอกเบี้ย เพราะมีเงินออมหรือเงินลงทุนอยู่ ต้องการผลตอบแทนที่มากขึ้น การลดดอกเบี้ยก็จะกระทบกับความมั่งคั่งของเค้า ในขณะคนที่มีรายได้น้อย หาเช้ากินค่ำ เงินไม่พอใช้ ต้องไปกู้หนี้ยืมสินมา ก็ต้องการให้ลดดอกเบี้ยเพื่อบรรเทาค่าใช้จ่าย ซึ่งสถานการณ์ของอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ความต้องการโดยรวมยังไม่ฟื้นตัว แต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถปรับตัวได้ก็ยังทำผลประกอบการได้ดี เนื่องจากมีสายป่านที่ยาวกว่า หันไปพัฒนาสินค้าที่ราคาสูงขึ้นเจาะตลาดที่มีกำลังซื้ออยู่ อย่างไรก็ตามสถานการณ์แบบนี้ถ้าปล่อยต่อไปก็อาจจะไม่ส่งผลดีต่อภาพรวมเท่าไหร่ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่ง Sector ที่ช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ สำคัญแค่ไหนก็ขอให้ไปดูว่าทำไมประเทศจีน ประเทศที่เศรษฐกิจในช่วงหลังมีการเติบโตมาอย่างต่อเนื่องจึงให้ความสำคัญมากกับเรื่องนี้ 

ตอนนี้เรามีบริษัทข้ามชาติมาลงทุนเพิ่มขึ้น แน่นอนว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติจะต้องมีมากขึ้น การปรับกฏเกณฑ์ต่างๆ ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบันน่าจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ คงไม่ไปบอกว่าอยากให้ปรับอะไร แต่การเก็บภาษีจากชาวต่างชาติและบริษัทต่างชาติก็เป็นสิ่งที่ต้องมาดูกันเข้มข้นขึ้น เพื่อทำให้ประเทศพัฒนาและไม่เสียโอกาส ในเมื่อจะมีการลงทุนอีกมากเกิดขึ้นในประเทศไทย ต้องอย่าลืมว่ากลไกสำคัญอย่างนึงก็คือเรื่องภาษี ประเทศเรา มีคนเรียกร้องสิทธิกับการใช้จ่ายเกี่ยวกับเรื่องภาษีกันมากมาย แต่เมื่อดูตัวเลขจริงๆแล้ว ประชากรไทยมีประมาณ 70 ล้านคน อยู่ในวัยทำงาน 40 ล้านคน ยื่นจ่ายภาษี 10 ล้านคน แต่จ่ายภาษีจริงๆ แค่ 4 ล้านคน ถ้าสถานการณ์ยังเป็นแบบนี้อยู่ เราก็คงเป็นประเทศที่ฐานพีระมิดกว้างอยู่ดี มันจะเป็นโอกาสที่ดี ถ้าเรามีต่างชาติมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น และเราจัดเก็บภาษีจากเค้าได้มากขึ้นเพื่อนำมาพัฒนาประเทศ ซึ่งถือว่าระหว่างที่ Demand ในประเทศยังไม่ฟื้น Demand ชาวต่างชาติตรงนี้จะช่วยขับเคลื่อนภาพอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตต่อได้

บทสรุป: แม้สถานการณ์จะท้าทาย แต่อสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีโอกาสเติบโต 

1. ปรับนโยบายให้เอื้อต่อการลงทุนจากต่างชาติ
2. พัฒนาระบบภาษีให้มีประสิทธิภาพ
3. สร้างสมดุลระหว่างการพัฒนาและการกระจายรายได้

อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่ธุรกิจ แต่เป็นหัวใจสำคัญของเศรษฐกิจไทย การฟื้นตัวของภาคนี้จะเป็นกุญแจสำคัญสู่การเติบโตที่ยั่งยืนของประเทศ