TerraBKK Research ขอนำกองทุนอสังหาฯประเภทบ้านเดี่ยวปล่อยเช่า ในโครงการ "นิชดาธานี แจ้งวัฒนะ" มาทำการศึกษาในมุมมองของ ประสิทธิภาพด้านการดำเนินงาน (Performance) ว่ามีความน่าสนใจลงทุนมากน้อยขนาดไหนที่จะเข้าไปลงทุน

รายละเอียดกองทุน MNIT ปี 2557

ที่ตั้งโครงการ

โครงการที่กองทุนลงทุนตั้งอยู่ บนโครงการ “Nichada Thani” อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี บนพิกัด 13.884976, 100.522063 เป็นทำเลอยู่อาศัยบริเวณแจ้งวัฒนะ ใกล้โรงแรมเรียนนานาชาติ ห้างสรรพสินค้า HomePro Central สนามกอล์ฟ ธนาคาร จุดขึ้นลงทางด่วน และสิ่งอำนวยความสะดวกค่อนข้างครบ

บริษัทประเมินราคาอิสระได้ประเมินกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เอ็มเอฟซี-นิชดาธานี (MNIT) ได้ผลสรุปออกมาว่าราคาประเมินเพิ่มสูงขึ้นทุกๆปี มีรายละเอียดดังนี้

กองทุนรวมอสังหาฯ MNIT ตั้งแต่ปี 2549-2555 เป็นกองทุนที่ลงทุนทั้งหมด 4 โครงการ ได้แก่ Lakeshore West, Lakeshore North, Raintree Residence และ Sunshine Place ปัจจุบันเหลือเพียง 2 โครงการเท่านั้น โดยได้ขาย Lakeshore West และ Lakeshore North ออกไปเมื่อเดือนมกราคม และ พฤษภาคม 2556  ตามลำดับ ทำให้ในปี 2557 กองทุนมีรายได้จากโครงการที่กองทุนบริหารจัดการเอง 2 โครงการเท่านั้น ได้แก่ Raintree Residence และ Sunshine Place

หลังจากการขายอสังหาริมทรัพย์ออกไป นำมาสู่ การลดทุนจดทะเบียนลง ในปี 2556 ถึง 2 ครั้ง
  • เมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2556 ที่ประชุมคณะกรรมการฯ ได้มีมติให้มีการลดเงินทุนจดทะเบียนของกองทุน จำนวน 276 ล้านบาท และจ่ายคืนผู้ถือหน่วยทั้งจำนวน ในวันที่ 26 มีนาคม 2556 โดยลดมูลค่าหน่วยลงทุน จากเดิมหน่วยละ 10 บาท เป็นหน่วยละ 8 บาท (2 บาทต่อหน่วย) คงเหลือเงินทุนจดทะเบียน 1,104 ล้านบาท โดยสำนักงานคณะกรรมการ กลต. ได้รับทราบการลดทุนดังกล่าวเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2556
  • เมื่อวันที่ 12 มิถุนายน 2556 ที่ประชุมคณะกรรมการฯ ได้มีมติให้มีการลดเงินทุนจดทะเบียนของกองทุน จำนวน 413.92 ล้านบาท โดยลดมูลค่าหน่วยลงทุน จากเดิมหน่วยละ 8 บาท เป็นหน่วยละ 5.0006 บาท (2.9994 บาทต่อหน่วย) และได้ดำเนินการจ่ายคืนให้ผู้ถือหน่วยลงทุนทั้งจำนวน ในวันที่ 12 กรกฎาคม 2556 คงเหลือเงินทุนจดทะเบียนจำนวน 690.08 ล้านบาท โดยสำนักงานคณะกรรมการ กลต. ได้รับทราบการลดทุนดังกล่าวเมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2556

หลังจากการลดทุนจดทะเบียนลงจะส่งผลให้ทรัพย์สินของกองทุนมีสัดส่วนดังนี้

ผลการดำเนินงานหลังขายสินทรัพย์ออก

สำหรับรอบระยะเวลา 6 เดือนสิ้นสุด 30 มิถุนายน 2557 กองทุนมีรายได้รวมทั้งสิ้น 21.64 ล้านบาท เปรียบเทียบกับงวดเดียวกันปีที่แล้วเท่ากับ 34.17 ล้านบาท หรือคิดเป็นการลดลงร้อยละ 36.68 เนื่องจากในปี 2557 กองทุนมีรายได้จากโครงการที่กองทุนบริหารจัดการเอง 2 โครงการ ได้แก่ Raintree Residence และ Sunshine Place ส่วนในช่วงเดียวกันปี 2556 นอกจาก 2 โครงการที่กล่าวข้างต้น กองทุนยังมีรายได้เพิ่มเติมจากโครงการ Lakeshore West และ Lakeshore North ชึ่งได้ขายออกไปเมื่อเดือน มกราคม และ พฤษภาคม 2556

สัญญาเช่า : สำหรับสัญญาเช่าของโครงการ Raintree Residence และ Sunshine Place ซึ่งหมดอายุในวันที่ 3 มกราคม 2555 ผู้เช่าเดิม (“บริษัท นิชาดาพร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด”) มีหนังสือแจ้งมายังผู้บริหารกองทุนฯ ว่าไม่ประสงค์ต่ออายุสัญญาเช่า กองทุนฯ ได้มีการรับมอบทรัพย์สินของกองทุนฯ คืนจากผู้เช่าเดิม

ผลที่ตามมาจากการหมดอายุสัญญาเช่า ทำให้รายได้ของกองทุนอาจจะไม่สม่ำเสมอเช่นเดิมเนื่องจากตอนมีสัญญาเช่าระยะยาวกับ “บริษัท นิชาดาพร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด” จนถึงปี 2555 กองทุนฯจะได้ทำสัญญาเช่าโดยวางหลักประกันการเช่า เท่ากับ ค่าเช่า 6 เดือน (เงินสด 3 เดือน + หนังสือค้ำประกัน 3 เดือน)

ปัจจุบันอัตราการเข้าพักของโครงการ Raintree Residence และ Sunshine Place สม่ำเสมอทุกปีแสดงว่าศักยภาพของโครงการยังคงดีอยู่และสามารถสร้างรายได้ ได้อย่างสม่ำเสมอ

สรุป ศักยภาพในการสร้างรายได้ของ MNIT หลังจากเหลือเพียงแค่ 2 โครงการ คือ Raintree Residence และ Sunshine Place ยังอยู่ในระดับที่ดีจากอัตราการเข้าพักที่คงที่สม่ำเสมอ แต่ความเสี่ยงหลังจากหมดอายุสัญญาเช่ากับ “บริษัท นิชาดาพร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด” ทำให้ไม่มีการรับประกันรายได้เหมื่อนกับช่วงก่อนปี 2555 ทำให้รายได้ลดลงตั้งแต่ปี 2555(ปีที่หมดอายุสัญญาให้เช่า) อย่างมีนัยสำคัญ จากนี้คงต้องรอดูว่า MNIT จะมีนโยบายซื้อสินทรัพย์อื่นเข้ามาอีกหรือไม่ 

บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ

TerraBkk ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก