"ค่าเช่า" กำลังถึงจุดอิ่มตัว จะรู้ได้อย่างไร

Nov 12, 2015 | อ่าน 6,936

หลังจากที่ TerraBKK ได้พูดถึงเรื่อง เทคนิคการเลือกซื้อบ้าน ที่ดิน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เพื่อการลงทุนอย่างไรให้ได้ผลตอบแทนสูง รวมถึงบทความเกี่ยวกับการเพิ่มผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยใช้เทคนิคต่างๆ กันไปมากพอสมควรแล้ว ครั้งนี้เราจะมาดูช่วงปลายของวัฐจักรกันบ้าง ว่าหลังจากที่เราได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนปล่อยเช่าไปแล้ว เราจะรู้ได้อย่างว่าอัตราค่าเช่าในอสังหาริมทรัพย์ของเรานั้นจะยังเติบโตหรือกำลังเข้าสู่ช่วงของลดน้อยถอยลงไปของค่าเช่า วันนี้เราจะมาพูดถึงประเด็นนี้กันบ้าง

อย่างที่เราเข้าใจกันว่า นักลงทุน เป็นผู้ที่คาดหวังผลตอบแทนแทนสูงสุดอยู่เสมอ แต่การลงทุนเพื่อให้ได้ผลตอบแทนสูงสุดจะใช้แต่ความรู้ที่มีอยู่เพียงอย่างเดียวไม่ได้ ยังต้องคำนึงถึงจังหวะเวลาเข้าออกด้วย (ซื้อ-ขาย) โดย ค่าเช่า ก็มีทั้งขาขึ้นและขาลงเช่นเดียวกัน TerraBKK เห็นความสำคัญในเรื่องของผลตอบแทนตรงนี้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการลงทุนให้ถึงขีดสุด เราไปเรียนรู้กันว่าจะมีประเด็นอะไรบ้างที่จะช่วยให้เห็นถึงจุดอิ่มตัวของค่าเช่า มีรายละเอียดที่น่าสนใจดังต่อไปนี้

ภาพจาก : friendsnnoob.com

1.อสังหาริมทรัพย์ได้พัฒนามาจนถึงขีดสุด เมื่อตลาดมีความคาดหวังในเชิงบวกตลาดก็จะสะท้อนสิ่งต่างๆออกมาในทิศทางที่ดีเสมอไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ ค่าเช่า ที่เพิ่มสูงขึ้น อสังหาริมทรัพย์โครงการใหม่ๆที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งอาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย ไปจนถึงศูนย์การค้า และเมื่อถึงจุดหนึ่งที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถพัฒนาต่อไปได้ในทิศทางที่ดีกว่าปัจจุบันที่เป็นอยู่ การอิ่มตัวนี้ไม่ได้หมายถึงตลาดเท่านั้นแต่ในที่นี้หมายถึง ตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นๆไม่สามารถปรับปรุงหรือดัดแปลงให้มีศักยภาพที่สูงขึ้นได้ด้วย ก็อาจจะทำให้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ปรับถึงจุดอิ่มตัวเช่นกัน ซึ่งการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าจะเป็นการเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อเท่านั้น หรือไม่อาจจะถึงขั้นที่ค่าเช่าลดลงได้

2.อัตราว่างเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องหลังจากเต็มมาตลอด เป็นเรื่องที่เกี่ยวกับความไม่สัมพันธ์กันระหว่างอุปสงค์ (ความต้องการ) กับอุปทาน ในช่วงที่อุปทานน้อยกว่าความต้องการจะทำให้อัตราว่างอยู่ในอัตราที่ต่ำมากหรืออาจจะไม่ว่างเลย แต่เมื่ออัตราว่างที่ต่ำขนาดนี้จึงเป็นแรงจูงใจให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่ๆเข้ามาพัฒนาโครงการเพื่อรองรับปริมาณความต้องการที่เหลือล้น จนนำไปสู่ภาวะที่เรียกว่า ล้นตลาด เพราะต่างคนต่างสร้างเพื่อรองรับความต้องการพร้อมๆกันทำให้อุปทานใหม่ที่กำลังเข้ามาในตลาดคาดการณ์ได้ยากส่งผลให้เกิดความไม่สัมพันธ์กันเกิดขึ้น เมื่อล้นตลาดพื้นที่เช่ามากกว่าความต้องการเช่า นำไปสู่การแข่งขันทางด้านราคาคือ "การตัดราคา" นั่นเอง ช่วงนี้คือช่วงที่ค่าเช่าจากที่เคยเพิ่มขึ้นเพราะไม่มีอัตราว่าง กลายเป็น ค่าเช่าต้องลดลงเพื่อดึงดูดให้คนเข้ามาเช่าในที่สุด

เพราะฉะนั้น ก่อนที่จะลงมือทำอะไรก็ควรระวังจุดนี้ด้วย ก่อนที่จะได้ไม่คุ้มเสีย เพราะมนุษย์มักจะเห็นโอกาสพร้อมกันเสมอ

3.อสังหาริมทรัพย์มีความเสื่อมทางกายภาพหรือขาดการดูแล ในกรณีนี้ให้นึกถึงตัวเราเอง เรามักชอบอะไรที่ดูใหม่ น่าอยู่ และคนเรามักจะให้มูลค่ากับของสิ่งนั้นมากกว่า อสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน อสังหาริมทรัพย์ที่ดูใหม่ ดูไม่เก่า มีการ Renovate และดูแลรักษาอยู่ตลอดเวลา อัตราค่าเช่าก็จะสามารถเพิ่มขึ้นได้ แต่ถ้าขาดการดูแลมีการชำรุดเสียหาย ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ส่วนกลาง รูปลักษณ์หน้าตาของตึก รวมไปงานระบบที่เสื่อมประสิทธิภาพ ก็จะส่งผลให้ค่าเช่าไม่เพิ่มสูงขึ้นและอาจจะตกลงในที่สุด

4.เศรษฐกิจชะลอตัว สินเชื่อมีดอกเบี้ยสูง เมื่อพูดถึงการลงทุนก็จะต้องมีเรื่องของกระแสเงินสดเข้ามาเกี่ยว ซึ่งค่าใช้จ่ายหนึ่งที่สำคัญ คือ ดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้ผลตอบแทนต่ำลง การลงทุนต่างๆก็จะลดลงทำให้ดึงดูดเงินลงทุนเข้ามาน้อยลง บรรยากาศการลงทุนที่ชะลอตัวส่งผลต่อบรรยากาศและภาพรวมของเศรษฐกิจ ทำให้ขาดปัจจัยผลักที่จะดันค่าเช่าให้ปรับตัวขึ้นได้ค่อนข้างยาก

แต่สำหรับประเทศไทยอสังหาริมทรัพย์ยังมีช่องว่างให้เติบโตอยู่ค่อนข้างมาก ค่าเช่าจึงมีโอกาสเพิ่มขึ้นได้ไปอีกซักระยะหนึ่ง