ระยะเวลาก่อสร้างกับผลตอบแทนจากการลงทุน
ถ้าพูดถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วงระยะเวลาที่กินเวลานานที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ ช่วงการก่อสร้าง โดยกินระยะเวลาเกือบ 6 เดือน ถึง 2 ปีขึ้นอยู่กับประเภทโครงการ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์มีความสลับซับซ้อนของโครงสร้างค่อนข้างมากทำให้ในกระบวนการนี้จะมีบุคคลหลายฝ่ายเข้ามาเกี่ยวข้องทั้งผู้รับเหมา สถาปนิก วิศวกร แรงงาน Supplier และบุคคลฝ่ายอื่นๆอีกมากมาย ทำให้งานส่วนนี้กินเวลาค่อนข้างมากและเป็นส่วนที่มีต้นทุนสูงถึง (Construction Cost) 35-50% ของมูลค่าโครงการเลยทีเดียว
(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)
TerraBKK ได้รวบรวมข้อมูลปัญหาหลักๆด้วยกัน 8 ปัญหาจากปัญหาการก่อสร้างอาคารล่าช้าเอาไว้ ดังนี้
- วัสดุก่อสร้าง เป็นปัญหาจาก Supplier ที่ไม่สามารถส่งวัสดุให้ได้ตามที่สั่งเอาไว้ทำให้ต้องรองานกันไปรองานกันมา ทั้งปัญหาด้านการขนส่ง การผลิตวัสดุตามสั่งที่ล่าช้าออกไป เป็นต้น แก้ปัญหาได้ด้วยการจัดการอย่างเป็นระบบทั้ง การสรุปรายการวัสดุให้ชัดเจน การหาแหล่งวัสดุ แผนงานการนำวัสดุเข้ามายังโครงการ และมีฝ่ายจัดหาวัสดุเพื่อให้งานไม่ขาดตกบกพร่องจะเป็นทางออกที่ดีมากขึ้น
- แรงงาน จากการจัดเตรียมคนงานไม่เพียงพอกับปริมาณงานที่จะต้องทำและแรงงานหยุดงานในช่วงวันหยุด ปัญหานี้ผู้วางแผนการก่อสร้างจะต้องวางแผนอย่างรอบคอบเพื่อให้งานเสร็จได้ตามกำหนดและหาคนมาทดแทนให้เพียงพอ ถ้าหากเตรียมการไว้ไม่ดีทำให้งานบางอย่างขาดตอนไปส่งผลให้ระยะเวลาการก่อสร้างลากยาวออกไป ส่งผลกระทบไปยังการส่งมอบงานไม่ทัน
- ปัจจัยภายนอกที่เหนือการควบคุม จากภัยธรรมชาติที่เห็นได้ชัดคือ ฝนตก น้ำท่วมในปี 2554 เป็นเวลา 3-4 เดือน ทำให้งานก่อสร้างต้องหยุดถึง 3-4 เดือน ส่งผลให้เกิดความเสียหายต่อการส่งมอบงานให้แก่ลูกค้าตามกำหนด
- การบริหารจัดการและการวางแผน เป็นข้อผิดพลาดที่เกิดได้ใน 2 รูปแบบคือ 1.วางแผนไม่ดีแต่บริหารจัดการดี 2.วางแผนดีบริหารจัดการไม่ดี ดังนั้นการประมาณระยะเวลาการทำงาน กำลังแรงงาน และวัสดุอุปกรณ์ที่จะนำมาใช้จำเป็นต้องเป็นใช้ทีมงานที่มีประสบการณ์ในการวางแผนงานให้บรรลุผลตามที่ได้คาดการณ์ไว้
- ผู้รับเหมาช่วง ผู้รับเหมาช่วงบางครั้งขาดประสบการณ์ไม่เคยทำงานด้านนี้มาก่อน ทำให้การทำงานเกิดข้อผิดพลาดล่าช้าตามมา เพราะการควบคุมโดยตรงค่อนข้างยากกว่าผู้รับเหมาหลัก บางโครงการมีการจ้างผู้รับเหมาออกเป็นหลายชุด ทำให้การงานบางอย่างที่จะต้องอาศัยความร่วมมือกันระหว่างผู้รับเหมาช่วงกลุ่มหนึ่งกับอีกกลุ่มหนึ่งเป็นไปได้ยาก ส่งผลให้งานออกมาไม่ตรงกันส่งผลให้ต้องแก้งานบ่อยขึ้น
- เปลี่ยนการออกแบบใหม่ จากความไม่ชัดเจนในกรอบแนวคิดในการออกแบบบางครั้งการออกแบบไม่ตรงตาม Concept ที่ตั้งเอาไว้ ส่งผลให้ต้องกลับมาแก้แบบใหม่ย้อนหลังหลายครั้ง ทำให้งานก่อสร้างต้องรื้อออกเพื่อทำใหม่ ทำให้งานก่อสร้างล่าช้าออกไปอีก
- ปัญหาของเครื่องจักรไม่เหมาะกับหน้างาน บางครั้งเครื่องจักรเก่าเกินไปส่งผลให้งานไร้ประสิทธิภาพ บางครั้งใช้เครื่องจักรไม่ถูกประเภทเพราะขาดประสบการณ์และความชำนาญในการปฏิบัติงาน ส่งผลให้งานก่อสร้างล่าช้าออกไป
- ผู้รับเหมาไม่พัฒนา ผู้รับเหมาบางรายยังยึดติดอยู่กับการก่อสร้างในรูปแบบเดิมๆอยู่ทั้งๆที่ปัจจุบันอาจจะมีเทคโนโลยีการก่อสร้างที่ทันสมัยมากขึ้นลดระยะเวลาการก่อสร้างได้ ทำให้การก่อสร้างจาก 1 ปี อาจจะลดเหลือเพียง 5 เดือน เป็นต้น
(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)
หลังจากที่ได้รู้สาเหตุและวิธีแก้ปัญหาการก่อสร้างล่าช้าไปแล้ว บางคนอาจจะนึกไม่ออกว่าระยะเวลาการก่อสร้างมีความสัมพันธ์อย่างไรกับผลตอบแทน เราจะเห็นจากกรณีตัวอย่างหลายกรณีที่เกี่ยวกับการก่อสร้างโครงการก็สร้างล่าช้าแล้วต้องชดเชยเป็นค่าปรับจากสาเหตุการก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนด และการก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนดยังส่งผลกระทบต่อปัจจัยหลายอย่างที่จะตามมา จึงทำให้ระยะเวลาการก่อสร้างเป็นปัจจัยที่สำคัญตัวหนึ่งที่กำหนดผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์ได้
- ถ้าหากก่อสร้างเร็ว ก็จะสามารถรับรู้รายได้ได้เร็วขึ้นจากยอดการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เข้ามาได้เร็วขึ้น และสามารถนำเงินสดที่ได้จากการโอนมาหมุนเวียนใช้ในกิจการได้อีกรอบหนึ่ง
- ถ้าก่อสร้างล่าช้า เจ้าของโครงการก็จะรับรู้รายได้ช้าลงทำให้มีต้นทุนค่าเสียโอกาสจากรายได้ที่ขาดหายไป ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น การปล่อยพื้นที่ให้ผู้เช่าไม่ตรงตามแผนที่วางเอาไว้ส่งผลต่อความน่าเชื่อถือของบริษัทและบางสัญญาต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้เช่าที่ทำสัญญาเช่าเอาไว้
ตัวอย่าง TerraBKK ขอยกตัวอย่างบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่พอจะเป็น Case Study ได้เป็นอย่างดี คือ บริษัท Pruksa Real Estate เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่นำเทคโนโลยีการผลิตรูปแบบใหม่คือ การผลิตโดยใช้ผนังสำเร็จรูป (Precast) ทำให้ระยะเวลาสร้างบ้านจากเดิมที่ต้องใช้เวลา 6-8 เดือนถึงจะสร้างเสร็จ แต่เมื่อใช้เทคโนโลยีจากผลิตบ้านแบบผนัง Precast แล้วทำให้ลดระยะเวลาการผลิตให้เหลือเพียง 3-4 เดือนเท่านั้น วงจรธุรกิจจึงสั้นลงและกระแสเงินสดจะดีขึ้นอย่างผิดหูผิดตาจากยอดโอนที่จากเดิมต้องรอถึง 7 เดือนนับจากวันจอง หลังจากใช้ Precast แล้วเหลือ เพียง 3-4 เดือนเท่านั้นก็โอนได้แล้ว ไม่เพียงเท่านั้น ยังช่วยลดต้นทุนด้านแรงงานและวัสดุก่อสร้างที่ต้องนำมากองไว้หน้างานอีกจำนวนมากซึ่งเป็นต้นทุนในการบริหารจัดการที่เพิ่มขึ้น จะเห็นได้ว่ารอบธุรกิจที่สั้นลง ต้นทุนทางตรงและต้นทุนทางอ้อมที่ลดลง (เช่น ต้นทุนค่าเสียโอกาส) ต้นทุนทางการเงินจากการประหยัดดอกเบี้ย และสามารถควบคุมกระบวนการผลิตได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น สิ่งเหล่านี้จะทำให้ผลตอบแทนจากการดำเนินงานดีขึ้นอย่างแน่นอน
(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)
จะเห็นได้ชัดเจนถึงรายได้ของบริษัทพฤกษาที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดทุกปี จนกระทั่งปี 2555 สามารถครอง Market Share เป็นอันดับ 1 ของตลาดของตลาดพัฒนาที่อยู่อาศัยได้อย่างสง่างามฉีกคู่แข่งอย่าง Sansiri และ Land & House อย่างชัดเจน
(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)
อีกทั้งหลังจาก บริษัท Pruksa Real Estate ได้นำเทคโนโลยี Precast เข้ามาใช้เพื่อลดระยะเวลาการก่อสร้างอย่างจริงจังทำให้ในปี 2554-2556 รอบการหมุนเวียนเงินสด (Cash Cycle) ลดลงต่อเนื่องตลอด 3 ปีที่ผ่านมาเหลือเพียง 562 วัน หรือบ่งบอกว่ามีเงินสดมาหมุนเวียนในธุรกิจได้เร็วขึ้นนั่นเอง และอัตราความสามารถในการชำระดอกเบี้ยก็เพิ่มขึ้นตลอด 3 ปีแสดงถึงบริษัทมีความสามารถในการชำระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นทุกปีอีกด้วย เมื่อเรามองเปรียบเทียบกับ Land & House และ Sansiri จะมองได้ชัดเลยว่า Performance ของ Pruksa มีประสิทธิภาพในการบริหารเงินสดและการชำระหนี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพเหนือคู่แข่งมากทีเดียว
จากกรณีดังกล่าวเราจะเห็นได้ชัดถึงความสำคัญของระยะเวลาก่อสร้างว่ามีความสำคัญอย่างไร ระยะเวลาก่อสร้างที่คาดเคลื่อนไปจะส่งผลกระทบต่อปัจจัยทางด้านต้นทุนและรายได้หลายตัว ซึ่งจะส่งผลต่อผลตอบแทนที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างแน่นอน
บทความโดย : TerraBKK ข่าวอสังหาฯ
TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก
10 กลโกงของผู้รับเหมา
ปัญหาระหว่างผู้ว่าจ้างกับผู้รับเหมาก่อสร้าง ต่อเติม และออกแบบ เป็นปัญหาที่เกิดมายาวนานและเป็นปัญหาหลักของใครหลายๆคน ว่าจะเลือกผู้รับเหมาอย่างไรให้ได้ผู้รับเหมาที่ดี และจะป้องกันอย่างไรไม่ให้ถูกผู้รับเหมาโกงได้ TerraBKK จึงได้รวบรวมกลโกงของผู้รับเหมาที่พบเจอได้บ่อย โดยมีรายละเอียดที่น่าสนใจ ดังนี้
