ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2559 จาก 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ เศรษฐกิจ การเงิน และสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ยังคงสืบเนื่องมาจากปีที่แล้ว กับความกังวลต่อสถานการณ์เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจภายในประเทศ หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าน่าจะมีแนวโน้มที่ดีกว่าปีที่ผ่านมา ลักษณะทรงตัวค่อยเป็นค่อยไป หากไม่มีเหตุการณ์หรือปัจจัยลบเข้ามาซ้ำร้ายไปมากกว่านี้ TerraBKK ขอสรุปใจความสำคัญใน งานสัมมนา "อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้วัดเศรษฐกิจปี 2016" เมื่อวันที่ 27 มกราคม 2559 ในแต่ละด้าน เช่น ภาพรวมเศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจไทย สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไทย ผังเมืองในแต่ละจังหวัด รวมถึงความคืบหน้าเศรษฐกิจพิเศษ และทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2559 มีรายละเอียดดังนี้

ภาพรวมทิศทางเศรษฐกิจโลกปี 2559 ถูกมองว่า จะฟื้นตัวอย่างช้าๆ สังเกตได้จากนโยบายการเงินแต่ละประเทศแตกต่างกันไป โดยธนาคารกลางยุโรป,ญี่ปุ่นและจีน ยังคงใช้นโยบายผ่อนคลาย ขณะที่ภาคตลาดการเงินการลงทุนยังคงมีความผันผวนสูง จากการคาดการณ์ตามความคิดเห็นที่ต่างกัน ด้านแนวโน้มสินค้าโภคภัณฑ์ยังคงตกต่ำต่อไปเป็นเวลานาน รวมทั้งความเสี่ยงจากภัยเชื้อโรคและการก่อการร้ายข้ามชาติต่างๆด้วย

สำหรับประเทศไทย คาดว่าการเติบโตของเศรษฐกิจจะเป็น ลักษณะค่อยเป็นค่อยไป เช่นกัน คาดว่าจะมีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่ 3.5% ( ปี 2558 = 2.8%) ปัจจัยบวกสำคัญ เช่น การลงทุนโครงการพื้นฐานภาครัฐ ,มาตรการส่งเสริมการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น,มาตรการส่งเสริมการลงทุนภาคเอกชน, การขยายตัวด้านการท่องเที่ยว เป็นต้น ส่วนปัจจัยลบ ที่อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย เช่น ภาคการส่งออกมีปัญหาจากผลกระทบภาวะเศรษฐกิจประเทศคู่ค้า , ภาวะภัยแล้งส่งผลต่อภาคเกษตรกรรม เป็นต้น

ภาพรวมสินเชื่ออสังหาริมรัพย์ไทย ถูกมองว่า ผู้ประกอบการมีช่องทางเงินทุนนอกเหนือจากจากการขอสินเชื่ออย่าง การระดมทุนผ่านตลาดทุนเอง ขณะด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็มีการชะลอตัว ยังดีที่ได้มาตรการกระตุ้นอสังหาของภาครัฐมาช่วยจูงใจผู้ซื้อ และช่วยลดอุปทานคงค้างในตลาดได้ และจาก การปล่อยสินเชื่ออย่างระมัดระวัง ของเหล่าธนาคารพาณิชย์ ที่เน้นคุณภาพสินเชื่อเป็นสำคัญ สัดส่วนหนี้ NPL โดยรวมยังคงอยู่ในระดับต่ำ ไม่มีสัญญาณที่น่าเป็นกังวลในขณะนี้

สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2559 คาดการณ์ตัวเลขโดยประมาณ ว่า การเติบโตด้านการโอนกรรมสิทธิ์จะไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 การเปิดตัวโครงการใหม่คาดว่าร้อยละ 5-10 ด้านระดับราคาจะปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 3-5 จากแนวโน้มราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยผู้ประกอบการจะเน้นกลยุทธ์เร่งระบาย stock สินค้าที่มีอยู่เป็นสำคัญ เน้นพัฒนารูปแบบผลิตภัณฑ์ด้านการDesign เน้นโครงการแนวราบหรือแนวสูงแบบ Low Rise กลุ่มระดับราคากลาง-ต่ำ

(ภาพประกอบจากธนาคารแห่งประเทศไทย)

สำหรับนโยบายเขตเศรษฐกิจพิเศษให้สอดคล้องกับนโยบายของรัฐบาล โดยเฟสแรกได้ดำเนินการเสร็จแล้ว 6 จังหวัด เฟสสอง 4 จังหวัดรวมแล้ว 10 จังหวัด 12 พื้นที่ โดยพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ สระแก้ว จะประกาศใช้เป็นฉบับแรกจากกระทรวงมหาดไทย ภายในประกาศจะบอกถึงข้อกำหนดต่างๆ เช่น แนวโน้มการลงทุนในแต่ละพื้นที่จะเป็นเช่นไร พื้นที่ใดสามารถสร้าง โรงแรม สำนักงาน บ้านพักอาศัยสามารถสร้างได้หนาแน่นมากน้อยขนาดไหนบริเวณใด เป็นต้น ในแต่ละพื้นที่ก็จะการกำหนดบทบาทที่แตกต่างกันบางพื้นที่ถูกจัดให้เป็น เมืองใหม่ บางพื้นที่ถูกจัดให้เป็นคลังสินค้า บางพื้นที่ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่ Logistic ในช่วงที่ผ่านมาผังเมืองเศรษฐกิจพิเศษยังไม่สามารถออกได้ทำให้เป็นอุปสรรค์ต่อการลงทุนได้ซึ่งตรงนี้ต้องใช้เวลาในการวิเคราะห์ถึงผลกระทบต่าง ๆ จึงต้องใช้เวลาในการกำหนดผังเมืองอยู่พอสมควร

การประกาศใช้บังคับผังเมืองรวมจังหวัด 73 จังหวัด ปัจจุบันประกาศกฎกระทรวงแล้ว 33 จังหวัด ยังเหลืออีก 40 จังหวัด ซึ่งอยู่ในระหว่างการขออนุญาติจากคณะรัฐมนตรี

ปัญหาของการบังคับใช้ผังเมือง ปัญหาเกิดจากเมืองมีการเติบโต ปัญหาของเมืองเราควรจะต้องกำหนดขอบเขตของเมืองให้ชัดเจนเพราะการพัฒนาเมือง กับการพัฒนาพื้นที่รอบนอกเมืองมีความแตกต่างกัน ในช่วงที่ผ่านมาเรามีช่องว่างของกฎทรวงผังเมืองรวมที่จะหมดอายุแล้วซึ่งในปัจจุบันไม่มีการหมดอายุแล้วทำให้ปัญหาช่องว่างนี้ค่อนไม่เกิดขึ้นแล้ว แต่สิ่งที่มาทดแทน คือ มีการทำรายงานปรับปรุงประเมินผลอยู่ตลอดเวลา

การปฏิรูปที่ดินปัจจุบันสำเร็จไปหลายพื้นที่ ล่าสุด คือ จังหวัดพะเยา สิ่งที่เราได้ทำไปแล้ว คือ พิษณุโลก ซึ่งน่าสนใจมากเมื่อเราทำได้สำเร็จซักแปลงที่ดินหนึ่งแล้วก็จะมีอีกหลาย ๆ คนอยากที่เห็นประโยชน์จากการปฏิรูปที่ดินนี้ก็จะเกิดความสนใจที่จะทำการปฏิรูปที่ดินบ้าง ดังนั้นหลาย ๆ จังหวัดควรที่จะสนับสนุนการปฏิรูปที่ดินให้เป็นต้นแบบ ให้ประชาชนได้เห็นถึงประโยชน์จากการปฏิรูป การปฏิรูปที่ดินเรายังได้ในเรื่องการใช้ประโยชน์ในที่ดินที่สามารถใช้ได้อย่างเต็มที่ และการลงทุนสาธารณูปโภคที่รัฐพร้อมที่จะลงทุนให้ นอกจากนั้นได้รับผลทางอ้อม คือ เป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินนั้นๆด้วย

ในส่วนของการนิคมอุตสาหกรรมไทย ปัจจุบันนิคมอุตสาหกรรมในไทย มีทั้งหมด 55 นิคม 16 จังหวัด มีทั้งนิคมอุตสาหกรรมที่ดำเนินการเองและร่วมดำเนินการกับเอกชน การพัฒนาอุตสาหกรรม เราได้แบ่งออกเป็น 6 Cluster อุตสาหกรรม ได้แก่ ปิโตรเคมีและโรงกลั่น ยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์ อัญมนีและเครื่องประดับ การพิมพ์และบรรจุภัณฑ์ สิ่งทอและเครื่องนุ่งห่ม อุตสาหกรรม Cluster ทำให้เราประหยัดต้นทุน

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

สำหรับเขคเศรษฐกิจพิเศษบริเวณชายแดน พื้นที่ระยะที่ 1 (5+1 โครงการ) รวม 2.13 ล้านไร่ และพื้นที่ระยะที่ 2 (4 โครงการ) รวม 1.76 ล้านไร่สำหรับพื้นที่ที่ใช้สำหรับทำนิคมอุตสาหกรรมจริงๆอยู่ที่ประมาณ 7,266-0-71.8 ไร่ โดยในแต่ละเขตพื้นที่เราก็ได้กำหนดกิจการเป้าหมายลงไปด้วยมีด้วยกันทั้งหมด 13 กลุ่มกิจการเป้าหมาย และมีสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ ทั้งการส่งเสริม BOI เช่น กิจการเป้าหมายยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล 8 ปี ลดหย่อนร้อยละ 50% อีก 5 ปี และให้ใช้แรงงานขั้นต่ำ เป็นต้น, การผ่อนปรนเงื่อนไข SMEs เช่นสามารถนำเครื่องจักรเก่ามาใช้ได้แต่ไม่เกิน 10 ล้านบาท เป็นต้น, การส่งเสริมนอกเหนือจาก BOI เช่น ลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลจาก ร้อยละ 10 ในระยะเวลา 10 รอบบัญชี เป็นต้น

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย : ตำแหน่งเศรษฐกิจพิเศษ เฟส 1-2)

ที่อยู่อาศัยเติบโตตามนิคมอุตสาหกรรมอย่างไร นิคมอุตสาหกรรมเป็นเพียงส่วนหนึ่งของการพัฒนาเขตเศรษฐกิจ โดยในระยะแรกรัฐบาลให้ทำนิคมอุตสาหกรรมในจังหวัดสระแก้ว ตาก สงขลา โดยจังหวัดสระแก้วจะเป็น Highlight สำคัญ ณ เดือนมีนาคมเห็นเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น โดยใครที่เข้ามาลงทุนก็จะได้รับสิทธิประโยชน์ต่างๆ แน่นอนว่าเมื่อนิคิมอุตสาหกรรมมาลงในแต่ละพื้นที่แล้ว ผู้ประกอบการที่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยก็ได้รับอานิสงค์ตามมาด้วยเช่นกัน เพราะการเข้ามาของนิคมอุตสาหกรรมก็เปรียบเสมือนแม่เหล็กดึงดูดความเจริญ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีสาธารณูปโภคต่าง ๆ รองรับเพื่อให้มั่นใจว่าจะมีนิคมอุตสาหกรรมมาตั้งบริเวณนี้จริงก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยบริเวณนั้น

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย : ผังนิคมอุตสาหกรรมในเขตเศรษฐกิจพิเศษ)

สำหรับการประเมินผังเมืองของสำนักผังเมือง คือ เรามีการประเมินการปรับผังเมือง ในทุกๆด้าน ได้แก่ ประชากร เศรษฐกิจ การใช้ประโยชน์ที่ดิน สาธารณูปโภค สาธารณูปการ ที่โล่งว่าง และคุณภาพสิ่งแวดล้อม ควบคู่กันไปเพื่อนำมากำหนดการใช้ประโยชน์ เช่น สังคมผู้สูงอายุกำลังจะเกิดขึ้น ก็ส่งกระทบต่อผังเมืองเช่นกัน สิ่งนี้ก็เป็นสิ่งที่ผังเมืองต้องวางแผนและปรับปรุงผังเมืองเพื่อให้ผังเมืองสามารถรองรับกับปัจจัยต่าง ๆ ที่เปลี่ยนแปลงไป ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงของผังเมืองเราต้องมาดูว่าเราจะเอามาปรับทำตรงไหนได้บ้างเพื่อที่จะปรับผังเมืองให้สามารถใช้ได้อย่างเหมาะสม

(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

นอกจากนั้นเรายังมีโครงการที่ทางเราพยายามปรับปรุงและเสริมให้มีการเปลี่ยนแปลงในทิศทางที่ดีขึ้น ได้แก่

• ทางกรุงเทพมหานคร มีข้อจัดเกี่ยวกับ ขอบัญญัติห้ามก่อสร้างในรัศมี 900 เมตร ปัจจุบันได้ยื่นเรื่องขอเปลี่ยนให้เหลือ 300 เมตร จากสภาพแวดล้อมโดยรอบที่เปลี่ยนแปลงไปกฎข้อบังคับต้องมีการเปลี่ยนแปลงให้ทันสมัยมากขึ้น
• กรุงเทพมหานคร กำลังทำทางเดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา จากเอเชียทีค ไปสะพานสาธร
• กรุงเทพมหานคร ร่วมกับ กรมทางหลวง ในการพัฒนาพื้นที่ตั้งนั้น
• ทำพื้นฐานขายศิลปะวัฒนะธรรม Art Antique
• ทำตลาดน้ำริมแม่น้ำเจ้าพระยา
• พัฒนาบริเวณสนามหลวงทั้งหมด
• พัฒนาบริเวณสะพานผ่านฟ้า นิทรรศการราชวงจักรกรี
• พัฒนาบริเวณสะพานพระปกเกล้า จะมีสะพานอยู่จะปรับปรุงเป็นส่วนสาธารณะลอยฟ้า
• กรุงเทพมหานคร จะปฏิรูปที่ดินทำที่ดินตาบอดให้เป็นเลนจักรยาน

สังคม สังคมไทยยังมีปัจจัยที่เกี่ยวกับช่องว่างรายได้อยู่ค่อนข้างมาก และมีปัญหาความเหลื่อมล้ำระหว่างชีวิตคนเมืงกับคนชนบท ปัญหาด้านการศึกษา และปัญหาครอบครัว ทำให้ปัญหาเหล่านี้กลายเป็นตัวถ่วงให้ประเทศไม่สามารถใช้เวลาและทรัพยากรไปในการพัฒนาประเทศได้อย่างเต็มที่ และจะสะสมเป็นปมที่แก้ไขได้ยาก

เศรษฐกิจ GDP ปี 2559 หลายฝ่ายมองกันว่าจะอยู่ที่ประมาณ 3.25-3.75% ค่าเงินบาท 35-37 บาทต่อสหรัฐอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างทรงตัวซึ่งไม่กระทำต่อกำลังซื้อของคนภายในประเทศ

สังคม สำหรับการจ้างงานอาจจะมีการโยกย้ายแรงงานเข้ามาทำงานในภาคของการก่อสร้างมากขึ้นจากสินค้าเกษตรที่ค่อนข้างตกต่ำ ทำให้ลดปัญหาขาดแคลนแรงงานในภาคการก่อสร้างได้ส่งผลบวกต่ออสังหาริมทรัพย์

การเมือง เสถียรภาพของรัฐบาลกำลังรอการเลือกตั้งใหม่อยู่ อีกทั้งปัญหาโครงสร้างทางการเมืองคุณภาพของนักการเมืองที่แย่ลงโดยดูจากแหล่งที่มาและวัตถุประสงค์ อีกทั้งการเมืองยังเข้ามาแทรกแซงในระบบราชการและองค์การอิสระ ทำให้ภาพรวมการเมืองไทยยังเป็นปัจจัยลบต่อภาพรวมเศรษฐกิจและการพัฒนาประเทศในอนาคต

สำหรับปัจจัยบวกในภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่

• สภาพคล่องในระบบธนาคารยังอยู่ในเกณฑ์ดีทำให้สามารถขยายสินเชื่อได้และยังคงอัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำแต่อย่างไรก็ตามยังคงมีความเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่ออยู่
• ราคาน้ำมันต่ำทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคดีขึ้น
• อัตราการว่างงานต่ำ
• อัตราดอกเบี้ยต่ำเอื้อแก่ผู้บริโภคในการที่จะตัดสินใจกู้

ปัจจัยลบ

• ภาพรวมของเศรษฐกิจไม่ได้สดใส ทำให้ต้องเจาะลึกในรายละเอียดในเรื่องของ Product, Segment เพื่อดูว่าส่วนไหนได้รับผลกระทบ
• ปัญหาภัยแล้ง ส่งผลต่อกำลังซื้อในตลาดภูมิภาคพอสมควรทำให้ภูมิภาคในปีนี้ลำบากแน่นอน และมองว่าในอนาคตฟืนตัวได้ เนื่องจากปัญหานี้ไม่ได้อยู่ตลอดไปคงมองว่าอนาคตน่าจะมีโอกาสให้เล่น โดยเฉพาะบางจังหวัด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่า น่าจะเห็นการเติบโตในปีนี้ซัก 5% ขึ้นไป โดยที่ไม่มีปัจจัยลบมากระทบมากจนเกินไป สำหรับอาคารชุดมีการเปิดตัวน้อยลงแต่อย่าไรก็ตามมียังคงปริมาณมากที่สุดในตลาดเกิน 50% ปีนี้กรุงเทพและปริมณฑลโตขึ้น เนื่องจากมีการเติบโตของรถไฟฟ้า ทำให้มีตลาดทาวน์เฮ้าส์ใกล้รถไฟฟ้าเข้าซอยในรัศมี 2 กิโลเมตรรถไฟฟ้าได้เข้ามาสร้างตลาดบ้านจัดสรรให้เกิดขึ้นใหม่ แต่อย่างไรผู้ประกอบการควรมองภาพรวมด้วยไม่ใช่ว่าต่างคนต่างเติม Supplyใหม่อยู่ตลอดเวลาต้องดูกันเองบ้าง สำหรับการระดมทุนเราเริ่มเห็นการระดมทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์ไทยมากขึ้นแทนที่จะเป็นธนาคารเพียงอย่างเดียว ปัญหาหลักของอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้คือ ปัญหาที่ดิน ที่มีราคาสูง

ต่างจังหวัดคอนโดมิเนียมปีนี้โตยาก และน่าจะเริ่มดีขึ้นในช่วงปีถัดๆไป จังหวัดที่ยังมีศักยภาพและเป็นโอกาส ได้แก่ สงขลา ภูเก็ต อุดรธานี ขอนแก่น ชลบุรี ระยอง น่าจะมีกำลังซื้อกลับมาในปีหน้า ใครมีเงินเย็นก็สามารถไปซื้อที่ดินเก็บได้ในทำเลนี้ ดังนั้น ในเวลานี้ไม่ควรทำคิดที่จะทำ Product ออกมาก่อนแล้วค่อยมาขายแบบนี้จะไม่ค่อยดีเท่าไร ช่วงเวลานี้ต้องทำในทำเลที่มีความต้องการแข็งแกร่งจริง มี Demand ชัดเจน โดยดูจาก Sale Speed ตัวไหนวิ่งตัวไหน ตัวไหนไม่วิ่ง เราต้องสร้างความแตกต่างของสินค้า (Product Differentiation) และไม่ควรทำสินค้าในส่วนที่มีสินค้าคงเหลือเยอะ ยกตัวอย่าง เช่น ถ้าห้อง Studio เหลือเยอะก็ไม่ควรทำ Studio มากไปทำห้องขนาดอื่น ๆ แทน

สำหรับตลาดในประเทศ อย่าไปกังวลมากกับการเข้ามาของรายใหญ่ เนื่องจากรายใหญ่ส่วนมักจะเลือกทำเลที่เป็น Prime Area แต่ในความจริงทุกพื้นที่มีตลาดหลายกลุ่มทำให้มีโอกาส ดังนั้นเราควรทำตัวเราให้มีความพร้อมโดยไม่ Over Investment เพื่อรักษาสภาพคล่อง อย่าหลงตามรายใหญ่ไปสะสม Land Bank จนทำให้ขาดสภาพคล่อง ส่วนในบางจังหวัดที่เป็นจังหวัดรองซึ่งรายใหญ่มักจะไม่ไป ก็เป็นโอกาสสำหรับรายย่อยได้เช่นกัน จึงควรศึกษาตลาดให้มั่นใจ รายเล็กกับรายกลางจะมีปัญหาแค่อย่างเดียว คือ ปัญหาเรื่องจากเงิน การขอกู้ สภาพคล่อง ส่วนสิ่งที่ต้องระวังแบบมาก ๆ คือ Community Mall เพราะที่สำเร็จนั้นมีน้อยมาก ทำให้สำเร็จก็มีน้อย

สำหรับตลาดเป็นลักษณะของการแชร์ภาพรวมตลาด สำหรับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์มาตรการอสังหาออกมาเมื่อเดือนตุลาคม ระดับราคา 1-3 ล้านขายดีสำหรับในช่วงมกราคมเริ่มเห็นการชะลอตัวลงบ้างแล้ว แต่ต่างจังหวัดค่อนข้างเงียบ และช่วงมีนาคมจะมีงานมหกรรมบ้าน คอนโด ก็จะเป็นการเร่วสร้างยอดขายกันในช่วงนั้นอีกรอบหนึ่ง นอกจากนั้นได้ทิ้งประเด็นผังเมืองที่ส่วนใหญ่แล้วภาครัฐไม่ได้รับฟังความเห็นจากภาคประชาชนเลยทำให้ผังเมืองในหลาย ๆ จังหวัดต้องล่าช้าออกไปมาก เนื่องจากบางพื้นที่ให้เป็นพื้นที่สีเขียวทั้ง ๆ ที่ควรจะเป็นสีอื่นเพื่อให้สามารถทำประโยชน์ได้ สำหรับภาพรวมผังเมืองของหลาย ๆ จังหวัดยังเป็นไปได้ยากเนื่องจากมีปัญหาในลักษณะนี้มาก

สิ่งที่เป็นห่วง คือ ราคาที่ดินปัจจุบันราคาสูงมาก สุขุมวิท เริ่มตารางวาละ 2 ล้านบาท สาทรตารางวาละ 2.4 ล้านบาท ซึ่งในทำเลเหล่านี้สามารถทำ คอนโด กับ ออฟฟิส ได้สองอย่างซึ่งราคานี้ต้องทำคอนโดเริ่มต้นควรจะเป็น 300,000ตารางเมตรขึ้นไป ซึ่งก็ไม่แน่ใจว่าจะมีคนซื้อมากน้อยขนาดไหน

Property Story

• ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีที่แล้วอยู่ในมือผู้ประกอบการ 52% จากผู้ประกอบการ 12 ราย โดยไตรมาสแรกเป็น High Income Segment ไตรมาส 3-4 ทาวน์เฮ้าส์มาแรงมาก เติบโตสูสีกับคอนโดมิเนียมแต่ทาวน์เฮ้าส์มากจากฐานที่เล็กกว่าคอนโดมิเนียม
• ปีนี้เรายังมอง "The Story of Big Developer Again" เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงมากถึง 2 ล้านบาทต่อตารางวา ทำให้ผู้เล่นรายใหญ่เล่นได้อยู่ฝ่ายเดียว
• โครงสร้างผู้เล่น จุดขายของโครงการ กำลังจะเปลี่ยนไป กลุ่มทุนขนาดใหญ่ค่อย ๆ เข้ามากิน Market Share ในตลาดต่อเนื่อง และมีผู้เล่นรายใหม่ซึ่งเป็นกลุ่มทุนใหญ่ที่ทำในธุรกิจอื่น เช่น เบียร์ช้าง เซ็นทรัล เป็นต้น ทำให้การพัฒนาเป็นรูปแบบของการผสมผสาน มี Mix-used ต่าง ๆ มากขึ้น จากเดิมที่เป็น Pure Residential Developer ทำให้ในปีนี้หน้าผู้เล่นจะเปลี่ยนไป ในขณะนี้ก็เริ่มเห็นสัญญาณการเปลี่ยนแปลงแล้ว โดยเฉพาะกลุ่มทุนต่างประเทศเห็นได้ชัดว่าเริ่มเข้ามาต่อเนื่อง อย่างเช่นกลุ่มฮ่องกงที่เริ่มชัดมากขึ้น ส่งผลให้ทำให้ผู้ซื้อ (Demand) ก็เปลี่ยนไปตามด้วยเช่นกัน เราจะเริ่มเห็นชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมากขึ้น
• ปัจจุบัน Location Location Location ไม่พอแล้ว จะต้องมี Cross industrial Integration เข้ามาผสมผสานด้วย เช่น Retail, Service Apartment, Hotel เป็นต้น เนื่องจากกลุ่มทุนเหล่านี้มีที่ดินใจกลางเมืองเยอะมาก ๆ แต่ละที่ทำเลดี ๆ เกือบทั้งหมด ดังนั้นการแข่งขันจะไม่ใช่ Residential เพียงอย่างเดียว ทำให้จุดขายโครงการจะเปลี่ยนไป
• ถ้าหากมีการเปลี่ยนสัญญาเช่าระยะยาวจาก 30 ปีเป็น 99 ปี จะทำให้รูปแบบการพัฒนาเปลี่ยนไปแบบครั้งใหญ่ เนื่องจากธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้เต็มมากขึ้น ซึ่งตรงนี้จะเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่เลยทีเดียว
• สถานะการขาย กรุงเทพฯและปริมณฑล ให้ระมัดระวังในกลุ่มคอนโดมิเนียมเนื่องจากเป็นกลุ่มนักลงทุนค่อนข้างมากทำให้เรานึกย้อนไปในอดีตว่ากลัวประวัติศาสตร์จะซ้ำรอย ส่วนทาวน์เฮ้าส์ 2-3 ล้านบาท ถือเป็นทาวน์เฮ้าส์ที่ขายดีตลอดกาล แต่สิ่งที่น่าสนใจคือ ทาวน์เฮ้าส์ใกล้รถไฟฟ้าแต่ต้องเข้าซอย ซึ่งจะเป็นที่น่าสนใจในปีนี้และมูลค่าน่าจะโตขึ้นในปีนี้
• สถานะการโอน น่าจะยังดีอยู่ เนื่องจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์สามารถกระตุ้นตลาดได้ค่อนข้างดี
• สำหรับต่างจังหวัดยังคงต้องล้างสต๊อกสินค้าที่เหลือขายก่อน
• ตลาดปีที่แล้วคอนโดโตประมาณ 29% ส่วนทาวน์เฮ้าส์ 28% และบ้านเดี่ยวโต 2% แต่บ้านเดี่ยวเป็นการโตในไตรมาสสุดท้ายในกลุ่มตลาดบนนำโดย Land and Houses
• ตลาดในปีนี้จะโตเพียง 0-5% เท่านั้น เนื่องจากมีการใช้ Land Bank ไปค่อนข้างมากแล้วและส่วนใหญ่เป็นการงัด Land bank เดิมมาใช้ทำให้ Land Bank ในมือเหลือค่อนข้างน้อย
• สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่คอนโดปีที่แล้วมีราคาเฉลี่ยของคอนโดเพิ่มสูงขึ้น
• ต่างจังหวัดไม่ฟื้นชะลอตัวลงจากข้อมูลปี 2558 ตลาดภูเก็ตเป็นตลาดที่แปลก เนื่องจากภูเก็ตมีการเก็งกำไรมากกว่าคนกรุงเทพอาจจะเป็นเพราะเป็นการปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติเป็นส่วนใหญ่
• สำหรับรายย่อยก็อย่าพึ่งกลัวรายใหญ่ เพราะรายย่อยยังมีทำเลที่รายใหญ่ไม่ชอบไปเราก็สามารถหาตลาดได้ - เทอร์ร่า บีเคเค

ที่มา : งานสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจ 2016 บทความโดย : TerraBKK คลังความรู้ TerraBKK ค้นหาบ้านดี คุ้มค่า ราคาถูก