ข้อที่ 1 การถือกรรมสิทธิ์อสังหาฯ โดยชาวต่างชาติ
-
ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิถือครองกรรมสิทธิ์ในผืนแผ่นดินไทย
-
ชาวต่างชาติสามารถซื้ออาคารชุดได้ ในสัดส่วนไม่เกิน 49% ของพื้นที่อาคารทั้งหมด
-
หากชาวต่างชาติสมรสกับชาวไทย จะสามารถซื้อที่ดินได้ แต่ต้องเป็นชื่อคู่สมรสชาวไทยเท่านั้น
อสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้ทั่วไปแล้วมีอยู่ 3 ประเภท คือ
- คอนโดมิเนียมหรืออาคารชุด
- อาคารที่ไม่ติดกับพื้น (ซื้อเฉพาะห้อง)
- ที่ดินและอาคารทุกชนิดที่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่าแบบระยะยาวมากกว่า 30 ปีขึ้นไป
โดยการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 3 ประเภทที่กล่าวมาข้างต้นสำหรับชาวต่างชาติ สามารถจำแนกได้ดังนี้
คอนโดมิเนียม
ชาวต่างชาติสามารถซื้ออาคารชุดได้ ในสัดส่วนไม่เกิน 49% ของพื้นที่อาคารทั้งหมด และจะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ใดหลักเกณฑ์หนึ่ง ดังต่อไปนี้
- ชาวต่างชาติซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย ตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง หรือ;
- ชาวต่างชาติซึ่งได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 มาตรา 29 และมาตรา 25 หรือ;
- นิติบุคคลต่างชาติ (มีผู้ถือหุ้นเป็นชาวต่างชาติมากกว่า 49%) ซึ่งได้จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทย หรือ;
- นิติบุคคลต่างชาติ ซึ่งได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน (BOI)
- ชาวต่างชาติซึ่งจะซื้อจะต้องขอจดหมายรับรองสัดส่วนของชาวต่างชาติจากนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งจะต้องนำไปยื่นกับกรมที่ดินเพื่อใช้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป
- ชาวต่างชาติต้องชำระค่าคอนโดมิเนียมทั้งหมดด้วยเงินสกุลต่างประเทศ 100% และโอนมาจากธนาคารต่างประเทศ พร้อมแนบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศจากธนาคารเป็นหลักฐานการโอนเงินเพื่อนำไปแสดงต่อที่ทำการที่ดิน เพื่อป้องกันการฟอกเงิน
- ชาวต่างชาติที่ได้สถานะผู้พำนักถาวรในประเทศไทยไม่จำเป็นต้องโอนเงินดังกล่าวมาจากต่างประเทศ
บ้าน และ ที่ดิน
ตามปกติแล้วชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินได้ (ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 86) ยกเว้นในกรณีต่อไปนี้
- แต่งงานกับคนไทย – สามารถใช้ชื่อคนไทยในการซื้อบ้าน/ที่ดินได้ แต่เงินที่นำมาซื้อบ้าน/ที่ดินนั้น จะต้องเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทยเพียงฝ่ายเดียว ซึ่งวิธีนี้จะไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้จริง เพราะเป็นชื่อของคู่สมรสคนไทย
- ทำสัญญาเช่าระยะยาว – ทำสัญญาเช่าเป็นระยะเวลาไว้เกินกว่า 30 ปีได้ แต่ไม่เกิน 50 ปี ซึ่งผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้มีกำหนดไม่เกิน 50 ปี นับแต่วันที่ตกลงกัน หมายถึงการไม่ได้เป็นเจ้าของจริง ๆ แต่ก็ยังได้รับสิทธิในการครอบครอง ดูแล และใช้สอยทรัพย์
- จัดตั้งบริษัทสัญชาติไทย – จัดตั้งบริษัทโดยที่ชาวต่างชาติถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% ของจำนวนหุ้นทั้งหมดของบริษัท อีก 51% ให้ถือโดยบุคคลหรือนิติบุคคลสัญชาติไทย ซึ่งในฐานะกรรมการบริษัท ชาวต่างชาติมีสิทธิสามารถควบคุมการลงมติของหุ้นส่วนอื่น ๆ ได้ และยังสามารถควบคุมการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้เช่นกัน
- ซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย – โดยซื้อได้ไม่เกินจำนวน 1 ไร่ ตามมาตรา 96 ทวิ ประมวลกฎหมายที่ดิน และต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท ในธุรกิจหรือกิจการที่ตามกฏกระทรวง เช่น ซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย, พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย, พันธบัตรรัฐวิสาหกิจหรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันต้นเงินหรือดอกเบี้ย หรือลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน เป็นต้น โดยต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และต้องลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี
- รับโอนที่ดินผ่านทางกฎหมายประเภทต่าง ๆ ที่รัฐบัญญัติไว้เพื่อเป็นการส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ
TerraBKK คู่มือซื้อขายบ้าน