นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หากเจาะลึกทำเลย่อยๆ ที่เหมาะกับการลงทุนในปัจจุบันมีด้วยกัน 5 ทำเล ประกอบด้วย 1.เพลินจิต หลังสวน ศาลาแดง 2.อโศก รัชดา พระราม 9 3.สุขุมวิท 39-ทองหล่อ 4.ปลายสถานีรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ที บีทีเอส (บางหว้าหลักสอง) และ 5.ถนนรามอินทรา
ทำเลเพลินจิต หลังสวน ศาลาแดง บริเวณนี้เป็นทำเลของโครงการระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ ถือว่าเป็นโซนที่ไพรม์ที่สุดของใจกลางกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นเพราะราคาที่ดินปรับตัวขึ้นไปสูงมาก ราคาเสนอขายอยู่ที่ตารางวาละ 1.5-1.8 ล้านบาท และปัจจุบันหาที่ดินเพื่อพัฒนาได้ยาก โดยโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ที่อยู่ระหว่างขายย่านนี้เหลือน้อยมาก แต่กำลังจะมีโครงการเกิดใหม่ในช่วง 1-2 ปีนับจากนี้ อย่างน้อย 4 โครงการ คือ โครงการของกลุ่มเพซ ดีเวลลอปเมนท์ บริเวณหลังสวน เป็นที่ดินฟรีโฮลด์ หรือที่ดินมีกรรมสิทธิ์ โครงการของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ บนที่ดินลิสต์โฮลด์ หรือสิทธิการเช่าย่านหลังสวน
โครงการของกลุ่มแสนสิริ บริเวณถนนวิทยุ คาดว่าจะพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จก่อนขาย เสนอขายประมาณตารางเมตรละ 4 แสนบาท ส่วนย่านศาลาแดงจะมีโครงการใหม่ของกลุ่มเอสซีแอสเสท ซึ่งคาดว่าจะเปิดตัวเร็วนี้ โดยโครงการใหม่ๆ ของย่านนี้มีราคาเสนอขายไม่ต่ำกว่า 2 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งถือว่าสูงมาก
Tips ในการลงทุนทำเลนี้ : หากต้องการลงทุนเพื่อปล่อยเช่ากลุ่มต่างชาติ ต้นทุนในการซื้อห้องชุด จะต้องไม่เกิน 1.2-1.8 แสนบาท/ตร.ม. จึงจะได้ Yield ต่อปีที่ดี ซึ่งราคานี้ต้องหาจากห้องชุดมือสองที่เสนอขายในตลาด ทำเลอโศก รัชดา พระราม 9
ย่านอโศก ถือว่าเติบโตรองรับการขยายตัวของบริเวณสุขุมวิทตอนต้น ส่วนรัชดา พระราม 9 ก็เติบโตรองรับการขยายตัวของเส้นสุขุมวิท โดยภาพรวมทำเลนี้ถูกยกระดับให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ จากการที่มีอาคารสำนักงานเกิดใหม่จำนวนมาก เช่น อาคารสำนักงานแห่งใหม่ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เอไอเอ รัชดา จีแลนด์ พระราม 9 รวมถึงยังมีศูนย์การค้าชั้นนำ ทำให้ความต้องการคอนโดมิเนียมย่านนี้สูงมาก
กลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นชาวไทย แต่มีความต้องการเช่าจากชาวต่างชาติ เช่น ชาวจีน เกาหลี โดยทำเลย่านนี้มีโอกาสได้ Yield ที่ดีจากการปล่อยเช่า ลงทุนต่ำกว่าทำเลแรก แต่ Capital Gain สู้ทำเลแรกไม่ได้
Tips ในการลงทุนทำเลนี้ : หากต้องการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ต้นทุนในการซื้อห้องชุด จะต้องไม่เกิน 8.5-9.5 แสนบาท/ตร.ม. จึงจะได้ Yield ต่อปีที่ดี โดยราคานี้ต้องหาจากห้องชุดมือสองที่เสนอขายในตลาดเท่านั้น ห้องชุดมือหนึ่งใกล้สถานีรถไฟฟ้าย่านนี้เสนอขายไม่ต่ำกว่า 1.7-1.8 แสนบาท/ตร.ม. ทำเลสุขุมวิท 39-ทองหล่อ
สำหรับบริเวณสุขุมวิท 39 หรือย่านพร้อมพงษ์ และทองหล่อ ปัจจุบันมีความต้องการเช่าจากชาวญี่ปุ่นมาก เพราะทั้งใกล้รถไฟฟ้า และมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ต่างชาติกลุ่มนี้ ทำให้การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนย่านนี้ มีโอกาสที่จะปล่อยเช่าได้เร็ว และได้รับ Yield ค่อนข้างดี โดยกลุ่มผู้ซื้อมีทั้งคนไทยและต่างชาติ
จุดเด่นของย่านนี้ คือ ต้นทุนถูกกว่าทำเลเพลินจิต หลังสวน ศาลาแดง แต่อัตราค่าเช่าใกล้เคียงกัน ทำให้มีโอกาสได้ Yield ที่ดีกว่า ส่วน Capital Gain อาจจะปรับขึ้นไม่มากเท่ากับทำเลเพลินจิต หลังสวน ศาลาแดง แต่ก็ถือว่าอัตราการปรับขึ้นของราคาในแต่ละปีก็สูงเช่นกัน และยังสูงกว่าทำเลอโศก รัชดา พระราม 9
Tips ในการลงทุนทำเลนี้ : หากต้องการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ต้นทุนในการซื้อห้องชุด จะต้องไม่เกิน 1.1-1.4 แสนบาท/ตร.ม. จึงจะได้ Yield ต่อปีที่ดี โดยราคานี้ยังพอมีห้องชุดมือหนึ่งขายอยู่บ้าง แต่หากเป็นโครงการที่เปิดตัวใหม่ ราคานี้คงเป็นไปได้ยากแล้ว ทำเลบางหว้า-หลักสอง
บริเวณนี้ถือว่าเริ่มจะร้อนแรงต่อจากทำเลใกล้รถไฟฟ้าสถานีตากสิน-ตลาดพลู เพราะเป็นเส้นทางของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ที่ราคาที่ดินยังไม่สูงมาก อีกทั้งยังเป็นย่านชุมชนเก่าที่มีครอบครัวเกิดใหม่ขยายตัวจำนวนมาก มีสิ่งอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตประจำวันครบ โดยในส่วนของบางหว้า เป็นสถานีเชื่อมต่อระหว่างบีทีเอสและเอ็มอาร์ทีสายสีน้ำเงินที่มาจากหัวลำโพง ซึ่งเส้นทางเอ็มอาร์ทีนี้จะสิ้นสุดที่สถานีหลักสอง (บริเวณเดอะมอลล์ บางแค)
บริเวณที่มีโครงการกระจุกตัวมาก นอกจากจะอยู่บริเวณใกล้สถานีบางหว้า ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญแล้ว ส่วนใหญ่จะเกาะสถานีที่ใกล้ศูนย์การค้า เช่น ใกล้สถานีภาษีเจริญ ซึ่งอยู่ใกล้ศูนย์การค้าซีคอน บางแค และใกล้สถานีหลักสอง ซึ่งอยู่ใกล้ศูนย์การค้าเดอะมอลล์ บางแค
Tips ในการลงทุนทำเลนี้ : การลงทุนในทำเลนี้ หากลงทุนวันนี้ ถือเป็นการลงทุนระยะยาว 3-5 ปี เพราะปัจจุบันรถไฟฟ้าเส้นทางนี้อยู่ระหว่างก่อสร้าง มีกำหนดแล้วเสร็จปี 2560 โดยต้นทุนห้องชุดย่านนี้ไม่ควรเกิน 7-8 หมื่นบาท/ตร.ม. ทำเลถนนรามอินทรา
ทำเลนี้ย่านรามอินทรา ถือเป็นทำเลน้องใหม่เมื่อมีการพูดถึงทำเลทอง โดยย่านนี้จะมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากวงเวียนแยกหลักสี่ ซึ่งราคาที่ดินยังไม่สูงมาก และเป็นย่านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย มีศูนย์การค้าชั้นนำ โดยจะเห็นว่ามีคอนโดมิเนียมของรายใหญ่อย่างแอล.พี.เอ็น.ฯ เปิดขายถึง 2 โครงการ ก็ได้รับการตอบรับที่ดีมาก
Tips ในการลงทุนทำเลนี้ : การลงทุนในทำเลนี้ มีโอกาสที่ดี เพราะต้นทุนยังไม่สูงมาก แต่การลงทุนวันนี้ถือเป็นการลงทุนระยะยาว 5 ปี เพราะโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางนี้ยังไม่เริ่มก่อสร้าง เบื้องต้นจะเป็นความต้องการท้องถิ่นของคนที่ทำงานในย่านนี้ และกลุ่มคนที่ขยายครอบครัว หมายเหตุการลงทุน
การลงทุนในทำเลใกล้รถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย สิ่งที่ต้องคำนึง คือ ไม่ใช่ทุกสถานีจะทำกำไรได้ และไม่ใช่ทุกสถานีที่จะมีโอกาส ผู้ลงทุนควรศึกษาจุดเด่นและจุดด้อยของแต่ละสถานีอย่างละเอียด ก่อนตัดสินใจลงทุน
ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์