เรียนรู้ "จังหวะ" การลงทุนคอนโดมิเนียมโครงการใหม่

การลงทุนให้ประสบความสำเร็จนั้นความรู้เพียงอย่างเดียวคงไม่พอ ยังต้องอาศัยจังหวะเวลาที่เหมาะสมเพื่อเพิ่มโอกาสในการประสบความสำเร็จให้เพิ่มขึ้นได้ วันนี้ TerraBKK จะพาเรียนรู้เทคนิคจับจังหวะการลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการลงทุนได้ดียิ่งขึ้น เราสามารถแบ่งจังหวะการขยับของราคาได้ 5 ระยะใหญ่ ดังนี้

โดยข้อแนะนำนี้อยู่ภายใต้สมมุติฐานที่ว่า "เป็นโครงการที่ขายดี ถึงดีมากๆๆ"

(คลิ๊กที่ภาพเพื่อขยาย)

ระยะที่หนึ่ง Pre-sale เป็นช่วงที่มีราคาต่ำที่สุดและโปรโมชั่นลด แลกแจกแถม มากที่สุด และสามารถต่อรองกับเจ้าของโครงการได้ดีอีกด้วย

จากเหตุผลที่ว่า โครงการในปัจจุบันจะเป็นลักษณะขายก่อนสร้างเสร็จทำให้ช่วง Pre-sale โครงการยังไม่ขึ้นเป็นรูปเป็นร่าง ยังไม่ได้รับการอนุมัติวงเงินกู้จากสถาบันการเงิน ยังไม่ได้ผ่านการอนุมัติการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ทำให้ช่วงนี้เป็นช่วงของความไม่แน่นอนว่าโครงการจะสามารถเปิดตัวได้หรือไม่ โครงการจะได้รับผลตอบรับดีมั้ย ยอดจองถึงเป้ามั้ย ถ้ายอดถึงเป้าเจ้าของก็สามารถตัดสินใจเปิดตัวโครงการต่อไปได้แต่ถ้าหากยอดจองไม่ดี มันอาจจะส่งสัญญาณว่าทำเลนี้หรือโครงการนี้มีเสียงตอบรับไม่ดีนัก ทำให้เจ้าของโครงการบางรายตัดสินใจไม่ขึ้นโครงการต้องคืนเงินให้กับผู้จอง เพราะถ้าหากฝืนก่อสร้างไปถ้ายอดขายไม่ดีก็หนี้สินบานปลาย

และช่วงนี้เป็นเสมือนหลุมดำ (Black hold) สำหรับผู้ซื้อขาจร เพราะบางโครงการจะทำการขายให้กับบุคคลในวงจำกัดก่อนออกขายในท้องตลาด การขายให้กับลูกค้าเก่าก่อน และการซื้อแบบการเหมาชั้น ห้องทำเลดีๆบางห้องถูกจองตัดหน้าไปบ้างแล้วเอามาฝาก Resale อีกครั้งในรอบต่อๆไป เพราะคนเหล่านี้เค้ารู้ว่าถ้าการได้ซื้อในช่วงนี้เป็นจังหวะเวลาที่ดีที่สุดนั่นเอง

ระยะที่สอง Grand Opening และช่วงขออนุมัติ EIA ระยะเวลาประมาณ 7 เดือนราคาในช่วงนี้จะเริ่มเพิ่มสูงขึ้นมากน้อยขนาดไหนขึ้นอยู่กับความต้องการในตลาดด้วยว่าเป็นทำเลที่มีความต้องการจริงหรือไม่ ห้อง Pre-sale ที่โครงการเหลือเก็บไว้ จะค่อยๆปรับราคาเพิ่มสูงขึ้นเป็นขึ้นบันได ช่วงนี้จะเป็นช่วงที่คนสามารถจองได้ในช่วง Pre-sale จะเริ่มเอาของมาปล่อยสู่ท้องตลาดมากขึ้นยิ่งเป็นโครงการที่มีความต้องการมาก Pre-sale วันเดียวหมด (Rare Item) บางรายขายดาวน์ต่อได้ราคาส่วนต่าง 100,000 – 400,000 บาท ในชั่วข้ามคืนก็มี โดยราคาในช่วงนี้จะขยับขึ้นไปอย่างช้าๆเพื่อรอความชัดเจนว่าจะผ่าน EIA หรือไม่ ช่วง Grand Opening จึงเป็นช่วงที่นักลงทุนหรือผู้อยู่อาศัยจริงสามารถซื้อโครงการได้ราคาดีแต่อาจจะไม่ดีเท่าช่วง Pre-sale

ระยะที่สาม ผ่านการขออนุมัติ EIA ราคาหลังรู้ผลการอนุมัติ EIA ว่าผ่านหรือไม่ผ่าน ถ้าผ่านราคาก็จะปรับตัวขึ้นสูงขึ้นอีกขั้นหนึ่งเพราะสามารถเริ่มก่อสร้างโครงการได้ทันที ผู้ซื้อมีความมั่นใจว่าโครงการจะต้องเสร็จแน่นอน

กรณีถ้าเกิดเหตุการณ์ขออนุมัติ EIA ไม่ผ่าน ก็จะไม่สามารถขึ้นโครงการได้เจ้าของโครงการต้องคืนเงินให้กับเจ้าของสัญญาทั้งเงินจอง เงินค่าทำสัญญา พร้อมเงินผ่อนดาวน์ สำหรับผู้ที่ซื้อต่อใบจองจากผู้ซื้อมือแรกซึ่งได้บวกราคาเอาไว้ก็จะขาดทุนถ้า EIA ไม่ผ่าน(นี่คือความเสี่ยงที่ต้องพิจารณาก่อนซื้อใบจอง) ขั้นตอนต่อไปหลังจาก EIA คือ รออนุมัติก่อสร้าง และสถาบันการเงนอนุมัติเงินกู้

ระยะที่สี่ เริ่มก่อสร้าง ใช้ระยะเวลาประมาณ 10 เดือน สำหรับ Low Rise 12 เดือน สำหรับ High Rise ระยะนี้ราคาปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นตามความก้าวหน้าของการก่อสร้างที่มีความชัดเจนและจับต้องได้มากขึ้น ตั้งแต่เริ่มตอกเสาเข็มวางฐานราก ขึ้นอาคารเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น ราคาของคอนโดก็มีราคาเพิ่มขึ้นตามลำดับ และถ้าคอนโดมิเนียมเริ่มตกแต่ง สามารถก่อสร้างออกมาได้ดี งานเนี๊ยบ คุณภาพเยี่ยม ก็จะสามารถ เพิ่มราคาได้ไปอีกระดับหนึ่ง

ระยะที่ห้า ก่อสร้างเสร็จพร้อมโอน รวมระยะเวลาดำเนินการกว่า 2-3 ปี ระยะนี้ราคาคอนโดมิเนียมจะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเต็มที่ สูงขึ้นจากช่วง Pre-sale ประมาณ 20-30% และจะสูงขึ้นได้อีกหากทำเลนั้นเป็นทำเลมีความเจริญเข้ามาตลอดเวลา เช่น ทำเลทีมี supply จำกัดจะอย่างสุขุมวิทตอนต้น ตอนกลาง ราคามีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่อง

การซื้อลงทุนในช่วงสร้างเสร็จจะทำให้ได้ผลตอบแทนไม่สูงมากนักเพราะต้นทุนการซื้อช่วงสร้างเสร็จจะเพิ่มขึ้นจากการเปิดตัวมากนั่นเอง

จะเห็นได้ว่าแต่ละช่วงเวลาจะมีการขึ้นราคาของโครงการอยู่ตลอดเวลา ปัจจัยที่ขับเคลื่อนส่วนต่างราคาของคอนโดมิเนียมในช่วงระยะเวลาต่างๆ คือ “ความมั่นใจของผู้ซื้อ” ยิ่งโครงการเห็นเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นก็จะทำให้ผู้ซื้อมั่นใจในการซื้อโครงการมากขึ้นตามไปด้วย และสามารถตัดสินใจได้ดีกว่าตอนช่วง Pre-sale ซึ่งเห็นเพียงแค่กระดาษแผ่นเดียวเท่านั้นไม่รู้ว่าคุณภาพจะดีหรือไม่ดี จะลด spec สินค้าหรือเปล่า

เรื่องจังหวะเวลา เราสามารถนำไปประยุกต์ใช้กับ “การซื้อเก็งกำไรที่ดิน” หรือลงทุนที่ดินเพื่ออนาคตเผื่อเราได้เป็นเถ่าแก่กับเขาบ้าง ยกตัวอย่างสถานการณ์เช่น มีข่าวว่ากำลังจะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่จากกรุงเทพฯจะมาลงทุนในต่างจังหวัดเมื่อข่าวออก (คนยังไม่เชื่อมั่น) ราคาที่ดินก็จะค่อยๆขยับขึ้นอย่างๆช้าๆ และเมื่อโครงการศูนย์การค้าเริ่มล้อมรั่วทุกคนเริ่มรู้ว่าต่ำแหน่งตรงนี้จะมีศูนย์การค้าจากเมืองกรุงมาเปิด (คนเริ่มมั่นใจมากขึ้น) ราคาที่ดินโดยรอบก็จะปรับตัวสูงขึ้นสู่อีกระดับราคาหนึ่งเพราะรู้ว่าอนาคตต้องมีเจริญขึ้นอีกแต่คนยังรู้สึกได้ไม่ชัดเจนมากนัก ต่อมาเมื่อโครงการเริ่มก่อสร้างตอกเสาเข็ม เริ่มขึ้น เสา คาน ราคาก็จะเพิ่มขึ้นอีกราคาหนึ่ง และเมื่อก่อสร้างเสร็จตกแต่งทาสีและเปิดตัว Grand Opening เต็มตัว ราคาที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นอีกราคาหนึ่งเช่นกัน เรามักจะพบเจอเสมอว่าราคาที่ดินที่มีโครงการขนาดใหญ่เข้ามาจะปรับตัวขึ้นสูงถึง 100-400% เมื่อเทียบกับช่วงแรกๆที่ข้อมูลยังไม่ชัดเจน

อนันต์ อัศวโภคิน ตำแหน่งประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า“การขายคอนโดที่ดีที่สุด คือ เปิดราคาขายครั้งแรกต้องขายได้พอสมควร ระหว่างการก่อสร้างขยับราคาขึ้นเรื่อยๆค่อยๆทยอยขาย และขายห้องสุดท้ายแพงที่สุดในวันที่ก่อสร้างเสร็จพอดี" - เทอร์ร่า บีเคเค

บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก